Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/5537
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 oktober 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te [plaats] , eiser
(gemachtigde: A. van den Dool),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht , verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan Jonkvrouw [A] van [adres 1] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 459.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en een aanslag watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 14 november 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix. Eiser heeft een taxatierapport ingediend.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 21 juli 2020. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door de heer [B] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object is een in 1988 geschakelde woning met een garage en een carport. De woning
staat op een perceel van 273 m2 en heeft een gebruiksoppervlakte van 123 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 395.000,-. Ter onderbouwing daarvan heeft
hij een in bezwaar opgesteld taxatierapport ingebracht. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger
dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in woz-zaken.
5. Verweerder heeft een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de
volgende drie, in [plaats] gelegen, referentiewoningen: Jonkvrouw [A] van [adres 2] , verkocht op 25 februari 2017 voor € 460.000,-, [adres 3] , verkocht op 3 augustus 2017 voor € 517.500,- en [adres 4] , verkocht op 27 juli 2017 voor € 388.000,-.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de
toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 459.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. Eiser voert aan dat een goed vergelijkbare woning [C] [adres 5] is.
Die woning is verkocht op 2 november 2018 voor € 394.500,-. Verweerder heeft deze woning niet als vergelijkingsobject geselecteerd. Eiser stelt dat dit object aantoont dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
9. Verweerder brengt naar voren dat de taxateur vrij is in zijn keuze welke
vergelijkingsobjecten hij ter onderbouwing van de waarde gebruikt. De referenties in de taxatiematrix zijn het meest geschikt om de waarde van de woning te onderbouwen. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
10. De rechtbank overweegt dat het verweerder vrij staat te bepalen welke
vergelijkingsobjecten worden geselecteerd, mits deze objecten in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de woning en eventuele verschillen voldoende in de waardebepaling zijn verdisconteerd. De rechtbank constateert dat de woning en vergelijkingsobjecten dezelfde ligging en uitstraling hebben en van rond hetzelfde bouwjaar zijn. Met uitzondering van het object [adres 3] dat een goed scoort op het onderdeel staat van onderhoud, scoren alle woningen een voldoende op bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud. De rechtbank concludeert daarom dat de gekozen vergelijkingsobjecten geschikt zijn en uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De grond slaagt niet.
11. Daarnaast voert eiser aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de
gedateerde voorzieningen in de woning. De badkamer, keuken en sanitair dienen gemoderniseerd te worden. Ter zitting heeft eiser aangegeven dat verweerder geen foto’s heeft aangeleverd, waaruit blijkt dat de vergelijkingsobjecten ook gedateerde voorzieningen hebben.
12. Verweerder geeft aan dat bij de waardebepaling rekening is gehouden met de
gedateerde voorzieningen in de woning door de staat van onderhoud op een voldoende vast te stellen. Verweerder onderbouwt dit standpunt met vergelijkingsobject Jonkvrouw [A] van [adres 2] , dat ook op dit onderdeel een voldoende scoort. Daar is eveneens sprake van gedateerde voorzieningen. In de taxatiematrix is hierover opgemerkt dat het sanitair eenvoudig/gedateerd is. Dit referentieobject vormt daarom een goede vergelijking met de woning. Ter zitting heeft verweerder in aanvulling hierop toegelicht dat uit de verkoopgegevens van dit pand en referentieobject [adres 4] niet blijkt dat sprake is van een betere staat van onderhoud dan de woning.
13. Zoals door de rechtbank is opgemerkt in overweging 10, blijkt uit de taxatiematrix dat
op het onderdeel staat van onderhoud het vergelijkingsobject [adres 3] het enige te corrigeren verschil is. Uit de taxatiematrix en de toelichting ter zitting concludeert de rechtbank dat verweerder voldoende inzicht heeft gegeven in het verschil in waarde. Dat verweerder geen foto’s van de vergelijkingsobjecten heeft aangeleverd, doet daar niet aan af. Verder stelt de rechtbank vast dat het vergelijkingsobject Jonkvrouw [A] van [adres 2] , gelegen in dezelfde straat als de woning, € 286,-. per m2 hoger gewaardeerd is dan de woning. De gemiddelde woningwaarde per m2 van de vergelijkingsobjecten is
€ 2.208,-. De waarde van de woning zit daar € 108,- onder. Hieruit blijkt naar het oordeel van de rechtbank dat verweerder bij de waardebepaling voldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen. De grond slaagt niet.
14. Eiser heeft ook nog aangevoerd dat verweerder, in strijd met artikel 40 van de Wet
WOZ en artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld, door pas in de beroepsfase de grondstaffel en de taxatiekaart met de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de vergelijkingsobjecten over te leggen. Hij had hier namelijk al in de bezwaarfase om verzocht. Verweerder heeft dit verzoek geen gehoor aan gegeven en heeft daardoor geen inzicht gegeven in de door hem gedane taxatie. Eiser verwijst ter onderbouwing van zijn standpunt naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1316).
15. Verweerder geeft aan dat hij met het taxatieverslag de gegevens conform artikel 40 Wet
WOZ aan eiser heeft verstrekt. Dit taxatieverslag is conform het modeltaxatieverslag volgens de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. In dit model worden geen KOUDV-factoren dan wel een taxatiekaart vermeld. Verder geeft verweerder aan dat eiser op de hoorzitting niet naar deze gegevens heeft gevraagd. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat hij op de hoorzitting de gevraagde gegevens wel had kunnen verstrekken, maar dat hij dit alleen doet als hierom tijdens de hoorzitting wordt gevraagd.
16. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ verstrekt de heffingsambtenaar
uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde.
Op grond van artikel 7:4, tweede lid, van de Awb moet de heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen ter inzage leggen voor belanghebbenden gedurende ten minste een week.
17. De rechtbank is van oordeel dat de grondstaffel en de KOUDV- en liggingsfactoren
behoren tot de gegevens die op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ op verzoek moeten worden verstrekt. Zij houden immers een waardering in van de kenmerken van de woning van eiseres en de vergelijkingsobjecten. Anders dan verweerder meent, zijn deze gegevens dus niet beperkt tot het taxatieverslag. De rechtbank vindt steun voor dit oordeel in de conclusie van 25 september 2017 van de Advocaat-Generaal mr. R.L.H. IJzerman. Verweerder heeft de grondstaffel in de uitspraak op bezwaar opgenomen. De KOUDV-en liggingsfactoren zijn verder in beroep verstrekt, zodat op dat punt in elk geval toen aan het bepaalde in artikel 40 van de Wet WOZ is voldaan.
18. Verder is de rechtbank van oordeel dat de grondstaffel en de KOUDV- en
liggingsfactoren eveneens zijn aan te merken als op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 7:4, tweede lid, van de Awb. Dit volgt uit het hiervoor genoemde arrest van 17 augustus 2018 van de Hoge Raad. Verweerder had deze stukken dus voor de hoorzitting ten minste een week ter inzage moeten leggen. Verweerder heeft aan dit vereiste niet voldaan, aangezien de betreffende stukken pas in de uitspraak op bezwaar (grondstaffel) en in beroep (KOUDV- en liggingsfactoren) zijn overgelegd. Door deze stukken niet al in de bezwaarfase voor de hoorzitting aan eiser ter inzage te geven of ter beschikking te stellen, heeft verweerder niet voldaan aan de door de Hoge Raad in het arrest van 17 augustus 2018 geformuleerde eis van inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de vastgestelde WOZ-waarde van de woning. Daarmee dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan. Eiser kon immers in de bezwaarfase niet alle bij de waardebepaling gebruikte gegevens en aannames controleren en zo nodig gemotiveerd betwisten.
19. De rechtbank ziet in het hiervoor vastgestelde gebrek geen reden om de uitspraak op
bezwaar te vernietigen, omdat hiervoor ook is vastgesteld dat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en niet is gebleken dat eiser door dit gebrek in zijn belangen is geschaad. Eiser heeft immers in de uitspraak op bezwaar en in beroep alsnog kennis kunnen nemen van de grondstaffel en KOUDV- en liggingsfactoren en deze kunnen betwisten. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van de Awb. Wel moet het gebrek ertoe leiden dat eiser recht heeft op vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten en het griffierecht. De proceskosten van eiser stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.050,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525,-). Voor een veroordeling van de in bezwaar gemaakte proceskosten ziet de rechtbank ook geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder in de door eiser redelijkerwijs gemaakte proceskosten tot een bedrag van € 1.050,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is op 7 oktober 2020 gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. L.M.A. Koeman, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt de uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.