Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 19/3616, UTR 19/3810, UTR 19/3811, UTR 19/3812 en UTR 19/3813
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 juli 2020 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
1.1.
Verweerder heeft bij beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarden op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] , [straatnaam 1] [nummeraanduiding 2] , [straatnaam 1] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 1] , [straatnaam 1] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 2] en [straatnaam 1] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 3] in [plaatsnaam] (de onroerende zaken), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld. Met de beschikkingen zijn in één geschrift (aanslagbiljet) verenigd en bekendgemaakt de aan eiseres voor het jaar 2019 opgelegde aanslagen in de onroerende zaakbelastingen (OZB) van de gemeente [.] . Het onderstaande schema vermeldt de vastgestelde waarden van de onroerende zaken en de bedragen van de ter zake opgelegde aanslagen:
[straatnaam 1]
[nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 1]
[straatnaam 1]
[nummeraanduiding 2]
[straatnaam 1]
[nummeraanduiding 2/letteraanduiding 1]
[straatnaam 1]
[nummeraanduiding 2/letteraanduiding 2]
[straatnaam 1]
[nummeraanduiding 2/letteraanduiding 3]
Vastgestelde waarde
(ook heffingsmaatstaf
van de OZB)
€ 750.000
€ 264.000
€ 232.000
€ 249.000
€ 509.000
Belastingbedrag OZB-
eigenaar
€ 2.376
€ 836,35
€ 734,98
€ 788,83
€ 1.612,51
Belastingbedrag OZB-
gebruiker
€ 1.919,25
--
--
--
--
In het aanslagbiljet zijn nog meer aan eiseres voor het jaar 2019 opgelegde aanslagen bekend gemaakt. Eén van die aanslagen is de aanslag in de van gebruikers geheven rioolheffing van de gemeente [.] ter zake van het perceel [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] . Deze aanslag is geheven naar een heffingsmaatstaf van 597 m3 en bedraagt € 565,61.
1.2.
Eiseres heeft tegen de onder 1.1 vermelde beschikkingen en aanslagen bezwaar gemaakt. Verweerder heeft bij besluit van 1 augustus 2019 (de uitspraak op bezwaar) de bezwaren van eiseres ongegrond verklaard.
1.3
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
1.4
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
1.5
De mondelinge behandeling van de zaak heeft online plaatsgehad op 16 juni 2020. Namens eiseres is haar gemachtigde verschenen. Namens verweerder is diens gemachtigde verschenen, bijgestaan door de heer [A] en de heer [B] , beiden taxateur.
1.6.
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst voor zover dit de aanslag in de van gebruikers geheven rioolheffing van de gemeente [.] ter zake van het perceel [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] en de handhaving van deze aanslag in de uitspraak op bezwaar betreft.
Feiten
2. De onroerende zaken zijn gelegen op een bedrijventerrein. [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 1] is een kantoorpand, gebouwd in 1978, met een oppervlakte van 1.371 m2. [straatnaam 1] [nummeraanduiding 2] , [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 1] , [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 2] en [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 3] zijn bedrijfsruimten, gebouwd in 2011, met een oppervlakte van respectievelijk 495 m2, 434 m2, 467 m2 en 902 m2.
Geschil
3.1.
In geschil is of de waarden van de onroerende zaken op te hoge bedragen zijn vastgesteld.
3.2.
Voor de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de stukken van het geding.
3.3.
Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, vermindering van de vastgestelde waarden en vermindering van de aanslagen in de onroerende zaakbelastingen.
3.4.
Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Beoordeling van het geschil
4.1.
Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaken bepaald op de waarde die daaraan dienen te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaken zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaken in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde).
4.2
Aangezien eiseres stelt dat verweerder de waarde van de onroerende zaken op een te hoog bedrag heeft vastgesteld, dient verweerder het tegendeel aannemelijk te maken. Dienaangaande overweegt de rechtbank het volgende.
4.3
Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de onroerende zaken gegevens betreffende de onroerende zaken en drie door hem als vergelijkbaar met de onroerende zaken aangemerkte onroerende zaken (vergelijkingsobjecten) overgelegd. De rechtbank heeft deze gegevens, voor zover zij bij de herleiding van de waarde van de onroerende zaak uit de verkoop- en huurgegevens van de vergelijkingsobjecten zijn gebruikt, in de onderstaande schema’s samengevat.
[straatnaam 1] [nummeraanduiding 1]
Onroerende
zaak
[straatnaam 2] [nummeraanduiding 3]
[straatnaam 3] [nummeraanduiding 4]
[straatnaam 3] [nummeraanduiding 5] - [nummeraanduiding 6]
WOZ-waarde
€ 750.000
--
--
--
Transactiedatum
--
02-10-2017
18-04-2016
29-01-2018
Transactieprijs
--
€ 1.350.000
€ 2.237.500
€ 1.000.000
Gecorrigeerde transactieprijs
--
€ 1.350.000
€ 2.327.895
€ 1.000.000
Oppervlakte
1371 m2
1504 m2
3526 m2
1825 m2
WOZ-waarde/m2
€ 547
--
--
--
Gecorrigeerde transactieprijs/m2
--
€ 898
€ 660
€ 548
Huurwaarde
€ 104.196
€ 127.840
€ 268.205
€ 138.700
Huurwaarde/m2
€ 76
€ 85
€ 76
€ 76
Kapitalisatiefactor
7,2
10,6
8,7
7,2
[straatnaam 1] [nummeraanduiding 2] , [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 1] , [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 2] en [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 3]
Onroerende zaken
[straatnaam 1] [nummeraanduiding 2]
[straatnaam 1] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 1]
[straatnaam 1] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 2]
[straatnaam 1] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 3]
WOZ-waarde
€ 264.000
€ 232.000
€ 249.000
€ 509.000
Oppervlakte
495 m2
434 m2
467 m2
902 m2
WOZ-waarde/m2
€ 533
€ 535
€ 533
€ 562
Huurwaarde
€ 32.670
€ 28.644
€ 30.822
€ 62.880
Huurwaarde/m2
€ 66
€ 66
€ 66
€ 69
Kapitalisatiefactor
8,1
8,1
8,1
8,1
Vergelijkingsobjecten
[straatnaam 4] [nummeraanduiding 7]
[straatnaam 5] [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 2]
[straatnaam 4] [nummeraanduiding 8]
Transactiedatum
23-11-2016
16-08-2018
01-11-2016
Transactieprijs
€ 390.000
€ 159.500
€ 385.000
Gecorrigeerde transactieprijs
€ 397.800
€ 154.000
€ 392.700
Oppervlakte
707 m2
130 m2
707 m2
Gecorrigeerde transactieprijs/m2
€ 563
€ 1.185
€ 555
Huurwaarde
€ 48.417
€ 11.700
€ 48.417
Huurwaarde/m2
€ 68
€ 90
€ 68
Kapitalisatiefactor
8,2
13,2
8,1
4.4
Verweerder heeft bij de bepaling van de marktwaarde gebruik gemaakt van de huurwaardekapitalisatiemethode. Eiseres heeft niet betwist dat de waarde van de onroerende zaken op de marktwaarde moet worden bepaald en evenmin dat daarbij de huurwaardekapitalisatiemethode kan worden gebruikt. De rechtbank sluit zich aan bij deze, naar haar oordeel rechtens juiste, standpunten van partijen. Wel verschillen partijen van mening over de manier waarop in dit geval de huurwaardekapitalisatiemethode dient te worden gebruikt.
4.5
De huurwaardekapitalisatiemethode houdt in dat de marktwaarde van een onroerende zaak wordt bepaald door de bruto huurwaarde (bhw) van de zaak te vermenigvuldigen met de brutohuurwaardekapitalisatiefactor (bhwkf). Indien de te waarderen onroerende zaak is verhuurd voor rond de waardepeildatum overeengekomen, marktconforme huur, is die huur in beginsel geschikt om bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak als bhw te worden gebruikt. Indien de huur voor de onroerende zaak niet rond de waardepeildatum, maar (veel) eerder is overeengekomen en nadien is geïndexeerd, is de geïndexeerde huur in beginsel niet geschikt om bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak als bhw te worden gebruikt. Is de onroerende zaak op of rond de waardepeildatum niet verhuurd, bijvoorbeeld omdat zij bij de eigenaar zelf in gebruik is, dan kan de bhw van de onroerende zaak worden afgeleid uit de voor vergelijkbare onroerende zaken (huurreferenties) rond de waardepeildatum overeengekomen marktconforme huren. Ook voor die huren geldt dat een in het verleden overeengekomen en daarna geïndexeerde huur in beginsel niet geschikt is om bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak als bhw te worden gebruikt.
De bhwkf van een onroerende zaak wordt afgeleid uit de bhwkf-en van vergelijkbare onroerende zaken die rond de waardepeildatum zijn verkocht (koopreferenties). De bhwkf van een koopreferentie is het quotiënt van de rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijs van het vergelijkingsobject en de bhw van de verkoopreferentie. Indien de verkoopreferentie is verhuurd voor een rond de waardepeildatum overeengekomen, marktconforme huur, kan deze huur veelal als bhw van de verkoopreferentie worden gebruikt. Indien een dergelijke huur ontbreekt, kan de bhw van de verkoopreferentie worden afgeleid uit de voor vergelijkbare onroerende zaken rond de waardepeildatum overeengekomen huren.
Ontbreken de marktgegevens die nodig zijn om de bhwkf van een onroerende zaak op de hiervoor beschreven wijze te bepalen, dan kan de bhwkf op een andere wijze worden berekend. In deze andere berekeningswijze, die met een leenwoord de ”bottom up”- methode wordt genoemd, wordt het door de (fictieve) investeerder, die de onroerende zaak op waardepeildatum verwerft, beoogde nettorendement (risicovrij rendement plus risico-opslag) als uitgangspunt genomen. Het wordt vertaald in een nettohuurwaardekapitalisatiefactor waaruit vervolgens, rekening houdend met de kosten en lasten die de exploitatie en instandhouding van de onroerende zaak meebrengen, alsmede het leegstandsrisico, de bhwkf wordt afgeleid.
4.6
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Meer in het bijzonder heeft hij met de in de schema’s onder 4.3 samengevatte gegevens, aangevuld met hetgeen hij ter toelichting en completering van die gegevens ter zitting heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat hij de bhw en de bhwkf van de onroerende zaken niet te hoog heeft bepaald. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.
[straatnaam 1] [nummeraanduiding 1]Verweerder heeft de bhwkf van de onroerende zaak afgeleid uit de bhwkf-en van de vergelijkingsobjecten [straatnaam 2] [nummeraanduiding 3] , [straatnaam 3] [nummeraanduiding 4] en [straatnaam 3] [nummeraanduiding 5] - [nummeraanduiding 6] .Hij heeft de bhwkf-en van deze vergelijkingsobjecten bepaald door de (gecorrigeerde) verkoopprijzen van de objecten te delen door de door hem aan deze objecten toegekend bhw-en.
De door verweerder aan de vergelijkingsobjecten toegekende bhw-en zijn geen rond de waardepeildatum overeengekomen huren maar zijn afgeleid uit door verweerder in het geding gebrachte, voor vergelijkbare onroerende zaken rond de waardepeildatum overeengekomen huren.
De verkoopprijs van het vergelijkingsobject [straatnaam 3] [nummeraanduiding 4] is bijna 20 maanden vóór de waardepeildatum gelegen. Verweerder heeft niet op een voor de rechtbank controleerbare en inzichtelijk wijze rekening gehouden met de waardeontwikkeling van het pand in de periode van 18 april 2016 tot de waardepeildatum. Daarnaast is de totale oppervlakte van de onroerende zaak van 1.371 m2 slechts (afgerond) 39 percent van de oppervlakte van het vergelijkingsobject van 3.526 m2. Gelet hierop is de bwhkf van het vergelijkingsobject [straatnaam 3] [nummeraanduiding 4] minder geschikt om (mede) daaruit de bwhkf van de onroerende zaak af te leiden.
De bwhkf-en van de vergelijkingsobjecten [straatnaam 2] [nummeraanduiding 3] en [straatnaam 3] [nummeraanduiding 5] - [nummeraanduiding 6] acht de rechtbank daarvoor wél geschikt. Zowel de onroerende zaak als de vergelijkingsobjecten zijn gelegen op het bedrijventerrein [naam bedrijventerrein] . De locatie van de onroerende zaak noch de locaties van de vergelijkingsobjecten zijn zichtlocaties aan de snelweg. Verder wijkt de oppervlakte van de onroerende zaak van 1.371 m2 niet zozeer af van de oppervlakten van de vergelijkingsobjecten, zijnde 1.507m2 ( [straatnaam 2] [nummeraanduiding 3] ) en 1.825m2 ( [straatnaam 3] [nummeraanduiding 5] - [nummeraanduiding 6] ), dat dit aan een herleiding van de bhkwf van de onroerende zaak uit de bhwkf-en van de vergelijkingsobjecten in de weg staat. De gecorrigeerde verkoopprijs per m2 oppervlakte van de vergelijkingsobjecten [straatnaam 2] [nummeraanduiding 3] en [straatnaam 3] [nummeraanduiding 5] - [nummeraanduiding 6] bedraagt respectievelijk
€ 898 en € 548, de WOZ-waarde per m2 oppervlakte van de onroerende zaak bedraagt € 547.
De berekende huurwaarde per m2 oppervlakte van de vergelijkingsobjecten [straatnaam 2] [nummeraanduiding 3] en [straatnaam 3] [nummeraanduiding 5] - [nummeraanduiding 6] bedraagt respectievelijk € 85 en € 76, de berekende huurwaarde per m2 oppervlakte van de onroerende zaak bedraagt € 76. Op grond van deze gegevens heeft verweerder de bhwkf-en van de vergelijkingsobjecten [straatnaam 2] [nummeraanduiding 3] en [straatnaam 3] [nummeraanduiding 5] - [nummeraanduiding 6] op respectievelijk 10,6 en 7,2 berekend; daarvan uitgaande heeft hij de bhwkf van de onroerende zaak op 7,2 bepaald. Dat is, gelet op de bhwkf-en van de vergelijkingsobjecten, niet te hoog.
De berekende huurwaarde per m2 oppervlakte van de vergelijkingsobjecten [straatnaam 2] [nummeraanduiding 3] en [straatnaam 3] [nummeraanduiding 5] - [nummeraanduiding 6] bedraagt respectievelijk € 85 en € 76, de berekende huurwaarde per m2 oppervlakte van de onroerende zaak bedraagt € 76. Op grond van deze gegevens heeft verweerder de bhwkf-en van de vergelijkingsobjecten [straatnaam 2] [nummeraanduiding 3] en [straatnaam 3] [nummeraanduiding 5] - [nummeraanduiding 6] op respectievelijk 10,6 en 7,2 berekend; daarvan uitgaande heeft hij de bhwkf van de onroerende zaak op 7,2 bepaald. Dat is, gelet op de bhwkf-en van de vergelijkingsobjecten, niet te hoog.
Gelet op het een en ander heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag vastgesteld. |
[straatnaam 1] [nummeraanduiding 2] , [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 1] , [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 2] en [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 3]
Van drie van de onroerende zaken ( [straatnaam 1] [nummeraanduiding 2] , [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 1] , [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 2] ) heeft verweerder de op respectievelijk 1 augustus 2016, 1 november 2017 en 15 maart 2016, overeengekomen huren in het geding gebracht. Deze huren bedragen respectievelijk € 32.000 (€ 65 per m2),
€ 30.000 (€ 64 per m2) en € 31.000 (€ 71 per m2). Gesteld noch gebleken is dat deze huren niet marktconform zijn. De huur van [straatnaam 1] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 1] is twee maanden voor de waardepeildatum overeengekomen en dus geschikt om daaruit de bhw-en van de onroerende zaken op waardepeildatum af te leiden. Op grond hiervan concludeert de rechtbank dat de door verweerder voor de onroerende zaken in aanmerking genomen bhw-en van € 66 per m2 ( [straatnaam 1] [nummeraanduiding 2] . [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 1] en [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 2] ) en € 69 per m2 ( [straatnaam 1] ) niet te hoog zijn. Hoewel de huren van [straatnaam 1] [nummeraanduiding 2] en [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 2] niet rond de waardepeildatum, maar 16 en ruim 18 maanden voor de waardepeildatum zijn overeengekomen en dus minder geschikt zijn om daaruit de bhw-en van de onroerende zaken op waardepeildatum af te leiden, ziet de rechtbank in deze huurcijfers wel een bevestiging van haar conclusie dat de door verweerder in aanmerking genomen bhw-en van de onroerende zaken niet te hoog zijn.
€ 30.000 (€ 64 per m2) en € 31.000 (€ 71 per m2). Gesteld noch gebleken is dat deze huren niet marktconform zijn. De huur van [straatnaam 1] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 1] is twee maanden voor de waardepeildatum overeengekomen en dus geschikt om daaruit de bhw-en van de onroerende zaken op waardepeildatum af te leiden. Op grond hiervan concludeert de rechtbank dat de door verweerder voor de onroerende zaken in aanmerking genomen bhw-en van € 66 per m2 ( [straatnaam 1] [nummeraanduiding 2] . [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 1] en [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 2] ) en € 69 per m2 ( [straatnaam 1] ) niet te hoog zijn. Hoewel de huren van [straatnaam 1] [nummeraanduiding 2] en [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 2] niet rond de waardepeildatum, maar 16 en ruim 18 maanden voor de waardepeildatum zijn overeengekomen en dus minder geschikt zijn om daaruit de bhw-en van de onroerende zaken op waardepeildatum af te leiden, ziet de rechtbank in deze huurcijfers wel een bevestiging van haar conclusie dat de door verweerder in aanmerking genomen bhw-en van de onroerende zaken niet te hoog zijn.
Verweerder heeft de bhwkf –en van de onroerende zaken [nummeraanduiding 2] , [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 1] , [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 2] en [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 3] afgeleid uit de bhwkf-en van de vergelijkingsobjecten [straatnaam 4] [nummeraanduiding 7] , [straatnaam 5] [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 2] en [straatnaam 4] [nummeraanduiding 8] . Hij heeft de bhwkf-en van deze vergelijkingsobjecten bepaald door de (gecorrigeerde) verkoopprijzen van de objecten te delen door de door hem voor deze objecten in aanmerking genomen bhw-en. Deze bhw-en zijn geen rond de waardepeildatum voor de vergelijkingsobjecten overeengekomen huren maar zijn gebaseerd op de door verweerder in het geding gebrachte huren van de onroerende zaken [straatnaam 1] [nummeraanduiding 2] , [straatnaam 1] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 1] en [straatnaam 1] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 2] (de huurreferenties). Gelet op wat hierboven over de huren van de huurreferenties is opgemerkt, heeft verweerder met deze huren aannemelijk gemaakt dat de door hem voor de vergelijkingsobjecten [straatnaam 4] [nummeraanduiding 7] en [nummeraanduiding 9] in aanmerking genomen bhw per m2 van € 68 niet te hoog is. De door verweerder aan het vergelijkingsobject [straatnaam 5] [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 2] toegekende bhw van € 90 per m2 laat de rechtbank buiten beschouwing omdat dit vergelijkingsobject zoveel kleiner is dan de onroerende zaken dat het reeds daarom niet geschikt is om bij de berekening van de bhwkf van de onroerende zaken te worden gebruikt.
Op grond van deze gegevens heeft verweerder de bhwkf-en van de vergelijkingsobjecten [straatnaam 4] [nummeraanduiding 7] en [nummeraanduiding 8] op respectievelijk 8,2 en 8,1 berekend; daarvan uitgaande heeft hij de bhwkf van de onroerende zaken [nummeraanduiding 2] , [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 1] , [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 2] en [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 3] op 8,1 bepaald. Dat is, gelet op de bhwkf-en van de vergelijkingsobjecten, niet te hoog.
Gelet op het een en ander heeft verweerder de waarde van de onroerende zaken [nummeraanduiding 2] , [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 1] , [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 2] en [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 3] niet op een te hoge bedragen vastgesteld. |
4.7
Aan dit oordeel doet niet af hetgeen eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarden heeft aangevoerd. Hierbij overweegt de rechtbank het volgende.
4.8
Gemachtigde heeft geen huur- en/of koopgegevens overgelegd die, indien aannemelijk bevonden, twijfel hadden kunnen wekken aan de onderbouwing van de vastgestelde waarden door verweerder.
4.9
De rechtbank verwerpt de stelling van gemachtigde dat verweerder grondstaffels, kadastrale uittreksels, luchtfoto’s en tekeningen in het geding had moeten brengen. Verweerder heeft de waarden van de onroerende zaken bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Gemachtigde heeft het gebruik van deze methode niet betwist. Verweerder heeft verklaard en de rechtbank acht aannemelijk dat hij hierbij geen gebruik heeft gemaakt noch hoefde te maken van grondstaffels, kadastrale uittreksels, luchtfoto’s en tekeningen. Gelet hierop behoren deze documenten niet tot de relevante feitelijke gegevens die verweerder moet overleggen zodat gemachtigde zich daarover kan uitlaten en de rechter daarmee bij zijn beslissing rekening kan houden, nog daargelaten of deze documenten aan verweerder ter beschikking staan of hebben gestaan, (zie HR 4 mei 2018, nr. 16/04237, ECLI:NL:HR:2018:672, rechtsoverweging 3.4.1).
4.1
Gemachtigde heeft gesteld dat verweerder bij de bepaling van de waarden van de onroerende zaken met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode ten onrechte geen rekening heeft met het leegstandsrisico. Het leegstandsrisico speelt in de bepaling van de waarde met behulp van de huurwaardekapitalisatie een rol indien de marktgegevens die nodig zijn om de bhwkf van een onroerende zaak op de hiervoor onder 4.5, eerste en tweede alinea, beschreven wijze (de gewone bhwkf-berekening) te bepalen. In dat geval kan de bhwkf worden berekend op de onder 4.5, derde alinea beschreven wijze (de alternatieve bhwkf-berekening), waarin zowel de frictieleegstand (als onderdeel van de risico-opslag) als de eventuele structurele leegstand in het kader van de herleiding van de bhwkf uit de nettohuurwaardekapitalisatiefactor variabelen zijn. In het onderhavige geval zijn de marktgegevens die nodig zijn om de gewone bhwkf-berekening uit te voeren, wél voorhanden. Dan is een alternatieve bhwkf-berekening niet nodig. Bij de gewone bhwkf-berekening hoeft niet apart met het leegstandsrisico rekening te worden gehouden, omdat aannemelijk is dat in de bedongen verkoopprijzen en huren, die (uiteindelijk) aan de gewone bhwkf-berekening ten grondslag liggen, zowel de frictieleegstand als de (eventuele) structurele leegstand zijn verdisconteerd.
4.11
Voorts heeft gemachtigde een aantal vragen gesteld. Zij gaan over wat gemachtigde zegt gelezen te hebben in publicaties over bodemdaling en palenpest. Verder stelt hij vragen over onder meer windmolens, hoogspanningsmasten en fijnstof. Gemachtigde vermeldt niet voor welk(e) geschilpunt(en) deze vragen van belang zijn, laat staan dat hij dit belang adstrueert. Gemachtigde heeft de vragen na de indiening ervan herhaald en daaraan een verzoek om uitstel van de mondelinge behandeling gekoppeld. De handelwijze van gemachtigde belemmert een slagvaardige geschilbehandeling en leidt tot nodeloze werkzaamheden en kosten voor de wederpartij en de Rechtspraak. Daarom gaat de rechtbank niet op de vragen in.
4.12
Gelet op het vorenoverwogene is het beroep ongegrond. Ook in hetgeen gemachtigde overigens in de van hem afkomstige stukken heeft aangevoerd en ter zitting heeft opgemerkt, ziet de rechtbank geen aanleiding om anders te oordelen. Beslist dient te worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten
5. De rechtbank acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. van Leijenhorst, rechter, in aanwezigheid van mr. L.Y. Wong, griffier.
Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken
-
de griffier is verhinderd - de rechter is verhinderd
de griffier is verhinderd - de rechter is verhinderd
De uitspraak te ondertekenen - de uitspraak te ondertekenen -
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat