ECLI:NL:RBMNE:2020:4926

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Bestuursrecht

enkelvoudige kamer

nummer UTR 20/2481

uitspraak d.d. 30 oktober 2020

in het geding tussen:

[eiser] te [woonplaats] , eiser,

gemachtigde: D.A.N. Bartels

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht, verweerder,

vertegenwoordigd door R. Janmaat, tot bijstand vergezeld door [naam]

inzake de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.

Procesverloop

1.1.

Verweerder heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2016 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 281.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2017 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerende zaakbelasting van de gemeente Utrecht (de aanslag).

1.2.

Verweerder heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank.

1.4

Bij uitspraak van18 april 2018, nr. UTR 18/134, heeft de rechtbank met toepassing van artikel 8:54 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) het beroep ongegrond verklaard. Eiser heeft tegen deze uitspraak verzet gedaan. Bij uitspraak van 1 augustus 2018, nr. UTR 18/134-V heeft de rechtbank het verzet gegrond verklaard.

1.5.

Bij uitspraak van 31 oktober 2018, nr. UTR 18/134, heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.

1.6.

Eiser heeft tegen de onder 1.5. genoemde uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. Bij uitspraak van 28 januari 2020, nr. 18/01406, heeft Hof Arnhem-Leeuwarden de uitspraak van de rechtbank vernietigd en de zaak teruggewezen naar de rechtbank.

1.7.

De rechtbank heeft het beroep behandeld op de onlinezitting van 23 september 2020.

Feiten

2.1.

Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een in of rond 1924 gebouwde tussenwoning, gelegen in wijk [woonwijk] . De woning staat op een kavel van 69 m2 en heeft een gebruiksoppervlak van 129 m2.

2.2.

Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld, als bijlage bij het verweerschrift een door [naam] op 9 maart 2018 opgesteld overzicht overgelegd dat bestaat uit vier losse opsommingen van gegevens, waarvan één betrekking heeft op de woning en de andere drie betrekking hebben op woningen die naar de opvatting van de verweerder met de woning vergelijkbaar zijn. De (kwantitatieve) gegevens die in het overzicht zijn gebruikt bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn hierna opgenomen in een matrix (de matrix). Onder de matrix is de aanvullende informatie opgenomen, die verweerder in het door hem overgelegde overzicht heeft gegeven op de gegevens in de matrix, alsook enkele door de rechtbank toegevoegde toelichtende opmerkingen.

Matrix

woning

[adres 2]

[adres 3]

[adres 4]

WOZ-waarde (€)

281

Koopsom (€)

312

325

331

Gecorrigeerde koop-

som (€)

304

325

321

Kavelgrootte ( m2)

Deelwaarde grond (€)

58.65

40.8

39.6

52.2

Deelwaarde woning

‘sec’ (€)

222.35

263.2

285.4

268.8

Gebruiksoppervlak van de woning ‘sec’

(m2)

129

104

Rekenprijs per m2 gebruiksoppervlak van de woning ‘sec’ (€)

1.724

2.924

3.171

2.585

Aanvullende informatie

woning

[adres 2]

[adres 3]

[adres 4]

Verkoopdatum

26 mei 2016

25 november 2015

14 juli 2016

Soort object

Tussenwoning

Hoekwoning

Locatie

[woonwijk]

Ligging

In rustige straat in woonwijk

uitstraling/type

voldoende

normaal

Normaal

normaal

bouwjaar (ca.)

1904

bouwkundige kwaliteit

voldoende

Voldoende

voldoende

staat van onderhoud

voldoende

goed

Goed

voldoende

Toelichtende opmerkingen

De “woning sec” is de woning zonder de grond.

Verweerder heeft in het door hem verstrekte overzicht voor de grond geen rekenprijzen per m2 vermeld. Indien de door verweerder geschatte deelwaarde van de grond gedeeld wordt door het aantal m2 kaveloppervlak is de rekenprijs van de grond voor de woning € 850 en voor elk van de vergelijkingsobjecten € 600. Bij brief van 18 oktober 2018 heeft verweerder alsnog het standpunt ingenomen dat de rekenprijs per m2 van de grond voor de woning op € 600 dient te worden bepaald. Dit leidt tot verlaging van de in de matrix vermelde deelwaarde van de grond van € 58.650 tot € 41.400. In de door verweerder gebruikte rekenmethodiek wordt deze verlaging van de deelwaarde van de grond gecompenseerd met een even grote verhoging van de deelwaarde van de woning ‘sec’, die daarmee op 239.600 komt. Hiervan uitgaande komt verweerder tot een rekenprijs per m2 gebruiksoppervlak van de woning ‘sec’ van € 1.857.

Geschil en standpunten van partijen

3.1.

In geschil is of de door verweerder vastgestelde waarde van de woning op de waardepeildatum op een te hoog bedrag is vastgesteld.

3.2.

Bij brief van 17 juli 2020, welke brief ook in de andere zeven op de zitting van
23 september 2020 behandelde zaken is ingediend, heeft gemachtigde vragen gesteld, inlichtingen en bescheiden gevorderd, standpunten ingenomen en omstandigheden genoemd. Ter zitting heeft gemachtigde verklaard dat hij deze brief in deze zaak alsnog intrekt.

3.3.

Eiser stelt zich op het standpunt dat de nader vastgestelde waarde van € 281.000 dient te worden verlaagd tot € 231.000. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de nader vastgestelde waarde van € 281.000 niet te hoog is. Voor de onderbouwing van deze standpunten verwijst de rechtbank naar de stukken van het geding.

Beoordeling van het geschil

4.1.

De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

4.2.

Verweerder dient aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van

€ 281.000 niet te hoog is. Bij de beoordeling of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, betrekt de rechter ook wat eiser heeft aangevoerd met betrekking tot de onderbouwing door verweerder van de vastgestelde waarde van € 281.000.

4.3.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt de rechtbank het volgende.

Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de vastgestelde waarde van
€ 281.000 niet te hoog is, een overzicht overgelegd waarin de onder 2.2 vermelde gegevens zijn opgenomen. Naar volgt uit deze gegevens is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in het overzicht genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woning. Voor zover zich tussen de vergelijkingsobjecten en de woning verschillen wat betreft de woonoppervlakte, de kaveloppervlakte, de samenstelling van de met elkaar vergeleken woningen, uitstraling/type en de staat van onderhoud voordoen, heeft verweerder met het door hem overgelegde overzicht en hetgeen hij ter toelichting daarop ter zitting heeft verklaard aannemelijk gemaakt dat hij met die verschillen in voldoende mate rekening heeft gehouden. Verweerder heeft met de in het overzicht opgenomen gegevens en zijn toelichting daarop ter zitting voorts aannemelijk gemaakt dat er wat betreft locatie, ligging en bouwkundige kwaliteit geen noemenswaardige verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn. Het bestaan van andere dan de hiervoor genoemde verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning is niet gesteld; evenmin is daarvan op andere wijze gebleken.

Desgevraagd heeft verweerder ter zitting het verschil tussen enerzijds de rekenprijzen per m2 gebruiksoppervlak van de woningen ‘sec’, behorende tot de vergelijkingsobjecten en anderzijds de rekenprijs per m2 van de woning ‘sec’, behorende tot de woning, als volgt toegelicht. Voor elk vergelijkingsobject is verweerder uitgegaan van de koopsom die is behaald op de in de aanvullende informatie genoemde verkoopdatum, na deze te hebben gecorrigeerd voor de waardeontwikkeling tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum (gecorrigeerde koopsom). Op de gecorrigeerde verkoopsom is de deelwaarde van de grond, berekend naar een rekenprijs van € 600 per m2, in mindering gebracht. Daarna resteert de deelwaarde van de woning ‘sec’. Deling van deze deelwaarde door het aantal m2 gebruiksoppervlak resulteert in de rekenprijs per m2 gebruiksoppervlak van de woning ‘sec’. Voor de woning is dezelfde berekening gemaakt, met dien verstande dat niet is uitgegaan van de gecorrigeerde koopsom, maar van de vastgestelde waarde. De rekenprijs per m2 gebruiksoppervlak van de woning ‘sec’ voor de woning van (na aanpassing) € 1.857 is beduidend lager dan die voor de vergelijkingsobjecten van € 2.924, € 3.171 en € 2.585.

Nu de rekenprijs per m2 gebruiksoppervlak van de woning ‘sec’ voor de woning van (na aanpassing) € 1.857 beduidend lager is dan die voor de vergelijkingsobjecten van € 2.924,
€ 3.171 en € 2.585, volgt de rechtbank verweerder in diens standpunt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de aspecten waarop de woning minder scoort dan (enkele van) de vergelijkingsobjecten, met name de staat van onderhoud.

4.4.

Aan het oordeel onder 4.3 doet naar het oordeel van de rechtbank niet af wat eiser met betrekking tot de onderbouwing van de vastgestelde waarde van € 281.000 heeft aangevoerd. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende.

4.5.

Gemachtigde heeft zijn stelling dat de slechte onderhoudssituatie van de woning ertoe noopt de vastgestelde waarde te verminderen, niet onderbouwd met feiten die, indien aannemelijk bevonden, een gerede twijfel aan de onderbouwing van de vastgestelde waarde door verweerder kunnen wekken. Daarom ziet de rechtbank in deze stelling geen reden om terug te komen van hetgeen zij in de laatste volzin van onderdeel 4.3 heeft overwogen. Deze beroepsgrond faalt derhalve.

4.6.

Gemachtigde heeft zijn standpunt dat verweerder de waarde van de woning op een te hoog bedrag heeft vastgesteld en dat die waarde daarom dient te worden verlaagd tot

€ 231.000 niet met marktgegevens of andere objectieve en controleerbare feiten onderbouwd. Derhalve faalt ook deze beroepsgrond.

4.7

Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de door verweerder nader vastgestelde waarde van € 281.000 niet te hoog is. Er is, gelet op dit oordeel, geen reden om, zoals eiser bepleit, een compromis te beproeven.

4.8.

Voor zover gemachtigde met hetgeen hij heeft aangevoerd heeft beoogd te verzoeken om toekenning van een vergoeding van de door eiser geleden immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het geschil moet zijn beslecht, overweegt de rechtbank, met inachtneming van de jurisprudentie van de Hoge Raad op dit punt, in het bijzonder het ‘verzamelarrest’ van 19 februari 2016, nr. 14/03907, ECLI:NL:HR:2016:252, het volgende. Het bezwaar is ingediend op 11 april 2017. De rechtbank heeft bij uitspraak van 31 oktober 2018 op het beroep van eiser tegen de – afwijzende – uitspraak op bezwaar beslist. Dat is 5 maanden en 11 dagen vóór het einde van de termijn van twee jaar na het indienen van het bezwaarschrift waarbinnen de rechtbank op het beroep kan beslissen zonder dat sprake is van overschrijding van de redelijke termijn. Na terugwijzing van de zaak door het Hof bij uitspraak van 28 januari 2020 heeft de rechtbank op 4 november 2020, dat is 9 maanden en 7 dagen na de uitspraak van het Hof, op het beroep beslist. In totaal is de voor de behandeling van het bezwaar en het beroep in eerste aanleg geldende redelijke termijn van 2 jaar dus met (9 maanden en 7 dagen minus 5 maanden en 11 dagen, dat is) iets minder dan 4 maanden overschreden. Deze overschrijding wordt echter gecompenseerd door de voortvarende behandeling van het hoger beroep door het Hof, dat immers (ten minste) ca. 5,5 maanden vóór het einde van de voor het Hof geldende redelijke termijn van 2 jaar na het indienen van het hogerberoepschrift uitspraak heeft gedaan.

4.9.

Gelet op het vorenoverwogene is het beroep ongegrond en dient het verzoek om vergoeding van immateriële schade te worden afgewezen.

Proceskosten

5. Naar het oordeel van de rechtbank komt eiser niet in aanmerking voor een vergoeding van proceskosten. Bij dit oordeel neemt de rechtbank in aanmerking dat het beroep ongegrond is en dat zich ook overigens geen omstandigheden voordoen die reden voor een veroordeling van verweerder in de proceskosten van eiser kunnen zijn.

Beslissing

De rechtbank

- verklaart het beroep ongegrond;

- wijst het verzoek om toekenning van een vergoeding van immateriële schade af.

Deze uitspraak is gedaan door G.J. van Leijenhorst, in tegenwoordigheid van de griffier S.J. van Ravenhorst. De beslissing is op 30 oktober 2020 in het openbaar uitgesproken.

De griffier is verhinderd om deze De rechter is verhinderd om deze

uitspraak te ondertekenen uitspraak te ondertekenen

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

Beroep tegen vastgestelde WOZ-waarde van onroerende zaak

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

uitspraak d.d. 30 oktober 2020

[eiser] te [woonplaats] , eiser,

Procesverloop

Feiten

Geschil en standpunten van partijen

Beoordeling van het geschil

Proceskosten

Beslissing

Rechtsmiddel