Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Locatie Arnhem
Nummers 19/00656 en 19/00657
uitspraakdatum: 14 juli 2020
Uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer
op de hoger beroepen van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraken van de rechtbank Midden-Nederland van 29 maart 2019, nummer UTR 17/3886 en UTR 18/2833, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 1 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het jaar 2017 per waardepeildatum 1 januari 2016 vastgesteld op € 487.000 en voor het jaar 2018 per waardepeildatum 1 januari 2017 op € 497.000. Tegelijk met deze beschikkingen zijn door de heffingsambtenaar aan belanghebbende aanslagen in de onroerendezaakbelasting 2017 respectievelijk 2018 opgelegd.
1.2.
Op de bezwaarschriften van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de WOZ-beschikkingen gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5.
Het onderzoek ter (digitale) zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 18 juni 2020. Daarbij zijn verschenen en gehoord: mr. [A] als de gemachtigde van belanghebbende alsmede – namens de heffingsambtenaar – [B] , bijgestaan door [C] (taxateur).
1.6.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Een afschrift hiervan is aan deze uitspraak gehecht.
2.Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onderhavige onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 1 te [Z] . De onroerende zaak is een in 1934 gebouwde hoekwoning met garage. De perceeloppervlakte bedraagt 104 m2 en de woonoppervlakte (circa) 130 m2. De onroerende zaak is via een septic tank en pwc-buis aangesloten op het riool.
2.2.
De onroerende zaak is op 27 december 2013 in eigendom aan belanghebbende overgedragen voor een bedrag van € 418.000. De obligatoire koopovereenkomst was op 5 november 2013 gesloten.
3.Geschil
3.1.
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016 en per 1 januari 2017.
3.2.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde moet worden vastgesteld op € 462.000 per waardepeildatum 1 januari 2016 en op € 474.000 per waardepeildatum 1 januari 2017. De heffingsambtenaar bepleit een waarde van € 487.000 respectievelijk € 497.000.
3.3.
Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende zowel betreffende het jaar 2017 als 2018 de grief ingetrokken dat de heffingsambtenaar bij zijn uitspraken op bezwaar het zorgvuldigheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel heeft geschonden.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend, welke waarde ingevolge het tweede lid van dat artikel moet worden gesteld op de waarde welke aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (waarde in het economische verkeer). Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.2.
Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarden gemotiveerd betwist, rust in eerste instantie op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat deze aan de onroerende zaak toegekende waarden niet te hoog zijn.
2017
4.3.
De heffingsambtenaar heeft in beroep bij de Rechtbank een op 3 november 2017 door taxateur [D] opgestelde taxatiematrix met betrekking tot de onroerende zaak overgelegd. In die matrix is op basis van verkoopcijfers van drie vergelijkingspanden een waarde aan de woning per peildatum 1 januari 2016 toegekend van € 487.000. In onderstaande matrix zijn deze objecten weergegeven:
[a-straat] 1
[a-straat] 12
[b-straat] 100
[c-straat] 15
Bouwjaar
1936
1934
1928
1930
Uitstraling
Normaal
Normaal
Normaal
Normaal
Bouwkundige kwaliteit
Voldoende
Voldoende
Voldoende
Voldoende
Staat onderhoud
Goed
Goed
goed
Goed
Gebruiksoppervlak (m2)
130
123
110
112
Kaveloppervlak (m2)
104
98
100
106
Woningwaarde per m2
€ 3.032
€ 3.152
€ 3.164
€ 2.980
Woning
€ 394.200
€ 387.750
€ 348.000
€ 333.800
Grond
€ 72.800
€ 68.600
€ 70.000
€ 74.200
Garage
€ 20.000
Berging
€ 2.000
€ 2.000
Getaxeerde waarde
€ 487.000
Gecorrigeerde koopsom
€ 458.350
€ 418.000
€ 410.000
Koopsom
(Datum)
€ 445.000
(4-6-2015)
€ 437.500
(2-12-2016)
€ 420.000
(25-7-2016)
4.4.
Het Hof acht de in het taxatierapport genoemde referentieobjecten voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. De door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten zijn allen objecten met ongeveer hetzelfde bouwjaar en vergelijkbare uitstraling, bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud en ligging. Weliswaar vertonen de referentieobjecten verschillen met de onroerende zaak maar de heffingsambtenaar heeft met zijn verwijzing naar het taxatierapport aannemelijk gemaakt dat hij met deze verschillen voldoende rekening heeft gehouden. Het Hof concludeert dat de heffingsambtenaar erin is geslaagd de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken.
4.5.
Belanghebbende stelt zich – zakelijk weergegeven – op het standpunt dat voor de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016 de methode van indexering van het eigen aankoopcijfer dient te worden gebruikt. Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. De datum waarop de prijs van € 418.000 tot stand is gekomen , te weten op 5 november 2013, is naar het oordeel van het Hof te ver verwijderd van de waardepeildatum 1 januari 2016 om met behulp van indexering een betrouwbaar beeld te kunnen geven van de gezochte waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum.
4.6.
Het Hof volgt belanghebbende voorts niet in zijn stelling dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016 onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de onroerende zaak aan een drukke weg. Het Hof wijst erop dat de referentieobjecten [b-straat] 100 en [c-straat] 15 eveneens zijn gelegen in de nabijheid van een drukke weg zodat het waardedrukkende effect van deze omstandigheid verdisconteerd is in de verkoopprijzen van die objecten en daarmee in de door de heffingsambtenaar gebruikte woningwaarde per m2.
4.7.
Voorts is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem voor de waardering van het object gehanteerde woningwaarde per m2 in voldoende mate rekening heeft gehouden met de bijzondere kenmerken van het object, te weten de bijzondere vorm van het object en de aanwezigheid van een septic tank. Het Hof wijst er hierbij op dat ter zitting is komen vast te staan dat, anders dan aanvankelijk door belanghebbende is gesteld, de onroerende zaak via een pwc-buis een afvoer heeft van de septic tank naar het riool. Niet aannemelijk is dat van deze omstandigheden een grotere negatieve invloed uitgaat op de waarde van het object dan die waarmee de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden.
2018
4.8.
De heffingsambtenaar heeft in beroep bij de Rechtbank een op 16 november 2018 door taxateur [E] opgestelde taxatiematrix met betrekking tot de onroerende zaak overgelegd. In die matrix is op basis van verkoopcijfers van vier vergelijkingspanden een waarde aan de woning per peildatum 1 januari 2017 toegekend van € 497.000. In onderstaande matrix zijn deze objecten weergegeven:
[a-straat] 1
[d-straat] 57
[d-straat] 47
[a-straat] 7
[e-straat] 8
Bouwjaar
Ca. 1934
1934
1934
1934
1910
Uitstraling
Voldoende
Voldoende
Voldoende
Voldoende
Voldoende
Bouwkundige kwaliteit
Voldoende
Voldoende
Voldoende
Voldoende
Voldoende
Staat onderhoud
Goed
Goed
Voldoende/
matig
Voldoende/matig
Voldoende
Gebruiks oppervlak (m2)
130
120
124
120
156
Kaveloppervlak (m2)
104
107
101
103
127
Woningwaarde per m2
€ 3.109
€ 3.584
€ 3.090
€ 3.166
€ 3.094
Woning
€ 402.200
€ 430.100
€ 383.100
€ 379.900
€ 482.700
Grond
€ 72.800
€ 74.900
€ 90.900
€ 72.100
€ 114.300
Garage
€ 20.000
€ 20.000
Berging
€ 2.000
€ 2.000
€ 2.000
Getaxeerde waarde
€ 497.000
Gecorrigeerde koopsom
€ 510.000
€ 480.000
€ 455.000
€ 620.000
Koopsom
(datum)
€ 550.000
(27-9-2017)
€ 501.000
(23-5-2017)
€ 490.000
(2-10-2017)
€ 645.000
(18-5-2017)
4.9.
Het Hof acht de in het taxatierapport genoemde referentieobjecten voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. De door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten zijn allen objecten met ongeveer hetzelfde bouwjaar en vergelijkbare uitstraling, bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud en ligging. Weliswaar vertonen de referentieobjecten verschillen met de onroerende zaak maar de heffingsambtenaar heeft met zijn verwijzing naar het taxatierapport aannemelijk gemaakt dat hij met deze verschillen voldoende rekening heeft gehouden.
4.10.
Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2017 onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de onroerende zaak aan een drukke weg. Het Hof wijst erop dat referentieobjecten [d-straat] 47 en 57 eveneens zijn gelegen in de nabijheid van een drukke weg zodat het waardedrukkende effect van deze omstandigheid is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en daarmee in de door de heffingsambtenaar gehanteerde woningwaarde per m2.
4.11.
Voorts is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem voor de waardering van de onroerende zaak gebruikte woningwaarde per m2 voldoende rekening heeft gehouden met de bijzondere vorm van de onroerende zaak en de aanwezigheid van een septic tank. Het Hof wijst er in dit verband op dat de heffingsambtenaar ter zitting heeft verklaard – en het Hof acht dit aannemelijk - dat bij de waardering van de kavels van referentieobjecten [d-straat] 47 en [e-straat] 8 per abuis is uitgegaan van een waarde per m2 van € 900 in plaats van € 700. Zou gerekend zijn met de juiste waarde dan zou de woningwaarde van deze twee referentieobjecten op een hoger bedrag zijn berekend en zou a fortiori aannemelijk zijn dat waarde van de onroerende zaak door de heffingsambtenaar niet te hoog is vastgesteld.
4.12.
Hieraan doet niet af de stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de woningwaarde per m2 van referentieobject [e-straat] 8 geen rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van een dakterras bij dat object met een waarde van, volgens belanghebbende, tussen de € 3.000 en € 30.000. Deze omstandigheid heeft immers geen invloed op de voor die woning gerealiseerde verkoopprijs en belanghebbende heeft geen bewijs overgelegd waaruit de waarde van het dakterras blijkt en heeft evenmin voldoende concreet aangegeven wat de gevolgen hiervan zijn voor de waarde van de onroerende zaak.
SlotsomOp grond van het vorenstaande zijn de hoger beroepen van belanghebbende ongegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraken van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, voorzitter, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2020.
De griffier, De voorzitter,
(J.W.J. de Kort) (R. den Ouden)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 14 juli 2020.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.