Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/2760
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 augustus 2020 in de zaak tussen
[eiseres] te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noordoostpolder, verweerder.
Procesverloop
1.1
Verweerder heeft bij beschikking van 9 februari 2019 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, [adres 1] (de woning), op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 553.000. Met de beschikking is in één geschrift de aan eiseres opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Noordoostpolder voor het jaar 2019 (de aanslag) bekendgemaakt.
1.2.
Eiseres heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. Bij de uitspraak op bezwaar van 11 juni 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
1.3
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
1.4
De rechtbank heeft het beroep behandeld op haar zitting van 16 juli 2020. Vanwege maatregelen in het kader van de Coronacrisis heeft de zitting plaatsgevonden via Skype. Eiseres is op de zitting vertegenwoordigd door haar gemachtigde. Namens verweerder was taxateur [taxateur] aanwezig.
Feiten
2.1
Eiseres is eigenaar van de woning, een vrijstaande woonboerderij met garage.
2.2.
Bij het verweerschrift heeft verweerder een “Taxatiematrix [adres 1] . Waardepeildatum 1 januari 2018”(matrix van verweerder) gevoegd, alsmede een “Grondstaffel woonboerderijen” (grondstaffel). De matrix van verweerder, die gegevens van de woning en 5 andere, volgens verweerder met de woning vergelijkbare, woonboerderijen (vergelijkingsobjecten) bevat, en de grondstaffel zijn hieronder opgenomen.
Matrix verweerder
Woning [adres 2] [adres 3] [adres 4] [adres 5] [adres 6]
Plaats [woonplaats][woonplaats][woonplaats][woonplaats][woonplaats][woonplaats]
Hoofdgebouw
Bouwjaar 1956 1954 1954 1954` 1954 1954
Onderhoud uitstekend voldoende voldoende goed redelijk voldoende
Inhoud in m3 935 790 640 860 620 383 Rekenprijs/m3 338 259 268 307 303 299
Deelwaarde in € 316.030 204.610 171.520 264.020 187.860 114.517
3 935 790 640 860 620 383 Rekenprijs/m3 338 259 268 307 303 299
Deelwaarde in € 316.030 204.610 171.520 264.020 187.860 114.517
3 338 259 268 307 303 299
Deelwaarde in € 316.030 204.610 171.520 264.020 187.860 114.517
Oppervlakte
Aantal m2 6.500 7.190 6.850 6.785 7.090 7.250
2 6.500 7.190 6.850 6.785 7.090 7.250
Rekenprijs/m2 31,08 29,05 30 30,12 29,32 28,90
2 31,08 29,05 30 30,12 29,32 28,90
Deelwaarde in € 202.000 208.900 205.500 204.350 207.900 209.500
Bijgebouwen
Deel in m2 81 126 180 126 126 227 Garage in m2 72 -- -- -- -- -- Berging in m2 -- -- -- -- 45 -- Overig in m2 -- 477 36 158 -- 592
Totaal m2 153 603 216 284 171 819
2 81 126 180 126 126 227 Garage in m2 72 -- -- -- -- -- Berging in m2 -- -- -- -- 45 -- Overig in m2 -- 477 36 158 -- 592
Totaal m2 153 603 216 284 171 819
2 72 -- -- -- -- -- Berging in m2 -- -- -- -- 45 -- Overig in m2 -- 477 36 158 -- 592
Totaal m2 153 603 216 284 171 819
2 -- -- -- -- 45 -- Overig in m2 -- 477 36 158 -- 592
Totaal m2 153 603 216 284 171 819
2 -- 477 36 158 -- 592
Totaal m2 153 603 216 284 171 819
2 153 603 216 284 171 819
Gemiddelde re-
kenprijs/m2 229,40 93,86 257,40 155,35 231,58 111,35
2 229,40 93,86 257,40 155,35 231,58 111,35
Totale deelwaarde 35.100 56.880 55.600 44.120 39.600 91.195
in €
Achterstallig
Onderhoud -- -- -- -- - 50.000 --
-- -- -- -- - 50.000 --
Transactiedatum 22 11 14 14 02 18 28 11 17 20 12 17 03 07 18 28 04 17
22 11 14 14 02 18 28 11 17 20 12 17 03 07 18 28 04 17
Transactieprijs
in € 535.000 470.000 432.500 512.500 435.000 365.000
535.000 470.000 432.500 512.500 435.000 365.000
WOZ-waarde
in € 553.000 -- -- -- -- --
553.000 -- -- -- -- --
2.3
Bij de motivering van het beroepschrift heeft eiser een taxatierapport gevoegd. Van dit taxatierapport maakt een overzicht van de door de taxateur opgestelde waarde-opbouwen van de woning en 3 andere, volgens eiser met de woning vergelijkbare vrijstaande woningen (vergelijkingsobjecten) deel uit. De in deze waarde-opbouwen vermelde gegevens heeft de rechtbank samengevat in de onderstaande matrix (matrix eiser).
Woning [adres 2] [adres 4] [adres 5]
Woning
Inhoud in m3 935 790 860 813
Koldu-codes 8-8-8-7-7 7-5-6-7-7 7-7-7-7-7 7-8-7-7-7
Rekenprijs per m3 in € 323 308 352 271
Deelwaarde in € 302.005 243.320 302.720 220.323
Grond
Grond bij woning in m2 400 400 400 400
Liggingscode 7 7 7 7
Rekenprijs per m2 in € 181 180 181 181
Deelwaarde in € 72.400 72.000 72.400 72.400
Extra grond 600 600 600 600
Rekenprijs per m2 in € 50 50 50 50
Deelwaarde in € 30.000 30.000 30.000 30.000
Extra grond in m2 5.500 6.190 5.785 6.090
Rekenprijs per m2 in € 10 10 10 10
Deelwaarde in € 55.000 61.900 57.850 60.900
Overig
Zolder in m2 -- -- -- 55
Rekenprijs per m2 in € -- -- -- 200
Deelwaarde in € -- -- -- 11.000
Garage in m2 72 -- -- 50
Rekenprijs per m2 in € 300 -- -- 300
Deelwaarde in € 21.600 -- -- 15.000
Berging/schuur in m2 81 126 67 120
Rekenprijs per m2 in € 187 177 193 178
Deelwaarde in € 15.147 22.302 12.931 31.360
Berging/schuur in m2 -- 45 91 --
Rekenprijs per m2 in € -- 200 184 --
Deelwaarde in € -- 9.000 16.744 --
Berging/schuur in m2 -- -- 126 --
Rekenprijs per m2 in € -- -- 177 --
Deelwaarde in € -- -- 22.302 --
Houten loods in m2 -- 432 -- --
Rekenprijs per m2 in € -- 48 -- --
Deelwaarde in € -- 20.736 -- --
Hobbykas in m2 -- 97 -- --
Rekenprijs per m2 in € -- 50 -- --
Deelwaarde in € -- 4.850 -- --
Tuinhuis in € -- 1.000 --
Dakkapel in € 5.000 -- --
Datum levering --14 02 18 01 02 18 02 17 18
Datum overeenkomst --29-12-17 12 08 17 20 02 18
Transactieprijs --465.000 512.500 435.000
WOZ-waarde in €501.152 465.108 514.947 430.983
Geschil
3. In geschil is of de vastgestelde waarde van de woning te hoog is. Eiseres beantwoordt deze vraag bevestigend en stelt zich op het standpunt dat de waarde nader dient te worden vastgesteld op € 501.000. Verweerder beantwoordt de vraag ontkennend.
Beoordeling van het geschil
4.1.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 1, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
4.2
Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300). Bij de beoordeling of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, neemt de rechtbank ook in aanmerking wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.
4.3
Zoals volgt uit de matrix van verweerder heeft verweerder de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkingsmethode).
Naar de rechtbank begrijpt uit de door verweerder overgelegde matrix heeft de taxateur van verweerder de waarde van de woning stapsgewijs herleid uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De verkoopprijs van elk vergelijkingsobject is verminderd met de door de taxateur geschatte deelwaarde van de grond en met de deelwaarden van de overige onderdelen van de woning (met uitzondering van het ‘hoofdgebouw’). Hieruit resulteert de deelwaarde van het ‘hoofdgebouw’ van elk vergelijkingsobject. Uit de rekenprijzen per m3 van de ‘hoofdgebouwen’ van de vergelijkingsobjecten is de rekenprijs per m3 van het ‘hoofdgebouw’ van de woning herleid. Bij de herleiding zijn een of meer correcties toegepast voor verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en/of tussen de vergelijkingsobjecten onderling. Vervolgens is de rekenprijs per m3 van de woning vermenigvuldigd met het aantal m3 inhoud van het ‘hoofdgebouw’ van de woning. De uitkomst – de deelwaarde van het ‘hoofdgebouw’ van de woning – is verhoogd met de door de taxateur bepaalde deelwaarden van de tot de woning behorende grond en van de overige afzonderlijk benoemde onderdelen. Dat leidt uiteindelijk tot de door de taxateur bepaalde WOZ-waarde van de woning.
Naar het oordeel van de rechtbank is dit een betrouwbare manier op de WOZ-waarde van een woning te bepalen, mits elke stap berust op in het geding gebrachte, inzichtelijke en controleerbare gegevens, in het bijzonder marktgegevens of andere voor de waardebepaling relevante, objectieve en toetsbare gegevens.
Verweerder heeft de rekenprijzen per m2 van de tot de vergelijkingsobjecten en de woning behorende grond niet deugdelijk onderbouwd. De daartoe door verweerder overgelegde grondstaffel kan niet als onderbouwing dienen, omdat aan de daarin vermelde rekenprijzen per m2 grond geen in het geding gebrachte, inzichtelijke en controleerbare gegevens ten grondslag liggen. Ander bewijs van de rekenprijzen per m2 van de tot de vergelijkingsobjecten en de woning behorende grond ontbreekt.
Verweerder heeft evenmin inzichtelijke en controleerbare gegevens in het geding gebracht die als onderbouwing van de rekenprijzen per m2 en in een enkel geval per stuk van de overige onderdelen (zolder, garage, bergingen/schuren enzovoorts) van de vergelijkingsobjecten kunnen dienen. Daarbij komt nog dat hij de deelwaarden van de overige onderdelen van de vergelijkingsobjecten niet per onderdeel heeft bepaald, maar slechts een deelwaarde voor alle deelwaarden tezamen in de matrix heeft opgenomen. Het resultaat is een reeks van onsamenhangende deelwaarden.
Verweerder heeft, buiten de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en de vergelijkingsobjecten onderling betreffende de samenstelling van de woning en de vergelijkingsobjecten en/of de afmetingen van de deelobjecten, in de matrix slechts twee verschillen expliciet benoemd, te weten de onderhoudstoestand en het achterstallig onderhoud.
Wat betreft de onderhoudstoestand heeft verweerder volstaan met het geven van een kwalificatie van de onderhoudstoestand per ‘hoofdgebouw’: redelijk, voldoende, goed of uitstekend. Een inzichtelijke en controleerbare verklaring van de reden(en) waarom aan de woning de kwalificatie “uitstekend” is toegekend, terwijl aan de vergelijkingsobjecten de kwalificatie “redelijk”, “voldoende” of “goed” is toegekend, ontbreekt. De enkele verklaring van verweerder op de zitting dat de kwalificaties zijn gebaseerd op de “permanente marktanalyse” is zonder nadere gegevens, waarmee de ‘permanente marktanalyse’ inzichtelijk en controleerbaar wordt gemaakt, daartoe volstrekt onvoldoende.
Als bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten met de kwalificaties redelijk, voldoende, goed en uitstekend rekening is gehouden, blijkt dat niet uit hetgeen verweerder heeft overgelegd. In de matrix noch op enig andere wijze is de waarde-invloed van de kwalificaties gekwantificeerd, bijvoorbeeld door een (onderbouwde) op- of neerwaartse correctie van de rekenprijs per m3 van het “hoofdgebouw”.
Wat betreft het achterstallig onderhoud bevat de matrix van verweerder één correctie: bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijs van het vergelijkingsobject Creilerpad 7 1 is de verkoopprijs van het vergelijkingsobject met € 50.000 verlaagd. Een onderbouwing van (het bedrag van) deze correctie ontbreekt.
Ten slotte heeft verweerder in de matrix de herleiding van de rekenprijs per m3 van het ‘hoofdgebouw’ van de woning uit de rekenprijzen per m3 inhoud van de ‘hoofdgebouwen’ van de vergelijkingsobjecten niet inzichtelijk gemaakt, laat staan met objectieve, controleerbare gegevens onderbouwd.
4.4
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de matrix niet aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hetgeen verweerder overigens heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
4.5.
Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar verdedigde waarde niet te laag is.
Naar de rechtbank begrijpt, heeft de taxateur van eiseres in de waarde-opbouwen die zijn samengevat in de onder 2.3 opgenomen matrix, bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, net als de taxateur van verweerder, een stapsgewijs traject gevolgd, met als tussenresultaat de deelwaarde van de woning – door de taxateur van verweerder ‘hoofdgebouw’ genoemd – die is verhoogd met de deelwaarden van de grond en de overige deelobjecten van de woning, met als eindresultaat de WOZ-waarde van de woning.
Zoals de rechtbank onder 4.3. heeft overwogen is dit een betrouwbare manier om de WOZ-waarde van een woning te bepalen, mits elke stap berust op in het geding gebrachte, inzichtelijke en controleerbare gegevens, in het bijzonder marktgegevens of andere relevante, objectieve en toetsbare gegevens.
Eiseres heeft de rekenprijzen per m2 van de tot de vergelijkingsobjecten en de woning behorende grond – te weten € 600 per m2 voor de eerste 400 m2 grond, € 50 per m2 voor de volgende 600 m2 grond en € 10 per m2 voor de grond vanaf 1.001 m2 – niet met in het geding gebrachte, inzichtelijke en controleerbare gegevens onderbouwd. Hetzelfde geldt voor de rekenprijzen per m2 en in een enkel geval per stuk van de overige onderdelen van de vergelijkingsobjecten en de woning. De taxateur van eiseres heeft de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en de vergelijkingsobjecten onderling – andere dan die welke de samenstelling van de woning en de vergelijkingsobjecten en/of de afmetingen van de deelobjecten betreffen – tot uitdrukking gebracht in ‘KOLDU-scores’ (scores voor kwaliteit, onderhoud, luxe, doelmatigheid en uitstraling) en – wat betreft de grond – in een factor voor ligging. De taxateur van eiseres heeft echter nagelaten de ‘KOLDU-scores’ en de factor voor ligging alsmede het daaraan door hem bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten toegekende gewicht te onderbouwen met in het geding gebrachte marktgegevens of andere objectieve en toetsbare gegevens. De gemachtigde van eiseres heeft op de zitting aangevoerd dat de ‘KOLDU-scores’ en de factor voor ligging worden onderbouwd in de door hem overlegde verkoopdocumentatie van de vergelijkingsobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de in deze documentatie vermelde gegevens hooguit als illustratie dienen; zij kunnen niet in de plaats innemen van de voor een deugdelijke onderbouwing benodigde marktgegevens of andere objectieve, toetsbare gegevens.
4.6
Gelet op het voorgaande is ook eiseres niet in het van haar verlangde bewijs geslaagd.
4.7.
Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 520.000,-.
5.1
Het beroep is gegrond.
5.2
Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt. De rechtbank veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres. De vergoeding voor rechtsbijstand stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.572,00 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting met een waarde per punt van € 261,00, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting met een waarde per punt van € 525,00 en een wegingsfactor 1). De vergoeding voor het door eiseres in bezwaar ingediende taxatierapport stelt de rechtbank vast op € 128,26. De proceskostenvergoeding bedraagt daarmee in totaal € 1.700,26.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de waarde op de waardepeildatum nader wordt vastgesteld op € 520.000;
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats van de vernietigde uitspraak op bezwaar treedt;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47,- aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ter hoogte van € 1.700,26.
Deze uitspraak is op 4 augustus 2020 gedaan door mr. G.J. van Leijenhorst, rechter, in aanwezigheid van mr. M. van der Knijff, griffier.
Als gevolg van maatregelen rondom het Coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
De griffier en de rechter zijn niet in de gelegenheid deze uitspraak te ondertekenen.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Hoger beroep
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.