Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/5275
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 oktober 2020 in de zaak tussen
[eiseres] , te [plaats] , eiseres
(gemachtigde: A. van den Dool),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht , verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 413.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en een aanslag watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 29 oktober 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 21 juli 2020. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door de heer [A] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object is een in 1904 gebouwde tussenwoning. De woning staat op een perceel van
67 m2 en heeft een gebruiksoppervlakte van 106 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 309.000,-. Verweerder handhaaft in beroep
de door hem vastgestelde waarde.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van woning niet hoger dan
de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in woz-zaken.
5. Verweerder heeft een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de
volgende vier, in [plaats] gelegen, referentiewoningen: [adres 2] , verkocht op 24 november 2016 voor € 430.000,-, [adres 3] , verkocht op 27 februari 2017 voor
€ 407.000,-, [adres 4] , verkocht op 31 mei 2017 voor € 298.200,- en [adres 10] , verkocht op 17 oktober 2017 voor € 433.000,-.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de
toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 413.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. Eiseres voert vijf vergelijkbare panden aan, die volgens haar aantonen dat de WOZ-
waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft deze objecten volgens haar ten onrechte niet bij de waardebepaling meegenomen. Het gaat om de volgende woningen.
[adres 5] , verkocht op 1 september 2017 voor € 302.200,-, [adres 6] verkocht op 29 mei 2019 voor € 300.000,-, [adres 7] , verkocht op 4 januari 2019 voor € 371.000,-, [adres 8] , verkocht op 17 juni 2019 voor € 350.000,- en [adres 9] , verkocht op 15 mei 2017 voor € 430.000,-.
Daarbij merkt eiseres op dat een verkoop in dezelfde straat een betere onderbouwing is en door verweerder zwaarder moet worden meegenomen. Daartoe verwijst zij naar een uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant (ECLI:NL:RBOBR:2018:2951). Eiseres geeft aan dat de rechtbank in deze uitspraak een (geïndexeerde) verkooptransactie van het (vrijwel) identieke buurpand bruikbaar acht als hulpmiddel om tot een zo zuiver mogelijke waardevaststelling voor de woning te komen.
9. Verweerder brengt naar voren dat de taxateur vrij is in zijn keuze welke
vergelijkingsobjecten hij ter onderbouwing van de waarde gebruikt. De referenties in de taxatiematrix zijn het meest geschikt om de waarde van de woning te onderbouwen. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Ter zitting heeft verweerder hierop aangevuld dat de vergelijkingsobjecten in dezelfde wijk als de woning liggen, in dezelfde periode zijn gebouwd en qua grootte goed vergelijkbaar zijn. De [straat] onderscheidt zich niet van andere straten, aldus verweerder. Bij de door eiseres aangevoerde objecten plaatst verweerder de volgende kanttekeningen. [adres 5] is een bovenwoning, waarvan hij geen verkoopgegevens heeft kunnen vinden. [adres 6] loopt in een smalle punt uit en is daarom een incouranter object.
10. De rechtbank stelt vast dat uit een uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
(ECLI:NL:GHARL:2020:4810) volgt dat verweerder niet verplicht is uitsluitend een aangedragen buurpand als vergelijkingsobject te gebruiken en de WOZ-waarde daarvan met de woning gelijk te stellen. Het staat verweerder vrij om te bepalen welke vergelijkingsobjecten worden geselecteerd, mits deze objecten in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de woning en eventuele verschillen voldoende in de waardebepaling zijn verdisconteerd. De rechtbank constateert dat de woning en vergelijkingsobjecten alle op het onderdeel bouwkundige kwaliteit een voldoende scoren. Twee van de vier onderbouwingen scoren evenals de woning een voldoende op het onderdeel staat van onderhoud. Uit de taxatiematrix en de toelichting ter zitting concludeert de rechtbank dat de door verweerder geselecteerde vergelijkingsobjecten geschikt zijn voor de waardebepaling van de woning. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat slechts de panden in dezelfde straat bruikbaar zijn voor de waardering van de woning. De grond slaagt daarom niet.
11. Eiseres heeft ook nog aangevoerd dat verweerder, in strijd met artikel 40 van de Wet
WOZ en artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld, door pas in de beroepsfase de grondstaffel en de taxatiekaart met de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de vergelijkingsobjecten over te leggen. Zij had hier namelijk al in de bezwaarfase om verzocht. Verweerder heeft dit verzoek geen gehoor aan gegeven en heeft daardoor geen inzicht gegeven in de door hem gedane taxatie. Eiseres verwijst ter onderbouwing van haar standpunt naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1316).
12. Verweerder geeft aan dat hij met het taxatieverslag de gegevens conform artikel 40 Wet
WOZ aan eiseres heeft verstrekt. Dit taxatieverslag is conform het modeltaxatieverslag volgens de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. In dit model worden geen KOUDV-factoren dan wel een taxatiekaart vermeld. Verder geeft verweerder aan dat eiseres op de hoorzitting niet naar deze gegevens heeft gevraagd. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat hij op de hoorzitting de gevraagde gegevens wel had kunnen verstrekken, maar dat hij dit alleen doet als hierom tijdens de hoorzitting wordt gevraagd.
13. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ verstrekt de heffingsambtenaar
uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde.
Op grond van artikel 7:4, tweede lid, van de Awb moet de heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen ter inzage leggen voor belanghebbenden gedurende ten minste een week.
14. De rechtbank is van oordeel dat de grondstaffel en de KOUDV- en liggingsfactoren
behoren tot de gegevens die op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ op verzoek moeten worden verstrekt. Zij houden immers een waardering in van de kenmerken van de woning van eiseres en de vergelijkingsobjecten. Anders dan verweerder meent, zijn deze gegevens dus niet beperkt tot het taxatieverslag. De rechtbank vindt steun voor dit oordeel in de conclusie van 25 september 2017 van de Advocaat-Generaal mr. R.L.H. IJzerman. De grondstaffel is met instemming van de gemachtigde van eiseres in het verslag van de hoorzitting opgenomen. De KOUDV- en liggingsfactoren zijn in beroep verstrekt, zodat ook op dat punt in elk geval toen aan het bepaalde in artikel 40 van de Wet WOZ is voldaan.
15. Verder is de rechtbank van oordeel dat de grondstaffel en de KOUDV- en
liggingsfactoren eveneens zijn aan te merken als op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 7:4, tweede lid, van de Awb. Dit volgt uit het hiervoor genoemde arrest van 17 augustus 2018 van de Hoge Raad. Verweerder had deze stukken dus voor de hoorzitting ten minste een week ter inzage moeten leggen. Verweerder heeft aan dit vereiste niet voldaan, aangezien de betreffende stukken pas in het verslag van de hoorzitting (grondstaffel) en in beroep (KOUDV- en liggingsfactoren) zijn overgelegd. Ten aanzien van de grondstaffel is dit met instemming van de gemachtigde van eiseres gebeurd, zodat het niet volgen van het bepaalde in artikel 7:4, tweede lid, van de Awb in zoverre niet aan verweerder kan worden tegengeworpen. Dat is anders met betrekking tot de KOUDV- en liggingsfactoren. Door deze stukken niet al in de bezwaarfase aan eiseres ter inzage te geven of ter beschikking te stellen, heeft verweerder niet voldaan aan de door de Hoge Raad in het arrest van 17 augustus 2018 geformuleerde eis van inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de vastgestelde WOZ-waarde van de woning. Daarmee dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan. Eiseres kon immers in de bezwaarfase niet alle bij de waardebepaling gebruikte gegevens en aannames controleren en zo nodig gemotiveerd betwisten.
16. De rechtbank ziet in het hiervoor vastgestelde gebrek geen reden om de uitspraak op
bezwaar te vernietigen, omdat hiervoor ook is vastgesteld dat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en niet is gebleken dat eiseres door dit gebrek in zijn belangen is geschaad. Eiseres heeft immers in beroep alsnog kennis kunnen nemen van de KOUDV- en liggingsfactoren en deze kunnen betwisten. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van de Awb. Wel moet het gebrek ertoe leiden dat eiseres recht heeft op vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten en het griffierecht. De proceskosten van eiseres stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.050,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525,-). Voor een veroordeling van de in bezwaar gemaakte proceskosten ziet de rechtbank geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder in de door eiseres redelijkerwijs gemaakte proceskosten tot een bedrag van € 1.050,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47,- aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is op 7 oktober 2020 gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. L.M.A. Koeman, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt de uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.