ECLI:NL:RBMNE:2020:5041

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 8529544 UC EXPL 20-3951 aw/1370

Vonnis van 18 november 2020

inzake

de besloten vennootschap

[eiseres] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

verder ook te noemen: [eiseres] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. O.P. van der Linden,

tegen:

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel.

1.De procedure

Hoe de procedure is verlopen, blijkt uit het volgende:

de dagvaarding met 8 producties is op 30 april 2020 bij [gedaagde] bezorgd;
[gedaagde] heeft schriftelijk op de dagvaarding gereageerd (conclusie van antwoord). Zij heeft daarbij 5 producties gevoegd;
de provisionele eis met 1 productie van [gedaagde] ;
de voorwaardelijke provisionele eis van [eiseres] ;
de akte van [eiseres] , toegezonden ten behoeve van de mondelinge behandeling;
de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 6 oktober 2020. De griffier heeft aantekening gemaakt van wat er is besproken. [gedaagde] heeft haar provisionele eis ter zitting ingetrokken, omdat is afgesproken dat op 18 november 2020 vonnis zal worden gewezen. Aan het slot van de zitting heeft de kantonrechter meegedeeld dat op 18 november 2020 vonnis zal worden gewezen.

2.De feiten

2.1.

[eiseres] is in 2016 eigenaar geworden van een camping genaamd “ [naam camping] ”, gelegen op het adres [adres] in [plaatsnaam] . De gemeente [naam gemeente] (voorheen de gemeente [.] ) heeft gedurende tientallen jaren het permanent wonen op de camping gedoogd. De bewoners van de chalets konden zich als woonachtig op het adres van de camping inschrijven bij de gemeente.

2.2.

Enkele jaren geleden heeft de gemeente in het bestemmingsplan opgenomen dat (de rechtsvoorganger van) [eiseres] tot 1 januari 2020 een wijziging van de bestemming recreatie naar de bestemming wonen kan aanvragen. De gemeente heeft daarbij te kennen gegeven dat als de bestemmingswijziging niet wordt aangevraagd, de recreatiebestemming zal worden gehandhaafd en permanente bewoning niet langer zal worden gedoogd.

2.3.

[eiseres] heeft de bestemmingswijziging naar wonen aangevraagd en inmiddels verkregen. Zij heeft het park opgesplitst in diverse appartementsrechten en deze aan de huurders/chaleteigenaren te koop aangeboden. De huurders die niet kunnen of willen kopen, heeft [eiseres] de mogelijkheid geboden om te blijven huren, onder gewijzigde voorwaarden. [eiseres] heeft aan die huurders een nieuw huurcontract ter ondertekening aangeboden. Aan de huurders die niet willen kopen en ook geen nieuw huurcontract willen sluiten heeft zij voorgesteld om hun chalet te verkopen aan een derde partij, die daarbij ook het perceel zal kopen.

2.4.

[gedaagde] is nu 55 jaar oud. Zij huurt sinds april 2000 van (de rechtsvoorganger van) [eiseres] een perceel van circa 159 m2 op [naam camping] . Zij heeft bij aanvang van de huur het op dat perceel aanwezige chalet gekocht van de vorige eigenaar en sindsdien woont zij permanent in dat chalet. De huurprijs bedraagt momenteel € 221,76 per maand inclusief servicekosten (water en elektra).

2.5.

De huurovereenkomst tussen [gedaagde] en [A] , de rechtsvoorganger van [eiseres] , is op 8 januari 2011 schriftelijk vastgelegd. In de huurovereenkomst is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

“Artikel 12

[A] heeft het recht deze overeenkomst met onmiddellijke ingang, zonder gerechtelijke tussenkomst, bij aangetekend schrijven aan de caravanhouder te ontbinden in geval van:

Overtreding, niet of niet behoorlijke nakoming van een uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichting door de caravanhouder, zijn/haar gezinsleden of derden.

Intrekking van de aan [A] verleende vergunning tot exploitatie van de camping “ [naam camping] B.V.”, of intrekking van een aan [A] of de caravanhouder verleende vergunning tot het plaatsen van een stacaravan/chalet.

Faillissement of liquidatie van [A] , of staken door [A] van de Bedrijfsvoering van de camping “ [naam camping] B.V.” dan wel faillissement van de caravanhouder.”

2.6.

[gedaagde] is niet ingegaan op het aanbod van [eiseres] van 26 april 2019 om het door haar gehuurde perceel te kopen. Ook heeft zij geweigerd het door [eiseres] aangeboden, nieuwe huurcontract te tekenen of haar chalet te verkopen aan een derde partij.

2.7.

Bij brief aan [gedaagde] van 22 november 2019 heeft [eiseres] de huurovereenkomst met [gedaagde] ontbonden op grond van artikel 12 van de huurovereenkomst, namelijk het staken van de exploitatie van de camping. Bij diezelfde brief zegt zij de huurovereenkomst op tegen 1 maart 2020 wegens gewijzigde omstandigheden dan wel het niet aanvaarden van een nieuwe huurovereenkomst. Zij verzoekt [gedaagde] het perceel per 1 maart 2020 te ontruimen.

2.8.

In reactie op voornoemde brief schrijft [gedaagde] op 9 december 2019 aan [eiseres] dat zij niet akkoord gaat met de opzegging en dat zij niet bereid is om een nieuwe huurovereenkomst te tekenen onder de huidige voorwaarden, of het perceel te kopen onder de huidige voorwaarden.

3. De voorwaardelijke provisionele vordering aan de zijde van [eiseres]

3.1.

heeft ter zitting haar voorwaardelijke provisionele vordering niet expliciet ingetrokken. Voor zover [eiseres] haar vordering heeft gehandhaafd, overweegt de kantonrechter dat [eiseres] haar provisionele vordering heeft ingesteld onder de voorwaarde dat de kantonrechter aan behandeling van de provisionele vordering van [gedaagde] toekomt. Omdat [gedaagde] die vordering heeft ingetrokken, komt de kantonrechter aan die behandeling niet toe. De voorwaardelijke provisionele vordering van [eiseres] behoeft daarom geen bespreking.

4.De vorderingen en het verweer in de hoofdzaak

4.1.

[eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

primair

te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen op 22 november 2019 buitengerechtelijk is ontbonden en dat [gedaagde] binnen de gestelde termijn tot 1 maart 2020 de gehuurde kavel dient te ontruimen;
dan wel de huurovereenkomst tussen partijen op grond van onvoorziene omstandigheden te ontbinden ex artikel 6:258 BW;

subsidiair

te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst door opzegging d.d. 22 november 2019 is geëindigd en dat [gedaagde] binnen de gestelde termijn tot 1 maart 2020 de gehuurde kavel dient te ontruimen, dan wel de huurovereenkomst te beëindigen en een datum voor de ontruiming te bepalen;
[eiseres] te machtigen de ontruiming te doen uitvoeren op een termijn van 14 dagen na het betekenen van het te wijzen vonnis indien [gedaagde] niet zelf zal hebben ontruimd;

alles met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

4.2.

[eiseres] legt aan haar primaire vorderingen – samengevat – ten grondslag dat de transitie van recreatiebestemming naar woonbestemming mede inhoudt dat de camping ophoudt te bestaan. In dat geval heeft zij het recht de huurovereenkomst per direct te ontbinden (artikel 12 huurovereenkomst). Daarnaast is sprake van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW die maken dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst door [gedaagde] niet mag worden verwacht. Subsidiair heeft [eiseres] zekerheidshalve de huur opgezegd. Omdat het huur van grond betreft, is de wettelijke huurbescherming bij de huur van woonruimte niet van toepassing en hoeven aan de opzegging door verhuurder geen zwaarwegende belangen ten grondslag te liggen. De wijziging naar woonbestemming is daarvoor al een voldoende reden. Daarnaast vormt het niet-aanvaarden van een redelijk voorstel voor een nieuwe huurovereenkomst een zwaarwegende reden voor opzegging, zo stelt [eiseres] .

4.3.

Volgens [gedaagde] moet de dwingendrechtelijke huurbescherming bij woonruimte naar analogie worden toegepast op de huurovereenkomst, omdat het gehuurde perceel bestemd is voor een chalet waar wordt gewoond en waar ook feitelijk al jarenlang wordt gewoond. Subsidiair stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat de opzegging van de huurovereenkomst door [eiseres] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, omdat [eiseres] geen voldoende zwaarwegend belang bij de opzegging heeft en de opzegging niet gepaard gaat met een aanbod tot schadevergoeding. Van een situatie als bedoel in artikel 12 van de huurovereenkomst is volgens [gedaagde] geen sprake, zodat [eiseres] de huurovereenkomst niet met een beroep op dit artikel kan ontbinden. Verder is ook geen sprake van onvoorziene omstandigheden op grond waarvan de huurovereenkomst zou moeten eindigen, aldus [gedaagde] .

5.De beoordeling in de hoofdzaak

Ontbinding op grond van artikel 12 huurovereenkomst

5.1.

In artikel 12 van de huurovereenkomst zijn onder sub a t/m c een aantal ontbindingsmogelijkheden voor de verhuurder opgenomen. [eiseres] beroept zich op de grond die wordt genoemd onder sub c, te weten: “faillissement of liquidatie van [A] , of staking door [A] van de Bedrijfsvoering van de camping “ [naam camping] B.V.” dan wel faillissement van de caravanhouder”. [eiseres] heeft de huurovereenkomst bij brief van 22 november 2019 ontbonden, waarbij zij als reden noemt dat zij de exploitatie van de camping heeft gestaakt. Zij heeft in deze procedure toegelicht dat het park geen camping meer is, omdat een woonbestemming is verkregen. Er zal geen beheerder meer op het park aanwezig zijn en alle chaleteigenaren krijgen eigen aansluitingen op de nutsvoorzieningen en een eigen huisnummer, zoals in een woonwijk. Volgens [gedaagde] echter is geen sprake van het staken van de camping, als bedoeld in artikel 12 van de huurovereenkomst.

5.2.

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] op dit punt het gelijk aan haar zijde heeft. Sub c van artikel 12 van de huurovereenkomst kan niet zo ruim worden uitgelegd dat daaronder ook valt een wijziging van de publiekrechtelijke recreatiebestemming in een woonbestemming, mede in aanmerking genomen dat de permanente bewoning van de chalets ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst door de gemeente al vele jaren werd gedoogd. Bij het sluiten van de huurovereenkomst door partijen kan met de woorden “staking van de bedrijfsvoering van de camping”, onder sub c van artikel 12 in een adem genoemd met faillissement of liquidatie van de verhuurder, redelijkerwijs niet zijn gedoeld op de situatie die nu aan de orde is, waarbij weliswaar de publiekrechtelijke bestemming van het park wijzigt, maar er de facto voor de huidige bewoners niets tot weinig verandert.

Ontbinding op grond van onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW)

5.3.

Volgens [eiseres] is sprake van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW, op grond waarvan [gedaagde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding niet mag verwachten. Zij vraagt de kantonrechter daarom de huurovereenkomst te ontbinden. [eiseres] stelt dat zij hoge kosten heeft gemaakt voor de transitie van recreatie naar wonen. Als zij die transitie niet op zich zou hebben genomen, dan had [gedaagde] niet langer in het chalet kunnen wonen. In dat geval zou namelijk aan de gedoogsituatie door de gemeente een einde zijn gekomen en had [gedaagde] andere woonruimte moeten zoeken. Het steekt haar dat [gedaagde] desondanks weigert een nieuwe, gewijzigde huurovereenkomst te tekenen.

5.4.

Aangenomen dat inderdaad sprake is van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW – dit artikel moet door de rechter terughoudend worden toegepast – dan kunnen die omstandigheden naar het oordeel van de kantonrechter in elk geval niet leiden tot de (volledige) ontbinding van de huurovereenkomst. De basis van het overeenkomstenrecht is dat overeenkomsten worden nagekomen. [eiseres] heeft geen feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan geoordeeld zou moeten worden dat van haar naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet kan worden verwacht dat zij de huurovereenkomst nog langer nakomt, terwijl het einde van de huurovereenkomst voor [gedaagde] verstrekkende gevolgen heeft. [gedaagde] huurt weliswaar grond en geen woonruimte, maar de ontbinding van de huurovereenkomst leidt er wel toe dat zij haar woonruimte feitelijk kwijt raakt. In dat geval moet zij het gehuurde perceel ontruimen en haar chalet verplaatsen naar een plek elders, waar zij permanent kan wonen. [gedaagde] heeft in dit verband onweersproken gesteld dat een dergelijke plek heel moeilijk, zo niet onmogelijk te vinden zal zijn, nog daargelaten de aanzienlijke kosten die met zo’n verplaatsing gemoeid zijn. Aan de vraag of de door [eiseres] gestelde onvoorziene omstandigheden grond zouden kunnen zijn voor een wijziging van de huidige huurovereenkomst wordt niet toegekomen, omdat die vordering niet voorligt.

Opzegging

5.5.

Subsidiair beroept [eiseres] zich op de opzegging van de huurovereenkomst bij brief van 22 november 2019, als gevolg waarvan de huurovereenkomst volgens haar is geëindigd. [gedaagde] heeft daartegenover primair aangevoerd dat de dwingendrechtelijke huurbescherming bij woonruimte naar analogie moet worden toegepast en dat de opzegging door [eiseres] daarom niet voldoet aan de wettelijke vereisten. Subsidiair stelt [gedaagde] dat [eiseres] in dit geval op grond van vaste jurisprudentie alleen kan opzeggen als zij daarbij een voldoende zwaarwegend belang heeft, hetgeen volgens haar niet het geval is. De opzegging door [eiseres] heeft daarom niet geleid tot het einde van de huurovereenkomst, zo stelt [gedaagde] .

Huurbescherming woonruimte

5.6.

[gedaagde] doet een beroep op de wettelijke huurbescherming bij woonruimte. Zij stelt dat weliswaar grond is gehuurd en geen woning, maar dat de grond van aanvang af bestemd is geweest om te worden gebruikt als standplaats voor een chalet waarin permanent werd gewoond. Om die reden moet volgens haar de wettelijke huurbescherming bij woonruimte naar analogie van toepassing worden verklaard op de huurovereenkomst. [eiseres] heeft gemotiveerd betwist dat de wettelijke huurbescherming bij woonruimte van toepassing is op de overeenkomst. De kantonrechter overweegt daarover als volgt.

5.7.

Vast staat dat het huurobject een stuk grond betreft, namelijk een standplaats voorzien van elektra en water, bestemd voor de plaatsing van een chalet. Het huurobject is een standplaats en deze kwalificeert als onbebouwd onroerend goed. [gedaagde] betaalt aan [eiseres] alleen huur voor de standplaats, niet ook voor het chalet. Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde] eigenaar is van het chalet. Het huurobject betreft dus niet een gebouwde onroerende zaak, die als woonruimte is verhuurd (artikel 7:233 BW). Evenmin is het huurobject een standplaats voor een woonwagen als bedoeld in de artikelen 7:235 en 236 BW. De dwingendrechtelijke huurbescherming bij woonruimte is dan ook niet van toepassing op de onderhavige huurovereenkomst. Voor een analoge toepassing van die wetgeving ziet de kantonrechter daarnaast geen grond (vgl. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 30 juli 2013,
ECLI:NL:GHARL:2013:5644).

Zwaarwegend belang bij opzegging

5.8.

Het vorenstaande betekent dat de opzegging moet worden beoordeeld aan de hand van artikel 7:228 lid 2 BW, waarin is bepaald dat de huur die voor onbepaalde tijd is aangegaan, door opzegging eindigt. Als de huur betrekking heeft op een onroerende zaak die noch woonruimte, noch bedrijfsruimte is, dient de opzegging te geschieden tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag, op een termijn van ten minste een maand. Daaruit volgt dat [eiseres] de huur van de standplaats – in beginsel – heeft kunnen opzeggen. De eisen van redelijkheid en billijkheid kunnen echter meebrengen dat de opzegging, in de concrete omstandigheden van het geval, alleen tot het beoogde rechtsgevolg kan leiden als voor die opzegging een voldoende zwaarwegende grond bestaat. Ook kan uit de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeien dat de opzeggende partij een bepaalde opzegtermijn in acht moet nemen en/of zijn wederpartij schadeloos dient te stellen, als hij van zijn opzeggingsbevoegdheid gebruik maakt (HR 29 juni 2012,
NJ2012, 411,
[achternaam] /Berregratte).

5.9.

De kantonrechter overweegt dat het gehuurde perceel al jarenlang is bestemd en wordt gebruikt voor een chalet, waarin permanent wordt gewoond. Een chalet is niet zonder noemenswaardige kosten te verplaatsen. Daarbij komt dat [gedaagde] als zij het perceel zou moeten ontruimen een ander perceel nodig heeft waarnaar zij het chalet kan verplaatsen, een perceel waar permanente bewoning (ook) is toegestaan. De kans dat zij erin slaagt een dergelijk perceel te vinden acht de kantonrechter niet groot. Het einde van de huurovereenkomst betekent voor [gedaagde] dan ook dat zij haar woonruimte kwijt is.

5.10.

Gelet op die verstrekkende gevolgen voor [gedaagde] mag van [eiseres] worden gevraagd dat zij zwaarwegende belangen heeft om de huurovereenkomst met [gedaagde] op te zeggen. [eiseres] heeft in dit verband aangevoerd dat zij een zwaarwegend belang heeft bij uniforme huurcontracten. Het overgrote deel van de huurders heeft wel ingestemd met het nieuwe huurcontract. Volgens [eiseres] beschikt zij niet over een juridische afdeling en heeft zij een zwaarwegend (bedrijfseconomisch) belang om geen juridische afdeling te hoeven inrichten vanwege de diverse versies van huurcontracten die in omloop zijn en die voor onduidelijkheid zullen gaan zorgen. Dit door [eiseres] gestelde belang kan naar het oordeel van de kantonrechter niet als zwaarwegend gelden, nog daargelaten dat niet valt in te zien waarom een juridische afdeling nodig zou zijn alleen omdat de diverse huurcontracten onderling (op onderdelen) niet gelijkluidend zijn.

5.11.

Verder heeft [eiseres] aangevoerd dat zij er een zwaarwegend belang bij heeft dat alle huurders zich aan het parkreglement conformeren, dat door de VvE wordt vastgesteld en zo nodig gewijzigd. Het park is een eigenaarspark geworden en het is voor de eigenaren van de percelen van groot belang dat ook de huurders hun steentje bijdragen als het gaat om de parkkosten en dat zij de huurders kunnen aanspreken op het parkreglement. Met de huidige huurovereenkomst is dat volgens [eiseres] niet mogelijk. Zij heeft echter niet betwist dat er ook nu al een parkreglement geldt waaraan [gedaagde] is gebonden (productie 3 bij conclusie van antwoord). Dat parkreglement vermeldt in artikel 1 dat de verhuurder bevoegd is eenzijdig wijzigingen aan te brengen. Bovendien heeft [gedaagde] gesteld dat zij zich op dit moment aan het parkreglement houdt en dat zij dat ook in de toekomst zal blijven doen.

5.12.

[eiseres] noemt nog dat de nutsvoorzieningen moeten worden vervangen als gevolg van de bestemmingswijziging. Dit heeft onder meer tot gevolg dat de all-in prijs die in de huurovereenkomst is opgenomen, waarbij is uitgegaan van de levering van elektra en water door de verhuurder, op basis van een gemeenschappelijke aansluiting, niet in stand kan blijven. De chaleteigenaren krijgen namelijk individuele aansluitingen en meters, zoals dat voor woningen geldt en de huidige gezamenlijke (industriële) aansluitingen worden daarbij afgesloten. De all-in prijs moet daarom worden gesplitst. [gedaagde] wil echter niet meewerken aan die splitsing en ook niet aan de omzetting van de nutsvoorzieningen, zo stelt [eiseres] .

5.13.

Op grond van de huurovereenkomst betaalt [gedaagde] een all-in prijs, bestaande uit zowel de huur als de servicekosten (inclusief water en elektra). Uit de huurovereenkomst vloeit aan de zijde van [eiseres] de verplichting voort om water en elektra aan [gedaagde] te leveren. Ter zitting is de kantonrechter gebleken dat [gedaagde] geen bezwaar heeft tegen splitsing van de all-in prijs in een deel huur en een deel servicekosten. Ook heeft zij geen bezwaar tegen de omzetting van de gemeenschappelijke aansluitingen naar individuele aansluitingen met eigen meters, maar partijen zijn het niet eens over wie de kosten van die omzetting moet dragen. Dit belang van [eiseres] bij de opzegging van de huurovereenkomst is dus feitelijk een financieel belang.

5.14.

[eiseres] heeft dat financieel belang verder onderbouwd door te verwijzen naar de hoge kosten die zij heeft moeten maken voor het verkrijgen van de woonbestemming voor het park, voor de verbetering van de infrastructuur en de aanleg van de nieuwe nutsvoorzieningen. Zij vindt een huurverhoging daarom gerechtvaardigd en heeft [gedaagde] daarom een voorstel gedaan voor een nieuw huurcontract waarin (onder andere) een hogere huurprijs is opgenomen.

5.15.

De kantonrechter concludeert dat de door [eiseres] gestelde belangen bij de opzegging van de huurovereenkomst, overwegend financieel van aard zijn. Die belangen zijn naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende zwaarwegend om de opzegging met de gevolgen voor [gedaagde] te kunnen rechtvaardigen. De kantonrechter neemt mede in aanmerking dat [eiseres] de door haar gestelde hoge kosten om de woonbestemming te realiseren, tegenover de betwisting van [gedaagde] niet heeft onderbouwd. [eiseres] wist toen zij het park kocht dat de percelen al tientallen jaren werden verhuurd en gebruikt voor permanente bewoning. Ook mag worden aangenomen dat zij wist welke huurprijzen op dat moment golden. Zij heeft er rekening mee kunnen en ook moeten houden dat niet alle huurders bereid en/of in staat zouden zijn om het perceel te kopen, of een huur te gaan betalen die twee of drie keer zo hoog is als zij tot dan toe hadden betaald, waarbij zij ook een (niet gering) deel van de kosten van de individuele aansluitingen voor de nutsvoorzieningen op zich zouden moeten nemen. [gedaagde] stelt dat zij leeft van een bijstandsuitkering. [eiseres] kan [gedaagde] in dit verband dan ook niet tegenwerpen dat haar belang bij het behoud van de huidige huurovereenkomst niet een woonbelang is, omdat zij haar immers de mogelijkheid heeft geboden het perceel te kopen, of een nieuw huurcontract te sluiten met daarin een huurprijs die neerkomt op een verdubbeling of verdrievoudiging van de geldende huurprijs en - als dit alles onverhoopt voor haar niet mogelijk mocht zijn - haar chalet vrij te verkopen aan een derde, die ook bereid is het perceel te kopen (in welk geval [gedaagde] dus zelf geen woonruimte meer heeft). Het woonbelang van [gedaagde] moet daarom de doorslag geven (vgl. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 30 juli 2013,
ECLI:NL:GHARL:2013:5644).

5.16.

[eiseres] heeft nog aangevoerd dat zij niet langer geloofwaardig is als zij de huidige huurovereenkomst met [gedaagde] voortzet, omdat zij er bij de overige huurders sterk op heeft aangedrongen het nieuwe huurcontract te tekenen en deze dat uiteindelijk (tandenknarsend) hebben gedaan. Die situatie komt echter voor rekening en risico van [eiseres] en/of de betreffende huurders en gaat [gedaagde] verder niet aan.

Conclusie

5.17.

Dit alles leidt tot de conclusie dat [eiseres] de huurovereenkomst niet rechtsgeldig heeft ontbonden. Bovendien heeft [eiseres] een onvoldoende zwaarwegende grond voor de opzegging van de huurovereenkomst. De opzegging tegen 1 maart 2020 (bij brief van 22 november 2019) heeft daarom niet tot het einde van de huur geleid. De huurovereenkomst duurt na 1 maart 2020 voort. [gedaagde] hoeft het gehuurde perceel niet te ontruimen.

5.18.

De primaire en subsidiaire vorderingen van [eiseres] zullen op grond van al hetgeen hiervoor is overwogen, worden afgewezen.

Proceskosten

5.19.

[eiseres] is in de hoofdzaak in het ongelijk gesteld. Zij moet daarom de proceskosten van [gedaagde] betalen, tot vandaag begroot op € 480,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x het tarief van € 240,00).

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

wijst de vorderingen af;

6.2.

veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot vandaag begroot op € 480,00;

6.3.

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. V. van Dam, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 18 november 2020.