Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
handelskamer
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/496169 / KG ZA 20-36
Vonnis in kort geding van 18 maart 2020
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
advocaat mr. C.R. Kross,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. A Schotte.
Partijen zullen hierna Vader (eiser) en Zoon (gedaagde) genoemd worden.
1.Het verloop van de procedure
Vader heeft een dagvaarding met producties 1 tot en met 27 ingediend, en apart nog productie 28. Op de zitting van 3 maart 2020 hebben partijen hun standpunten mondeling toegelicht, mede aan de hand van pleitnota’s. Bepaald is dat op 18 maart 2020 een vonnis wordt uitgesproken.
2.Waar gaat deze zaak over?
2.1.
Tussen partijen bestaat een langdurig geschil over een gemeenschappelijk landgoed. Partijen hebben een erfpachtrecht, een opstalrecht en de eigendom van de opstal, gelegen aan de [adres] te [woonplaats] . Partijen hebben elk een aandeel gelijk aan de helft.
2.2.
De rechter heeft zich eerder over dit geschil gebogen. Op 17 augustus 2018 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank bepaald dat Zoon binnen twee weken na dagtekening van het vonnis, kort gezegd, samen met Vader een opdracht moet geven aan een makelaar in verband met de verkoop van het woonhuis. Die verkoop heeft niet plaatsgevonden, omdat de afspraken over het beheer een belemmering vormden. Partijen zijn daarop weer gaan procederen. In een vonnis van 16 oktober 2019 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank samengevat beslist dat Vader moet meewerken aan een ‘uitkoop’ van Zoon voor een prijs van € 400.000,00 omdat partijen dat zijn overeengekomen. In een bodemprocedure is de rechtbank in een vonnis van 20 november 2019 tot een andere conclusie gekomen, omdat de overeenkomst niet op schrift is gesteld in lijn met artikel 7:2 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).
2.3.
Vader wil Zoon alsnog uitkopen, maar niet voor € 400.000,00. Volgens Vader klopt die prijs niet, omdat de canonverplichting van € 43.316,47 niet marktconform is en (veel) zwaarder op de waarde van het erfpachtrecht drukt dan waarvan eerdere taxaties zijn uitgegaan. Vader heeft inmiddels een taxatie van 18 februari 2020 overgelegd, die de waarde van de aan de gemeenschap toebehorende rechten (erfpachtrecht, opstalrecht, eigendom van de opstal) op € 305.000,00 stelt. Vader wil het aandeel van Zoon kopen voor de helft daarvan, € 152.500,00. Vader heeft ook nog een schuld aan Zoon, waarvan hij het bedrag, € 19.388,67, gelijk met de koopprijs zal betalen.
2.4.
In dit kort geding vordert Vader, met de proceskosten en nakosten, het volgende:
I te bepalen dat gedaagde binnen twee weken na het te dezen te wijzen vonnis zal meewerken aan de verdeling van onderhavig onroerende goed gelegen te [woonplaats] aan de [adres] door middel van het verlenen van zijn medewerking aan de totstandkoming van een notariële akte van verdeling waarin aan eiser wordt geleverd het onverdeelde aandeel van gedaagde in het erfpachtrecht ter zake het onroerend goed tegen betaling van een bedrag van € 152.500 zoals in het drie deskundigen taxatierapport is vastgesteld en het bedrag € 19.388,67, zijnde de aflossing van de schuld van eiser aan gedaagde;
II met machtiging om, indien gedaagde niet aan de hierboven onder I uit te spreken veroordeling mocht voldoen dit vonnis in de plaats te stellen van de wilsverklaring van gedaagde in de notariële aktes en met bepaling dat de aldus opgemaakte aktes rechtsgeldig in de daartoe bestemde registers kunnen worden ingeschreven;
III te bepalen dat de notariële kosten voor rekening zullen zijn van beide partijen voor de helft;
IV dat de lening van € 100.000 welke gedaagde van eiser heeft ontvangen na levering wordt omgezet in een aflossingsvrije leningsovereenkomst met een rentepercentage 2% per jaar;
V te bepalen dat gedaagde het totaalbedrag van € 65.255,47 aan eiser verschuldigd is op basis van de berekening opgesteld in het rapport van de VVE op 11 februari 2020 en zijn aandeel in de kosten van verzekeringen, belastingen en onderhoud betaald.
3.De beoordeling
3.1.
Dat Vader en Zoon niet meer samen in het landgoed kunnen wonen, staat vast. Dit kort geding gaat over de vraag hoe dit probleem, voorlopig, moet worden opgelost. Vader wil Zoon ‘uitkopen’, om vervolgens het landgoed te verkopen. Zoon heeft tijdens de mondelinge behandeling gezegd dat hij Vader wil uitkopen, om vervolgens het landgoed te ontwikkelen en commercieel rendabel te maken. Hij stelt daar tijd voor nodig te hebben. Vader ziet geen heil in het plan van Zoon en wil er niet op wachten.
3.2.
In juridische termen gaat het in deze zaak om een ‘verdeling’ van de goederen die Vader en Zoon gemeenschappelijk hebben: het erfpachtrecht, het opstalrecht en de eigendom van de opstal. In de wet staat dat iedere partij bij de gemeenschap ‘verdeling’ kan vorderen. [1] Dat houdt kort gezegd in dat de één aan de ander zijn aandeel levert, tegen een bepaalde prijs. Als partijen het niet zelf eens worden over de verdeling, kan aan de rechter worden gevraagd om te bepalen hoe er wordt verdeeld. [2] Het is niet helemaal duidelijk of dat ook is wat Vader in dit kort geding vraagt. In ieder geval geldt dat een dergelijke verdeling in beginsel niet in een kort geding kan worden uitgesproken. [3] De reden daarvoor is dat een kort geding is bedoeld voor voorlopige ordemaatregelen die wegens spoed nodig zijn. Zou de voorzieningenrechter tot verdeling overgaan, dan wordt de gemeenschap door de uitspraak zelf verdeeld. Dat is in beginsel definitief. Een eventuele bodemrechter kan echter tot een andere uitspraak komen na een meer diepgaande behandeling. Als in de tussentijd het aandeel van Zoon op grond van het kortgedingvonnis aan Vader is geleverd en Vader het landgoed heeft verkocht en overdragen aan een derde, dan kan een onoverzichtelijke situatie ontstaan. Er is op dit moment onvoldoende grondslag om dat risico te aanvaarden. Daarom zal de voorzieningenrechter geen verdeling uitspreken. Dit neemt niet weg dat op partijen de verplichting rust om mee te werken aan een verdeling. De voorzieningenrechter begrijpt de vordering van Vader zo dat Vader (ook) een veroordeling vraagt tot
medewerkingaan de verdeling op de manier zoals Vader die voor ogen heeft. Hierna zal worden beoordeeld of en in hoeverre die vordering toewijsbaar is.
medewerkingaan de verdeling op de manier zoals Vader die voor ogen heeft. Hierna zal worden beoordeeld of en in hoeverre die vordering toewijsbaar is.
3.3.
Het plan van Vader om Zoon uit te kopen stemt overeen met wat al eerder op tafel lag. Partijen waren het erover eens dat Zoon zijn aandeel aan Vader zou leveren. Zoon heeft in 2019 nog proberen af te dwingen dat Vader de uitkoop zou doorzetten, zij het dat daarbij een hogere prijs aan de orde was. De prijs was het probleem, want volgens Vader was daarbij onvoldoende rekening gehouden met de bovenmatige erfpachtcanon. Vader heeft er op dit moment een spoedeisend belang bij dat hij tegen een reële prijs over het gehele landgoed komt te beschikken, omdat de huidige situatie onhoudbaar is. Vader en Zoon kunnen immers ‘niet meer door één deur’, terwijl de financiële situatie van Zoon penibel is en hij niet meer aan zijn verplichtingen kan voldoen. Dat raakt ook de belangen van Vader. Zoon kan Vader op dit moment niet met eigen middelen uitkopen. Tegen die achtergrond is het ontwikkelplan van Zoon, dat hij in dit kort geding nauwelijks concreet heeft gemaakt, geen oplossing. Zoon zegt het ontwikkelplan te kunnen financieren met hulp van vrienden als hij de tijd krijgt, maar Zoon heeft daar al enige jaren de tijd voor gehad en het is kennelijk niet gelukt om dat ontwikkelplan ook gefinancierd te krijgen. Dat het bij een waarde van € 305.000,00 wel zou lukken om Vader uit te kopen, is onvoldoende concreet gemaakt door Zoon. Nu ook uit recente correspondentie blijkt dat Zoon vreest voor zijn faillissement, kan van Vader niet worden verlangd dat hij Zoon de tijd geeft om zijn plan gefinancierd te krijgen. Ook het plan van Zoon om de erfpachtcanon juridisch aan te vechten is geen oplossing omdat Vader en Zoon niet kunnen samenwerken. Dit nog los van de vraag of juridisch aanvechten van die canon enige kans op succes heeft. De voorzieningenrechter komt tot de conclusie dat Zoon moet meewerken aan een verdeling die inhoudt dat zijn aandeel aan Vader wordt toebedeeld.
3.4.
Dan rest nog een belangrijk onderwerp: de prijs. Volgens Vader is de taxatie van 18 februari 2020 van drie deskundigen ter hoogte van € 305.000,00 voor het geheel juist en is in de eerdere taxaties onvoldoende rekening gehouden met de hoogte van de erfpachtcanon. Vader heeft Zoon uitgenodigd om één van drie deskundigen aan te wijzen, maar Zoon heeft daar niet aan meegewerkt. Zoon verweert zich niet inhoudelijk tegen de taxatie van 18 februari 2020 en stelt alleen vast dat de eerdere taxaties tot een veel hogere waarde komen.
3.5.
De voorzieningenrechter kan binnen het bestek van dit kort geding niet bepalen of de prijs van € 152.500,00 voor het aandeel van Zoon juist is. De voorzieningenrechter onderschrijft in algemene zin dat een bovenmatige erfpachtcanon op de waarde drukt. Dat hier sprake is van een bovenmatige erfpachtcanon is niet in geschil. De voorzieningenrechter stelt vast dat dit effect in de taxatie van 18 februari 2020 uitdrukkelijk in acht is genomen, terwijl uit de eerdere taxaties in veel mindere mate blijkt dat en hoe met de bovenmatige canon rekening is gehouden. Welke prijs daadwerkelijk kan worden gerealiseerd, zal moeten blijken als Vader het landgoed verkoopt. Op dit moment is er onvoldoende reden om te twijfelen aan de juistheid van de taxatie van 18 februari 2020. Hierbij is van belang dat Zoon niet heeft gesteld en dat ook uit niets blijkt dat Vader Zoon wil benadelen door het landgoed met winst te verkopen nadat Vader het aandeel van Zoon heeft verkregen. De voorzieningenrechter zal Zoon daarom veroordelen om mee te werken aan een verdeling waarbij hij zijn aandeel tegen een (voorlopige) prijs van € 152.500,00 overdraagt aan Vader en Vader zijn schuld aan Zoon van € 19.388,67 eveneens betaalt. De verdeling moet dus inhouden dat Zoon zijn aandeel aan Vader levert met betaling door Vader van € 171.888,67. Over de vraag wat de uiteindelijke prijs moet zijn, moeten partijen in het kader van de verdeling nog overleggen, maar dat mag niet in de weg staan aan een levering van zijn aandeel door Zoon aan Vader met betaling door Vader van € 171.888,67 aan Zoon. De vordering onder I zal dus met enige aanpassingen worden toegewezen. De vordering onder III over de notariskosten zal ook worden toegewezen.
3.6.
De overige vorderingen zullen worden afgewezen. Voor de vordering onder de II geldt het volgende. Het vervangen van de wilsverklaring van Zoon in ‘de notariële aktes’ door dit vonnis voert te ver, nu partijen nog tot een verdeling moeten komen en Vader geen concept van die aktes heeft overgelegd. Toewijzing van deze vordering zou Vader een ‘carte blanche’ geven wat betreft de inhoud van die aktes. Dat is niet wenselijk en ook niet nodig. Zo nodig kan Vader verdere rechtsmiddelen vragen in een nieuwe procedure. De vordering onder IV is niet toewijsbaar, omdat Vader niet duidelijk maakt wat daarvoor de grondslag is en de voorzieningenrechter ook niet inziet wat die grondslag zou kunnen zijn. Evenmin is duidelijk waarom Vader daar een spoedeisend belang bij zou hebben. Daar komt nog bij dat het ‘omzetten’ (wijzigen) van een overeenkomst een ‘constitutieve’ beslissing is, dat wil zeggen een beslissing die een rechtstoestand verandert. Zo’n beslissing past in beginsel niet in een kort geding (zie hiervoor in 3.2). De vordering onder V zal ook worden afgewezen omdat dat een verklaring voor recht zou zijn. Ook daar is het kort geding niet voor bedoeld. Voor zover de vordering onder V is bedoeld als geldvordering, dan heeft Vader niet duidelijk heeft gemaakt dat hij onverwijlde spoed heeft bij toewijzing van deze geldvordering.
3.7.
De proceskosten zullen ten slotte op grond van artikel 237, tweede volzin, van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering worden gecompenseerd omdat Vader en Zoon bloedverwanten in de rechte lijn zijn.
4.De beslissing
De voorzieningenrechter:
4.1.
gebiedt Zoon om binnen twee weken na de datum van dit vonnis mee te werken aan een verdeling van het gemeenschappelijke erfpachtrecht, opstalrecht en eigendomsrecht van de opstal, waarbij geldt dat:
(i) de verdeling in ieder geval moet inhouden dat het onverdeelde aandeel van de zoon in die gemeenschappelijke goederen aan Vader wordt toebedeeld; en
(i) de verdeling in ieder geval moet inhouden dat het onverdeelde aandeel van de zoon in die gemeenschappelijke goederen aan Vader wordt toebedeeld; en
(ii) de levering van dat aandeel binnen twee weken na de datum van dit vonnis plaatsvindt voor een door Vader aan te wijzen notaris onder de voorwaarde dat Vader ten gunste van Zoon (ten minste) € 171.888,67 voldoet; en
(iii) beide partijen de helft van de notariële kosten voldoen;
4.2.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4.3.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt;
4.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.A.T. van Rens, bijgestaan door mr. R. Bloemink als griffier, en in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2020. [4] Bij afwezigheid van mr. A.A.T. van Rens is dit vonnis ondertekend door mr. H.A. Brouwer.