ECLI:NL:RBMNE:2020:5042

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 8551473 UC EXPL 20-4229 aw/1370

Vonnis van 18 november 2020

inzake

de besloten vennootschap

[eiseres] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

verder ook te noemen: [eiseres] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. O.P. van der Linden,

tegen:

1.[gedaagde sub 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[gedaagde sub 2],

wonende te [woonplaats] ,

verder samen ook te noemen: [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ,

gedaagde partijen,

gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel.

1.De procedure

Hoe de procedure is verlopen, blijkt uit het volgende:

de dagvaarding met 8 producties is op 30 april 2020 bij [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bezorgd;
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben schriftelijk op de dagvaarding gereageerd (conclusie van antwoord). Zij hebben daarbij 5 producties gevoegd;
de provisionele eis met 1 productie van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ;
de voorwaardelijke provisionele eis van [eiseres] ;
de akte van [eiseres] , toegezonden ten behoeve van de mondelinge behandeling;
de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 6 oktober 2020. De griffier heeft aantekening gemaakt van wat er is besproken. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben hun provisionele eis ter zitting ingetrokken, omdat is afgesproken dat op 18 november 2020 vonnis zal worden gewezen. Aan het slot van de zitting heeft de kantonrechter meegedeeld dat op 18 november 2020 vonnis zal worden gewezen.

2.De feiten

2.1.

[eiseres] is in 2016 eigenaar geworden van een camping genaamd “ [naam camping] ”, gelegen op het adres [adres] in [plaatsnaam] . De gemeente [naam gemeente] (voorheen de gemeente [.] ) heeft gedurende tientallen jaren het permanent wonen op de camping gedoogd. De bewoners van de chalets konden zich als woonachtig op het adres van de camping inschrijven bij de gemeente.

2.2.

Enkele jaren geleden heeft de gemeente in het bestemmingsplan opgenomen dat (de rechtsvoorganger van) [eiseres] tot 1 januari 2020 een wijziging van de bestemming recreatie naar de bestemming wonen kan aanvragen. De gemeente heeft daarbij te kennen gegeven dat als de bestemmingswijziging niet wordt aangevraagd, de recreatiebestemming zal worden gehandhaafd en permanente bewoning niet langer zal worden gedoogd.

2.3.

[eiseres] heeft de bestemmingswijziging naar wonen aangevraagd en inmiddels verkregen. Zij heeft het park opgesplitst in diverse appartementsrechten en deze aan de huurders/chaleteigenaren te koop aangeboden. De huurders die niet kunnen of willen kopen, heeft [eiseres] de mogelijkheid geboden om te blijven huren, onder gewijzigde voorwaarden. [eiseres] heeft aan die huurders een nieuw huurcontract ter ondertekening aangeboden. Aan de huurders die niet willen kopen en ook geen nieuw huurcontract willen sluiten heeft zij voorgesteld om hun chalet te verkopen aan een derde partij, die daarbij ook het perceel zal kopen.

2.4.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] huren sinds 1995 van (de rechtsvoorganger van) [eiseres] een perceel van 433 m2 op [naam camping] . De huurovereenkomst is mondeling gesloten. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] betalen momenteel een huurprijs van € 211,67 per maand, inclusief water en elektra. Zij hebben op het perceel een chalet geplaatst dat zij eigenhandig hebben gebouwd en waarin zij permanent wonen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn gehuwd. [gedaagde sub 1] is nu 71 jaar en [gedaagde sub 2] is 66 jaar oud.

2.5.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn niet ingegaan op het aanbod van [eiseres] om het door hen gehuurde perceel te kopen. Ook hebben zij geweigerd het door [eiseres] aangeboden, nieuwe huurcontract te tekenen of hun chalet te verkopen aan een derde partij.

2.6.

Bij brief aan [gedaagde sub 1] van 26 april 2019 heeft [eiseres] de mondelinge huurovereenkomst per direct opgezegd wegens het niet aanvaarden van het nieuwe, schriftelijke huurcontract. Zij verzoekt [gedaagde sub 1] alsnog in te gaan op het aanbod van een nieuwe huurovereenkomst of het perceel per 30 november 2019 te ontruimen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben het nieuwe huurcontract niet getekend. Zij hebben het perceel niet ontruimd.

2.7.

Bij brief aan [gedaagde sub 1] van 22 november 2019 heeft [eiseres] aan [gedaagde sub 1] gevraagd om vóór 10 december 2019 een keuze te maken tussen drie opties: (1) het nieuwe (inmiddels op onderdelen gewijzigde) huurcontract ondertekenen, (2) het gehuurde perceel van [eiseres] kopen voor de getaxeerde waarde van € 227.325,00, waarbij een aankoopkorting wordt aangeboden van 10%, (3) het chalet verkopen aan een derde partij, die ook bereid is het perceel te kopen. Als [gedaagde sub 1] niet tijdig een keuze maakt en het perceel ook niet vóór 10 december 2019 ontruimt, dan zal [eiseres] een ontruimingsprocedure opstarten, zo schrijft zij aan [gedaagde sub 1] .

2.8.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben de drie door [eiseres] geboden opties afgewezen. Zij hebben het gehuurde perceel niet ontruimd.

3. De voorwaardelijke provisionele vordering aan de zijde van [eiseres]

3.1.

heeft ter zitting haar voorwaardelijke provisionele vordering niet expliciet ingetrokken. Voor zover [eiseres] haar vordering heeft gehandhaafd, overweegt de kantonrechter dat [eiseres] haar provisionele vordering heeft ingesteld onder de voorwaarde dat de kantonrechter aan behandeling van de provisionele vordering van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] toekomt. Omdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] die vordering hebben ingetrokken, komt de kantonrechter aan die behandeling niet toe. De voorwaardelijke provisionele vordering van [eiseres] behoeft daarom geen bespreking.

4.De vorderingen en het verweer in de hoofdzaak

4.1.

[eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst door opzegging d.d. 24 april 2019 c.q. 22 november 2019 is geëindigd en dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] binnen de gestelde termijn tot 10 december 2019 de gehuurde kavel dienen te ontruimen, dan wel de huurovereenkomst te beëindigen en een datum voor de ontruiming te bepalen;
[eiseres] te machtigen de ontruiming te doen uitvoeren op een termijn van 14 dagen na het betekenen van het te wijzen vonnis indien [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet zelf zullen hebben ontruimd;

alles met veroordeling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de proceskosten.

4.2.

[eiseres] legt aan haar vorderingen – samengevat – ten grondslag dat zij de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd. Het betreft huur van grond, de wettelijke huurbescherming bij de huur van woonruimte is niet van toepassing en er hoeven aan een opzegging door de verhuurder geen zwaarwegende belangen ten grondslag te liggen. De wijziging naar woonbestemming is daarvoor al een voldoende reden. Daarnaast vormt het niet-aanvaarden van een redelijk voorstel voor een nieuwe huurovereenkomst een zwaarwegende reden voor opzegging, zo stelt [eiseres] .

4.3.

Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn de opzeggingen door [eiseres] niet rechtsgeldig omdat deze alleen zijn gericht aan [gedaagde sub 1] , terwijl ook [gedaagde sub 2] huurster is. Verder voeren zij aan dat de dwingendrechtelijke huurbescherming bij woonruimte naar analogie moet worden toegepast op de huurovereenkomst, omdat het gehuurde perceel bestemd is voor een chalet waar wordt gewoond en waar ook feitelijk al jarenlang wordt gewoond. Subsidiair stellen zij zich op het standpunt dat de opzegging van de huurovereenkomst door [eiseres] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, omdat [eiseres] geen voldoende zwaarwegend belang bij de opzegging heeft en de opzegging niet gepaard gaat met een aanbod tot schadevergoeding.

5.De beoordeling in de hoofdzaak

Opzeggingsbrieven gericht alleen aan [gedaagde sub 1]

5.1.

[eiseres] beroept zich op de opzegging van de huurovereenkomst bij brieven van 24 april 2019 en/of 22 november 2019, als gevolg waarvan de huurovereenkomst volgens haar is geëindigd. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben daartegenover primair aangevoerd dat die opzeggingen door [eiseres] niet rechtsgeldig zijn omdat deze alleen zijn gericht aan [gedaagde sub 1] , terwijl ook [gedaagde sub 2] – kennelijk ook volgens [eiseres] , omdat zij ook [gedaagde sub 2] heeft gedagvaard – partij is bij de huurovereenkomst.

5.2.

De kantonrechter overweegt dat het hier geen huur van woonruimte betreft, in welk geval de echtgenote van de huurder altijd partij is bij de huurovereenkomst, ofwel op grond van het contract, ofwel op grond van de wet. De huurovereenkomst is niet schriftelijk vastgelegd. Kennelijk was voor [eiseres] daarom niet direct duidelijk dat ook [gedaagde sub 2] bij die mondelinge huurovereenkomst partij is. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] daarentegen hebben gezamenlijk op de opzeggingsbrieven van [eiseres] gereageerd en zij hebben die opzeggingen dus kennelijk wel opgevat als aan hen beiden gericht. Zij zijn nu ook beiden door [eiseres] in deze rechtszaak betrokken. Zij zijn door het ontbreken van de naam van [gedaagde sub 2] in de opzeggingsbrieven dan ook niet in hun belangen geschaad. Dit verweer van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] wordt verworpen.

Huurbescherming woonruimte

5.3.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] doen een beroep op de wettelijke huurbescherming bij woonruimte. Zij stellen dat weliswaar grond is gehuurd en geen woning, maar dat de grond van aanvang af bestemd is geweest om te worden gebruikt als standplaats voor een chalet waarin permanent werd gewoond. Om die reden moet volgens hen de wettelijke huurbescherming bij woonruimte naar analogie van toepassing worden verklaard op de huurovereenkomst. [eiseres] heeft gemotiveerd betwist dat de wettelijke huurbescherming bij woonruimte van toepassing is op de overeenkomst. De kantonrechter overweegt daarover als volgt.

5.4.

Vast staat dat het huurobject een stuk grond betreft, namelijk een standplaats voorzien van elektra en water, bestemd voor de plaatsing van een chalet. Het huurobject is een standplaats en deze kwalificeert als onbebouwd onroerend goed. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] betalen aan [eiseres] alleen huur voor de standplaats, niet ook voor het chalet. Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] eigenaar zijn van het chalet. Het huurobject betreft dus niet een gebouwde onroerende zaak, die als woonruimte is verhuurd (artikel 7:233 BW). Evenmin is het huurobject een standplaats voor een woonwagen als bedoeld in de artikelen 7:235 en 236 BW. De dwingendrechtelijke huurbescherming bij woonruimte is dan ook niet van toepassing op de onderhavige huurovereenkomst. Voor een analoge toepassing van die wetgeving ziet de kantonrechter daarnaast geen grond (vgl. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 30 juli 2013,
ECLI:NL:GHARL:2013:5644).

Zwaarwegend belang bij opzegging

5.5.

Het vorenstaande betekent dat de opzegging moet worden beoordeeld aan de hand van artikel 7:228 lid 2 BW, waarin is bepaald dat de huur die voor onbepaalde tijd is aangegaan, door opzegging eindigt. Als de huur betrekking heeft op een onroerende zaak die noch woonruimte, noch bedrijfsruimte is, dient de opzegging te geschieden tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag, op een termijn van ten minste een maand. Daaruit volgt dat [eiseres] de huur van de standplaats – in beginsel – heeft kunnen opzeggen. De eisen van redelijkheid en billijkheid kunnen echter meebrengen dat de opzegging, in de concrete omstandigheden van het geval, alleen tot het beoogde rechtsgevolg kan leiden als voor die opzegging een voldoende zwaarwegende grond bestaat. Ook kan uit de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeien dat de opzeggende partij een bepaalde opzegtermijn in acht moet nemen en/of zijn wederpartij schadeloos dient te stellen, als hij van zijn opzeggingsbevoegdheid gebruik maakt (HR 29 juni 2012,
NJ2012, 411,
[achternaam] /Berregratte).

5.6.

De kantonrechter overweegt dat het gehuurde perceel al jarenlang is bestemd en wordt gebruikt voor een chalet, waarin permanent wordt gewoond. Een chalet is niet zonder noemenswaardige kosten te verplaatsen. Daarbij komt dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] als zij het perceel zouden moeten ontruimen een ander perceel nodig hebben waarnaar zij het chalet kunnen verplaatsen, een perceel waar permanente bewoning (ook) is toegestaan. De kans dat hij erin slaagt een dergelijk perceel te vinden acht de kantonrechter niet groot. Het einde van de huurovereenkomst betekent voor [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dan ook dat zij hun woonruimte kwijt zijn.

5.7.

Gelet op die verstrekkende gevolgen voor [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] mag van [eiseres] worden gevraagd dat zij zwaarwegende belangen heeft om de huurovereenkomst met hen op te zeggen. [eiseres] heeft in dit verband onder meer aangevoerd dat zij een zwaarwegend belang heeft bij een schriftelijke vastlegging van de huurovereenkomst. Een mondelinge overeenkomst zorgt volgens haar alleen maar voor rechtsonzekerheid. Die wens van [eiseres] is zeker begrijpelijk, maar vormt geen reden om de huurovereenkomst op te zeggen omdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben verklaard geen bezwaar te hebben tegen een schriftelijke vastlegging van de huidige huurovereenkomst. Het huurcontract dat [eiseres] hen ter ondertekening heeft aangeboden heeft echter een gewijzigde inhoud en vanwege die wijzigingen hebben zij geweigerd te tekenen.

5.8.

Daarnaast stelt [eiseres] dat zij een zwaarwegend belang heeft bij uniforme huurcontracten. Het overgrote deel van de huurders heeft wel ingestemd met het nieuwe huurcontract. Volgens [eiseres] beschikt zij niet over een juridische afdeling en heeft zij een zwaarwegend (bedrijfseconomisch) belang om geen juridische afdeling te hoeven inrichten vanwege de diverse versies van huurcontracten die in omloop zijn en die voor onduidelijkheid zullen gaan zorgen. Dit door [eiseres] gestelde belang kan naar het oordeel van de kantonrechter niet als zwaarwegend gelden, nog daargelaten dat niet valt in te zien waarom een juridische afdeling nodig zou zijn alleen omdat de diverse huurcontracten onderling (op onderdelen) niet gelijkluidend zijn.

5.9.

Verder heeft [eiseres] aangevoerd dat zij er een zwaarwegend belang bij heeft dat alle huurders zich aan het parkreglement conformeren, dat door de VvE wordt vastgesteld en zo nodig gewijzigd. Het park is een eigenaarspark geworden en het is voor de eigenaren van de percelen van groot belang dat ook de huurders hun steentje bijdragen als het gaat om de parkkosten en dat zij de huurders kunnen aanspreken op het parkreglement. Met de huidige huurovereenkomst is dat volgens [eiseres] niet mogelijk. Zij heeft echter niet betwist dat er ook nu al een parkreglement geldt waaraan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn gebonden (productie 3 bij conclusie van antwoord). Dat parkreglement vermeldt in artikel 1 dat de verhuurder bevoegd is eenzijdig wijzigingen aan te brengen. Bovendien hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gesteld dat zij zich op dit moment aan het parkreglement houden en dat zij dat ook in de toekomst zullen blijven doen.

5.10.

[eiseres] noemt nog dat de nutsvoorzieningen moeten worden vervangen als gevolg van de bestemmingswijziging. Dit heeft onder meer tot gevolg dat de all-in prijs die in de huurovereenkomst is opgenomen, waarbij is uitgegaan van de levering van elektra en water door de verhuurder, op basis van een gemeenschappelijke aansluiting, niet in stand kan blijven. De chaleteigenaren krijgen namelijk individuele aansluitingen en meters, zoals dat voor woningen geldt en de huidige gezamenlijke (industriële) aansluitingen worden daarbij afgesloten. De all-in prijs moet daarom worden gesplitst. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] willen echter niet meewerken aan die splitsing en ook niet aan de omzetting van de nutsvoorzieningen, zo stelt [eiseres] .

5.11.

Op grond van de huurovereenkomst betalen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een all-in prijs, bestaande uit zowel de huur als de servicekosten (inclusief water en elektra). Uit de huurovereenkomst vloeit aan de zijde van [eiseres] de verplichting voort om water en elektra aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te leveren. Ter zitting is de kantonrechter gebleken dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] geen bezwaar hebben tegen splitsing van de all-in prijs in een deel huur en een deel servicekosten. Ook hebben zij geen bezwaar tegen de omzetting van de gemeenschappelijke aansluitingen naar individuele aansluitingen met eigen meters, maar partijen zijn het niet eens over wie de kosten van die omzetting moet dragen. Dit belang van [eiseres] bij de opzegging van de huurovereenkomst is dus feitelijk een financieel belang.

5.12.

[eiseres] heeft dat financieel belang verder onderbouwd door te verwijzen naar de hoge kosten die zij heeft moeten maken voor het verkrijgen van de woonbestemming voor het park, voor de verbetering van de infrastructuur en de aanleg van de nieuwe nutsvoorzieningen. Zij vindt een huurverhoging daarom gerechtvaardigd en heeft [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] daarom een voorstel gedaan voor een nieuw huurcontract waarin (onder andere) een hogere huurprijs is opgenomen.

5.13.

De kantonrechter concludeert dat de door [eiseres] gestelde belangen bij de opzegging van de huurovereenkomst, overwegend financieel van aard zijn. Die belangen zijn naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende zwaarwegend om de opzegging met de gevolgen voor [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te kunnen rechtvaardigen. De kantonrechter neemt mede in aanmerking dat [eiseres] de door haar gestelde hoge kosten om de woonbestemming te realiseren, tegenover de betwisting van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet heeft onderbouwd. [eiseres] wist toen zij het park kocht dat de percelen al tientallen jaren werden verhuurd en gebruikt voor permanente bewoning. Ook mag worden aangenomen dat zij wist welke huurprijzen op dat moment golden. Zij heeft er rekening mee kunnen en ook moeten houden dat niet alle huurders bereid en/of in staat zouden zijn om het perceel te kopen, of een huur te gaan betalen die twee of drie keer zo hoog is als zij tot dan toe hadden betaald, waarbij zij ook een (niet gering) deel van de kosten van de individuele aansluitingen voor de nutsvoorzieningen op zich zouden moeten nemen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] stellen dat zij leven van een AOW- en WAO-uitkering. Zij kunnen de hogere huur niet betalen en zij hebben geen vermogen om het perceel te kopen. Vanwege hun leeftijd krijgen zij van de bank geen hypotheek meer. [eiseres] kan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in dit verband dan ook niet tegenwerpen dat hun belang bij het behoud van de huidige huurovereenkomst niet een woonbelang is, omdat zij hen immers de mogelijkheid heeft geboden het perceel te kopen, of een nieuw huurcontract te sluiten met daarin een huurprijs die neerkomt op een verdubbeling of verdrievoudiging van de geldende huurprijs en - als dit alles onverhoopt voor hen niet mogelijk mocht zijn - hun chalet vrij te verkopen aan een derde, die ook bereid is het perceel te kopen (in welk geval zij dus zelf geen woonruimte meer hebben). Het woonbelang van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moet daarom de doorslag geven (vgl. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 30 juli 2013,
ECLI:NL:GHARL:2013:5644).

5.14.

[eiseres] heeft nog aangevoerd dat zij niet langer geloofwaardig is als zij de huidige huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voortzet, omdat zij er bij de overige huurders sterk op heeft aangedrongen het nieuwe huurcontract te tekenen en deze dat uiteindelijk (tandenknarsend) hebben gedaan. Die situatie komt echter voor rekening en risico van [eiseres] en/of de betreffende huurders en gaat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] verder niet aan.

Conclusie

5.15.

De conclusie luidt dat [eiseres] een onvoldoende zwaarwegende grond heeft voor de opzegging van de huurovereenkomst. De opzeggingen bij brieven van 24 april 2019 en/of 22 november 2019 hebben daarom niet tot het einde van de huur geleid. De huurovereenkomst duurt na 10 december 2019 voort. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoeven het gehuurde perceel niet te ontruimen.

5.16.

De vorderingen van [eiseres] zullen op grond van al hetgeen hiervoor is overwogen, worden afgewezen.

Proceskosten

5.17.

[eiseres] is in de hoofdzaak in het ongelijk gesteld. Zij moet daarom de proceskosten van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] betalen, tot vandaag begroot op € 480,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x het tarief van € 240,00).

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

wijst de vorderingen af;

6.2.

veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , tot vandaag begroot op € 480,00;

6.3.

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. V. van Dam, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 18 november 2020.