ECLI:NL:RBMNE:2019:6109

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 17/4656

uitspraak van de meervoudige kamer van 24 december 2019 in de zaak tussen

Stichting Hogeschool Utrecht, gevestigd in Utrecht, eiseres

(gemachtigde: mr. F.A. Mulder),

het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amersfoort, verweerder

(gemachtigde: mr. drs. H. Maaijen).

Inleiding

1. De Hogeschool Utrecht heeft in Amersfoort een schoolgebouw aan de Nieuwe Poort 21. Eiseres heeft deze percelen in 2008 gekocht en heeft het gebouw daar toen laten bouwen. De percelen hadden in het oude bestemmingsplan een kantoorbestemming en voor een deel ook een bestemming voor educatieve doeleinden. Met een door eiseres gevraagde vrijstelling van het bestemmingsplan is in 2007 voor het huidige pand de educatieve bestemming toegestaan op het hele perceel. De kantoorbestemming is daarnaast blijven bestaan, maar zij is in de praktijk niet benut.

2. Op 5 juni 2013 is een nieuw bestemmingsplan vastgesteld, dat inmiddels in rechte vaststaat. De percelen van de Hogeschool Utrecht hebben daarin een maatschappelijke bestemming gekregen, waarbinnen onderwijs nog steeds is toegestaan. Het gebruik van het schoolgebouw als kantoor is met deze bestemming niet meer toegestaan.

3. Deze zaak gaat over de vraag of de waarde van het pand van eiseres door dit nieuwe bestemmingsplan is verminderd, en zo ja, of het college dat (deels) als planschade moet vergoeden. Het college heeft het planschadeverzoek van eiseres afgewezen en heeft die afwijzing gehandhaafd in de beslissing op bezwaar van 4 oktober 2017. Dat is het besluit dat in de procedure bij de rechtbank wordt beoordeeld.

4. Het standpunt van eiseres is, kort samengevat, dat het college het planschadeverzoek niet had mogen afwijzen. Zij heeft erop gewezen dat bij de aankoop van de gronden en bij de bouw van het schoolgebouw rekening is gehouden met de brede bestemming en de mogelijkheid van het gebruik als kantoor. Bij haar investeringsbeslissingen en in haar financiële administratie heeft de kantoorbestemming voor eiseres een belangrijke rol gespeeld, omdat die een waarde vertegenwoordigde die belangrijk is op het moment waarop de Hogeschool Utrecht in Amersfoort niet (in dit pand) zou worden voortgezet. Het pand zou dan kunnen worden verkocht aan partijen die er een kantoor willen vestigen, en daarmee wordt een bredere en lucratievere markt aangeboord dan enkel die van onderwijsinstellingen.

5. Het college is het ermee eens dat de kantoormogelijkheid een grote waarde vertegenwoordigde. De kosten die gemaakt zouden moeten worden om het schoolgebouw tot kantoor te verbouwen, zouden echter zo groot zijn dat de potentiële waarde van het gebouw als kantoor toch lager is dan de huidige waarde als schoolgebouw. Van planschade is daarom volgens het college geen sprake.

6. Beide partijen baseren zich op de door hen ingeschakelde deskundigen. Het college heeft aan zijn besluitvorming en aan zijn standpunt in beroep rapporten van de [adviesbureau 1] en taxaties van [adviesbureau 2] ten grondslag gelegd. Eiseres verwijst naar stukken van [adviesbureau 3] en van [adviesbureau 4] .

De procedure

7. Het volledige procesverloop is weergegeven in de bijlage bij deze uitspraak.

8. De zaak is eerst behandeld op de zitting van 24 mei 2018. De discussie tussen partijen spitste zich toen toe op de omvang van de transformatiekosten en de daarmee samenhangende kosten. Kort gezegd gaat het om de kosten die gepaard zouden zijn gegaan met het wijzigen van het pand naar een kantoor en met het vervolgens ook daadwerkelijk kunnen verhuren van het pand. Met deze kosten zou een potentiële koper rekening hebben gehouden, zodat ze van invloed zijn op de marktwaarde.

9. Om inzicht te krijgen in de transformatiekosten heeft de rechtbank na de zitting de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (StAB) als deskundige benoemd en over dit aspect laten rapporteren. Vervolgens heeft de rechter-commissaris op een comparitiezitting van 7 juni 2019 met partijen gesproken over de inhoud van het deskundigenbericht en over de mogelijkheid voor partijen om in overleg tot een door hen gedragen oplossing van het geschil te komen. Dit heeft niet tot een schikking geleid.

10. Met het oog op een efficiënte en zo mogelijk definitieve geschilbeslechting heeft de rechtbank partijen vervolgens de gelegenheid gegeven om standpunten in te nemen over de voorzienbaarheid van (eventuele) schade en over het normale maatschappelijke risico. Dat zijn aspecten die bij een planschadeverzoek moeten worden betrokken, maar die in de besluitvorming van het college, gelet op diens standpunt, nog niet aan bod waren gekomen. Vervolgens is de zaak weer behandeld op de zitting van 26 november 2019.

Het oordeel van de rechtbank

11. De rechtbank komt tot het oordeel dat het college het planschadeverzoek niet had mogen afwijzen. De rechtbank heeft rekening gehouden met de door partijen gehanteerde uitgangspunten voor de taxatie van het schoolgebouw en met de kosten die de StAB als deskundige hanteert voor de hypothetische omstandigheid dat het gebouw op de peildatum van 5 juni 2013 als kantoor geschikt zou zijn gemaakt. Uit de berekening die de rechtbank op basis daarvan heeft gemaakt, volgt dat de waarde van het schoolgebouw vóór de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan als kantoorpand € 1.029.180,- hoger lag dan daarna, toen alleen educatieve doeleinden waren toegestaan.

12. De rechtbank oordeelt dat dit gehele schadebedrag als planschade vergoed moet worden door het college. Het ‘wegbestemmen’ van de kantoorbestemming is geen normale maatschappelijke ontwikkeling en ook anderszins is er geen aanleiding voor het oordeel dat (een deel van) de schade redelijkerwijs voor rekening van eiseres moet blijven. De rechtbank beslist daarom dat het college aan eiseres een tegemoetkoming in planschade toekent van € 1.029.180,-, vermeerderd met de wettelijke rente en bepaalde kosten. Hierna worden de overwegingen gegeven die aan deze oordelen ten grondslag liggen.

Overwegingen over de schadeomvang

Uitgangspunten bij het bepalen van de schadeomvang

13. De peildatum voor het bepalen van de schadeomvang en daarmee ook voor het bepalen van de waarde van de onroerende zaak direct voor en na het intreden van de schade, is de datum van inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan op 5 juni 2013.

14. Partijen zijn het erover eens dat het schoolgebouw zijn hoogste waarde ontleende aan de planologische mogelijkheid om er een kantoor in te vestigen, voordat het nieuwe bestemmingsplan in werking trad. Aan dat uitgangspunt ligt ten grondslag dat van een redelijk denkend en handelend koper verwacht mag worden dat hij de bestaande planologische mogelijkheden betrekt bij het overeenkomen van de koopprijs.

15. Vanwege de grootte van het pand was de verhuur in gedeeltes aan meerdere huurders in 2013 het meest kansrijk. Voor de hoogste markthuur moet daarom worden uitgegaan van een zogenoemde
multi tenantverhuur.

16. De rechtbank zal voor de berekening van de waarde van het schoolgebouw als potentieel kantoorpand uitgaan van de methode die zowel de deskundigen van partijen als de StAB hebben toegepast. Deze methode houdt in dat eerst de marktwaarde van het pand wordt berekend in de vorm van kapitalisatie van de jaarhuurwaarde. Van deze ‘bruto marktwaarde’ moeten vervolgens bedragen worden afgetrokken waarvan reëel is dat ook een potentiële koper daarmee bij een investeringsbeslissing rekening zou hebben gehouden op de peildatum.

17. Deze ‘aftrekposten’ worden in de eerste plaats gevormd door de kosten die moeten worden gemaakt voor fysieke aanpassingen aan het pand, om het als kantoor geschikt te maken. Dit is wat de rechtbank hierna als de transformatiekosten zal aanduiden.

18. De kosten die daarnaast in ieder geval ook moeten worden afgetrokken, zijn de huurkortingen –
incentives– die na de transformatie tot kantoor aan de (eerste) nieuwe huurders zouden worden verstrekt en waarmee een potentiële koper eveneens rekening zou houden bij zijn investeringsbeslissing. Partijen zijn het erover eens dát incentives zouden worden gegeven, maar verschillen van mening over de omvang daarvan.

19. Ten slotte moet worden gekeken naar het leegstandsrisico van het pand, na de transformatie. Ook de kosten daarvan – het mislopen van huuropbrengsten gedurende leegstand – zijn van invloed op de marktwaarde. Partijen verschillen op dit punt van mening over de vraag of dat in dit geval tot aftrek moet leiden.

20. De gekapitaliseerde huurwaarde minus de aftrekposten vormt de waarde van de onroerende zaak als potentieel kantoorpand vóór het intreden van de schade. Partijen gaan er vervolgens beide van uit dat in dit bedrag verwervingskosten van 7% zijn begrepen. In navolging van de berekeningen van de partijdeskundigen zal ook de rechtbank meewegen dat deze verwervingskosten die een potentiële koper moet maken, eveneens doorwerken in de waarde van de onroerende zaak als kantoorpand. Voor het bepalen van de waarde van de onroerende zaak moet daarom worden gecorrigeerd met een factor 107/100.

21. De omvang van de planologische schade kan vervolgens worden berekend door hiervan de waarde van de onroerende zaak direct na de inwerkintreding van het nieuwe bestemmingsplan op de peildatum – als schoolgebouw – af te trekken. Partijen zijn het erover eens dat deze waarde op de peildatum € 20.022.000,- bedroeg.

De omvang van de transformatiekosten

22. De door eiseres aangevoerde concrete aanknopingspunten gaven de rechtbank aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van het advies van de [adviesbureau 1] op het punt van de transformatiekosten. De StAB is daarom benoemd om specifiek op dit punt een onderzoek in te stellen. Aan de StAB is gevraagd welke transformatiekosten noodzakelijk zijn om het schoolgebouw als kantoorpand te kunnen verhuren tegen een huurprijs van € 130,- per m2 vloeroppervlakte.

23. De StAB heeft de transformatiekosten begroot op € 3.210.000,-. De door de StAB ingeschakelde taxateurs hebben het schoolgebouw hiervoor bezocht, hebben fotomateriaal en beschikbare plattegrondtekeningen bekeken en hebben een en ander afgezet tegen de behoeften op de markt op de peildatum. Aan de begroting van de transformatiekosten ligt volgens het rapport van de StAB het uitgangspunt ten grondslag dat het huidige opleveringsniveau van het gebouw ook de situatie in 2013 was. Dit houdt in dat het gebouw casco redelijk geschikt was voor kantoorgebruik, maar dat met name het opleveringsniveau van de algemene ruimten, het voorzieningenniveau en de toegankelijkheid van het gebouw en de ruimten aangepast zou moeten worden en dat de installaties opnieuw ‘ingeregeld’ zouden moeten worden. Uitgangspunt is dat de capaciteit van de aanwezige installaties geschikt is voor kantoorgebruik. De taxateurs hebben bij het bepalen van de transformatiekosten geen rekening gehouden met het bestaande auditorium. Het aanpassen van daarvan tot kantoorruimte zou te kostbaar zijn geweest en niet opwegen tegen de opbrengsten.

24. Het college heeft de rechtbank gevraagd om de StAB aanvullend breder te laten rapporteren over de planschade – dat verzoek is afgewezen – maar het heeft niet inhoudelijk gereageerd op de door de StAB vastgestelde omvang van de transformatiekosten. Eiseres heeft dat wel gedaan en vindt de kosten te hoog.

25. De rechtbank volgt de StAB voor de omvang van de transformatiekosten. Op de inhoud van het verslag van een deskundige mag in beginsel worden afgegaan. Dat is slechts anders als het verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd. Wat eiseres over de door de StAB begrote transformatiekosten aanvoert is in essentie hetzelfde als haar zienswijze op het concept-rapport van de StAB. Eiseres vindt dat de StAB met te hoge kosten heeft gerekend voor de installaties, de wanden en de faciliteiten op de verdiepingen. Op basis van de op verzoek van eiseres door [adviesbureau 4] gemaakte berekeningen zouden de transformatiekosten op ongeveer € 1.500.000,- uitkomen. De rechtbank constateert dat de StAB in het definitieve rapport heeft gereageerd op de door eiseres en [adviesbureau 4] gemaakte kanttekeningen. Eiseres is het nog steeds niet met de door de StAB gehanteerde uitgangspunten voor de noodzakelijke transformatiekosten eens, maar naar het oordeel van de rechtbank kan op basis daarvan niet worden gezegd dat het rapport van de StAB niet zorgvuldig tot stand is gekomen of andere gebreken bevat.

26. De rechtbank zal voor het bepalen van de schadeomvang dus uitgaan van een bedrag van € 3.210.000,- aan transformatiekosten voor fysieke aanpassingen aan het schoolgebouw.

De gekapitaliseerde huurwaarde

27. Het college is op basis van de berekeningen van de [adviesbureau 1] aanvankelijk uitgegaan van een gekapitaliseerde huurwaarde van € 27.722.865,-. Eiseres stond een waarde van € 25.254.000,- voor, maar heeft aangegeven te kunnen instemmen met de door de [adviesbureau 1] gehanteerde waarde. In de laatste berekeningen van de [adviesbureau 1] wordt uitgegaan van € 28.738.499,-, waarover op de laatste zitting is toegelicht dat deze wijziging het gevolg is van enkele aanpassingen in de uitgangspunten in de berekening over het gebouw.

28. Het college heeft er terecht op gewezen dat de StAB heeft geconstateerd dat de gekapitaliseerde huurwaarde nog in geschil is. Die waarde is afhankelijk van de omvang van de transformatiekosten en er is inderdaad sprake van ‘communicerende vaten’. Omdat de rechtbank de door de StAB vastgestelde transformatiekosten overneemt, kan echter wel worden uitgegaan van de gekapitaliseerde huurwaarde van de [adviesbureau 1] , die ook door de StAB in haar rapport is betrokken. Zowel bij deze waarde als bij de transformatiekosten is nu het uitgangspunt dat het voor multitenantverhuur mogelijk was om op de peildatum een huurprijs van € 130,- per m2 vloeroppervlakte te bedingen.

29. De rechtbank zal dus uitgaan van de door de [adviesbureau 1] gebruikte gekapitaliseerde huurwaarde en gebruikt dan de laatste waarde van € 28.738.499,-. Die (hogere) waarde stemt overeen met het huidige standpunt van het college en is voor eiseres gunstig ten opzichte van de eerder aangehouden waarde.

De omvang van de incentives

30. De omvang van de incentives wordt door partijen en hun deskundigen uitgedrukt in het aantal maanden huurkorting of een kortingspercentage, uitgaande van een vijfjarige huurovereenkomst.

31. Eiseres sluit aan bij het in haar opdracht opgestelde advies van [naam makelaarskantoor] B.V. [A] gaat uit van incentives van 15% tot 23% en heeft dat onderbouwd met informatie die bekend is over een vijftal huurtransacties in de gemeente Amersfoort in 2012 tot en met 2014, waarbij incentives of investeringskortingen zijn gegeven. Eiseres voert aan dat binnen deze marge in dit geval de ondergrens van 15% moet worden aangehouden, omdat uit het advies van [A] ook blijkt dat de huur van € 130,- die is aangehouden relatief laag is.

32. Het college baseert zich voor de incentives op de berekeningen die door de [adviesbureau 1] zijn gemaakt en gaat uit van een 30% of een huurvrije periode van 18 maanden.

33. In het rapport van de StAB is opgemerkt dat incentives van 20% tot 30% rondom de peildatum niet ongebruikelijk waren. Op de laatste zitting is namens de StAB desgevraagd toegelicht dat zij als deskundige in dit geval uit zou gaan van incentives van 25% of een huurvrije periode van 15 maanden.

34. De rechtbank zal voor de berekening van de schadeomvang uitgaan van incentives van 25%, overeenkomend met een huurvrije periode van 15 maanden op een vijfjarige huurovereenkomst. Deze omvang valt binnen de marge die op basis van de partijstandpunten loopt van 15% tot 30%. De rechtbank constateert met het college dat de onderbouwingen van de incentives van [A] weliswaar zijn gebaseerd op de Amersfoortse situatie, maar dat ze betrekking hebben op kantoorpanden die veel kleiner zijn dan het schoolgebouw van eiseres. Juist de omvang van het schoolgebouw is echter een specifiek aandachtspunt bij de verhuurbaarheid ervan, zoals ook blijkt uit de discussies die partijen aanvankelijk hebben gevoerd over multi- of singletenantverhuur. In het licht van de onderbouwingen van [A] ligt een percentage boven de door haar gehanteerde marge en dichterbij dat van de [adviesbureau 1] dan meer voor de hand. De rechtbank kent in dit geval doorslaggevende betekenis toe aan het door de StAB als deskundige op dit punt gekozen percentage, juist ook omdat dit recht doet aan de hiervoor gegeven overwegingen en binnen de bandbreedte van de partijstandpunten valt.

Het leegstandsrisico

35. Op de zitting is gebleken dat partijen het eens zijn over het uitgangspunt dat het risico op leegstand van een kantoorpand een element is dat van invloed is op de marktwaarde, omdat een potentiële koper daarmee rekening houdt bij de verwerving. Het leegstandsrisico wordt – net als bij incentives – uitgedrukt in het aantal maanden leegstand of een leegstandspercentage, uitgaande van een vijfjarige huurovereenkomst.

36. Met eiseres is de rechtbank van oordeel dat het leegstandsrisico in dit geval niet als correctie van de bruto marktwaarde moet worden afgetrokken. Daartoe is doorslaggevend dat deze aftrek ook niet is toegepast bij het bepalen van de waarde van het pand als schoolgebouw na de bestemmingswijziging op € 20.022.000,-, noch door het college, noch door eiseres. Op de zitting hebben partijen er echter wel blijk van gegeven, dat zij het leegstandsrisico voor een schoolgebouw net zo zeer een waardebepalend element achten als voor een kantoorgebouw. Eiseres is in dit geval zelf de eigenaar van het pand, dat door haar wordt gebruikt voor de Hogeschool Utrecht. De waardering van het schoolgebouw na de bestemmingswijziging gaat uit van de hypothetische omstandigheid waarin eiseres het pand zou verkopen en waarin het leeg en vrij van huur of ander gebruik zou worden opgeleverd. Een potentiële koper die het pand dan als schoolgebouw zou verwerven zou in die situatie het leegstandsrisico betrekken bij het bepalen van een bieding, zoals dit ook bij een potentiële koper voor het pand als kantoorgebouw een rol zou spelen. De door partijen gehanteerde en ook door de rechtbank toegepaste uitgangspunten moeten dan tot gevolg hebben dat als het leegstandsrisico bij het bepalen van de waarde ná de bestemmingswijziging buiten beschouwing blijft, dit ook gebeurt bij het bepalen van de waarde vóór de bestemmingswijziging. Hoewel het college dat uitgangspunt nu niet meer voorstaat, is dit wel in overeenstemming met zijn eerder ingenomen standpunten, zoals die in de eerdere berekeningen van de [adviesbureau 1] tot uitdrukking zijn gebracht. De rechtbank zal in haar berekening dus niet corrigeren voor de potentiële leegstand van het kantoorgebouw.

Berekening van de schadeomvang

37. De hiervoor weergegeven uitgangspunten en de invulling daarvan leiden tot de volgende berekening van de schadeomvang:

Gekapitaliseerde huurwaarde

€ 28.738.499,-

Af: transformatiekosten

€ 3.210.000,-

Af: incentives

€ 3.003.736,-

Subtotaal

€ 22.524.763,-

Af: verwervingskosten

€ 1.473.583,-

Waarde onroerende zaak vóór intreden schade

€ 21.051.180,-

Af: waarde onroerende zaak na intreden schade

€ 20.022.000,-

Vermindering van de waarde van de onroerende zaak

€ 1.029.180,-

38. Hieruit volgt dat het standpunt van het college dat er geen planologische schade is, geen stand kan houden. Het college heeft aan de afwijzing van het planschadeverzoek in redelijkheid niet de conclusie van de [adviesbureau 1] ten grondslag kunnen leggen, dat eiseres geen schade lijdt in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak. Het beroep is daarom gegrond. De rechtbank zal de beslissing op bezwaar van 4 oktober 2017 vernietigen, omdat deze in strijd is met artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

Overwegingen over de vergoedbaarheid van de schade

De rechtbank kan de zaak verder afdoen

39. Voor de verdere beoordeling van de zaak gaat de rechtbank uit van de hiervoor vastgestelde schadeomvang van € 1.029.180,-. Vervolgens is de vraag of deze schade voor vergoeding in aanmerking komt en zo ja, voor welk deel. In de besluiten van het college is op deze aspecten niet ingegaan: het college is daar immers niet aan toegekomen.

40. Met het oog op een efficiënte en zo mogelijk finale geschilbeslechting heeft de rechtbank deze aspecten beoordeeld. In dat kader hebben partijen de gelegenheid gehad hierover standpunten in te nemen, die zij op de laatste zitting hebben kunnen toelichten. De rechtbank heeft deze standpunten bij haar oordeel betrokken. Van belang is dat de voorzienbaarheid van de planologische verandering door de bestuursrechter zonder terughoudendheid moet worden getoetst en dat hij de omvang van het normale maatschappelijke risico zelf kan vaststellen. Als blijkt dat de voorzienbaarheid of (de omvang van) het normale maatschappelijke risico aan vergoeding van planschade in de weg staan, dan kan de rechtbank de rechtsgevolgen van de vernietigde beslissing op bezwaar in stand laten. De rechtbank kan zo nodig ook zelf in de zaak voorzien, door de afwijzing van het planschadeverzoek te herroepen en te beslissen over de planschadevergoeding die eiseres toekomt. Tot dat laatste leidt de beoordeling in deze zaak.

Moet de schade geheel voor rekening van eiseres blijven?

41. Partijen zijn het erover eens dat aan eiseres geen actieve of passieve risicoaanvaarding kan worden tegengeworpen met betrekking tot geleden planschade. De rechtbank volgt dat standpunt en oordeelt dat partijen er terecht van uitgaan dat de planologische verandering voor eiseres niet voorzienbaar was.

42. Het college neemt desondanks het standpunt in dat de geleden schade redelijkerwijs voor rekening van eiseres moet blijven. Hij wijst erop dat eiseres voorafgaand aan de koop van de percelen verzocht heeft om planologische medewerking aan de gemeente. De planologische wijziging die daarvan het gevolg was, was louter bedoeld voor het initiatief van eiseres. Het college verwijst naar de ‘Maasdrieluitspraak’ van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.^[1]

43. De rechtbank volgt eiseres en oordeelt dat de Maasdrieluitspraak niet van toepassing is op deze situatie. In die zaak was de planologische medewerking die op verzoek was verleend aan een gewenste ontwikkeling, nadien ook het schadeveroorzakend besluit dat door de partij, die om die medewerking had gevraagd, aan haar planschadeverzoek ten grondslag werd gelegd. In deze zaak ligt dat anders: het schadeveroorzakend besluit is niet de vrijstelling van het bestemmingsplan die eiseres in 2007 heeft gevraagd en gekregen, maar het nieuwe bestemmingsplan dat pas in 2013 is vastgesteld. De vrijstelling uit 2007 had bovendien geen betrekking op de totale door eiseres voorgestane ontwikkeling, die immers deels al mogelijk was op basis van het oude bestemmingsplan met een gedeeltelijke bestemming voor educatieve doeleinden. Het college wijst er wel terecht op dat de gemeente ook in 2007 al had kunnen overgaan tot het wijzigen van het bestemmingsplan, maar dat betekent niet dat het nieuwe bestemmingsplan als schadeveroorzakend besluit nu louter ten behoeve van het initiatief van eiseres is vastgesteld en betrekking heeft op haar percelen. Op basis van de door het college aangedragen feiten kan, kortom, niet worden geoordeeld dat de geleden schade redelijkerwijs voor rekening van eiseres moet blijven.

Het normale maatschappelijke risico

44. Schade die binnen het normale maatschappelijke risico valt blijft op grond van artikel 6.2, eerste lid, van de Wro voor rekening van eiseres. Voor directe planschade (schade aan het eigen perceel), waar in dit geval sprake van is, geldt daarbij geen wettelijke drempel van schade die in ieder geval voor eigen rekening blijft. De vaststelling van de omvang van het normale maatschappelijke risico is in de eerste plaats aan het college, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. Het college moet deze vaststelling naar behoren motiveren. Indien de beroepsgronden daartoe aanleiding geven, toetst de rechter deze motivering.

45. De vraag of planschade tot het normale maatschappelijke risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het in een reeks van jaren gevoerde planologische beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel.

46. Het standpunt van het college is dat sprake is van een normale maatschappelijke ontwikkeling. Op basis van een advies van de [adviesbureau 1] van 16 juli 2019 acht het college de omvang van het normale maatschappelijke risico 3% van de waarde van het schoolgebouw. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de schade in het geheel niet binnen het normale maatschappelijke risico valt. Mocht daarover toch anders geoordeeld worden, dan acht eiseres de omvang daarvan maximaal 2% van de waarde van het schoolgebouw.

47. Volgens de notitie van de [adviesbureau 1] is de aard van de ontwikkeling – het transformeren van de bestemming van de onroerende zaak – in zijn algemeenheid aan te merken als normale maatschappelijke ontwikkeling. Dergelijke planologische transformaties komen in het land meer dan geregeld voor. De [adviesbureau 1] wijst er vervolgens op dat het vervallen van de oude bestemming met betrekking tot de structuur van de omgeving niet heeft geleid tot een situatie die als niet passend kan worden aangemerkt. Ten slotte heeft de [adviesbureau 1] geconstateerd dat in het voorontwerp Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2025 en de Provinciale Verordening is aangegeven dat het ruimtelijk beleid van de provincie voor kantoren, onderschreven door de gemeente Amersfoort in de raadsinformatiebrief van 20 september 2011, mede is gericht op het terugbrengen van het aanbod aan kantoorruimte.

48. De rechtbank volgt de [adviesbureau 1] niet in haar opvatting dat de aard van deze ontwikkeling in zijn algemeenheid als normale maatschappelijke ontwikkeling moet worden aangemerkt. De [adviesbureau 1] heeft het in algemene zin over planologische transformaties, zonder dit toe te spitsen op het specifieke geval in deze zaak, namelijk het ‘wegbestemmen’ van de kantoorbestemming van een onroerende zaak met een gemengde bestemming in de binnenstad van Amersfoort. Van een dergelijke planologische wijziging – het wegbestemmen van een deelbestemming – kan bovendien altijd gezegd worden dat die ontwikkeling naar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving past: het reduceren van het aantal planologische mogelijkheden kan bezwaarlijk als niet passend in de omgeving worden beschouwd. Om die reden moet naar het oordeel van de rechtbank in dit geval minder gewicht worden toegekend aan de vraag hoe de ontwikkeling zich tot de structuur van de omgeving verhoudt. Andersom kan immers ook worden vastgesteld dat een kantoor op de locatie van de percelen van eiseres ook na de peildatum naar aard en omvang nog in de structuur van de omgeving zou hebben gepast.

49. Dat de ontwikkeling (het wegbestemmen van de mogelijkheid om het gebouw als kantoor te gebruiken) past in een gedurende een reeks van jaren gevoerd planologische beleid is de rechtbank ook niet gebleken. De [adviesbureau 1] heeft in dit verband gewezen op beleidsstukken van de provincie, die door de gemeente Amersfoort zijn onderschreven. Daaruit kan inderdaad worden afgeleid dat het beleid gericht was op het terugbrengen van het aanbod aan kantoorruimte, maar niet dat dit specifiek zou leiden tot het wegbestemmen van kantoren op bestaande locaties met een gemengde bestemming waar geen sprake was van leegstand. Ook tegen de achtergrond van de – ook uit de beleidsstukken volgende – ontwikkelingen in de kantorenmarkt in de crisistijd kan daarom niet worden gezegd dat het in de lijn der verwachtingen lag dat over zou worden gegaan tot het verwijderen van de kantoorbestemming van het gebouw. Daarbij is ook van belang dat het hier gaat om een locatie in een stedelijk gebied, waarbinnen functiemenging gebruikelijk is. Het bestemmingsplan voorzag daar met een gemengde bestemming in, terwijl het schoolgebouw door eiseres vanaf de oplevering steeds in gebruik is geweest en van leegstand geen sprake was.

50. De rechtbank oordeelt op grond van het vorenstaande dat het verwijderen van specifiek de kantoorbestemming, in een gebied waar functiemenging mogelijk en gebruikelijk was en waar geen sprake was van leegstand, in redelijkheid niet als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd. Bij het bepalen van de toe te kennen tegemoetkoming in planschade is daarom geen sprake van enig deel van de schade dat voor rekening van eiseres moet blijven.

Toekenning planschade en bijkomende kosten

Planschade, wettelijke rente en geheven recht

51. De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien, door te bepalen dat het college de totale schadeomvang van € 1.029.180,- aan eiseres vergoedt als tegemoetkoming in planschade.

52. Het toekennen van planschade heeft tot gevolg dat het college ook de wettelijke rente over het schadebedrag moet vergoeden vanaf 14 maart 2015, dat is de dag na de ontvangst van de aanvraag. Verder moet het college het door eiseres betaalde recht van € 300,- terugstorten. De rechtbank zal ook in deze bijkomende beslissingen voorzien.

De kosten van bijstand tot aan de afwijzing van het planschadeverzoek

53. Als een tegemoetkoming in planschade wordt toegekend, moeten daarbij ook de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand worden vergoed. Omdat eiseres om vergoeding van deze kosten heeft verzocht zal de rechtbank ook daarin voorzien. Het gaat dan om de kosten die eiseres heeft gemaakt vanaf het moment waarop de [adviesbureau 1] (op 31 januari 2016) haar conceptadvies heeft uitgebracht tot het moment waarop het college (op 5 juli 2016) de aanvraag heeft afgewezen. De kosten die vervolgens in de bezwaar- en beroepsprocedure vervolgens zijn gemaakt, worden hierna separaat als proceskosten besproken.

54. De rechtsbijstandskosten waarvan eiseres voor deze fase vergoeding vraagt bedragen € 11.711,18. Deze kosten hebben blijkens de specificatie betrekking op 42,5 gedeclareerde uren, tegen een uurtarief van deels € 230,- en deels € 325,- exclusief btw. De rechtbank acht zowel het inroepen van rechtsbijstand als de gemaakte kosten redelijk en zal bepalen dat dit bedrag wordt vergoed.

55. De kosten van [adviesbureau 3] en [adviesbureau 4] waarvan eiseres voor deze fase vergoeding vraagt bedragen € 14.238,56 respectievelijk € 4.077,-. Deze kosten zijn door eiseres niet gespecificeerd, maar de kosten van [adviesbureau 3] hebben in ieder geval ook betrekking op de kosten voor het opstellen van het taxatierapport dat bij de aanvraag om planschadevergoeding is gevoegd. Het is echter vaste rechtspraak dat dergelijke kosten in de regel niet voor vergoeding in aanmerking komen en de rechtbank ziet geen reden om daarvan af te wijken. Eiseres had kunnen weten dat het college gehouden was advies te vragen aan een onafhankelijke deskundige, zodat het niet redelijk was om al een adviseur in te schakelen om de aanvraag te ondersteunen. Omdat er geen inzicht is in de verdeling van de kosten van [adviesbureau 3] voor en na het conceptadvies, komen haar kosten als onvoldoende gespecificeerd niet voor vergoeding in aanmerking. [adviesbureau 4] is betrokken geweest bij de advisering aan eiseres naar aanleiding van het conceptrapport van de [adviesbureau 1] en het is niet in geschil dat het inroepen van haar bijstand in die fase redelijk was. De [adviesbureau 1] acht bovendien de kosten van [adviesbureau 4] redelijk en verweerder heeft hiervan geen afstand genomen. De rechtbank heeft evenmin reden om hier anders naar te kijken en zij zal de kosten van [adviesbureau 4] voor deskundige bijstand van € 4.077,- daarom toewijzen.

56. De kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand zullen dus worden toegekend tot een bedrag van in totaal € 15.788,18.

De kosten van de bezwaar- en beroepsprocedure

57. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat het college aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.

58. De kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 2.816,-. Daarbij is uitgegaan van een waarde per punt van € 512,-, een wegingsfactor 1 en van de volgende proceshandelingen:

1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift;
1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting;
1 punt voor het indienen van het beroepschrift;
1 punt voor het verschijnen op de zitting;
0,5 punt voor het geven van een zienswijze op het deskundigenbericht;
0,5 punt voor het verschijnen op de comparitie;
0,5 punt voor het verschijnen op de nadere zitting.

59. In de bezwaarfase heeft eiseres gevraagd om vergoeding van de kosten van deskundige bijstand, maar zij heeft nagelaten te specificeren wat deze kosten zijn en wie deze bijstand heeft verleend. Deze kosten zal de rechtbank daarom niet als proceskosten vergoeden.

60. De kosten van [adviesbureau 3] en [adviesbureau 4] waarvan eiseres voor de beroepsfase vergoeding vraagt bedragen € 12.337,62. De rechtbank acht zowel het inroepen van hun deskundige bijstand als deze kosten redelijk, zodat dit bedrag zal worden toegekend als proceskosten.

61. De totale proceskosten waarin de rechtbank het college zal veroordelen bedragen dus € 15.153,62.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de beslissing op bezwaar van 4 oktober 2017;
herroept het besluit van 5 juli 2016;
bepaalt:
dat het college aan eiseres een tegemoetkoming in planschade toekent van € 1.029.180,-;
dat dit bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 maart 2015 tot de dag van algehele voldoening;
dat het college het door eiseres betaalde recht van € 300,- terugstort;
dat het college aan eiseres de kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand vergoedt tot € 15.788,18;
dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit van 4 oktober 2017;
draagt het college op het betaalde griffierecht van € 333,- aan eiseres te vergoeden;
veroordeelt het college in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 15.153,62.

Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, voorzitter, en mr. E.M. van der Linde en mr. G.C.W. van der Feltz, leden, in aanwezigheid van mr. I.C. de Zeeuw-'t Lam, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 december 2019.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Bijlage: procesverloop

A. Bij besluit van 5 juli 2016 heeft verweerder de aanvraag van eiseres om tegemoetkoming in planschade afgewezen.

Bij besluit van 4 oktober 2017 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.

Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het besluit van 4 oktober 2017.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek op de zitting heeft plaatsgevonden op 24 mei 2018. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [B] , [functie van B] , en [C] , [functie van C] , bijgestaan door de gemachtigde van eiseres. Van de zijde van eiseres waren verder aanwezig ir. [D] van adviesbureau [adviesbureau 4] en [E] van adviesbureau [adviesbureau 3] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Van de zijde van verweerder waren verder aanwezig [F] van [adviesbureau 2] en [G] van de [adviesbureau 1] .

De rechtbank heeft het onderzoek na de zitting heropend.

De Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (StAB) heeft op verzoek van de rechtbank een deskundigenbericht uitgebracht. Partijen hebben hierop hun zienswijze gegeven.

Eiseres heeft schriftelijk een standpunt ingenomen over de voorzienbaarheid van planschade en het normale maatschappelijke risico.

Partijen zijn vervolgens door de rechter-commissaris opgeroepen voor de comparitiezitting van 7 juni 2019. Eiseres heeft zich toen laten vertegenwoordigen door [C] , bijgestaan door de gemachtigde van eiseres. Van de zijde van eiseres was verder [E] aanwezig. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.

Verweerder heeft schriftelijk een standpunt ingenomen over de voorzienbaarheid van planschade en het normale maatschappelijke risico.

Eiseres heeft hierop gereageerd.

De rechtbank heeft het verzoek van verweerder om de StAB een nader deskundigenbericht te laten uitbrengen afgewezen.

Beide partijen hebben schriftelijk nadere standpunten ingenomen over de vergoedbaarheid van planschade.

Het onderzoek op de zitting is voortgezet op 26 november 2019. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [C] , bijgestaan door de gemachtigde van eiseres. Van de zijde van eiseres was verder [E] aanwezig. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Van de zijde van verweerder waren verder aanwezig [F] van [adviesbureau 2] en [H] van de [adviesbureau 1] . De StAB heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [I] en [J] MSc MRICS RT