Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 6961574 UC EXPL 18-6547 AS/31467
Vonnis van 6 februari 2019
inzake
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [eiser] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. P.J.A. Stevens,
tegen:
[gedaagde] h.o.d.n. [handelsnaam],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. J. Schutrups.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
De kantonrechter verwijst naar het tussenvonnis van 1 augustus 2018.
1.2.
De comparitie is gehouden op 18 december 2018. Van hetgeen tijdens de comparitie aan de orde is gekomen is aantekening gehouden.
1.3.
Hierna is uitspraak bepaald.
2.De feiten
2.1.
In juli 2011 heeft [eiser] de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) gekocht. [gedaagde] trad daarbij namens de verkoper op als verkopend makelaar. [eiser] heeft € 286.000,00 betaald voor de woning.
2.2.
In verband met deze verkoop heeft [gedaagde] de woning op funda geplaatst. Onder ‘kenmerken’ heeft [gedaagde] onder meer het volgende vermeld:
“Oppervlakte 110 m2 woonopp.”
2.3.
[gedaagde] heeft voor de verkoop van de woning ook een verkoopbrochure opgesteld. In de brochure staat onder meer het volgende:
“KENMERKEN:
(…)
gebruiksoppervlakte: 110m2
(…)
maten&afmetingen conform NEN2580”
2.4.
Eind 2017 heeft [eiser] besloten de woning te verkopen. Daarom heeft [eiser] de woning laten opmeten door het meetbureau [naam meetbureau] (hierna: [naam meetbureau] ). [naam meetbureau] rapporteert 102,5 m2 als Gebruiksoppervlakte wonen. De woning is door [eiser] in april 2018 verkocht voor € 350.000,00.
2.5.
In 2010 heeft de Vereniging Bemiddelaars Onroerende Zaken (hierna: VBO) de Meetinstructie gebruiksoppervlakte en bruto inhoud van woningen volgens NEN 2580 (hierna: de Meetinstructie) aan haar leden verplicht gesteld. In 2011 was [gedaagde] niet een aan VBO verbonden makelaar; inmiddels is dat wel het geval.
2.6.
[eiser] heeft [gedaagde] op 13 januari 2018 aansprakelijk gesteld. [gedaagde] heeft de aansprakelijkheid niet erkend.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert – kort samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde] om aan hem te voldoen € 23.547,20 (primair), dan wel, € 24.000,00 (subsidiair), dan wel € 23.122,04 (meer subsidiair I), dan wel een door de kantonrechter te bepalen bedrag (meer subsidiair II: artikel 6:97 BW), in alle gevallen vermeerderd met de wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
Ter onderbouwing van de vordering stelt [eiser] dat [gedaagde] jegens hem onzorgvuldig dan wel onrechtmatig heeft gehandeld door een verkeerd woonoppervlakte in de verkoopinformatie te vermelden (110 m2 in plaats van 102,5 m2). Volgens [eiser] heeft [gedaagde] daarmee in strijd met de regels van zijn eigen brancheorganisatie gehandeld. [gedaagde] moet de door [eiser] geleden schade daarom vergoeden.
3.3.
[gedaagde] voert gemotiveerd verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna – voor zover relevant – nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kern van het geschil tussen partijen is of [gedaagde] jegens [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld door het vermelden van een woonoppervlakte van 110 m2 in plaats van 102,5 m2 en of [eiser] als gevolg daarvan schade heeft geleden die [gedaagde] moet vergoeden. Bij de beoordeling van dit geschil stelt de kantonrechter het volgende voorop.
4.2.
Op grond van het arrest van Hoge Raad van 13 juli 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1176) is het uitgangspunt dat een verkopend makelaar onrechtmatig handelt jegens een aspirant-koper indien de makelaar jegens deze niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht. Daarvan kan onder meer sprake zijn indien de makelaar de aspirant-koper voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de (betrokken) koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn. Indien het om een woning gaat, behoort tot die eigenschappen in het algemeen de netto woon- of gebruiksoppervlakte. Bij de beoordeling of de makelaar, door het verstrekken van dergelijke onjuiste of misleidende informatie, onrechtmatig heeft gehandeld jegens de koper, komt het aan op het vertrouwen dat de koper in de omstandigheden van het geval aan de gegeven informatie mocht ontlenen (vgl. HR 17 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6162, NJ 2012/290).
4.3.
Volgens de Hoge Raad strekt de Meetinstructie tot bescherming van de belangen van de aspirant-kopers. Aldus bepaalt de Meetinstructie in belangrijke mate het vertrouwen dat kopers van woningen die worden aangeboden door NVM-makelaars (naar de kantonrechter begrijpt, vallen de VBO makelaars hier ook onder, diezelfde Meetinstructie is ook voor hen immers verplicht gesteld) mogen ontlenen aan de in de verkoopinformatie genoemde woon- of gebruiksoppervlakte: in beginsel mogen zij ervan uitgaan dat de vermelde oppervlakte is gemeten met inachtneming van de Meetinstructie en dus – afgezien van de in de Meetinstructie zelf genoemde ondergeschikte afwijkingen ten gevolge van bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting – overeenkomt met het netto woonoppervlak van de woning.
4.4.
[gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat hij het rapport van [naam meetbureau] niet (meer) betwist wat betreft de gemeten woonoppervlakte. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat uit het rapport van [naam meetbureau] echter niet blijkt dat [gedaagde] destijds (in 2011) uit is gegaan van een onjuiste oppervlakte. Verder stelt [gedaagde] dat hij in 2011 géén VBO-makelaar was en derhalve ook niet verplicht de oppervlakte van de woning conform de Meetinstructie te meten. [gedaagde] heeft destijds toch zo nauwkeurig mogelijk de oppervlakte van de woning opgemeten en hierbij aansluiting gezocht bij NEN2580, de norm volgend uit de Meetinstructie. [gedaagde] stelt dat hij de meting naar beste kunnen heeft uitgevoerd. In de verkoopbrochure heeft hij per kamer vermeld wat de door hem geconstateerde metingen zijn. Verschillen in oppervlakte (zoals bijvoorbeeld tussen de verkoopbrochure van [gedaagde] en het rapport van [naam meetbureau] ) zijn inherent aan de Meetinstructie. De Meetinstructie kan verschillen in meetuitkomsten niet volledig uitsluiten, bijvoorbeeld door interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting. Verder stelt [gedaagde] dat in 2011, kort na invoering van de Meetinstructie in 2010, veel onduidelijkheid bestond over de toepassing van de Meetinstructie. In de loop der jaren zijn die onduidelijkheden meer verhelderd en is de Meetinstructie continu aangepast. Daarom kan een meetuitkomst in 2017 anders uitpakken dan één uit 2011. De aanpassingen van de Meetinstructie zijn opgenomen in een lijst met de meest gestelde vragen over de toepassing van de Meetinstructie en de antwoorden daarop. Daaruit blijkt bijvoorbeeld dat de wijze van opmeten van een zolder pas op 25 september 2015 en 14 september 2017 is verduidelijkt.
4.5.
De kantonrechter overweegt als volgt. Zoals door [gedaagde] gesteld en door [eiser] niet weersproken, was [gedaagde] ten tijde van de aankoop van de woning door [eiser] géén VBO-gecertificeerd makelaar. Dit betekent dat op [gedaagde] in 2011 geen verplichting rustte tot het toepassen van de verplicht voorgeschreven Meetinstructie. In die zin heeft [gedaagde] , anders dan het geval was in het hiervoor genoemde arrest van de Hoge Raad van 13 juli 2018 en andere door [eiser] aangehaalde uitspraken, niet een verplicht voorgeschreven norm geschonden die strekte tot bescherming van [eiser] als aspirant-koper.
4.6.
Vast staat echter wel dat [gedaagde] desondanks de Meetinstructie, ofwel de NEN2580, heeft toegepast. [gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat hij niet uitsluit dat hij daarbij fouten heeft gemaakt. Volgens [gedaagde] zijn die fouten echter verklaarbaar. [eiser] heeft daar vervolgens niets tegenover gesteld. In ieder geval is niet gesteld, noch gebleken, dat [gedaagde] vermijdbare fouten heeft gemaakt, dus anders dan de door hem gestelde interpretatiefouten die inherent zijn aan de Meetinstructie, en de onduidelijkheden die in 2011 bestonden over de toepassing van de meting. Dit leidt er toe dat gezien de omstandigheden van dit geval niet is komen vast te staan dat [gedaagde] niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mocht worden verwacht.
4.7.
Daarbij komt nog het volgende. Zelfs indien [gedaagde] een verwijt valt te maken, leidt dat naar het oordeel van de kantonrechter niet zonder meer tot toewijzing van schadevergoeding. Daarvoor dient te komen vast te staan dat [eiser] schade heeft geleden als gevolg van de onjuiste vermelding van de woonoppervlakte. Hieromtrent overweegt de kantonrechter als volgt.
4.8.
Vooropgesteld wordt dat het woonoppervlak in de regel één van de factoren is die van belang is bij de beslissing om een woning te kopen en de prijs die een koper bereid is daarvoor te betalen. De staat van onderhoud, de ligging, de buurt/wijk zijn evenwel belangrijk. De prijs per m2 is ook niet voor alle woningen gelijk. Anders dan [eiser] bepleit, kan zijn schade dan ook niet eenvoudigweg worden gesteld op een evenredig deel van de (ver)koopsom en door een vergelijking te maken met de situatie dat hij de woning had gekocht en indien hij de woning niet had gekocht. Relevant is wat de marktwaarde van de woning in 2011 was; indien [eiser] daarvoor een marktconforme prijs heeft betaald, heeft hij geen schade geleden. Dat [eiser] naar zijn zeggen niet bereid was om voor de woning € 286.000,00 te betalen als de oppervlakte 102 m2 is, betekent niet per definitie dat ook anderen niet bereid zouden zijn geweest dat bedrag te bieden of dat hij de woning voor een (evenredig) lager bedrag had kunnen kopen. Integendeel, de woning was eerst voor de vraagprijs (€ 289.000,00) verkocht aan een ander. Omdat die verkoop niet doorging, kon [eiser] alsnog de woning aankopen.
4.9.
Bij de beoordeling van de schade gaat het er, anders dan [eiser] meent, dus niet om wát [eiser] in 2011 had gedaan als de woning voor 102 m2 was aangeboden. De vraag is zoals reeds overwogen of [eiser] een marktconforme prijs heeft betaald. Dat hij geen marktconforme prijs heeft betaald, heeft [eiser] in deze procedure onvoldoende onderbouwd. Uit hetgeen [eiser] ter zitting heeft verklaard maakt de kantonrechter ook niet op dat het woonoppervlak voor [eiser] doorslaggevend was voor de aankoop van deze woning en, in het bijzonder, voor de prijs die [eiser] heeft betaald. [eiser] was op zoek naar een woning met een woonoppervlakte van(af) 100 m2, zo heeft [gedaagde] onweersproken gesteld. Bovendien verklaarde [eiser] dat hij de woning heel graag wilde hebben vanwege de locatie. De ligging, de buurt en de tuin waren voor hem belangrijke redenen om voor deze woning te kiezen. [eiser] heeft ook moeite gedaan om de woning te bemachtigen. Toen [eiser] eerst achter het net had gevist, was dat voor [eiser] zelfs aanleiding een klacht tegen [gedaagde] in te dienen. Toen enkele maanden later de woning alsnog vrij kwam, is [eiser] meteen weer gaan kijken en heeft hij de woning uiteindelijk ook gekocht. Ten slotte staat vast dat [eiser] de woning in april 2018 met vermelding van een woonoppervlakte van 103 m2, inclusief zijn gestelde investering in de woning van € 15.000,00, met een aanzienlijke overwaarde van € 64.000,00, namelijk voor de prijs van € 350,000,00, weer heeft kunnen verkopen. Kortom, niet is komen vast te staan dat [eiser] schade heeft geleden als gevolg van een onjuiste vermelding van de woonoppervlakte door [gedaagde] .
4.10.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering van [eiser] zal worden afgewezen.
4.11.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 960,00 (2 punten x tarief € 480,00) aan salaris gemachtigde. De nakosten worden op de in het dictum weergegeven wijze begroot.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 960,00 aan salaris gemachtigde;
5.3.
veroordeelt [eiser] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [gedaagde] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op: € 100,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving,
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening,
5.4.
verklaart r.o. 5.2 en 5.3 uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Reitsma, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 6 februari 2019.