Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/5521
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 juli 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats ] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] in [woonplaats ] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 505.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag) van de gemeente Utrecht en een aanslag in de watersysteem- en zuiveringsheffing van het hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden.
Verweerder heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 juni 2020. In verband met maatregelen in het kader van de Coronacrisis heeft de zitting plaatsgevonden via Skype. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een in 1934 gebouwde hoekwoning met een aangebouwde garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 135 m2 en is gelegen op een perceel van 104 m2.
2. Eiser bepleit een lagere waarde. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde. Op verweerder rust de bewijslast om de waarde van de woning aannemelijk te maken. Als onderbouwing van de waarde van de woning, heeft verweerder een verweerschrift met een waardematrix overgelegd. De waardematrix is opgesteld door verweerders taxateur naar aanleiding van het beroep tegen de vastgestelde waarde van de woning.
3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt de rechtbank het volgende. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatiematrix overgelegd. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in de taxatiematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer gebruiks-, en perceeloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen, is in de taxatiematrix in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zijn.
4. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de septic tank, die in de achtertuin is aangelegd. Eiser stelt dat er bij tijd en wijlen sprake is van stankoverlast. Verweerder heeft verwezen naar uitspraken van de rechtbank omtrent deze beroepsgrond [1] . Deze uitspraken zijn bevestigd door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden [2] . Op de zitting bij het gerechtshof is komen vast te staan dat, anders dan aanvankelijk door eiser is gesteld, de onroerende zaak via een pwc-buis een afvoer heeft van de septic tank naar het riool. Niet aannemelijk is dat van deze omstandigheden een grotere negatieve invloed uitgaat op de waarde van de woning dan die waarmee verweerder rekening heeft gehouden. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat er geen sprake is van waardedrukkende invloed op de waarde. Eiser heeft dat op geen enkele wijze onderbouwd, anders dan alleen stellen dat daarvan sprake is. Dat is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om de juistheid van verweerders taxatie bestrijden. De beroepsgrond slaagt niet.
5. Eiser voert verder aan dat ligging slechter is dan de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten. De rechtbank stelt vast dat verweerder als vergelijkingsobject gebruik heeft gemaakt van de [adres 2] en dat verweerder onweersproken heeft gesteld dat dit vergelijkingsobject het buurpand is van de woning. Verder stelt de rechtbank vast dat verweerder gebruik heeft gemaakt van [adres 3] , die in dezelfde straat is gelegen als de woning van eiser. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder de ligging van de woning voldoende heeft verdisconteerd in de waarde van de woning door bovengenoemde vergelijkingsobjecten te hanteren bij de waardebepaling van de woning. De enkele stelling van eiser dat [adres 3] verder in de straat is gelegen en dus minder overlast ervaart, is onvoldoende onderbouwing om te stellen dat verweerder meer rekening had moeten houden met de ligging bij de waardebepaling van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
6. Tot slot voert eiser aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ondoelmatige indeling van de woning. Als onderbouwing heeft eiser een plattegrond overgelegd van de kadastrale verdeling van een aantal percelen aan de [straat] en de [straat] . De rechtbank stelt vast dat verweerder gebruik heeft gemaakt van [adres 4] die eveneens schuine muren heeft, zoals de woning. Verweerder heeft in zijn verweerschrift toegelicht dat bij de waardebepaling uit is gegaan van de gebruiksoppervlakte, dat inhoudt dat alleen de daadwerkelijk te gebruiken vierkante meters zijn betrokken in de waardering. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de indeling van de woning. In wat eiser op zitting heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De beroepsgrond slaagt niet.
7. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
8. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
D.T. de Winter, griffier. De uitspraak is gedaan op 23 juli 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.