ECLI:NL:RBMNE:2019:6344

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 6129365 UC EXPL 17-9123 VS/1257

Vonnis van 18 december 2019

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[partij I] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

verder ook te noemen: [partij I] ,

gedaagde partij in het verzet in conventie,

verwerende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. M. Tsoutsanis,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

M. Solutions Real Estate B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

verder ook te noemen: M. Solutions,

eisende partij in het verzet in conventie,

eisende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. R.S. Namjesky.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 22 mei 2019;
de akte overlegging producties van 19 juni 2019 van de zijde van M. Solutions;
de akte uitlaten, tevens overlegging producties, tevens akte wijziging van eis van
24 juli 2019 van [partij I] ;
de antwoordakte tevens akte houdende tot rectificatie van de zijde van M. Solutions van 21 augustus 2019.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.Het geschil

De vordering van [partij I]

2.1.

Na de wijziging van eis van 24 juli 2019 vordert [partij I] - zakelijk weergegeven - dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

M. Solutions veroordeelt tot betaling aan een [partij I] binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, van een bedrag van € 12.194,85 inclusief BTW, wegens ten onrechte door M. Solutions doorbelaste facturen (die niet zijn terug te voeren op de authentieke naar aanleiding van het tussenvonnis en artikel 22 Rv overgelegde facturen, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf de betalingsdata van die respectieve facturen);

M. Solutions veroordeelt tot betaling aan [partij I] binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, van een bedrag van € 119.948,09 inclusief BTW (= € 99.130,65 exclusief BTW), wegens ten onrechte door haar doorbelaste servicekosten voor de jaren 2012, 2013 en 2014 met inbegrip van de specifieke elektrakosten (voor de jaren 2011 t/m 2016) en het pro-rata deel van de algemene kosten, te vermeerderen met wettelijke (handels)rente vanaf 1 augustus 2016;

M. Solutions veroordeelt tot betaling van de wettelijke (handels)rente wegens verschenen rente over de ten onrechte dubbel in rekening gebrachte laadpaal, lopend vanaf 14 februari 2017 tot en met 25 juni 2019;

verklaart voor recht dat de tussen partijen overeengekomen aanvangshuurprijs € 12.239,14 inclusief BTW per maand betreft;

M. Solutions gebiedt de eindafrekeningen te verschaffen over het jaar 2017 (gelet op haar eigen vorderingen ter zake van de ‘verbruikskosten’ in dat jaar), onder last van een in goede justitie te bepalen dwangsom;

M. Solutions veroordeelt tot (terug)betaling aan [partij I] binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, van onverschuldigd betaalde bedragen wegens de te hoog door M. Solutions doorberekende aanvangshuurprijs:

primair:een bedrag van € 23.350,57 indien verrekening met de teveel betaalde maandhuur wordt toegestaan, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente, vanaf 18 juli 2019 tot aan de dag van algehele voldoening

subsidiair:een bedrag van € 59.967,60 inclusief BTW indien verrekening met de teveel betaalde maandhuur niet wordt toegestaan, vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening (waarbij geldt dat [partij I] nog wel de correct berekende maandhuur gedurende de periode maart tot en met juni 2017 is verschuldigd, hetgeen verband houdt met de vordering van M. Solutions;

7. M. Solutions veroordeelt tot (terug)betaling van een bedrag van € 28.913,98 aan [partij I] binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, wegens het onterecht inroepen van de bankgarantie, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf 20 oktober 2017 tot aan de dag van algehele voldoening (voor de goede orde wordt opgemerkt dat deze bankgarantie geen deel uitmaakt van de verrekening als vermeld in deze akte, die verrekening heeft immers slechts plaatsgevonden op grond van de te hoog doorberekende huurprijs);

8. M. Solutions veroordeelt tot (terug)betaling aan [partij I] binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, van een bedrag van € 12.239,14 inclusief BTW vanwege het in rekening brengen van één maand huurvrij terwijl dat in strijd is met de gemaakte afspraken (voor de goede orde wordt opgemerkt dat deze onterecht in rekening gebrachte maand huurvrij geen deel uitmaakt van de verrekening als vermeld in deze akte, die verrekening heeft immers slechts plaatsgevonden op grond van de te hoog doorberekende huurprijs);

9. M. Solutions in afwijking van het gebruikelijke liquidatietarief veroordeelt tot betaling van de (dubbel begrensde) gedeeltelijke reële proceskosten van [partij I] ter hoogte van € 49.408,60 inclusief BTW, met betrekking tot het moment waarop [bedrijfsnaam 1] N.V. de zaak is gaan behandelen tot en met 22 juli 2019, althans 75% van dat laatstgenoemde bedrag.

2.2.

Naar aanleiding van de door M. Solutions opgestelde berekening en de overgelegde facturen heeft [bedrijfsnaam 2] een nieuwe analyse gemaakt die heeft geresulteerd in voornoemde wijziging van eis. Uit de analyse is gebleken dat er een verschil van methodiek bestaat tussen door M. Solutions en [bedrijfsnaam 2] gemaakte berekeningen.

2.3.

M. Solutions voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

De tegenvordering van M. Solutions

2.4.

Na wijziging van eis vordert M. Solutions - zakelijk weergegeven - dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

 [partij I] veroordeelt tot betaling van € 14.276,35 inclusief BTW, zijnde de huur voor de maand februari 2014, te vermeerderen primair met een boete van 2% subsidiair met de wettelijke handelsrente vanaf 1 juni 2017 tot de voldoening;

 [partij I] veroordeelt tot betaling van € 14.276,48 inclusief BTW, zijnde de BTW-component over de huurvrije periodes, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente berekend vanaf 1 juni 2017 tot de voldoening;

 [partij I] veroordeelt tot betaling van € 53.810,04 inclusief BTW (aanvankelijk vorderde zij een bedrag van € 66.415,60 inclusief BTW, maar de kantonrechter begrijpt dat zij dit in de akte van 24 april 2019 onder 10 heeft verminderd tot € 53.810,04), zijnde de huur voor de maanden, te vermeerderen primair met een boete van 2% subsidiair met de wettelijke handelsrente vanaf 1 juni 2017 tot de voldoening;

 [partij I] veroordeelt tot betaling van € 9.865,24, zijnde de vergoeding voor elektriciteitsverbruik voor de maanden januari tot en met mei 2017, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf primair de vervaldatum van de betreffende betaaldatum, subsidiair vanaf 1 juni 2017 tot de voldoening;

 [partij I] veroordeelt tot betaling van € 347,65, zijnde de vergoeding voor de geleverde brandblussers, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente berekend vanaf 1 maart 2017 tot de voldoening;

 [partij I] veroordeelt tot betaling van € 309,96, zijnde de vergoeding van het slot speedgate intercom, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 1 mei 2017 tot de voldoening.

2.5.

[partij I] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

3.De verdere beoordeling

De vorderingen van [partij I]

Ten onrechte doorbelaste service- en elektriciteitskosten (vorderingen 1 en 2)

3.1.

Bij de beoordeling van dit onderdeel van de vordering – betaling door M. Solutions van een bedrag van € 12.194,85 vanwege ten onrechte doorbelaste facturen en van een bedrag van € 119.948,09 (inclusief BTW) wegens (vermeend) ten onrechte aan haar doorbelaste servicekosten voor de jaren 2012, 2013 en 2014 met inbegrip van de specifieke elektrakosten (voor de jaren 2011 tot en met 2016) en het pro rata deel van de algemene kosten – is het volgende van belang.

3.2.

Er zijn voor dit geding twee relevante huurovereenkomsten tussen [partij I] en M. Solutions voor het gehuurde aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] , ingaande op respectievelijk

1 november 2011 en 1 juli 2014. In de eerste huurovereenkomst is onder meer opgenomen:

“4.6. De vergoeding die huurder verschuldigd is voor door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten wordt bepaald overeenkomstig 16 algemene bepalingen. Op deze vergoeding wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals daar is aangegeven.

4.7.1.

De betalingsverplichting van huurder bestaat uit:

- (…)

- het voorschot op de vergoeding voor de door of vanwege verhuurder te zorgen bijkomende leveringen en diensten met de daarover verschuldigde omzetbelasting.

(…)

Leveringen en diensten

5.Verhuurder verzorgt voor huurder leveringen en diensten die betrekking hebben op de exploitatie van de te huren ruimte. Voor deze diensten worden servicekosten op voorschotbasis voldaan. Verrekening vindt jaarlijks plaats op basis van de werkelijke kosten.

Als door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten komen partijen overeen:

- Gas

- Water

- Elektraverbruik algemene ruimte

- Verontreinigingsheffing

- Schoonmaak algemene ruimte

- Glasbewassing

- Vuilafvoer

- Klein onderhoud

- CV/LBK/Elektrische installaties

- Dakinspectie

- Brandbeveiliging

- Gebouwenbeheer systeem

- Liftinstallatie

- Tuinonderhoud

- Bewaking

- Verzekering voor brand en glasschade e.d. (opstal verzekering)

- Maandelijkse bijdrage parkmanagement [naam buurt] (voor 2011, € 305,98 per maand)

-
Administratiekosten 2 % over de servicekosten te voldoen door de huurder”

In de tweede huurovereenkomst staan gelijkluidende bepalingen (verschillen zijn dat in 4.6 de laatste zin mist en dat het genoemde jaartal en bedrag aan maandelijkse bijdrage parkmanagement [naam buurt] is gewijzigd van 2011 in 2014 en van € 305,98 in € 311,12).

In de eerste overeenkomst is verder opgenomen dat het voorschot op de vergoeding voor door of vanwege verhuurder verzorgde bijkomende leveringen en diensten per maand

€ 1.018,13 + € 193,45 BTW bedraagt. In de tweede overeenkomst is bepaald dat dit bedrag per maand € 2.291,67 + € 481,25 BTW bedraagt. In de eerste huurovereenkomst komt dat neer op een bedrag van € 20,00 per m2 per jaar en in de tweede huurovereenkomst op een bedrag van € 45,00 per m2. De voorschotten op deze servicekosten zijn in de beide huurovereenkomsten opgeteld bij de maandelijks te betalen huur, zodat de totale aanvangshuur vanaf 1 januari 2012 € 14.456,99 per maand bedroeg en vanaf 1 juli 2014 € 16.439,50.

3.3.

Daarnaast is in beide huurovereenkomsten nog bepaald:

“Het elektraverbruik van de te huren ruimte komt rechtstreeks voor rekening van huurder en zit niet in de servicekosten. Door de verhuurder wordt een meter geplaatst. De gekozen energiemaatschappij is Essent. De facturering wordt verstuurd naar de verhuurder en vervolgens door de verhuurder verstuurd aan de huurder. Deze factuur dient binnen 7 werkdagen te worden voldaan aan
M. Solutions Real Estate B.V.op rekeningnummer
[rekeningnummer]onder vermelding van het factuurnummer.”

3.4.

Uit hetgeen hiervoor onder 3.2 en 3.3 is weergegeven volgt dat het systeem dus als volgt is:

- de (voorschotten op de) kosten voor het elektriciteitsgebruik in de door [partij I] gehuurde ruimtes (hierna: het specifieke elektriciteitsverbruik) wordt separaat maandelijks in rekening gebracht door M. Solutions aan [partij I] ;

- het voorschot op de in artikel 5 van de huurovereenkomsten genoemde servicekosten wordt maandelijks met de reguliere huur door [partij I] aan M. Solutions betaald. Hieronder zijn mede begrepen de kosten voor elektriciteitsverbruik in de algemene ruimtes (hierna: het algemene elektriciteitsverbruik). Aan het einde van elk jaar wordt vastgesteld hoeveel er betaald had moeten worden en volgt er nog een naheffing of teruggave.

Vanwege deze tweedeling in facturering zal de kantonrechter de in rekening gebrachte

kosten voor specifiek elektriciteitsgebruik eerst beoordelen. Daarna zal de kantonrechter

de overige servicekosten (waaronder mede is begrepen de kosten voor het algemene

elektriciteitsgebruik) beoordelen.

Het specifieke elektraverbruik

3.5.

M. Solutions heeft na het tussenvonnis van 22 mei 2019 de originele facturen van Essent over de periode januari 2013 tot en met mei 2017 overgelegd. Over de periode vóór 2013 heeft M. Solutions geen originele facturen van Essent kunnen verkrijgen. Ook heeft zij geen facturen kunnen verkrijgen van Stedin. De kantonrechter begrijpt uit de akte uitlating van [partij I] van 24 juli 2019 dat zij daar op dit moment geen punt meer van maakt. Zij gaat uit van de bedragen die zijn opgenomen in het door [bedrijfsnaam 2] vervaardigde overzicht dat door [partij I] in het geding is gebracht. M. Solutions heeft (bij akte wijziging van eis van 24 april 2019) ook een overzicht ingestuurd van de verbruikskosten die aan – onder meer – [partij I] zijn doorbelast. Hieruit kan het individuele verbruik van de respectieve huurders/gebruikers worden afgeleid.

3.6.

M. Solutions heeft bij haar akte van 19 juni 2019 alle achterliggende facturen van Essent en Stedin over de voor [partij I] relevante periode januari 2013 tot en met mei 2017 overgelegd. De kantonrechter begrijpt uit de door beide partijen overgelegde overzichten dat tussen partijen de variabelen waarop hun respectieve berekeningen van het specifieke elektriciteitsverbruik zijn gebaseerd niet ter discussie staan. Zo melden beide overzichten (kolom J van [partij I] en kolom “doorbelast [partij I] ” van M. Solutions (na rectificatie van de periode januari 2014 tot en met december 2014)) dezelfde doorbelaste (maand)bedragen tot en met april 2016. M. Solutions heeft echter doorgerekend tot en met mei 2017 (de voor [partij I] relevante huurperiode), terwijl in het overzicht van [partij I] wordt gerekend tot en met april 2016. Dit komt in de berekening van M. Solutions uit op een bedrag (na rectificatie), berekend
tot en met mei 2017, van € 89.147,47, dat is doorbelast terwijl [partij I] over die periode een bedrag van € 23.509,83 had moeten betalen. [partij I] heeft de volgens M. Solutions over de periode na april 2016 in rekening gebrachte bedragen niet gemotiveerd betwist. De kantonrechter gaat daarom uit van de in het overzicht van M. Solutions genoemde bedragen en zal deze als uitgangspunt nemen. Dit geldt ook voor de bedragen over de maanden januari tot en met mei 2017. [partij I] heeft namelijk niet weersproken dat de door M. Solutions genoemde bedragen aan haar zijn gefactureerd. Ook heeft zij kosten die volgens M. Solutions over die maanden in rekening hadden moeten worden gebracht niet weersproken, terwijl zij inmiddels over de achterliggende stukken beschikte. De kantonrechter merkt hierbij op dat het hier gaat om het
specifiekeelektriciteitsverbruik over de periode tot en met mei 2017 (en dus niet alleen over de jaren 2012, 2013 en 2014). Omdat aan specifiek elektriciteitsverbruik € 89.147,47 bij [partij I] in rekening is gebracht, terwijl € 23.509,83 in rekening had moeten worden gebracht, is een bedrag van € 65.637,64 exclusief BTW (namelijk: € 89.147,47 – € 23.509,83) teveel aan specifiek elektriciteitsverbruik door M. Solutions aan [partij I] in rekening gebracht. Dit bedrag moet in beginsel door M. Solutions terug worden betaald aan/verrekend met [partij I]

3.7.

Zoals hiervoor is overwogen zijn bij het genoemde bedrag van € 89.147,47 ook de facturen voor de maanden januari tot en met mei 2017 inbegrepen. Naar tussen partijen niet ter discussie staat, heeft [partij I] deze facturen echter niet betaald. M. Solutions vordert om die reden in reconventie betaling van die facturen, die in totaal € 8.153,09 exclusief BTW (€ 9.865,24 inclusief BTW) bedragen. Aangezien die bedragen niet zijn betaald, zal de kantonrechter deze van het bedrag van € 89.147,47 aftrekken, zodat die meteen verrekend zijn. In reconventie zal de vordering tot betaling van deze facturen worden afgewezen. Dat betekent dat M. Solutions [partij I] nog een bedrag van € 65.637,64 – € 8.153,09 =
€ 57.484,55 exclusief BTWmoet terugbetalen in verband met teveel in rekening gebrachte specifieke elektriciteitskosten.

De betaalde servicekosten over 2012, 2013 en 2014

3.8.

Naast het specifieke elektriciteitsverbruik zijn door M. Solutions servicekosten in rekening gebracht.

3.9.

[partij I] heeft als productie 6 bij de oorspronkelijke dagvaarding overzichten overgelegd van [bedrijfsnaam 2] . Daarbij zitten de documenten “Controle servicekostenafrekening 2012-2014 van [straatnaam] [nummeraanduiding 1] .

3.10.

Uit pagina 5 van het overzicht blijkt dat voor het jaar 2012 is gerekend met de volgende bedragen:

Betaalde voorschotten € 12.217,56

Naheffing
€ 13.649,74

Totaal € 25.867,30

Voor
het jaar 2013(pagina 6):

Betaalde voorschotten € 19.202,11

Naheffing
€ 15.519,38

Totaal € 34.721,49

Voor
het jaar 2014(pagina 7)

Betaalde voorschotten
€ 32.593,34

Totaal € 32.593,34

3.11.

M. Solutions heeft in haar akte van 21 augustus 2019 (randnummer 47 e.v.) voornoemde bedragen niet betwist en gaat daar blijkens haar berekeningen ook vanuit. Gelet daarop is duidelijk welke bedragen [partij I] in 2012, 2013 en 2014 aan servicekosten heeft betaald. De volgende vraag is welke bedragen [partij I] over die jaren had
moetenbetalen. De kantonrechter zal dat hierna beoordelen.

De servicekosten over 2012

3.12.

[partij I] heeft als productie 28 bij haar akte van 24 juli 2019 de Citadel-overzichten overgelegd waarop te zien is welke kosten als servicekosten in rekening zijn gebracht. Daarop is te zien dat [partij I] voor het jaar 2012 uitgaat van een totaalbedrag van

€ 55.910,62. Uit de akte van M. Solutions van 21 augustus 2019 (onder 47) volgt dat M. Solutions ook van dit bedrag uitgaat en dat het hier om een bedrag exclusief BTW gaat. De kantonrechter gaat daarom ook van dit bedrag uit. Dit bedrag is tot stand gekomen door alle vermelde posten op te tellen, met uitzondering van drie categorieën van kosten, te weten:

- kosten van Essent en Stedin. Een deel van deze kosten moet immers als specifiek elektriciteitsverbruik worden doorbelast aan de verschillende huurders en aan M. Solutions zelf. Het restant, zijnde het algemene elektriciteitsverbruik, moet wel worden omgeslagen over alle gebruikers. Dat is ook gebeurd: op de laatste bladzijde zijn alle kosten van Essent en Stedin, na aftrek van al het specifieke elektriciteitsverbruik, opgeteld bij de overige posten om tot het totaal te komen. Partijen zijn het kennelijk over deze kosten eens, want (zoals gezegd) zij rekenen beide met het genoemde totaalbedrag van € 55.910,62;

- de facturen waarover overeenstemming bestaat. Met betrekking tot deze facturen heeft in het overzicht een verrekening plaatsgevonden, waar beide partijen het over eens zijn;

- de facturen waarover geen overeenstemming bestaat. Dit gaat voor het jaar 2012 om één factuur van € 2.400,25. Pro rata is het aandeel van [partij I] in dit bedrag (610,88/2.043 deel): € 717,70.

3.13.

Het totale bedrag van de servicekosten over 2012 bedraagt dus € 55.910,62.

M. Solutions telt bij dit bedrag de betwiste factuur voor het jaar 2012 op.

De vraag of M. Solutions deze facturen terecht optelt bij het totaalbedrag hangt samen met de beoordeling van de vordering van [partij I] onder 1). Omdat de uitkomst van deze beoordeling van belang is bij de vraag welk bedrag [partij I] (uiteindelijk) aan servicekosten verschuldigd was, overweegt de kantonrechter in dat kader eerst het volgende.

Ten onrechte doorbelaste facturen

3.14.

[partij I] betwist een aantal facturen die in de servicekostenoverzichten zijn opgenomen. Voor die facturen ontbreekt, om meerdere redenen, een grondslag voor betaling. [partij I] verwijst naar de achter productie 28 gevoegde overzichten. Het gaat om de volgende facturen:

Factuurdatum: Betaald aan:

13 augustus 2012 [..1]

6 februari 2013 [..2]

24 juni 2013 [..3]

9 januari 2014 Schilderwerk 2014 [..4]

14 januari 2014 Schilderwerk 2013 [..5]

11 maart 2014 [..6]

27 juni 2014 [..7]

10 juli 2014 [..8]

18 augustus 2014 [..1]

8 september 2014 [..9]

8 september 2014 [..6]

10 november 2014 [..9]

[partij I] vordert het door haar betaalde gedeelte van deze factuurbedragen terug. Pro rata berekend tellen deze bedragen op tot € 10.078,39 exclusief BTW (€ 717,70 met betrekking tot de servicekosten 2012 + € 1.729,63 met betrekking tot de servicekosten 2013 +

€ 7.631,06 met betrekking tot de servicekosten 2014).

3.15.

De kantonrechter overweegt dat tijdens de comparitiezitting van 15 februari 2019 voornoemde facturen uitgebreid zijn besproken. Toen is gebleken dat er sprake is van ontbrekende facturen, dat een factuur betrekking heeft op het jaar 2011 terwijl de servicekosten zien op het jaar 2012, dat er facturen tussen zitten die kosten betreffen die niet onder de servicekosten vallen, en dat facturen dubbel in rekening zijn gebracht. [partij I] heeft blijkens het overzicht bij haar akte van 24 juli 2019 naar aanleiding van het debat tussen partijen op 15 februari 2019 een aantal van de toen besproken facturen (alsnog) erkend als facturen waar overeenstemming over bestaat. Een aantal facturen wordt nog steeds betwist en een bedrag van (totaal) € 10.078,39 exclusief BTW (€ 12.194,85 inclusief BTW) wordt als onverschuldigd betaald teruggevorderd. Hoewel M. Solutions in de gelegenheid was om alsnog stukken in het geding te brengen waaruit de verschuldigdheid van de hiervoor genoemde facturen blijkt, heeft zij volstaan met de algemene stelling dat die door [partij I] betwiste facturen op juiste gronden in het overzicht zijn opgenomen. Dit verweer is in het licht van de gemotiveerde stellingen van [partij I] , het debat van partijen tijdens de comparitiezitting en de toezegging van M. Solutions tijdens de comparitiezitting dat er nog wat moest worden uitgezocht terwijl onvoldoende is gebleken dat zij dat ook daadwerkelijk heeft gedaan, niet genoeg. Gelet hierop gaat de kantonrechter ervan uit dat de stelling van [partij I] dat zij de facturen waarover geen overeenstemming bestaat ten onrechte heeft betaald, juist is. De vordering van [partij I] uit hoofde van onverschuldigde betaling is daarom in beginsel toewijsbaar. Echter, [partij I] heeft in haar berekening van de servicekosten over de jaren 2012, 2013 en 2014 die onverschuldigd betaalde facturen al in mindering gebracht. Het verweer van M. Solutions dat [partij I] zodoende een dubbele correctie maakt met betrekking tot de herberekening van de servicekosten, slaagt dus.

3.16.

Het vorenstaande betekent dat de kantonrechter bij de beoordeling van de servicekosten over de jaren 2012, 2013 en 2014 zal uitgaan van de totaalbedragen zoals deze volgen uit de door [partij I] bij haar akte van 24 juli 2019 overgelegde Citadel-overzichten, waar de betwiste facturen al van af zijn getrokken. De vordering onder 1) tot betaling van € 12.194,85 inclusief BTW zal als gevolg daarvan worden afgewezen. Ten overvloede wijst de kantonrechter er nog op dat [partij I] ten onrechte voor het jaar 2014 heeft gerekend met een bedrag van € 7.631,06. Dat bedrag zou het aandeel van een andere huurder (Tempo Team) zijn geweest. Die huurde een groter deel van het gebouw dan [partij I] . Het aandeel van [partij I] zou zijn geweest: 610,88/2.043 x € 14.516,07 = € 4.340,47.

Servicekosten 2012 vervolg

3.17.

De kantonrechter gaat uit van het bedrag van € 55.910,62. [partij I] huurde het gehele jaar 2012 610,88 m2 van het totaal van 2.043 m2 Het pro rata aandeel van [partij I] (610,88 m2/2.043m2 (= factor 0,2990) x € 55.910,62) in dit bedrag aan servicekosten is

€ 16.717,90. Tussen partijen is niet in geschil dat M. Solutions [partij I] op grond van de contractuele afspraken over het bedrag van de verschuldigde servicekosten 2% administratiekosten in rekening mocht brengen (M. Solutions rekent in haar akte van 21 augustus 2019 ten onrechte 5%). € 16.717,90 x 1,02 administratiekosten komt uit op een bedrag van € 17.052,26.

3.18.

Uit het voorgaande volgt dat [partij I] in 2012 € 17.052,26 aan servicekosten had moeten betalen, terwijl zij € 25.867,30 heeft betaald (zie hiervoor onder 3.10). [partij I] heeft dus € 25.867,30 – € 17.052,26 =
€ 8.815,04 exclusief BTWteveel aan servicekosten betaald.

De BTW in 2012

3.19.

Het BTW-tarief is per 1 oktober 2012 gewijzigd van 19% naar 21%. De kantonrechter begrijpt uit het door of namens M. Solutions opgestelde Citadel-overzicht over 2012, dat M. Solutions er destijds bij de afrekening zelf van is uitgegaan dat over het nog verschuldigde bedrag een BTW van 21% moest worden gerekend. Daaruit volgt dat gerekend is met een BTW-tarief van 21%. Kennelijk is er destijds van uitgegaan dat het tijdstip van het definitief vaststellen van de servicekosten over 2012 bepalend was voor het toe te passen BTW-tarief. De kantonrechter zal dat daarom ook doen en er van uitgaan dat de BTW over de over 2012 teveel betaalde servicekosten 21% bedraagt.

De servicekosten over 2013

3.20.

Met betrekking tot de servicekosten over 2013 nemen beide partijen als uitgangspunt het bedrag van € 81.272,31 exclusief BTW. [partij I] heeft dit bedrag genoemd in het Citadeloverzicht; M. Solutions in haar akte van 21 augustus 2019 onder 47. Ook hiervoor geldt dat de kosten van Essent en Stedin van het totaal zijn afgetrokken en dat alleen het algemene elektriciteitsverbruik vervolgens is meegerekend in het genoemde totaal en zijn de facturen waarover overeenstemming bestaan verrekend. De betwiste facturen rekent de kantonrechter onder verwijzing naar hetgeen hiervoor onder 3.15 en 3.16 is overwogen niet mee.

3.21.

Aangezien [partij I] het gehele jaar 2013 610,88 m2 huurde van het totaal van 2.043 m2, betekent dat dat [partij I] 610,88/2.043 (= 0,2990) x € 81.272,31 = € 24.301,34 aan servicekosten moet betalen voor 2013, vermenigvuldigd met de administratiekosten (factor 1,02), een bedrag van € 24.787,36. [partij I] heeft een bedrag van € 34.721,49 betaald (zie hiervoor onder 3.10). Het vorenstaande betekent dat zij een bedrag van (€ 34.721,49 – € 24.787,36 =)
€ 9.934,13exclusief BTW teveel heeft betaald in 2013.

De servicekosten over 2014

3.22.

Met betrekking tot de servicekosten over 2014 nemen beide partijen als uitgangspunt het bedrag van € 75.224,63 exclusief BTW, dat is genoemd in het Citadeloverzicht en onder 47 van de akte van 21 augustus 2019. Ook hiervoor geldt dat de kosten van Essent en Stedin van het totaal zijn afgetrokken en dat alleen het algemene elektriciteitsverbruik vervolgens is meegerekend in het genoemde totaal en zijn de facturen waarover overeenstemming bestaan verrekend. De betwiste facturen worden wederom niet meegerekend (zie hiervoor onder 3.15 en 3.16).

3.23.

Aangezien [partij I] het gehele jaar 2014 610,88 m2 huurde van het totaal van 2.043 m2, betekent dat dat [partij I] 610,88/2.043 (= 0,2990) x € 75.224,63 = € 22.493,01 aan servicekosten moet betalen voor 2014, vermenigvuldigd met de administratiekosten (factor 1,02), een bedrag van € 22.942,87. [partij I] heeft een bedrag van € 32.593,34 betaald. Het vorenstaande betekent dat [partij I] een bedrag van (€ 32.593,34 – € 22.942,87 =)
€ 9.650,47teveel heeft betaald in 2014.

Conclusie met betrekking tot de servicekosten 2012, 2013 en 2014

3.24.

Conclusie van het voorgaande is dat [partij I] in totaal over 2012, 2013 en 2014

€ 8.815,04 + € 9.934,13 + € 9.650,47 = € 28.399,64 exclusief BTW teveel aan servicekosten heeft betaald. M. Solutions heeft in haar verzetdagvaarding nog gesteld dat partijen in de tweede huurovereenkomst een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot de servicekosten over 2013, dat partijen over de periode vanaf 1 november 2014 een vaste prijsafspraak hebben gemaakt met betrekking tot de servicekosten, dat de vorderingen van [partij I] zijn verjaard en dat [partij I] te laat heeft geklaagd over de foutieve afrekeningen (artikel 6:89 BW).

[partij I] heeft zich daartegenover tijdens de comparitie van partijen van 7 februari 2018 beroepen op dwaling, omdat haar naderhand pas is gebleken dat M. Solutions haar verkeerde afrekeningen had gestuurd.

3.25.

Nadat inmiddels drie comparities van partijen hebben plaatsgevonden in deze zaak, is het beide partijen duidelijk geworden dat er fouten zijn gemaakt bij het opstellen van de eindafrekeningen over de jaren 2012, 2013 en 2014 en de afrekeningen met betrekking tot het specifieke elektriciteitsverbruik. Ook M. Solutions gaat er daar in haar aktes van 24 april 2019 en 21 augustus 2019 van uit en heeft berekend op welke bedragen [partij I] nog recht heeft. De kantonrechter begrijpt daaruit dat M. Solutions zich niet langer op de hiervoor genoemde standpunten stelt.

3.26.

Gezien het voorgaande moet M. Solutions het hiervoor genoemde bedrag van € 28.399,64 exclusief BTW aan [partij I] terugbetalen. Aangezien het gaat om vorderingen uit onverschuldigde betaling zal de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek (BW) over dit bedrag worden toegewezen. M. Solutions heeft geen verweer gevoerd tegen de aanvangsdatum voor de berekening van de wettelijke rente, 1 augustus 2016. De kantonrechter zal de wettelijke rente daarom vanaf die datum toewijzen.

Slotsom met betrekking tot vorderingen 1 en 2

3.27.

Het vorenstaande leidt tot een veroordeling van M. Solutions tot betaling van € 57.484,55 aan teveel betaald specifiek elektriciteitsgebruik en € 28.399,64 aan teveel betaalde servicekosten, exclusief BTW.

De eindafrekening over het jaar 2017 (vordering 5)

3.28.

[partij I] heeft geen vordering ingesteld met betrekking tot teveel betaalde servicekosten over 2015, 2016 en 2017. Naar de kantonrechter begrijpt kan dat ook nog niet omdat M. Solutions over die jaren nog geen eindafrekeningen heeft opgesteld.

3.29.

[partij I] heeft wel een vordering ingesteld tot verschaffing van de eindafrekening over 2017. De kantonrechter gaat er van uit dat partijen aan de hand van de inmiddels toegepaste rekenmethodiek zelf in staat zullen zijn de afrekeningen over dat jaar op te stellen (met inbegrip van de algemene elektriciteitskosten over dat jaar; de specifieke elektriciteitskosten zijn inmiddels afgerekend). De kantonrechter zal de vordering van [partij I] toewijzen.

3.30.

De kantonrechter ziet aanleiding om, zoals verzocht door [partij I] , in dit verband een dwangsom op te leggen. De kantonrechter acht in de gegeven omstandigheden een dwangsom van € 1.000,00 per overtreding, met een maximum van € 50.000,00, redelijk.

De wettelijke rente over de dubbel in rekening gebrachte laadpaal (vordering 3)

3.31.

[partij I] heeft in de oorspronkelijke dagvaarding gesteld dat M. Solutions de kosten voor een laadpaal dubbel in rekening heeft gebracht. Zij vorderde daarom een bedrag van € 2.446,98 van M. Solutions. In haar akte van 24 juli 2019 heeft [partij I] gesteld dat een afzonderlijke vordering voor wat betreft de dubbele kosten voor de laadpaal niet meer aan de orde is. Dit onderdeel is met de vaststelling van de teveel betaalde servicekosten namelijk al verrekend. Wel houdt [partij I] vast aan de bij het verstekvonnis toegewezen wettelijke handelsrente in verband met het onverschuldigd betaald zijn van die kosten. Volgens [partij I] heeft M. Solutions in haar laatste akte (door [partij I] ontvangen op 25 juni 2019) impliciet erkend dat die specifieke kosten nu zijn meegenomen. Daarom wordt verzocht om aan te sluiten bij de datum van 25 juni als 2019 als einddatum voor de berekening van de wettelijke rente. M. Solutions betwist deze vordering. Het bepaalde in artikel 6:119a BW is volgens haar op de beweerdelijk onverschuldigde betaling niet van toepassing. Het klopt dat de kosten van de laadpaal bij factuur van 14 juli 2014 zijn doorbelast aan [partij I] . [partij I] heeft die factuur betaald. Niet is echter gesteld of gebleken dat [partij I] dit bedrag twee keer heeft voldaan.

3.32.

De kantonrechter overweegt het volgende. Vast staat dat de kosten voor de laadpaal als huurderspecifieke kosten bij (aparte) factuur van 14 juli 2014 zijn doorbelast. Tegelijkertijd is de factuur van [..8] als post opgenomen in het Citadel-overzicht van 2014. Dat betekent dat die kosten tweemaal aan [partij I] zijn doorbelast. Partijen zijn het erover eens zijn dat deze post al is inbegrepen in de afrekening van de servicekosten. Over de teveel betaalde servicekosten wordt al wettelijke rente (als bedoeld in artikel 6:119 BW omdat het om een vordering uit onverschuldigde betaling gaat) toegewezen vanaf 1 augustus 2016. Daar is de wettelijke rente over het teveel betaalde bedrag van € 2.446,98 dus al inbegrepen. De afzonderlijke vordering om over dit bedrag nogmaals wettelijke rente te betalen zal daarom worden afgewezen.

De aanvangshuurprijs (vordering 4)

3.33.

Ter onderbouwing van de gevorderde verklaring voor recht met betrekking tot de aanvangshuurprijs heeft [partij I] , onder verwijzing naar de huurovereenkomst, gesteld dat de tussen partijen overeengekomen aanvangshuurprijs € 12.239,14 inclusief BTW per maand (= € 10.114,99 exclusief BTW) bedroeg.

M. Solutions meent dat de aanvangshuurprijs per 1 juli 2014 per maand € 11.007,44 (exclusief BTW) bedraagt. Dit zou volgens M. Solutions volgen uit een e-mailbericht van 8 juli 2016.

3.34.

In de als productie 25 door [partij I] overgelegde e-mailcorrespondentie wordt namens [partij I] (op 8 juli 2016) het volgende gemeld aan M. Solutions:

“Hoewel het niet goed voelt om een tegenvoorstel te krijgen op ons finale voorstel willen wij deze discussie graag sluiten. Wij gaan daarom om pragmatische redenen akkoord met jou laatste financiele voorstel. [voornaam van A] zal dit samen met jou vastleggen zodat het voor beide partijen volledig helder is wat er bedoelt wordt.

Voor de goede orde vat ik besluitpunten even samen:

2 maanden huurvrij van 1e huurcontract blijven van kracht en worden dus niet gecorrigeerd
Aanvangshuurprijs van 2e huurcontract wordt € 11.007,44 per maand verdeeld over m2 kantoorruimte en de parkeerplaatsen.

610,88 € 173,03 € 105.699,74

14 € 1.360,29 € 19.044,03

3 € 1.360,29 € 4.080,86

3 € 1.088,23€ 3.264,69

€ 132.089,32 € 11.007,44


In het 2e huurcontract wordt de huurvrije periode aangepast van 2 naar 2,5 (jan-15, jan-16 en 50% in jan-17)

Overige zaken in het huurcontract blijven ongewijzigd.”

[partij I] verzoekt op 13 juli 2016 bij M. Solutions om bevestiging van het bovenstaande zodat een en ander correct kan worden vastgelegd. M. Solutions reageert nog dezelfde dag dat zij daarmee akkoord is.

Op 14 oktober 2016 meldt [partij I] het volgende:

“Beste [voornaam van B] ,

In ons laatste gesprek heb jij mondeling aangegeven dat de afspraken die afgelopen zomer zijn gemaakt tussen M. Solutions en [partij I] (zie onderstaande mail) niet meer wilt nakomen en dus ook niet wilt vastleggen.

Om er zeker van te zijn dat je onderstaande afspraken inderdaad niet meer wilt maken ga ik er van uit dat als jij niet binnen een week (uiterlijk vrijdag 21 oktober) een allonge met onderstaande afspraken naar ons stuurt, deze inderdaad niet meer gelden. Dit is voor ons uiteraard onder voorbehoud van al onze rechten.

Met vriendelijke groet,

[A] ”.

3.35.

Overwogen wordt als volgt. Uit de e-mailcorrespondentie volgt dat partijen met elkaar in gesprek zijn geweest over aanpassing van de huurprijs tot het door M. Solutions genoemde bedrag van € 11.007,44 per maand. Hoewel hierover in e-mailcorrespondentie is gesproken is M. Solutions (de heer [B] ) daar kennelijk in oktober 2016 op teruggekomen. Dat blijkt uit de e-mail van [partij I] (de heer [A] ) van 14 oktober 2016. Niet gebleken is dat M. Solutions na ontvangst van die e-mail een allonge heeft opgesteld zoals verzocht in de e-mail van 14 oktober 2016, noch dat zij op andere wijze heeft gereageerd. [partij I] mocht er daarom van uitgaan dat de op 8 juli 2016 gemaakte afspraken niet meer golden. Er kan dus niet worden uitgegaan van de huurprijs van € 11.007,44.

3.36.

Een en ander betekent dat moet worden uitgegaan van de afspraken die daarvóór golden. In artikel 4.8 van de huurovereenkomst is over de huurprijs opgenomen:

“- de huurprijs berekent op basis van € 159,- per m2 kantoorruimte per jaar geïndexeerd tot 01 juli 2014 en + € 1.250 PP voor 14 vaste parkeerplaatsen (13 binnen + 1 buiten) geïndexeerd tot 01 juli 2014 + € 1.250,- PP voor 3 tijdelijke parkeerplaatsen (binnen) geïndexeerd tot 01 juli 2014 + € 1.000,- PP voor 3 tijdelijke parkeerplaatsen (buiten) geïndexeerd tot 01 juli 2014 (1 parkeerplaats buiten is gratis en derhalve niet meegerekend)”

De vervolgens berekende huur die daarbij staat vermeld is € 11.294,69 per maand. Onduidelijk is hoe dat bedrag tot stand is gekomen. Naar het oordeel van de kantonrechter moet worden geconcludeerd dat het bedrag van € 11.294,69 niet kan kloppen. Partijen hebben namelijk in het hiervoor geciteerde artikel 4.8 gedetailleerd beschreven hoe de huurprijs berekend moet worden. [partij I] heeft toegelicht dat een berekening op die manier uitkomt op een maandhuur van € 10.114,99 exclusief BTW per maand (= € 12.239,14 inclusief BTW), namelijk:

610,88m2 x € 159,00 € 97.129,92

14 parkeerplaatsen à € 1.250,00 € 17.500,00

3 parkeerplaatsen à € 1.250,00 € 3.750,00

3 parkeerplaatsen à € 1.000,00 € 3.000,00

Totaal € 121.379,92

Als dit bedrag van € 121.379,92 wordt gedeeld door 12 volgt daaruit een maandhuur van € 10.114,99 exclusief BTW. Dat had de maandhuur dan ook moeten zijn en het bedrag van € 11.294,69 dat in artikel 4.8 wordt genoemd moet dan ook een verschrijving zijn. De kantonrechter merkt in dit kader nog op dat M. Solutions in haar verzetdagvaarding ook is uitgegaan van deze zelfde berekeningsmethodiek. Zij heeft echter ten onrechte de totale huur van de parkeerplaatsen berekend op € 38.750,00 in plaats van op € 24.500,00. Als dit wordt gecorrigeerd komt ook de berekening van M. Solutions uit op de hiervoor genoemde huur van € 10.114,99 exclusief BTW per maand.

Gelet op het voorgaande is de gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar. De kantonrechter zal om misverstanden te voorkomen in de uitspraak vermelden dat het hier gaat om de aanvangshuur vanaf 1 juli 2014.

Terugbetaling teveel betaalde huur (vordering 6)

3.37.

[partij I] verwijst ter onderbouwing van haar vordering tot betaling door M. Solutions van een onverschuldigde betaald bedrag van € 49.560,00 (exclusief BTW) wegens de onjuist doorberekende (te hoge) aanvangshuurprijs, naar de door haar aan M. Solutions verzonden fax van 23 januari 2019 met bijlage (productie 21). De incorrecte optelling door M. Solutions heeft ertoe geleid dat [partij I] per elk vol jaar een bedrag van € 14.160,00 exclusief BTW ten onrechte heeft betaald. Over de periode 1 juli 2014 tot en met 31 december 2016 komt dat volgens [partij I] neer op een bedrag van € 49.560,00 exclusief BTW (= € 59.967,60 inclusief BTW) aan huurpenningen dat onverschuldigd is betaald. Wat betreft de totstandkoming van dit bedrag wijst [partij I] op de door [bedrijfsnaam 2] gemaakte berekening, die als productie 11 bij de oorspronkelijke dagvaarding is overgelegd.

3.38.

M. Solutions stelt daartegenover dat [partij I] over de periode juli 2014 tot en met juni 2017 een bedrag van € 11.553,68 (exclusief BTW) aan huur teveel heeft betaald. Volgens M. Solutions klopt de berekening van [partij I] niet om de volgende redenen. M. Solutions stelt dat partijen per 1 juli 2014 een aanvangshuur van € 11.007,44 overeengekomen en voorts dat die huurprijs mocht worden geïndexeerd. Verder gaat [partij I] ervan uit dat zij over de maand januari 2015 huur heeft betaald, terwijl die maand huurvrij was. M. Solutions heeft de voor die maand per abuis in rekening gebrachte huur - een bedrag van € 11.294,69 - bij factuur 2015101-C van 31 mei 2017 gecrediteerd. Hier heeft [partij I] bij haar berekening geen rekening mee gehouden. Ten slotte merkt M. Solutions op dat zij het door [partij I] genoemde jaarbedrag van € 14.160,00 exclusief BTW niet kan volgen. Een toelichting ontbreekt en daarnaast volgt dit bedrag niet uit de berekening die als productie 11 is overgelegd omdat op grond van dit overzicht (beweerdelijk) een bedrag van € 45.227,57 teveel aan huur zou zijn betaald, terwijl thans een bedrag van € 49.560,00 exclusief BTW wordt becijferd door [partij I] .

3.39.

Overwogen wordt als volgt. Onder 3.35 is al vastgesteld dat M. Solutions een onjuiste berekening heeft gemaakt en dat de huurprijs met ingang van 1 juli 2014

€ 10.114,99 (exclusief BTW) bedraagt. Dat vormt het uitgangspunt bij de berekening van de door [partij I] te betalen huurpenningen vanaf genoemde datum. De door [partij I] als productie 11 overgelegde berekening gaat ook uit van dit bedrag. De in de berekening weergegeven gefactureerde huur heeft M. Solutions niet gemotiveerd betwist zodat de kantonrechter uit zal gaan van de juistheid van die bedragen (en [partij I] dus niet volgt in haar stelling in de akte van 24 juli 2019 dat voor elk vol jaar een bedrag van € 14.160,00 exclusief BTW te veel is betaald, wat overigens ook, zonder nadere toelichting die ontbreekt, niet valt af te leiden uit productie 11 of 21 van [partij I] ).

In het als productie 11 overgelegde overzicht komt het verschil tussen de gefactureerde huur en de huur volgens contract uit op een bedrag van € 45.227,57 exclusief BTW over de periode van 1 juli 2014 tot en met 31 december 2016. De complete maand januari 2015 is als gefactureerde huur - een bedrag van € 11.294,69 - opgenomen in het overzicht. Bij creditfactuur van 31 mei 2017 heeft M. Solutions dit bedrag echter gecrediteerd. [partij I] heeft dat niet betwist zodat de kantonrechter ervan uitgaat dat M. Solutions een bedrag van

€ 11.294,69 heeft terugbetaald. Als met die creditering rekening wordt gehouden, sluit de berekening op een bedrag van (€ 45.227,57 – € 11.294,69 =) € 33.932,88 exclusief BTW. Dit bedrag zal worden toegewezen. Voor de primair gevorderde verrekening ziet de kantonrechter onvoldoende aanknopingspunten. De nevenvordering ter zake van de wettelijke rente zal worden toegewezen, in die zin dat de wettelijke rente op grond van artikel 6:119 BW over dit bedrag zal worden toegewezen vanaf de dag van dagvaarding. M. Solutions heeft in dit verband terecht gesteld dat artikel 6:119a BW in dit geval toepassing mist omdat het niet gaat om een vordering uit een handelsovereenkomst maar een vordering op grond van onverschuldigde betaling.

De huurvrije maand (vordering 8)

3.40.

[partij I] stelt recht te hebben op een maand huurkorting ter hoogte van (correct berekend) € 12.239,14 inclusief BTW. [partij I] had onder de tweede huurovereenkomst in totaal recht op drie maanden huurvrij, waarvan er één ten onrechte niet daadwerkelijk huurvrij is gegeven. De kantonrechter begrijpt dat [partij I] daarmee doelt op de ten onrechte gefactureerde maand januari 2015, terwijl partijen waren overeengekomen dat die maand huurvrij zou zijn. M. Solutions heeft in dit verband gemotiveerd gesteld dat de bij factuur van 19 december 2014 (factuurnummer 2015101) in rekening gebrachte huur voor de maand januari 2015 bij factuur van 31 mei 2017 (factuur 2015101-C) is gecrediteerd. Zoals hierboven in 3.39 is overwogen gaat de kantonrechter ervan uit dat M. Solutions het gefactureerde bedrag van € 11.294,69 daadwerkelijk heeft gecrediteerd. De vordering van [partij I] tot betaling van dit bedrag zal daarom worden afgewezen.

De vorderingen van M. Solutions

3.41.

M. Solutions stelt zich op het standpunt dat zij de volgende vorderingen heeft op [partij I] , te weten:

a. correctie huurvrije periode € 14.274,35 (incl. BTW)

b. BTW-component van de huurvrije periode € 14.276,48

c. huur maart t/m juni 2017 (€ 13.452,51/maand incl.BTW) € 58.810,04 (incl. BTW)

d. verbruikskosten elektra jan – mei 2017 € 9.865,24 (incl. BTW)

e. brandblusser € 347,65 (incl. BTW)

f. slot/speedgate
€ 309,96 (incl. BTW)

Totaal (volgens M. Solutions) € 92.883,70^[1]

Doordat [partij I] vier maanden geen huur heeft betaald, is zij volgens M. Solutions daarnaast de contractuele boete van 2% verschuldigd. Primair bedraagt de vordering ter zake van de boetes een bedrag van € 458.400,00. M. Solutions heeft de verstrekte bankgarantie van

€ 28.913,98 ingeroepen omdat [partij I] haar financiële verplichtingen niet was nagekomen, aldus M. Solutions. Als de getrokken bankgarantie van de onder 3.41 genoemde vorderingen en die boetes van € 458.400,00 wordt afgetrokken resteert een bedrag van € 522.369,72 (inclusief BTW). Subsidiair, indien een andere uitleg van het boetebeding zou moeten worden gevolgd – namelijk die van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 23 januari 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:714 – dan bedragen de boetes € 29.524,79 en resteert een bedrag, na aftrek van de bankgarantie, van € 93.494,51 ter zake van de vordering van M. Solutions op [partij I] .

Correctie huurvrije periode

3.42.

M. Solutions stelt dat twee huurvrije maanden (januari en februari 2014) zijn komen te vervallen omdat [partij I] gebruik heeft gemaakt van de breakoptie in de huurovereenkomst. M. Solutions wijst op artikel 9.5 van de eerste huurovereenkomst waarin is bepaald:

“Huur en servicekosten per maand worden vooruit betaald, inclusief de daarover verschuldigde BTW, voor het eerst op 1 januari 2012, aangezien de maanden november 2011 en december 2011 huurvrij zijn en er geen huur in rekening wordt gebracht. Tevens heeft huurder de volgende maanden huurvrij: januari en februari 2013 alsmede januari en februari 2014. Totaal derhalve 6 maanden huurvrij. Indien huurder gebruik maakt van de breakoptie na 3 jaar, bedraagt de huurvrije periode 4 maanden. (…)”

Omdat [partij I] de breakoptie heeft ingeroepen zijn twee huurvrije maanden komen te vervallen; deze dienen alsnog door [partij I] te worden betaald. [partij I] heeft één van deze huurvrije maanden in een eerder stadium al voldaan. Er resteert dus één maand die [partij I] nog moet voldoen. [partij I] betwist dit. Zij vindt dat M. Solutions onvoldoende duidelijk heeft uiteengezet waaruit deze post bestaat.

3.43.

Uit de hiervoor geciteerde bepaling uit de eerste huurovereenkomst volgt dat [partij I] recht had op zes maanden huurvrij als zij geen gebruik maakte van de breakoptie. Als zij wel gebruik zou maken van de breakoptie, werd dit vier maanden huurvrij. Tussen partijen is niet in geschil dat [partij I] gebruik heeft gemaakt van de breakoptie. Dat betekent dat twee onder de oude huurovereenkomst gegeven huurvrije maanden alsnog betaald moesten worden. M. Solutions heeft bij de verzetdagvaarding als productie 3 de factuur overgelegd voor deze twee maanden, waarvan [partij I] er volgens M. Solutions al één heeft betaald. M. Solutions heeft haar vordering zodoende voldoende onderbouwd. [partij I] heeft niet aangetoond dat zij die andere maand al betaald heeft. Nu uit het voorgaande volgt dat [partij I] die andere maand wel aan M. Solutions verschuldigd was, dient [partij I] deze maand huur alsnog te betalen. De kantonrechter merkt hierbij op dat de op productie 3 bij de verzetdagvaarding in rekening gebrachte huurtermijn van € 11.796,98 (exclusief BTW) inclusief BTW het gevorderde bedrag van € 14.274,35 is. De vordering tot betaling van wettelijke rente over dit bedrag zal worden afgewezen. [partij I] heeft haar betalingsverplichting namelijk bevoegdelijk opgeschort. Zoals uit het voorgaande voldoende duidelijk is geworden, had zij namelijk een forse tegenvordering op M. Solutions. Zij is daardoor niet in verzuim geraakt en hoeft daarom ook geen wettelijke rente over de nog te betalen huurtermijnen te betalen.

BTW over de huurvrije periode

3.44.

Volgens M. Solutions hebben partijen weliswaar huurvrije periodes afgesproken maar moest er over die huurvrije periodes wel BTW worden betaald door [partij I] . Dat gaat volgens M. Solutions in totaal om een bedrag van € 14.276,48. [partij I] betwist dit bedrag aan M. Solutions verschuldigd te zijn. Volgens haar valt niet in te zien waarom er over de huurvrije periode (waarover geen huur hoeft te worden betaald) wel BTW verschuldigd zou zijn.

3.45.

Het had op de weg van M. Solutions gelegen om deze vordering nader toe te lichten. M. Solutions heeft volstaan met het vorderen van het bedrag van € 14.276,48. M. Solutions heeft niet gesteld dat partijen waren overeengekomen dat [partij I] haar dit bedrag zou betalen. Ook heeft zij niet toegelicht op welke grond [partij I] haar dit bedrag verschuldigd was. Dat had wel in de rede gelegen, nu M. Solutions zelf stelt dat zij met [partij I] had afgesproken dat er huurvrije periodes zouden zijn, dus: periodes waarover [partij I] M. Solutions niet zou hoeven betalen. De vordering is dan ook onvoldoende onderbouwd en zal worden afgewezen.

De niet-betaalde huur, contractuele boete/wettelijke handelsrente

3.46.

M. Solutions stelt dat [partij I] de huur voor de maanden maart, april, mei en juni 2017 niet heeft betaald (een bedrag van € 13.452,51 per maand inclusief BTW = totaal € 58.810,04 inclusief BTW). [partij I] erkent dat zij in die vier maanden de huur niet heeft betaald en stelt dat zij al vóór het verstekvonnis van 5 april 2017 - waarin M. Solutions is veroordeeld tot betaling van een (aanzienlijk) bedrag aan [partij I] - meerdere pogingen heeft ondernomen om M. Solutions kenbaar te maken dat in de wijze van berekening van de servicekosten door de jaren heen onjuistheden zijn voorgekomen, evenals ten aanzien van de huurprijs. [partij I] had M. Solutions al gedagvaard met een aanzienlijke vordering. Bij [partij I] ontstond het vermoeden – door het uitblijven van iedere reactie van M. Solutions – dat M. Solutions niet in staat zou zijn om te voldoen aan de veroordeling in genoemd verstekvonnis. [partij I] betwist overigens de hoogte van de door M. Solutions gevorderde huur, nu deze (zoals hiervoor al is aangehaald) volgens [partij I] verkeerd is berekend.

3.47.

De kantonrechter overweegt allereerst dat tussen partijen niet in geschil is dat [partij I] de huur over de maanden maart tot en met juni 2017 niet heeft betaald. [partij I] is die huur in beginsel wel verschuldigd, zodat zij die alsnog zal moeten betalen. De vraag is nog wel hoe hoog de over die maanden te betalen huur is. Zoals hiervoor al is vastgesteld heeft M. Solutions de huur jaarlijks geïndexeerd, maar is zij daarbij begonnen met een aanvangshuur die niet correct is. Dat heeft de kantonrechter hiervoor onder 3.36 reeds overwogen. [partij I] rekent zelf met de aanvangshuur van € 10.114,99 per maand, maar die huur is niet geïndexeerd tot maart-juni 2017. Uit de door [partij I] zelf overgelegde berekening van de verschuldigde huurprijzen (die is overgelegd als productie 11 bij de oorspronkelijke dagvaarding en waarvan de berekeningsmethode op zichzelf niet door M. Solutions is betwist) volgt dat de geïndexeerde huur vanaf 1 juli 2016 (en dus tot 1 juli 2017) € 10.214,34 per maand bedroeg. Nu M. Solutions de wijze van berekenen van de indexering van de huurprijs niet heeft weersproken, zal de kantonrechter uitgaan van die huur voor de maanden maart tot en met juni 2017. In totaal dient [partij I] M. Solutions dus nog 4 x € 10.214,34 = € 40.857,36 exclusief BTW (dat is € 49.437,41 inclusief BTW) aan huur over deze maanden te betalen. De kantonrechter zal [partij I] daarom veroordelen dit bedrag aan M. Solutions te betalen. De vordering tot betaling van wettelijke rente over dit bedrag zal worden afgewezen. [partij I] heeft haar betalingsverplichting namelijk bevoegdelijk opgeschort. Zij is daardoor niet in verzuim geraakt en hoeft daarom ook geen wettelijke rente over de nog te betalen huurtermijnen te betalen.

3.48.

De omstandigheid dat [partij I] de huurbetaling over de maanden maart tot en met juni 2017 heeft opgeschort heeft in de gegeven omstandigheden niet het door M. Solutions bepleite rechtsgevolg dat [partij I] daarover boetes verschuldigd is. De kantonrechter let op de volgende omstandigheden:

[partij I] is in deze procedure in conventie overwegend in het gelijk is gesteld en M. Solutions in het ongelijk;
M. Solutions zal worden veroordeeld tot betaling aan [partij I] van een bedrag dat de opgeschorte huurpenningen ver te boven gaat;
M. Solutions heeft verschillende berekeningsfouten gemaakt, zowel bij het berekenen van de aanvangshuur, van de elektriciteitskosten als van de servicekosten;
daarbij is gebleken dat er facturen van Essent en/of Stedin zijn vervalst. In de onderlinge relatie tussen [partij I] en M. Solutions komt dit voor risico van M. Solutions;
er lag op het moment van de opschorting een verstekvonnis waarin M. Solutions werd veroordeeld om bedragen aan [partij I] te betalen die aanmerkelijk hoger waren dan de opgeschorte huurpenningen;
ondanks het feit dat er een rapport lag van [bedrijfsnaam 2] waarin uitgebreid werd toegelicht op welke punten de afrekeningen voor servicekosten niet klopten, heeft M. Solutions geen aanleiding gezien om met [partij I] in overleg te treden met betrekking tot haar (achteraf gezien: terechte) klachten over de afrekeningen.

Gezien deze omstandigheden acht de kantonrechter het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat M. Solutions aanspraak zou kunnen maken op de contractuele boetes. De kantonrechter zal dat onderdeel van de vordering van M. Solutions dan ook afwijzen. Ook de gevorderde rente over dit bedrag zal worden afgewezen, omdat de kantonrechter van oordeel is dat [partij I] – gezien alle omstandigheden – haar verplichtingen

tot betaling van de huur bevoegdelijk heeft opgeschort.

de verbruikskosten elektriciteit

3.49.

Ten aanzien van het gevorderde bedrag aan verbruikskosten elektriciteit over de maanden januari tot en met mei 2017 heeft [partij I] gesteld dat zij om dezelfde redenen als bij de huurpenningen voor de maanden maart tot en met juni 2017 de betaling van die verbruikskosten elektriciteit heeft opgeschort met het oog op de verrekening van een vordering die zij meende op M. Solutions te hebben. [partij I] stelt voorts dat M. Solutions op geen enkele wijze tot een inhoudelijke discussie wilde komen over de aanzienlijke vordering die er bestond ten aanzien van de onjuist doorbelaste servicekosten. Verder is bij [partij I] het ernstige vermoeden ontstaan dat M. Solutions bewust valse facturen had geproduceerd ten aanzien van de elektriciteitskosten zodat zij ook om die reden heeft besloten om deze facturen niet langer te voldoen.

3.50.

Uit de beoordeling in conventie volgt dat [partij I] terecht de betaling van de verbruikskosten elektriciteit over de maanden januari tot en met mei 2017 heeft opgeschort. De vordering van [partij I] op M. Solutions wordt in conventie immers grotendeels toegewezen.

3.51.

Verder heeft de kantonrechter hiervoor onder 3.6 en 3.7 al overwogen dat [partij I] het gevorderde bedrag niet aan M. Solutions hoeft te betalen. Zij had namelijk over de voorgaande periode al veel te veel aan specifieke elektriciteitskosten aan M. Solutions betaald. Dit is hiervoor reeds verrekend. De vordering tot betaling van het bedrag van € 9.865,24 zal daarom worden afgewezen.

Facturen geleverde brandblussers en vergoeding slot speedgate

3.52.

[partij I] heeft betwist dat zij die facturen moet betalen omdat dit posten zijn die voor rekening van de verhuurder dienen te komen. M. Solutions heeft niet nader toegelicht waarom [partij I] deze facturen moet betalen. Daarmee heeft zij haar vordering onvoldoende onderbouwd. De vorderingen zullen daarom worden afgewezen.

De bankgarantie

3.53.

De kantonrechter begrijpt uit de aktes van partijen dat M. Solutions in oktober 2017 de bankgarantie heeft ingeroepen en dat daardoor aan M. Solutions een bedrag van € 28.913,98 is uitbetaald.

3.54.

Zoals uit het voorgaande blijkt, moest [partij I] op het moment dat de bankgarantie werd ingeroepen nog een bedrag aan M. Solutions betalen in verband met de niet-betaalde huur over de maand februari 2014 en de maanden maart tot en met juni 2017. M. Solutions was op haar beurt echter veel hogere bedragen aan [partij I] verschuldigd. Er was daarom geen aanleiding om de bankgarantie in te roepen. M. Solutions zal daarom worden veroordeeld om het onder de bankgarantie uitbetaalde bedrag aan [partij I] terug te betalen.

3.55.

Aangezien M. Solutions de bankgarantie ten onrechte heeft ingeroepen, heeft [partij I] het bedrag van € 28.913,98 onverschuldigd aan M. Solutions betaald. Het gaat hier daarom niet om een vordering uit een handelsovereenkomst, ook al is het stellen van de bankgarantie zelf in de huurovereenkomst geregeld. De kantonrechter zal daarom de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW toewijzen over het bedrag van € 28.913,98, vanaf 20 oktober 2017, de dag volgend op die waarop de bankgarantie is uitbetaald aan M. Solutions.

Proceskosten

3.56.

[partij I] heeft een veroordeling van M. Solutions tot betaling van de werkelijke proceskosten gevorderd. Zij becijfert deze reële proceskosten op een bedrag van € 49.408,60 inclusief BTW. Zij vindt dat de procedure door de proceshouding van M. Solutions onnodig lang heeft geduurd en dat het feit dat er met onjuiste facturen is gewerkt in de risicosfeer van M. Solutions ligt. M. Solutions is het daar niet mee eens.

3.57.

De kantonrechter is het met [partij I] eens dat het op de weg van M. Solutions had gelegen om haar administratie op orde te houden. Als M. Solutions dat beter had gedaan had een deel van de discussie tussen partijen voorkomen kunnen worden. Verder is uit de proceshouding van M. Solutions gebleken dat M. Solutions zich pas tijdens deze procedure is gaan verdiepen in de door [partij I] geuite klachten. Gezien de aard en de gegrondheid van deze klachten en de mate waarin door M. Solutions administratieve fouten zijn gemaakt, had van M. Solutions verwacht mogen worden dat zij de klachten van [partij I] in een eerder stadium serieus zou hebben genomen. Daar komt nog bij dat in de procedure voldoende is komen vast te staan dat er originele facturen van Essent en/of Stedin zijn aangepast, zodat verkeerde bedragen aan [partij I] in rekening werden gebracht. Weliswaar is niet komen vast te staan dat de heer [B] , de directeur van M. Solutions, daar zelf bij betrokken is geweest, maar de omstandigheid dat dit heeft kunnen voorvallen komt in de relatie tussen [partij I] en M. Solutions wel voor rekening van M. Solutions. Doordat dit heeft kunnen gebeuren, heeft [partij I] extra kosten voor juridische bijstand moeten maken, die anders niet nodig waren geweest. Alles bij elkaar ziet de kantonrechter aanleiding om in conventie het salaris voor de gemachtigde vast te stellen op € 20.000,00. De kantonrechter zal de wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals door [partij I] gevorderd in de oorspronkelijke dagvaarding.

3.58.

M. Solutions zal als de in conventie in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [partij I] worden begroot op:

- dagvaarding € 84,99

- griffierecht € 939,00

- salaris gemachtigde
€ 20.000,00

Totaal € 21.023,99

3.59.

M. Solutions zal als de in reconventie grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van M. Solutions worden begroot op:

- salaris gemachtigde
€ 3.002,50 (5 punten x 0,5 x tarief € 1.201,00)

Totaal € 3.002,50

4.De beslissing

De kantonrechter

In conventie

4.1.

vernietigt het verstekvonnis van 5 april 2017;

4.2.

veroordeelt M. Solutions om aan [partij I] te betalen, tegen bewijs van kwijting, een bedrag van € 57.484,55 exclusief BTW (voor wat betreft de BTW over de specifieke elektriciteitskosten verwijst de kantonrechter naar rechtsoverweging 3.19), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag van 1 augustus 2016 tot de voldoening;

4.3.

veroordeelt M. Solutions om aan [partij I] te betalen, tegen bewijs van kwijting, een bedrag van € 28.399,64 exclusief BTW (€ 34.363,56 inclusief BTW), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag van 1 augustus 2016 tot de voldoening;

4.4.

verklaart voor recht dat de tussen partijen overeengekomen aanvangshuurprijs per 1 juli 2014 € 12.239,14 inclusief BTW per maand betreft;

4.5.

veroordeelt M. Solutions om aan [partij I] te betalen, tegen bewijs van kwijting, een bedrag van € 33.932,88 exclusief BTW, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 14 februari 2017 tot de voldoening;

4.6.

veroordeelt M. Solutions om aan [partij I] te betalen, tegen bewijs van kwijting, een bedrag van € 28.913,98 wegens het onterecht inroepen van de bankgarantie, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 20 oktober 2017 tot de voldoening;

4.7.

gebiedt M. Solutions om binnen vier weken na betekening van dit vonnis de eindafrekeningen te verschaffen voor de servicekosten over het jaar 2017;

4.8.

veroordeelt M. Solutions om aan [partij I] een dwangsom te betalen van € 1.000,00 voor iedere dag dat zij niet aan de in 4.7 uitgesproken hoofdveroordeling voldoen, tot een maximum van € 100.000,00 is bereikt;

4.9.

veroordeelt M. Solutions tot betaling van de proceskosten van de verstek- en verzetprocedure aan de zijde van [partij I] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 21.023,99, waarin begrepen € 20.000,00 aan salaris gemachtigde, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

In reconventie

4.10.

veroordeelt [partij I] tot betaling aan M. Solutions van € 49.437,41 inclusief BTW, zijnde de huur voor de maanden maart, april, mei en juni 2017;

4.11.

veroordeelt [partij I] tot betaling aan M. Solutions van € 14.274,35 inclusief BTW, zijnde de huur voor de maand februari 2014;

4.12.

veroordeelt M. Solutions tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [partij I] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 3.002,50, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

In conventie en reconventie

4.13.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

4.14.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 18 december 2019.