Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/5432
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 oktober 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te [plaats] , eiser
(gemachtigde: A. van den Dool),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 266.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en een aanslag watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 12 november 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 21 juli 2020. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door de heer [A] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object is een in 1988 gebouwde appartement met berging, carport en een balkon van
circa 8 m2. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 105 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 230.000,-. Ter onderbouwing daarvan heeft
hij een taxatierapport ingebracht. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van woning niet hoger dan
de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in woz-zaken.
5. Verweerder heeft een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de
volgende vier, in [plaats] gelegen, referentiewoningen. [adres 2] , verkocht op 2 augustus 2017 voor € 230.000,-, [adres 3] , verkocht op 13 maart 2018 voor € 334.000,-, [adres 4] , verkocht op 21 februari 2018 voor € 235.000,- en [adres 5] , verkocht op 19 maart 2019 voor € 290.000,-.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de
toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 266.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. Eiser voert aan dat verweerder tijdens de oorspronkelijke taxatie geen
rekening heeft gehouden met het feit dat verkoopcijfers van objecten binnen een vereniging van eigenaren (VvE) gecorrigeerd dienen te worden. Verkoopcijfers van appartementsrechten zijn niet direct bruikbaar in het kader van de Wet WOZ. Verder maakt verweerder volgens eiser in het taxatieverslag niet inzichtelijk in hoeverre de verkoopcijfers gecorrigeerd dienen te worden. Hij wijst er daarbij op dat er in een aantal gevallen maar anderhalve maand tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum ligt. Dit alles wijst voor de woning wijst een lagere waarde aan, aldus eiseres.
9. Verweerder geeft aan dat de taxateur in de taxatiematrix rekening heeft gehouden met
de overeenkomsten en verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, evenals met het tijdsbestek dat is gelegen tussen de waardepeildatum en de transactiedatum. Correctie van de waarde naar de waardepeildatum hoeft inderdaad niet bij een tijdverloop van minder dan drie maanden, maar is hier wel toegepast. Ook is rekening gehouden met de VVE-reserves door de koopsom daarop te corrigeren.
10. De rechtbank merkt op dat in de uitspraak op bezwaar staat dat verweerder een
correctie voor de VvE-reserve op de koopsom heeft toegepast. De rechtbank concludeert dat dit in de taxatiematrix inzichtelijk is gemaakt door de vermelding ‘correctie VVE’. Ook heeft verweerder de verkoopcijfers gecorrigeerd naar de waardepeildatum. Daarbij staat het verweerder – anders dan eiser kennelijk meent - vrij om ook bij een periode van minder dan drie maanden tussen de waardepeildatum en de transactiedatum een correctie toe te passen. Dit is in de taxatiematrix gespecificeerd. De grond slaagt niet.
11. Daarnaast voert eiser aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de
verschillen in ligging en de etage van de woning, waardoor de eindwaarde te hoog is vastgesteld. Volgens eiser dient verweerder inzichtelijk te maken op welke etage de referentieobjecten gelegen zijn, gelet op uitzicht, lichtinval en overlast van verkeer. Daarnaast wordt volgens eiser in de markt voor objecten op hoger gelegen etages meer betaald.
12. Verweerder geeft aan dat uit de marktanalyse niet blijkt dat voor eenvoudige
appartementen (zoals onderhavige) in de wijk [adres 5] in [plaats] in deze prijsklasse meer wordt betaald, indien het appartement op de derde verdieping ligt. Het uitzicht is bij dergelijke laagbouw-appartementencomplexen op de derde verdieping niet veel beter dan op de tweede of eerste verdieping. Daarnaast ligt het op de weg van eiser om deze stelling te onderbouwen. Verweerder is van mening dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de ligging van het appartement ten opzichte van de referentieappartementen die in hetzelfde complex zijn gelegen.
13. De rechtbank oordeelt dat verweerder voldoende heeft onderbouwd dat, in geval van
laagbouw, een appartement op een tweede of derde etage geen waardeverschil heeft. De rechtbank stelt vast dat eiser niet het tegendeel aannemelijk heeft gemaakt. De grond slaagt niet.
14. Verder voert eiser drie vergelijkbare panden aan, die volgens hem aantonen dat de
WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft deze objecten volgens haar ten onrechte niet bij de waardebepaling meegenomen. Het gaat om de volgende woningen. [adres 4] onderbouwt een lagere waarde van de woning, gelet op het
feit dat dit object veel recenter is gemoderniseerd. De keuken en badkamer zijn uit 2015.
Verder is [adres 6] een goed vergelijkbare woning, aldus eiser. Deze woning is op 2 juli 2018 verkocht voor € 249.000,- en heeft een geïndexeerde verkoopprijs van
€ 237.000,-. [adres 7] toont volgens eiser een lagere WOZ-waarde van de woning aan. Deze woning is op 1 oktober 2018 voor € 265.000,- verkocht en heeft een geïndexeerde verkoopprijs van € 251.000,-.
15. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het de heffingsambtenaar vrijstaat om de
waarde van de woning te onderbouwen met de referentiewoningen die hij het meest geschikt acht, waarbij hij bij het bepalen van de WOZ-waarde mag aansluiten bij die vergelijkingsobjecten waarvoor de hoogste verkoopprijzen zijn gerealiseerd. De taxateur heeft [adres 7] en [adres 6] buiten beschouwing gelaten, omdat hij deze referentieobjecten minder optimaal vindt dan de door hem geselecteerde woningen. Om tegemoet te komen aan eiser is [adres 4] in de taxatiematrix opgenomen. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat dit referentieobject van een vergelijkbaar niveau als de woning is. Het heeft namelijk een eenvoudige keuken, badkamer en toilet. Verweerder baseert dit op foto’s en gegevens uit de verkoopbrochure.
16. De rechtbank overweegt dat het verweerder vrijstaat om te bepalen welke
vergelijkingsobjecten worden geselecteerd, mits deze objecten in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de woning en eventuele verschillen voldoende in de waardebepaling zijn verdisconteerd. De rechtbank constateert dat alle objecten een appartement met hetzelfde bouwjaar zijn. Met uitzondering van het object [adres 3] , dat een voldoende- luxe scoort op het onderdeel staat van onderhoud, scoren alle woningen een voldoende op bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud. De rechtbank oordeelt daarom dat verweerder aan de eisen voor het bepalen van de WOZ-waarde heeft voldaan. Hij heeft met de taxatiematrix en de toelichting ter zitting aannemelijk gemaakt dat de geselecteerde vergelijkingsobjecten geschikt zijn en de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De grond slaagt niet.
17. De rechtbank merkt op dat eiser ter zitting de grond over de datering van de
isolatie heeft ingetrokken.
18. Eiser heeft ook nog aangevoerd dat verweerder, in strijd met artikel 40 van de Wet
WOZ en artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld, door pas in de beroepsfase de grondstaffel en de taxatiekaart met de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de vergelijkingsobjecten over te leggen. Hij had hier namelijk al in de bezwaarfase om verzocht. Verweerder heeft dit verzoek geen gehoor aan gegeven en heeft daardoor geen inzicht gegeven in de door hem gedane taxatie. Eiser verwijst ter onderbouwing van zijn standpunt naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1316).
19. Verweerder geeft aan dat hij met het taxatieverslag de gegevens conform artikel 40 Wet
WOZ aan eiser heeft verstrekt. Dit taxatieverslag is conform het modeltaxatieverslag volgens de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. In dit model worden geen KOUDV-factoren dan wel een taxatiekaart vermeld. Verder geeft verweerder aan dat eiser op de hoorzitting niet naar deze gegevens heeft gevraagd. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat hij op de hoorzitting de gevraagde gegevens wel had kunnen verstrekken, maar dat hij dit alleen doet als hierom tijdens de hoorzitting wordt gevraagd.
20. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ verstrekt de heffingsambtenaar
uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde.
Op grond van artikel 7:4, tweede lid, van de Awb moet de heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen ter inzage leggen voor belanghebbenden gedurende ten minste een week.
21. De rechtbank stelt voorop dat de woning een appartement betreft en dat verweerder
hieraan dan ook geen grondwaarde heeft toegekend. Aan de waardering ligt dus geen grondstaffel ten grondslag. Dat is anders voor de KOUDV- en liggingsfactoren.
22. De rechtbank is van oordeel dat de KOUDV- en liggingsfactoren
behoren tot de gegevens die op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ op verzoek moeten worden verstrekt. Zij houden immers een waardering in van de kenmerken van de woning van eiser en de vergelijkingsobjecten. Anders dan verweerder meent, zijn deze gegevens dus niet beperkt tot het taxatieverslag. De rechtbank vindt steun voor dit oordeel in de conclusie van 25 september 2017 van de Advocaat-Generaal mr. R.L.H. IJzerman. Verweerder heeft de KOUDV- en liggingsfactoren in beroep verstrekt, zodat in zoverre in elk geval toen aan het bepaalde in artikel 40 van de Wet WOZ is voldaan.
23. Verder is de rechtbank van oordeel dat de KOUDV- en liggingsfactoren eveneens zijn
aan te merken als op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 7:4, tweede lid, van de Awb. Dit volgt uit het hiervoor genoemde arrest van 17 augustus 2018 van de Hoge Raad. Verweerder had deze stukken dus voor de hoorzitting ten minste een week ter inzage moeten leggen. Verweerder heeft aan dit vereiste niet voldaan, aangezien de betreffende stukken pas in beroep zijn overgelegd. Door deze stukken niet al in de bezwaarfase aan eiser ter inzage te geven of ter beschikking te stellen, heeft verweerder niet voldaan aan de door de Hoge Raad in het arrest van 17 augustus 2018 geformuleerde eis van inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de vastgestelde WOZ-waarde van de woning. Daarmee dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan. Eiser kon immers in de bezwaarfase niet alle bij de waardebepaling gebruikte gegevens en aannames controleren en zo nodig gemotiveerd betwisten.
24. De rechtbank ziet in het hiervoor vastgestelde gebrek geen reden om de uitspraak op
bezwaar te vernietigen, omdat hiervoor ook is vastgesteld dat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en niet is gebleken dat eiseres door dit gebrek in zijn belangen is geschaad. Eiser heeft immers in beroep alsnog kennis kunnen nemen van de KOUDV- en liggingsfactoren en deze kunnen betwisten. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van de Awb. Wel moeten het gebrek ertoe leiden dat eiser recht heeft op vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten en het griffierecht. De proceskosten van eiser stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.050,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525,-). De kosten van het door eiser ingebrachte taxatierapport worden vergoed op basis van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties. Uitgaande van een woningtaxatie met inpandige opname stelt de rechtbank deze kosten vast op € 212,- (4 uur à € 53,-). Voor een verhoging met de BTW is geen aanleiding, omdat de taxateur in dienst is van gemachtigde van eiser. Voor een veroordeling van de in bezwaar gemaakte proceskosten ziet de rechtbank ook geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder in de door eiser redelijkerwijs gemaakte proceskosten tot een bedrag van € 1.262;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is op 7 oktober 2020 gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. L.M.A. Koeman, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt de uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.