Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/3614
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 juli 2020 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels )
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
1.1.
Verweerder heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] te [plaatsnaam] (de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 889.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerende zaakbelasting van de gemeente [.] . De heffingsmaatstaf waarnaar de aanslag is opgelegd, is gelijk aan de bij de beschikking vastgestelde waarde.
1.2.
Verweerder heeft bij besluit van 1 augustus 2019 het door eiseres tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard (de uitspraak op bezwaar).
1.3
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
1.4
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
1.5
De mondelinge behandeling van de zaak heeft online plaatsgehad op 16 juni 2020. Verweerder is verschenen, bijgestaan door de heer [A] en de heer [B] , beiden taxateur. Eiseres heeft vooraf bericht niet ter zitting aanwezig te zullen zijn. Het verzoek van eiseres om de mondelinge behandeling van de zaak uit te stellen, is door de rechtbank afgewezen.
Feiten
2. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een bedrijfspand met een bruto vloeroppervlakte (bvo) van 2.118 m2, dat is gebouwd in 1991 en is gelegen op het bedrijventerrein [naam bedrijventerrein] ( [....] ).
Geschil
3.1.
In geschil is of de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld.
3.2.
Voor de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de stukken van het geding.
3.3.
Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarde/heffingsmaatstaf.
3.4.
Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Beoordeling van het geschil
4.1.
Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde).
4.2
Aangezien eiseres stelt dat verweerder de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld, dient verweerder het tegendeel aannemelijk te maken. Dienaangaande overweegt de rechtbank het volgende.
4.3
Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak gegevens betreffende de onroerende zaak en drie door hem als vergelijkbaar met de onroerende zaak aangemerkte bedrijfspanden (vergelijkingsobjecten) overgelegd. De rechtbank heeft deze gegevens, voor zover zij bij de herleiding van de waarde van de onroerende zaak uit de verkoop- en huurgegevens van de vergelijkingsobjecten zijn gebruikt, in het onderstaande schema samengevat.
Onroerende
zaak
[straatnaam 2] [nummeraanduiding 2]
[straatnaam 1] [nummeraanduiding 3]
[straatnaam 3]
[nummeraanduiding 4] - [nummeraanduiding 5]
WOZ-waarde
€ 889.000
--
--
--
Transactiedatum
--
22-11-2017
29-05-2019
12-01-2018
Transactieprijs
--
€ 400.000
€ 490.000
€ 1.400.000
Gecorrigeerde transactieprijs
--
€ 402.000
€ 461.090
€ 1.398.000
Oppervlakte
2118 m2
531 m2
558 m2
2.811 m2
WOZ-waarde/m2
€ 420
--
--
--
Gecorrigeerde transactieprijs/m2
--
€ 757
€ 762
€ 496
Huurwaarde
€ 117.078
€ 44.030
€ 42.500
€ 169.701
Huurwaarde/m2
€ 55
€ 83
€ 70
€ 60
Kapitalisatiefactor
7,6
9,1
10,8
8,2
4.4
Verweerder heeft bij de bepaling van de marktwaarde gebruik gemaakt van de huurwaardekapitalisatiemethode. Eiseres heeft niet betwist dat de waarde van de onroerende zaak op de marktwaarde moet worden bepaald en evenmin dat daarbij de huurwaardekapitalisatiemethode kan worden gebruikt. De rechtbank sluit zich aan bij deze, naar haar oordeel rechtens juiste, standpunten van partijen. Wel verschillen partijen van mening over de manier waarop in dit geval de huurwaardekapitalisatiemethode dient te worden gebruikt.
4.5
De huurwaardekapitalisatiemethode houdt in dat de marktwaarde van een onroerende zaak wordt bepaald door de bruto huurwaarde (bhw) van de zaak te vermenigvuldigen met de brutohuurwaardekapitalisatiefactor (bhwkf). Indien de te waarderen onroerende zaak is verhuurd voor rond de waardepeildatum overeengekomen, marktconforme huur, is die huur in beginsel geschikt om bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak als bhw te worden gebruikt. Indien de huur voor de onroerende zaak niet rond de waardepeildatum, maar (veel) eerder is overeengekomen en nadien is geïndexeerd, is de geïndexeerde huur in beginsel niet geschikt om bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak als bhw te worden gebruikt. Is de onroerende zaak op of rond de waardepeildatum niet verhuurd, bijvoorbeeld omdat zij bij de eigenaar zelf in gebruik is, dan kan de bhw van de onroerende zaak worden afgeleid uit de voor vergelijkbare onroerende zaken (huurreferenties) rond de waardepeildatum overeengekomen marktconforme huren. Ook voor die huren geldt dat een in het verleden overeengekomen en daarna geïndexeerde huur in beginsel niet geschikt is om bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak als bhw te worden gebruikt.
De bhwkf van de onroerende zaak wordt afgeleid uit de bhwkf-en van vergelijkbare onroerende zaken die rond de waardepeildatum zijn verkocht (koopreferenties). De bhwkf van een koopreferentie is het quotiënt van de rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijs van het vergelijkingsobject en de bhw van de verkoopreferentie. Indien de verkoopreferentie is verhuurd voor een rond de waardepeildatum overeengekomen, marktconforme huur, kan deze huur veelal als bhw van de verkoopreferentie worden gebruikt. Indien een dergelijke huur ontbreekt, kan de bhw van de verkoopreferentie worden afgeleid uit de voor vergelijkbare onroerende zaken rond de waardepeildatum overeengekomen huren.
Ontbreken de marktgegevens die nodig zijn om de bhwkf van de onroerende zaak op de hiervoor beschreven wijze te bepalen, dan kan de bhwkf op een andere wijze worden berekend. In deze andere berekeningswijze, die met een leenwoord de ”bottom up”-methode wordt genoemd, wordt het door de (fictieve) investeerder, die de onroerende zaak op waardepeildatum verwerft, beoogde nettorendement (risicovrij rendement plus risico-opslag) als uitgangspunt genomen. Het wordt vertaald in een nettohuurwaardekapitalisatiefactor waaruit vervolgens, rekening houdend met de kosten en lasten die de exploitatie en instandhouding van de onroerende zaak meebrengen, alsmede het leegstandsrisico, de bhwkf wordt afgeleid.
4.6
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Meer in het bijzonder heeft hij met de in het schema onder 4.3 samengevatte gegevens, aangevuld met hetgeen hij ter toelichting en completering van die gegevens ter zitting heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat hij de bhw en de bhwkf van de onroerende zaak niet te hoog heeft bepaald. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.
De onroerende zaak is begin 2011 verhuurd voor € 132.000. Per 15 september 2015 bedroeg de huurprijs, na indexatie, € 147.832. De in 2011 overeengekomen huur (huur 2011) noch de geïndexeerde huur uit 2015 (huur 2015) is geschikt om daaruit de bhw op waardepeildatum af te leiden. Wel beschouwt de rechtbank de huur 2011 en de huur 2015, behoudens door eiseres te leveren tegenbewijs, een voldoende onderbouwing van verweerders standpunt dat de door hem op € 117.078 bepaalde huurwaarde op waardepeildatum niet te hoog is.
Verweerder heeft de bhwkf van de onroerende zaak afgeleid uit de bhwkf-en van de vergelijkingsobjecten [straatnaam 2] [nummeraanduiding 2] , [straatnaam 1] [nummeraanduiding 3] en [straatnaam 3] [nummeraanduiding 4] - [nummeraanduiding 5] . Hij heeft de bhwkf-en van deze vergelijkingsobjecten bepaald door de (gecorrigeerde) verkoopprijzen van de objecten te delen door de door hem aan deze objecten toegekende bhw-en.
De door verweerder aan de vergelijkingsobjecten [straatnaam 2] [nummeraanduiding 2] en [straatnaam 1] [nummeraanduiding 3] toegekende bhw-en zijn geen rond de waardepeildatum overeengekomen huren maar zijn afgeleid uit voor vergelijkbare onroerende zaken rond de waardepeildatum overeengekomen huren. De bhw van € 169.701 van het vergelijkingsobject [straatnaam 3] [nummeraanduiding 4] - [nummeraanduiding 5] is gebaseerd op de huur die voor dat object op 12 januari 2018 is overeengekomen.
De oppervlakte van de onroerende zaak is circa 4 keer zo groot als die van de vergelijkingsobjecten [straatnaam 2] [nummeraanduiding 2] en [straatnaam 1] [nummeraanduiding 4] - [nummeraanduiding 3] . Het verschil tussen de oppervlakte van de onroerende zaak en het vergelijkingsobject [straatnaam 3] [nummeraanduiding 4] - [nummeraanduiding 5] is aanmerkelijk kleiner (ca. 25%).
De verkoopprijs van het vergelijkingsobject [straatnaam 1] [nummeraanduiding 3] is bijna 17 maanden na de waardepeildatum gelegen. Verweerder heeft met de waardeontwikkeling van het pand in deze periode geen rekening gehouden, althans niet op een voor de rechtbank controleerbare en inzichtelijke wijze.
Gelet op het voorgaande zijn de bwhkf-en van de vergelijkingsobjecten [straatnaam 2] [nummeraanduiding 2] en [straatnaam 1] [nummeraanduiding 3] minder geschikt om (mede) daaruit de bwhkf van de onroerende zaak af te leiden. De bwhkf van het vergelijkingsobject [straatnaam 3] [nummeraanduiding 4] - [nummeraanduiding 5] acht de rechtbank daarvoor wél geschikt.
Verweerder heeft de op 12 januari 2018 gerealiseerde verkoopprijs van het vergelijkingsobject [straatnaam 3] [nummeraanduiding 4] - [nummeraanduiding 5] van € 1.400.000 met € 2.000 gecorrigeerd. Omdat de waardeontwikkeling in het tijdsverloop tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum te verwaarlozen is, kon met deze eveneens verwaarloosbare vermindering worden volstaan. De gecorrigeerde verkoopprijs per m2 oppervlakte van het vergelijkingsobject [straatnaam 3] [nummeraanduiding 4] - [nummeraanduiding 5] bedraagt € 496, de WOZ-waarde per m2 oppervlakte van de onroerende zaak bedraagt € 420. De huurwaarde per m2 oppervlakte van het vergelijkingsobject [straatnaam 3] [nummeraanduiding 4] - [nummeraanduiding 5] bedraagt € 60, de huurwaarde per m2 oppervlakte van de onroerende zaak bedraagt € 55. De bhwkf van het vergelijkingsobject [straatnaam 3] [nummeraanduiding 4] - [nummeraanduiding 5] bedraagt 8,2, de bhwkf van de onroerende zaak bedraagt 7,6.
Op grond hiervan concludeert de rechtbank dat verweerder de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.
4.7
Aan dit oordeel doet niet af hetgeen eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Hierbij overweegt de rechtbank het volgende.
4.8
Gemachtigde heeft geen huur- en/of koopgegevens overgelegd die, indien aannemelijk bevonden, twijfel hadden kunnen wekken aan de onderbouwing van de vastgestelde waarde door verweerder.
4.9
De rechtbank verwerpt de stelling van gemachtigde dat verweerder grondstaffels, kadastrale uittreksels, luchtfoto’s en tekeningen in het geding had moeten brengen. Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Gemachtigde heeft het gebruik van deze methode niet betwist. Verweerder heeft verklaard en de rechtbank acht aannemelijk dat hij hierbij geen gebruik heeft gemaakt noch hoefde te maken van grondstaffels, kadastrale uittreksels, luchtfoto’s en tekeningen. Gelet hierop behoren deze documenten niet tot de relevante feitelijke gegevens die verweerder moet overleggen zodat gemachtigde zich daarover kan uitlaten en de rechter daarmee bij zijn beslissing rekening kan houden, nog daargelaten of deze documenten aan verweerder ter beschikking staan of hebben gestaan, (zie HR 4 mei 2018, nr. 16/04237, ECLI:NL:HR:2018:672, rechtsoverweging 3.4.1).
4.1
Gemachtigde heeft gesteld dat verweerder bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak met behulp van de huurwaardekapitalisatie ten onrechte geen rekening heeft met het leegstandsrisico. Het leegstandsrisico speelt in de bepaling van de waarde met behulp van de huurwaardekapitalisatie een rol indien de marktgegevens die nodig zijn om de bhwkf van een onroerende zaak op de hiervoor onder 4.5, eerste en tweede alinea, beschreven wijze (de gewone bhwkf-berekening) te bepalen. In dat geval kan de bhwkf worden berekend op de onder 4.5, derde alinea beschreven wijze (de alternatieve bhwkf-berekening), waarin zowel de frictieleegstand (als onderdeel van de risico-opslag) als de eventuele structurele leegstand in het kader van de herleiding van de bhwkf uit de nettohuurwaardekapitalisatiefactor variabelen zijn. In het onderhavige geval zijn de marktgegevens die nodig zijn om de gewone bhwkf-berekening wél voorhanden. Dan komt men niet toe aan de alternatieve bhwkf-berekening. Bij de gewone bhwkf-berekening hoeft niet apart met het leegstandsrisico rekening te worden gehouden, omdat aannemelijk is dat in de bedongen verkoopprijzen en huren, die (uiteindelijk) aan de gewone bhwkf-berekening ten grondslag liggen, zowel de frictieleegstand als de (eventuele) structurele leegstand zijn verdisconteerd.
4.11
Voorts heeft gemachtigde een aantal vragen gesteld. Zij gaan over wat gemachtigde zegt gelezen te hebben in publicaties over bodemdaling en palenpest. Verder stelt hij vragen over onder meer windmolens, hoogspanningsmasten en fijnstof. Gemachtigde vermeldt niet voor welk(e) geschilpunt(en) deze vragen van belang zijn, laat staan dat hij dit belang adstrueert. Gemachtigde heeft de vragen na de indiening ervan herhaald en daaraan een verzoek om uitstel van de mondelinge behandeling gekoppeld. De handelwijze van gemachtigde belemmert een slagvaardige geschilbehandeling en leidt tot nodeloze werkzaamheden en kosten voor de wederpartij en de Rechtspraak. Daarom gaat de rechtbank niet op de vragen in.
4.12
Gelet op het vorenoverwogene is het beroep ongegrond. Ook in hetgeen gemachtigde overigens in de van hem afkomstige stukken heeft aangevoerd en ter zitting heeft opgemerkt, ziet de rechtbank geen aanleiding om anders te oordelen. Beslist dient te worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten
5. De rechtbank acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. van Leijenhorst, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.Y. Wong, griffier.
mr. L.Y. Wong, griffier.
Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken
- de griffier is verhinderd - de rechter is verhinder
de uitspraak te ondertekenen - de uitspraak te ondertekenen -
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat