Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/5278
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 oktober 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. van den Dool),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 226.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en een aanslag watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 30 oktober 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 21 juli 2020. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door de heer [naam] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1957 gebouwde appartement met een balkon van 2 m2, een balkon van 5 m2 en een berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 65 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 206.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de
door hem vastgestelde waarde.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van woning niet hoger dan
de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in woz-zaken.
5. Verweerder heeft een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de
volgende vier, in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen. [adres 2] , verkocht op 8 januari 2017 voor € 176.000,-, [adres 3] , verkocht op 13 november 2017 voor
€ 232.000,-, [adres 4] , verkocht op 21 oktober 2017 voor € 187.000,- en [adres 5] , verkocht op 21 november 2017 voor € 236.236,-.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de
toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 226.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. Eiser voert aan dat de door verweerder gehanteerde referentiepanden [adres 6]
, [adres 5] , [adres 3] in een betere onderhoudstoestand dan de woning verkeerden. De objecten zijn luxer afgewerkt en recent gemoderniseerd, in tegenstelling tot de woning. Verweerder heeft met deze verschillen onvoldoende rekening gehouden, waardoor de eindwaarde van de woning te hoog is vastgesteld.
9. Verweerder geeft aan dat de woning op de waardepeildatum in een voldoende staat van
onderhoud verkeerde. Ter onderbouwing daarvan verwijst hij naar de omschrijving in de verkoopbrochure, fotomateriaal en informatie van eiser zelf nadat hij het appartement heeft aangekocht. [adres 5] scoort een voldoende/goed op het onderdeel staat van onderhoud. [adres 3] had ten tijde van de transactie een smaakgevoelige keuken.
10. De rechtbank stelt allereerst vast dat [adres 6] in beroep niet als
vergelijkingsobject is geselecteerd. Wat eiser hiertegen aanvoert, kan dus geen doel treffen. Verder constateert de rechtbank dat [adres 5] een betere score voor de staat van onderhoud heeft gekregen van verweerder dan de woning. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de betere onderhoudstoestand van dit vergelijkingsobject. De rechtbank kan ook het standpunt van verweerder over [adres 3] volgen. Verder merkt de rechtbank op dat beide vergelijkingsobjecten een behoorlijk hogere waarde per m2 hebben dan de woning. De rechtbank concludeert dat daarmee de verschillen voldoende in de waardebepaling zijn verdisconteerd. De grond slaagt niet.
11. Daarnaast voert eiser aan dat verweerder tijdens de oorspronkelijke taxatie geen
rekening heeft gehouden met het feit dat verkoopcijfers van objecten binnen een vereniging van eigenaren (VvE) gecorrigeerd dienen te worden. Verkoopcijfers van appartementsrechten zijn niet direct bruikbaar in het kader van de Wet WOZ. Verder maakt verweerder volgens eiser in het taxatieverslag niet inzichtelijk in hoeverre de verkoopcijfers gecorrigeerd dienen te worden. Hij wijst er daarbij op dat er in een aantal gevallen maar anderhalve maand tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum ligt. Dit alles wijst voor de woning wijst een lagere waarde aan, aldus eiser.
12. Verweerder geeft aan dat de taxateur in de taxatiematrix rekening heeft gehouden met
de overeenkomsten en verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, evenals met het tijdsbestek dat is gelegen tussen de waardepeildatum en de transactiedatum. Correctie van de waarde naar de waardepeildatum hoeft inderdaad niet bij een tijdverloop van minder dan drie maanden, maar is hier wel toegepast. Ook is rekening gehouden met de VVE-reserves door de koopsom daarop te corrigeren.
13. De rechtbank merkt op dat in de uitspraak op bezwaar staat dat verweerder een
correctie voor de VvE-reserve op de koopsom heeft toegepast. De rechtbank concludeert dat dit in de taxatiematrix inzichtelijk is gemaakt door de vermelding ‘correctie VVE’. Ook heeft verweerder de verkoopcijfers gecorrigeerd naar de waardepeildatum. Daarbij staat het verweerder – anders dan eiser kennelijk meent - vrij om ook bij een periode van minder dan drie maanden tussen de waardepeildatum en de transactiedatum een correctie toe te passen. Dit is in de taxatiematrix gespecificeerd. De grond slaagt niet.
14. Verder stelt eiser dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de
ligging van de woning nabij het spoor. Verweerder heeft de waarde onderbouwd met transactiecijfers van woningen die beter gelegen zijn zonder deze vorm van overlast. Door deze verschillen in ligging is de waarde te hoog vastgesteld.
15. Verweerder geeft aan dat het spoor noch vanuit de woonkamer, noch vanaf het balkon
zichtbaar is. De ligging nabij het spoor heeft geen waardedrukkend effect. Mocht dit wel het geval zijn, dan is die factor verdisconteerd in de gehanteerde referentieappartementen. Ter zitting heeft verweerder vermeld dat de referentieobjecten goed vergelijkbaar zijn qua ligging, bouwjaar, type en vierkante meterprijzen. De referentieobjecten zijn gelegen aan een doorgaande weg en vlakbij een viaduct, waar de overlast het meeste aanwezig is.
16. De rechtbank overweegt dat de woning en de vergelijkingsobjecten zich alle in dezelfde
straat bevinden. De rechtbank concludeert dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning en dit ook voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Verweerder heeft ter zitting onderbouwd waarom de referentieobjecten een niet veel betere ligging dan de woning hebben. De grond slaagt niet.
17. Tot slot voert eiser aan dat de woning op 1 september 2015 is aangekocht en dat het
eigen transactiecijfer na indexering naar de waardepeildatum de beste indicatie vormt voor de waarde in het economisch verkeer. Dit leidt tot een waarde van € 206.000,-.
18. De rechtbank overweegt dat het eigen verkoopcijfer weliswaar richting geeft, maar dat
verweerder terecht aangeeft dat de aankoop van de woning ter ver van de waardepeildatum af ligt. De referentieobjecten zijn van een recentere verkoopdatum en goed vergelijkbaar met de woning. De grond slaagt niet.
19. Eiser heeft ook nog aangevoerd dat verweerder, in strijd met artikel 40 van de Wet WOZ
en artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld, door pas in de beroepsfase de grondstaffel en de taxatiekaart met de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de vergelijkingsobjecten over te leggen. Hij had hier namelijk al in de bezwaarfase om verzocht. Verweerder heeft dit verzoek geen gehoor aan gegeven en heeft daardoor geen inzicht gegeven in de door hem gedane taxatie. Eiser verwijst ter onderbouwing van zijn standpunt naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1316).
20. Verweerder geeft aan dat hij met het taxatieverslag de gegevens conform artikel 40 Wet
WOZ aan eiser heeft verstrekt. Dit taxatieverslag is conform het modeltaxatieverslag volgens de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. In dit model worden geen KOUDV-factoren dan wel een taxatiekaart vermeld. Verder geeft verweerder aan dat eiser op de hoorzitting niet naar deze gegevens heeft gevraagd. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat hij op de hoorzitting de gevraagde gegevens wel had kunnen verstrekken, maar dat hij dit alleen doet als hierom tijdens de hoorzitting wordt gevraagd.
21. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ verstrekt de heffingsambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde.
Op grond van artikel 7:4, tweede lid, van de Awb moet de heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen ter inzage leggen voor belanghebbenden gedurende ten minste een week.
22. De rechtbank is van oordeel dat de grondstaffel en de KOUDV- en liggingsfactoren behoren tot de gegevens die op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ op verzoek moeten worden verstrekt. Zij houden immers een waardering in van de kenmerken van de woning van eiser en de vergelijkingsobjecten. Anders dan verweerder meent, zijn deze gegevens dus niet beperkt tot het taxatieverslag. De rechtbank vindt steun voor dit oordeel in de conclusie van 25 september 2017 van de Advocaat-Generaal mr. R.L.H. IJzerman. Verweerder heeft deze gegevens in beroep verstrekt, zodat in elk geval toen aan het bepaalde in artikel 40 van de Wet WOZ is voldaan.
23. Verder is de rechtbank van oordeel dat de grondstaffel en de KOUDV- en liggingsfactoren eveneens zijn aan te merken als op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 7:4, tweede lid, van de Awb. Dit volgt uit het hiervoor genoemde arrest van 17 augustus 2018 van de Hoge Raad. Verweerder had deze stukken dus voor de hoorzitting ten minste een week ter inzage moeten leggen. Verweerder heeft aan dit vereiste niet voldaan, aangezien de betreffende stukken pas in beroep zijn overgelegd. Door deze stukken niet al in de bezwaarfase aan eiser ter inzage te geven of ter beschikking te stellen, heeft verweerder niet voldaan aan de door de Hoge Raad in het arrest van 17 augustus 2018 geformuleerde eis van inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de vastgestelde WOZ-waarde van de woning. Daarmee dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan. Eiser kon immers in de bezwaarfase niet alle bij de waardebepaling gebruikte gegevens en aannames controleren en zo nodig gemotiveerd betwisten.
24. De rechtbank ziet in het hiervoor vastgestelde gebrek geen reden om de uitspraak op
bezwaar te vernietigen, omdat hiervoor ook is vastgesteld dat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en niet is gebleken dat eiser door dit gebrek in zijn belangen is geschaad. Eiser heeft immers in beroep alsnog kennis kunnen nemen van de grondstaffel en KOUDV- en liggingsfactoren en deze kunnen betwisten. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van de Awb. Wel moet het gebrek ertoe leiden dat eiser recht heeft op vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten en het griffierecht. De proceskosten van eiser stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.050,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525,-). Voor een veroordeling van de in bezwaar gemaakte proceskosten ziet de rechtbank geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder in de door eiser redelijkerwijs gemaakte proceskosten tot een bedrag van € 1.050,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is op 7 oktober 2020 gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. L.M.A. Koeman, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt de uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.