Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 8314495 UC EXPL 20-1007 DS/1286
Vonnis van 12 augustus 2020
inzake
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [eiser] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. V.C. Hartkamp,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. G. Gabrelian.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek met wijziging van eis
- de conclusie van dupliek.
1.2.
Bepaald is dat op 5 augustus 2020 vonnis zou worden gewezen. Die datum is niet gehaald en daarom is de datum vastgesteld op vandaag.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaar van vier appartementen aan de [straatnaam] te [plaatsnaam] genummerd [nummeraanduiding/letteraanduiding 1] , [nummeraanduiding/letteraanduiding 2] , [nummeraanduiding/letteraanduiding 3] en [nummeraanduiding/letteraanduiding 4] (hierna: de appartementen). De appartementen zijn gerealiseerd na een in augustus 2010 verkregen omgevingsvergunning en voltooid in 2014. Op 11 april 2019 heeft [eiser] de voornoemde nummeraanduiding verkregen voor de appartementen, nadat hij die op 15 maart 2019 had aangevraagd. Tot 11 april 2019 hebben de appartementen gezamenlijk de nummeraanduiding [straatnaam] [nummeraanduiding.....] [plaatsnaam] gehad.
2.2.
[eiser] heeft in 2020 een aanslagbiljet ontvangen betreffende de appartementen gebaseerd op WOZ-beschikkingen eigenaar. Daarbij is uit gegaan van de navolgende WOZ-waarden per waardepeildatum 01-01-2019:
Nr. [nummeraanduiding/letteraanduiding 1] € 125.000,00
Nr. [nummeraanduiding/letteraanduiding 2] € 105.000,00
Nr. [nummeraanduiding/letteraanduiding 3] € 115.000,00
Nr. [nummeraanduiding/letteraanduiding 4] € 110.000,00.
2.3.
Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten betreffende het appartement met huisnummer [nummeraanduiding/letteraanduiding 3] (hierna: het gehuurde) met ingang van 1 oktober 2016. De aanvangshuurprijs beliep € 620,00 per maand.
2.4.
[gedaagde] heeft aan [eiser] verzocht de huur te verlagen met ingang van 1 juli 2019. Dat heeft [eiser] geweigerd. Daarop heeft [gedaagde] de huurcommissie verzocht te bepalen of het voorstel tot huurprijsverlaging redelijk is. Om dit te kunnen beoordelen heeft de huurcommissie onderzoek laten verrichten naar het aantal punten dat aan het gehuurde kan worden toegekend. Dat heeft geleid tot een rapport (hierna: het rapport) dat de huurcommissie heeft overgenomen waarbij het totaal aantal punten is bepaald op 62. Dat puntenaantal correspondeert met een maximale huurprijs van € 302,06 per maand. Dat zou volgens de huurcommissie een redelijke huurprijs zijn met ingang van 1 juli 2019.
3.Wat wordt er gevorderd?
3.1.
Na wijzing van eis vordert [eiser] :
voor recht te verklaren dat:
primair
de tussen partijen geldende huurprijs het in de huurovereenkomst afgesproken bedrag van
€ 620,00 per maand is;
subsidiair
het voorstel van [gedaagde] tot verlaging van de huurprijs niet redelijk is en de huurprijs vast te stellen op € 620,00, dan wel € 593,51 per maand vanaf 1 juni 2019 en € 619,65 vanaf 1 juli 2020, althans op een in goede justitie te bepalen bedrag.
Een en ander met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
[gedaagde] voet verweer en verzoekt de kantonrechter de vordering af te wijzen, dan wel te beslissen dat de maximaal redelijke huurprijs € 302,06 bedraagt met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.
4.De beoordeling
Het wettelijk kader en de betekenis daarvan voor de primaire vordering
4.1.
[gedaagde] heeft een voorstel gedaan tot wijzing van de huurprijs als bedoeld in artikel 7:252 BW en heeft vervolgens op grond van artikel 7:254 BW aan de huurcommissie verzocht een uitspraak te doen over de redelijkheid van zijn voorstel. Op grond van artikel 7:262 BW worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat de huurcommissie heeft vastgesteld (dat een huurprijs van € 302,06 per maand redelijk is met ingang van 1 juli 2019), tenzij een van hen binnen 8 weken na verzending van een afschrift van de uitspraak van de huurcommissie een beslissing van de rechter vordert over de vraag of het voorstel van [gedaagde] tot huurverlaging redelijk is. Dat laatste heeft [eiser] gedaan.
4.2.
[eiser] stelt bij conclusie van repliek terecht dat door het starten van deze procedure partijen niet gebonden zijn aan de uitspraak van de huurcommissie. Maar, anders dat [eiser] meent, “herleeft” daardoor de overeengekomen huurprijs niet. Uit artikel 7:262 BW jo. artikel 7:252 en 7:254 BW volgt namelijk dat de kantonrechter een oordeel moet geven over het punt waarover de huurcommissie zich moest uitspreken – dat wil zeggen de redelijkheid van het voorstel van [gedaagde] tot huurverlaging – als één van de partijen tegen de beslissing van de huurcommissie opkomt. Het maakt dus niet uit wie van beiden een vordering instelt en [gedaagde] hoefde daarvoor dus niet zelf een vordering (in reconventie) in te stellen. Dat betekent dat de primaire vordering zal worden afgewezen omdat die is gebaseerd op een onjuiste lezing van de wet.
Is het voorstel van [gedaagde] tot huurverlaging redelijk? Nee
4.3.
Art. 7:262 BW bepaalt niet met zoveel woorden dat de rechter de toetsingsmaatstaven in acht moet nemen die voor de huurcommissie zijn vastgelegd. Maar met ‘het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak is verzocht’ in art. 7:262 BW is bedoeld dat de rechter moet beoordelen of de huurcommissie de huurprijs(wijziging) in overeenstemming met de bepalingen van de UHW en de daarmee verband houdende regelingen heeft vastgesteld. De rechter zal daarom dezelfde beoordelingsvoorschriften moeten toepassen als de huurcommissie heeft moeten toepassen. Zie Kamerstukken II 1997/98, 26089, 3, p. 41 en 47 en in deze zin Hof Amsterdam (2 december 2014, WR 2015/18 en Hof Den Haag juli 2016, WR 2016/145 met onder 3.6. verwijzing naar de wetsgeschiedenis van de Huurprijzenwet woonruimte (Kamerstukken II 1976/77, 14175, 3-4, p. 9)).
4.4.
Op grond van artikel 14 lid 1 en 3 jo artikel 13 lid 5 eerste en tweede volzin en lid 6 jo artikel 10 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw), moet de redelijkheid van de huurprijs en de kwaliteit van de woonruimte worden getoetst:
- aan de hand van bijlage I sub A bij artikel 5 van het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw, hierna: bijlage I (de puntentelling volgens het woningwaarderingsstelsel);
- naar de toestand op het tijdstip van de in het voorstel tot verlaging van de huurprijs genoemde ingangsdatum (in dit geval 1 juli 2019);
- voor zover die kwaliteit al dan niet op onderdelen in geschil is tussen partijen.
Partijen verschillen van mening over de aan het gehuurde door de huurcommissie
toegekende aantal punten op de volgende onderdelen:
A De WOZ-waarde
B Renovatie/afwerking
C Energie-index
De kantonrechter zal deze onderdelen hierna beoordelen.
A De WOZ-waarde
4.5.
Niet ter discussie staat dat aan het gehuurde een WOZ-waarde is toegekend die volgens het door [eiser] overgelegde aanslagbiljet per waardepeildatum 1 januari 2019 € 115.000,00 beliep. Die WOZ-waarde was echter nog niet vastgesteld en ook nog niet bekend op 1 juli 2019 omdat voor de appartementen geen afzonderlijke WOZ-beschikkingen waren afgegeven. De huurcommissie heeft overwogen dat per 1 oktober 2015 de WOZ- waarde een grotere rol is gaan spelen in de puntenwaardering. De gemeente stelt de WOZ- waarde voor elk belastingjaar opnieuw vast aan de hand van de peildatum die is gesteld op 1 januari van het jaar daarvoor. Ook bij de puntentelling wordt van die peildatum uitgegaan. Daardoor kan de puntenberekening elk jaar op iets anders uitkomen. Omdat op wozwaardeloket.nl geen WOZ-waarde bekend is van het gehuurde op de te hanteren peildatum, 1 januari 2018, is de huurcommissie uitgegaan van het puntenaantal corresponderend met de minimale WOZ-waarde die in punt 9.1 van bijlage I staat vermeld. Dat [eiser] niet eerder een WOZ-beschikking voor het gehuurde heeft aangevraagd moet volgens de huurcommissie voor zijn rekening en risico komen. [gedaagde] is het daarmee eens. [eiser] niet. Hij dacht dat de wijzigingen betreffende de WOZ vanzelf zouden worden doorgevoerd nadat hij de omgevingsvergunning in 2010 had gekregen en zegt dat hij er bij een controle naar het gebruik van de appartementen door de gemeente pas achter kwam dat dit niet geregeld was. Toen heeft hij huisnummers en WOZ-beschikkingen aangevraagd en verkregen.
4.6.
De huurcommissie heeft gehandeld conform haar beleid vastgelegd in het Beleidsboek Waarderingsstelsel Zelfstandige woonruimte (hierna: het beleidsboek). Partijen hebben verwezen naar recente uitspraken van rechtbank Midden-Nederland, waarin dit beleid met betrekking tot de WOZ-waarde bij illegaal gesplitste woningen aan de orde was (zie onder andere ECLI:NL:RBMNE:2020:71). Daarin is overwogen:
- dat bij het bepalen van een redelijk aantal punten voor de waardering van zelfstandige woonruimte de WOZ-waarde een rol speelt omdat daarmee tot uitdrukking komt welke marktwaarde de betreffende woonruimte heeft. Die marktwaarde staat daarmee synoniem voor een bepaald huurgenot dat aan het gehuurde kan worden toegeschreven en tot uitdrukking moet komen in de huurprijs.
- artikel 5 lid 1 en 2 Bhw en het daarop gebaseerde beleid moet zo worden uitgelegd dat een redelijke en billijke toepassing van doel en strekking van de bepalingen van de UHW en de daarmee verband houdende regelingen wordt bereikt.
4.7.
Partijen zijn het erover eens dat de kwaliteit van het gehuurde nadat het in 2014 was gerealiseerd, niet is gewijzigd. Dat betekent dat het gehuurde in 2019 dezelfde kwaliteit had als in 2018 en in 2020, het jaar waarin de WOZ-waarde per 1 januari 2019 is vastgesteld. Het is die kwaliteit (die mede tot uitdrukking komt in de WOZ-waarde) die beoordeeld moet worden bij het vaststellen van een redelijke huurprijs. Strikt de hand houden aan het beleidsboek zou dus betekenen dat de kwaliteit niet op een realistische manier wordt beoordeeld. Dat kan niet de bedoeling van de wetgever zijn. [gedaagde] heeft aangevoerd dat een andere benadering haar zou verkorten in haar rechten. Zij kan namelijk als huurder ook bezwaar aantekenen tegen een WOZ-beschikking. Die mogelijkheid wordt haar ontnomen als geen WOZ-beschikking wordt aangevraagd. [gedaagde] heeft echter pas nadat de huurovereenkomst langere tijd had gelopen een huurverlaging aangevraagd en heeft geen bezwaar aangetekend tegen de WOZ-beschikking betreffende het belastingjaar 2020. Ook inhoudelijk heeft zij niet weersproken dat de waarde van het gehuurde voor de Wet waardering onroerende zaken kan worden vastgesteld op € 115.000,00 per 1 januari 2019. Dat [gedaagde] in een belang wordt geschaad als de kantonrechter uit gaat van een realistische WOZ-waarde is dus niet gebleken. Het ligt tenslotte niet voor de hand dat een verhuurder gestraft zou moeten worden in het huurrecht voor het feit dat hij niet tijdig een WOZ-beschikking heeft aangevraagd. De Wet waardering onroerende zaken is namelijk in het leven geroepen om de waardebepaling van onroerende zaken en de afbakening voor diverse vanwege de overheid geheven belastingen in een centrale wet te regelen. De inhoud ervan dus niet zonder meer bepalend voor de uitleg van een redelijke huurprijsvaststelling.
4.8.
In de in punt 4.6. genoemde jurisprudentie is ervoor gekozen om een fictieve WOZ-waarde te bepalen en is op deze manier het aantal punten vastgesteld waarmee de kwaliteit van de woning tot uitdrukking kon worden gebracht. In dit geval is het niet nodig een fictieve waarde vast te stellen, omdat de WOZ-waarde per 1 januari 2019 bekend is. Die waarde kan echter niet worden gehanteerd omdat het van belang is dat huurprijzen op een gelijke wijze worden vastgesteld en bij die vaststelling dus in alle gevallen wordt uitgegaan van eenzelfde peildatum voor het bepalen van de WOZ-waarde. Aangezien de datum waarop de redelijkheid van de huurprijs moet worden beoordeeld 1 juli 2019 is, zou dat 1 januari 2018 zijn. Nu een WOZ-waarde per die datum ontbreekt, moet worden geschat hoeveel de WOZ-waarde per 1 januari 2018 zou zijn geweest uitgaande van een WOZ-waarde van € 115.000,00 per 1 januari 2019 (prod. 12 bij conclusie van repliek). [eiser] zelf hanteert een waarde van € 100.000,00 (prod. 7 bij dagvaarding). [gedaagde] heeft niet gesteld dat een realistische WOZ-waarde per 1 januari 2018 lager zou hebben gelegen. De kantonrechter gaat dan ook uit van het door [eiser] genoemde bedrag en zal het daarmee corresponderende aantal punten bepalen.
B Renovatie/afwerking
4.9.
[eiser] stelt dat hij het gehuurde heeft gerenoveerd en heeft het over betalingen tot € 70.000,00. Hij overlegt een paar bonnetjes. De kantonrechter kan uit de stellingen en de overgelegde foto’s en bonnetjes niets anders opmaken dan dat [eiser] in de periode 2010 tot 2014 kennelijk zijn eigendom aan de [straatnaam] [nummeraanduiding.....] heeft opgeknapt en heeft verbouwd tot de appartementen. Die appartementen zijn kennelijk keurig opgeleverd, met simpel sanitair en een eenvoudige keuken. Dat daarvoor meer punten zouden moeten worden toegekend dan waarmee de huurcommissie rekening heeft gehouden is niet gebleken. De kantonrechter zal hier dus niet meer punten voor toekennen.
C Energie-index
4.10.
In de dagvaarding vermeldt [eiser] nog niets over de energie-index. Bij conclusie van repliek legt [eiser] als productie 15 de energie-index van het gehuurde over waaruit volgt dat het gehuurde op 20 april 2020 energieklasse D had. Niet gesteld of gebleken is dat per 1 juli 2019 een soortgelijke energie-index was afgegeven. Volgens het beleidsboek geldt dus dat de energieprestatie van het gehuurde wordt gewaardeerd op grond van de in het bouwjaar geldende bouwnormen. De kantonrechter ziet geen aanleiding van dit beleid, dat breed wordt toegepast bij de waardering van huurwoningen, af te wijken. [eiser] heeft het rapport niet overgelegd bij de beschikking van de huurcommissie. De kantonrechter kan dus niet zien waar de huurcommissie op dit punt vanuit is gegaan. Ook in de beschikking van de huurcommissie komt dit niet tot uitdrukking. Kennelijk omdat dit bij de huurcommissie geen punt van discussie is geweest. [gedaagde] stelt bij conclusie van dupliek dat moet worden uitgegaan van het bouwjaar van het pand volgens BAG 1903, waardoor het valt in de bouwklasse “1976 of ouder”. Daarom moeten volgens [gedaagde] 0 punten worden toegekend voor de energieprestatie. Ook [eiser] zelf gaat in de dagvaarding nog uit van 0 punten voor energieprestatie (zie prod. 5). De kantonrechter stelt daarom de energieprestatie per 1 juli 2019 vast op 0 punten. Bij het berekenen van de huurprijs per 1 juli 2020 zou wel rekening kunnen worden gehouden met de overgelegde energie-index en dus de gestelde 11 punten. De kantonrechter komt daarop hierna, onder punt 4.13. terug.
Conclusie
4.11.
De kantonrechter zal het aantal punten vaststellen op basis van hetgeen is overwogen in de uitspraak van de huurcommissie die als prod. 1 bij dagvaarding is overgelegd, met inachtneming van wat in de punten 4.5. tot en met 4.10. is overwogen. De kantonrechter gaat dus uit van het totaalpuntenaantal dat de huurcommissie heeft gehanteerd met een correctie op het onderdeel WOZ waarde. Het is voor de kantonrechter niet mogelijk het puntenaantal per onderdeel zelf na te lopen, omdat [eiser] het rapport niet heeft overgelegd, maar alleen zijn eigen berekening van het puntenaantal. Van die berekening kan de kantonrechter niet zonder meer uitgaan omdat daarin allerlei punten zijn opgenomen die de huurcommissie en ook de kantonrechter niet als redelijk bestempelen. De kantonrechter zal wel een correctie toepassen voor de oppervlakte omdat de huurcommissie uitgegaan is van 16 m2, terwijl uit de energie-index, die gebaseerd is op een door een deskundige vastgestelde oppervlakte, wordt uitgegaan van een oppervlakte van afgerond 21 m2. Als zou worden uitgegaan van een oppervlakte van 16 m2 zou het verschil in punten voor de WOZ-waarde bovendien uitkomen op 32 punten ten opzichte van de waarde waar de huurcommissie vanuit is gegaan. Dat levert dan een relatief hogere redelijke huurprijs op dan is vastgesteld voor de appartementen [nummeraanduiding/letteraanduiding 4] en [nummeraanduiding/letteraanduiding 1] waarover soortgelijke procedures zijn gevoerd, terwijl appartement [nummeraanduiding/letteraanduiding 3] een veel kleinere oppervlakte heeft. Dat komt de kantonrechter niet redelijk voor. Dat betekent dat het aantal punten voor de oppervlakte zal worden gecorrigeerd. De kantonrechter begrijpt uit de beslissing van de huurcommissie dat zij conform het rapport 16 punten aan de oppervlakte heeft toegekend. Dat punten aantal moet met 5 worden verhoogd omdat de kantonrechter uitgaat van een oppervlakte van 21 m2. De minimum WOZ-waarde zal ook op basis van deze oppervlakte in punt 4.12. worden berekend.
4.12.
Met de minimumwaarde WOZ-waarde per 1 juli 2019 (€ 44.284,00) en uitgaande van een oppervlakte van minder dan 40 m2, komt het puntenaantal uit op afgerond 26:
€ 44.284,00/ € 8.747 = 5,06 punten
€ 44.284,00/16/€ 135 =
20,50 punten +
20,50 punten +
Totaal = 25,56 punten
Uitgaande van een WOZ-waarde van € 100.000,00 en een oppervlakte van 21 m2 komt het puntenaantal uit op 38:
€ 100.000,00/€ 8.747 = 11,43 punten
€ 100.000,00/21/€ 135 =
35,27 punten +
35,27 punten +
Totaal 46,7 punten
Dat is een verschil van 21 punten. De kantonrechter zal daarom uitgaan van een totaal puntenaantal van 62 punten (het totaal waar de huurcommissie van is uitgegaan) + 21 + 5 punten = 88 punten. De met dit puntenaantal corresponderende maximum huurprijs per 1 juli 2019 bedraagt € 432,50 per maand. Dit betekent dat de subsidiaire vordering kan worden toegewezen. De kantonrechter zal voor recht verklaren dat het voorstel van [gedaagde] tot huurverlaging niet redelijk is en zal de huurprijs vanaf 1 juli 2019 vaststellen op € 432,50.
4.13.
Uit de subsidiaire vordering zou kunnen worden opgemaakt dat de kantonrechter wordt verzocht ook een redelijke huurprijs te bepalen per 1 juli 2020. Het gaat de kantonrechter echter te ver om zonder deugdelijk rapport die prijs te gaan vaststellen. Het partijdebat is daar ook onvoldoende over gevoerd. Het ligt op de weg van partijen dat zelf aan de hand van de rekentools die beschikbaar zijn, al dan niet via de huurcommissie, nader te bepalen. Deze beslissing van de kantonrechter kan daarbij als uitgangspunt dienen. De kantonrechter merkt daarbij nog het volgende op. Partijen hebben in deze zaak het rapport niet overgelegd. De kantonrechter heeft desondanks geprobeerd een redelijke afweging te maken met de beperkte informatie die ter beschikking stond. Dat heeft onder andere geleid tot de afweging zoals hiervoor in 4.11. is opgenomen. Voor een evenwichtige afweging naar de toekomst is van belang alle relevante omstandigheden goed te wegen en is het niet gepast is voort te borduren op de beperkte informatie die in deze procedure is verstrekt.
De proceskosten
4.14.
De kantonrechter stelt vast dat beide partijen deels in het ongelijk zijn gesteld. Ieder moet daarom de eigen proceskosten dragen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
verklaart voor recht dat het voorstel van [gedaagde] tot verlaging van de huurprijs niet redelijk was en stelt de huurprijs vanaf 1 juli 2019 vast op € 432,50;
5.2.
compenseert de proceskosten in die zin dat ieder de eigen kosten draagt;
5.3.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 12 augustus 2020.