Uitspraak
VONNIS
--------------------------------------------------------------------
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht Zittingsplaats Utrecht
zaaknummer: NL17.15225
Vonnis van 9 mei 2019
in de zaak van
[eiseres]
handelend onder de naam: [handelsnaam], wonende te [woonplaats] ,
eiseres van de vordering, verweerster op de tegenvordering, hierna te noemen: [eiseres] , advocaat: mr. L.E. de Geer,
tegen
de stichting
STICHTING HET UTRECHTS LANDSCHAP,
gevestigd te de Bilt, verweerster op de vordering, eiseres van de tegenvordering,
hierna te noemen: Het Utrechts Landschap, advocaat: mr. S.H.W. Le Large.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis in incident van 5 maart 2018
- het verweerschrift met een tegenvordering
- het verweerschrift op de tegenvordering
- de zitting op 21 maart 2019, waarvan de griffier aantekening heeft gehouden.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Bij notariële akte van 14 november 1978 (hierna: de vestigingsakte) heeft Het Utrechts Landschap met ingang van 1 november 1978 een perceel grond in erfpacht uitgegeven aan [A] . Het perceel is gelegen te [plaatsnaam] nabij de [straatnaam] ,
kadastraal bekend gemeente [plaatsnaam] , sectie [sectie-aanduiding] , nummer [nummeraanduiding] , groot twee en vijftig are en zestien centiare. In 2002 heeft [eiseres] de erfpacht overgenomen van [A] .
2.2.
In de vestigingsakte is, voor zover hier van belang, het volgende bepaald:
Artikel 1
1. De erfpacht is ingegaan op een november negentienhonderd acht en zeventig voor de duur van dertig jaren en alzo eindigende op dertig oktober tweeduizendacht;
2. Wanneer de erfpachter zulks wenst, zullen beide partijen overleg plegen omtrent verlenging van de duur dezer erfpachtsovereenkomst met tien jaren;
over deze verlenging zal uiterlijk een jaar voor het verstrijken van genoemde termijn van dertig jaren beslist moeten zijn;
de stichting mag bij genoemd overleg geen hogere canon bedingen dan als uit deze overeenkomst voortvloeiende.
(…)
Artikel 6
Het erfpachtsrecht in deze akte omschreven houdt tevens in het zakelijk recht van opstal als bedoeld in de zesde titel van het derde boek van het Burgerlijk Wetboek.
Artikel 7
Het in erfpacht uitgegeven perceel heeft thans de bestemming van eenvoudig restaurant annex theeschenkerij woning, tuin, wandelpark en een speeltuin van eenvoudige aard (…) (…)
Erfpachter is gehouden op het bebouwde erf binnen een en een/half jaar na de datum van ingang van de erfpacht in eigendom te hebben een vrijstaand gebouw waarin zal dienen te worden gevestigd een horécabedrijf, en verkregen door verbouw dan wel vervanging van de bestaande opstallen.
Voor de oprichting en/of verbouwing van de hier bedoelde opstallen dienen de tekeningen en de situering daarvan door de grondeigenaar schriftelijk te zijn goedgekeurd.
(…)
Andere dan de hierboven genoemde opstallen, van welke materiaal dan ook, mogen op het erfpachtsgoed niet worden opgericht dan na verkregen schriftelijke goedkeuring van de grondeigenaar, waarbij – mutatis mutandis – dezelfde procedure van goedkeuring als voor de hierboven bedoelde opstallen vereist is.
(…)
Artikel 14
Van iedere verlenging overeengekomen conform artikel 1 tweede lid zal op kosten van de erfpachter een notariële akte worden opgemaakt en overgeschreven in de daartoe bestemde openbare registers.
Artikel 15
1. Bij het beëindigen van het erfpachtsrecht zal de erfpachter de op het erfpachtsgoed aanwezige gebouwen, werken, andere opstallen en beplantingen niet mogen verwijderen, maar ten behoeve van de grondeigenaar laten staan en de grondeigenaar verplicht zich om de aanwezige opstallen en werken over te nemen tegen een prijs en onder de voorwaarden vast te stellen door drie deskundigen, (…), een en ander met inachtneming van het navolgende.
2. De deskundigen zullen bij hun prijsvaststelling dienen uit te gaan van de herbouwwaarde van de opstallen en daarbij in aanmerking nemen de staat van onderhoud, de gedane
investeringen indien en voor zover de in artikel 7 vereiste goedkeuring is verleend, en de gebruikelijke afschrijvingen; de ligging en het gebruik der opstallen zullen niet in aanmerking genomen worden.
3. De aldus vastgestelde prijs zal niet meer mogen bedragen dat den som van:
a. de koopsom ad TIENDUIZEND GULDEN (f. 10.000,--) bedoeld in artikel 20 van dit contract, en
b. de door de erfpachter met goedkeuring van de grondeigenaar in de opstallen geïnvesteerde bedragen, waarvan de grootte door de grondeigenaar en de erfpachter op een en dertig december van ieder jaar in overleg zullen worden vastgesteld.
Deze bedragen sub a en b zullen – alvorens gesommeerd te worden – geïndexeerd worden, het sub a gemelde bedrag vanaf heden, de sub b bedoelde bedragen vanaf een januari van het pachtjaar, volgend op het jaar waarin de investering heeft plaats gehad.
(…)
4. Indien de aldus vastgestelde prijs lager is dan de onder 2 bedoelde taxatie waarde zal de op de wijze onder 3 vastgestelde som de prijs zijn die de grondeigenaar verplicht is te voldoen.
2.3.
In het kader van de overname van het erfpachtrecht door [eiseres] heeft Het Utrechts Landschap in haar brieven van 11 november 2002 respectievelijk 4 december 2002 het volgende gemeld, voor zover hier van belang:
“(…)
Het huidige contract loopt tot 30 oktober 2008.
Er is een verlengingsmogelijkheid van 10 jaar zonder herziening van de canon, wel indexatie. Het bestuur van Het Utrechts Landschap zal met deze verlenging accoord gaan, indien er een ordentelijk gebruik van het ‘ [handelsnaam] ’ door u wordt gegarandeerd. Daarbij is een goede relatie met Het Utrechts Landschap en respect voor de omgeving een voorwaarde. Voor de goede orde, de verlenging van het contract is met deze brief niet gegeven, maar wel onze intentie en het toetsingskader.
(…)”.
en
“(…)
Het erfpachtcontract van de heer [A] met Stichting Het Utrechts Landschap inzake het [handelsnaam] te [plaatsnaam] is gesloten op 14 november 1978 en zal na overname door u doorlopen tot en met 30 oktober 2018.
De waarde van de gezamenlijke opstallen (restaurant, woonhuis en tabaksschuur), die de stichting zou vergoeden als het contract per 1 december 2002 zou worden teruggenomen door Het Utrechts Landschap bedraagt € 275.000,-.
(…)”.
2.4.
Bij notariële akte van 21 januari 2003 is het erfpacht- en opstalrecht van het in r.o.
2.1.
genoemde perceel grond door [A] aan [eiseres] verkocht en geleverd. De door [eiseres] betaalde koopprijs bedraagt € 560.670,00, bestaande uit € 210.670,00 voor het bedrijfsmatige deel van het verkochte, en € 350.000,00 voor het woonhuis.
2.5.
Bij akte van dezelfde datum is het erfpacht/opstalrecht tot 30 oktober 2018 verlengd. In deze akte staat onder
Bepalingen, voor zover hier van belang, het volgende:
Bepalingen, voor zover hier van belang, het volgende:
“ Voorzover daarvan niet bij deze akte is afgeweken blijven de voorwaarden van gemelde akte van uitgifte in erfpacht en gemelde akte van canonverhoging ongewijzigd van kracht. (…)
Voorts verklaarde de grondeigenaar en de erfpachter dat de in artikel 15 lid 4 der erfpachtsvoorwaarden bedoelde, door de grondeigenaar bij het eindigen van het recht te vergoeden, waarde per een december tweeduizendtwee tweehondervijfenzeventigduizend euro (€ 275.000,00) bedraagt.
(…)”.
2.6.
In haar brief van 4 maart 2010 verzoekt [eiseres] om verlenging van het erfpachtcontract voor 30 jaar.
2.7.
De heer [B] , directeur-rentmeester van Het Utrechts Landschap, reageert in zijn brief van 26 maart 2010 als volgt:
“(…) Het huidige contract eindigt in 2018. Op dat moment zal een nieuw contract gesloten worden tegen de dan geldende marktconforme voorwaarden. Verlenging van het huidige contract met 30 jaar is niet aan de orde. De mogelijkheid bestaat om het contract tussentijds open te breken maar Het Utrechts Landschap ziet daar op dit moment geen aanleiding toe.
Indien u naar aanleiding van deze reactie nog vragen heeft of de achtergronden van uw verzoek nader wilt toelichten, dan horen wij dit graag. (…)”
2.8.
Naar aanleiding van een gesprek dat partijen in mei 2015 hebben gevoerd over een mogelijke vervreemding van het erfpachtcontract aan een geïnteresseerde in de overname van het [handelsnaam] , meldt Het Utrechts Landschap in haar brief van 1 juni 2015, voor zover hier van belang, het volgende:
“(…)
Er moet in 2018 een nieuw contract worden gesloten, met wie en op welke marktconforme voorwaarden is aan Het Utrechts Landschap. Bij einde erfpacht heeft u (artikel 15 lid 1 e.v.) als erfpachter de verplichting tot verkoop aan de verpachter, zijnde Utrechts Landschap. De erfpachtakte laat hierover geen onduidelijkheid.
Wanneer u na afloop van het contract zou willen vervreemden (…) krijgt u daartoe van Utrechts Landschap uitsluitend toestemming indien wij ons kunnen vinden in de exploitant en diens plannen en wanneer door u in de koopovereenkomst benadrukt wordt dat de erfpacht zal eindigen in 2018 en het Utrechts Landschap het object dan terug zal nemen, conform het erfpachtcontract.
(…)”.
2.9.
Namens [eiseres] wordt in een brief van 11 januari 2016, samengevat weergegeven, verzocht om verduidelijking van het standpunt van Het Utrechts Landschap over het afsluiten van een nieuw erfpachtcontract in 2018. Het Utrechts Landschap heeft in haar brief van 28 januari 2016 gesteld dat zij niet opnieuw wil contracteren met [eiseres] .
2.10.
Het Utrechts Landschap heeft haar standpunt herhaald in haar brief van 24 oktober 2017 waarin zij een aantal redenen geeft voor het niet opnieuw willen contracteren met [eiseres] .
3.Het geschil op de vordering
3.1.
[eiseres] vordert, zakelijk weergegeven, dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
I
a. verklaart voor recht dat Het Utrechts Landschap toerekenbaar tekort is geschoten door niet met [eiseres] in overleg te treden over voortzetting van het erfpachtrecht,
b. Het Utrechts Landschap veroordeelt tot vergoeding van de schade die [eiseres] als gevolg daarvan heeft geleden, vast te stellen bij staat,
c. Het Utrechts Landschap veroordeelt binnen een termijn van twee weken na betekening van dit vonnis met [eiseres] in overleg te treden over de voortzetting van het erfpachtrecht,
d. Het Utrechts Landschap veroordeelt tot een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat
Het Utrechts Landschap niet aan de veroordeling onder c. hiervoor voldoet.
II
a. verklaart voor recht dat Het Utrechts Landschap bij [eiseres] de toezegging heeft gedaan, althans het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat na het verstrijken van de termijn een aanbod zou worden gedaan om tegen marktconforme voorwaarden het erfpachtrecht voor een periode van 30 jaar voort te zetten,
b. verklaart voor recht dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Het Utrechts Landschap [eiseres] geen aanbod doet om het erfpachtrecht onder marktconforme voorwaarden voort te zetten, althans dat Het Utrechts Landschap daarmee misbruik maakt van haar bevoegdheid,
c. Het Utrechts Landschap veroordeelt aan [eiseres] de schade te vergoeden die zij ingevolge sub a en/of b heeft geleden, nader vast te stellen bij staat,
d. Het Utrechts Landschap veroordeelt om aan [eiseres] voortzetting van het erfpachtrecht aan te bieden tegen marktconforme voorwaarden,
e. Het Utrechts Landschap veroordeelt tot een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat
Het Utrechts Landschap niet aan de veroordeling onder c. hiervoor voldoet.
III
a. verklaart voor recht dat Het Utrechts Landschap jegens [eiseres] toerekenbaar tekort is geschoten, althans onrechtmatig heeft gehandeld, door niet in te stemmen met overdracht van het erfpachtrecht aan een derde,
b. Het Utrechts Landschap veroordeelt de schade die [eiseres] als gevolg daarvan heeft geleden te vergoeden, nader op te maken bij staat.
IV
Primair
a. verklaart voor recht dat artikel 15 van de vestigingsakte en het in de verlengingsakte vermelde bedrag van € 275.000,00 nietig zijn, althans dat [eiseres] die bepalingen rechtsgeldig heeft vernietigd, althans dat deze op vordering van [eiseres] bij het in deze zaak uit te spreken vonnis in rechte worden vernietigd,
b. verklaart voor recht dat Het Utrechts Landschap aan [eiseres] de marktconforme waarde van de opstallen, werken en beplanting dient te vergoeden,
Subsidiair
c. verklaart voor recht dat het in de verlengingsakte vermelde bedrag van € 275.000,00 heeft te gelden als een minimumbedrag en dat, indien dat meer is, de werkelijke waarde van de opstallen en werken vergoed dient te worden,
Meer subsidiair
d. verklaart voor recht dat Het Utrechts Landschap aan [eiseres] dient te vergoeden een bedrag van € 275.000,00, geïndexeerd naar 1 november 2018 en tevens de naar die datum geïndexeerde investeringen die [eiseres] heeft gedaan, waaronder in ieder geval de verbouwing van [handelsnaam] en de woning, de uitbreiding van de [naam] , de aanleg van terras en tuin, de bouw van de bed and breakfast en de bouw van de paardenstal.
V
Het Utrechts Landschap veroordeelt:
a. in de buitengerechtelijke kosten, groot € 6.775,00;
b. in de kosten van dit geding;
c. tot betaling van de nakosten.
3.2.
Het Utrechts Landschap voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
op de tegenvordering
3.4.
Het Utrechts Landschap vordert dat de rechtbank, zakelijk weergegeven, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
a. verklaart voor recht dat de erfpachtovereenkomst tussen Het Utrechts Landschap en [eiseres] eindigt op 31 oktober 2018 dan wel een in goede justitie te bepalen datum,
b. verklaart voor recht dat de vergoeding voor de onroerende zaken op het in erfpacht aan [eiseres] uitgegeven perceel moet worden vastgesteld conform artikel 15 van de erfpachtakte,
c. [eiseres] veroordeelt het gehele in erfpacht ontvangen perceel inclusief alle opstallen leeg en ontruimd van alles wat daarop, daaraan en daarin vanwege haar bevindt in goede staat uiterlijk op 31 oktober 2018, dan wel een in goede justitie te bepalen datum, op te leveren met afgifte van alle sleutels,
d. [eiseres] veroordeelt tot het betalen van een dwangsom van € 2.000,00 voor iedere dag of gedeelte van een dag dat zij niet of volledig voldoet aan hetgeen in onderdeel
c. is gevorderd en toegewezen met een maximum van € 1.000,000,00,
e. [eiseres] veroordelt in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, en de nakosten.
3.5.
[eiseres] voert verweer.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling van de vordering
onder I en II
4.1.
[eiseres] stelt dat Het Utrechts Landschap haar ten onrechte geen aanbod heeft gedaan om het erfpachtcontract na 31 oktober 2018 voort te zetten tegen marktconforme
voorwaarden. Het Utrechts Landschap had bovendien met [eiseres] moeten overleggen over voortzetting van het erfpachtrecht.
[eiseres] voert daarvoor de volgende argumenten aan:
de bepalingen in de vestigingsakte wijzen erop dat er verlengd kan worden en dat er in dit verband overleg gevoerd had moeten worden;
Het Utrechts Landschap heeft in 2009/2010 toegezegd dan wel het vertrouwen gewekt dat er opnieuw met [eiseres] gecontracteerd zou worden;
het is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat Het Utrechts Landschap [eiseres] geen aanbod zou doen.
Deze drie argumenten zullen hierna besproken worden.
Voortzetting op grond van de vestigingsakte?
4.2.
Bij akte van 21 januari 2003 is de termijn van uitgifte van de erfpacht met tien jaar verlengd (r.o. 2.5.). Dit betrof derhalve de verlenging van het op 14 november 1978 gevestigde en door [eiseres] op eveneens 21 januari 2003 overgenomen erfpachtrecht met oorspronkelijke einddatum van 30 oktober 2008. Deze verlenging is dan ook te beschouwen als een toepassing van de in artikel 1 van de vestigingsakte (r.o. 2.2) opgenomen mogelijkheid van overleg over een verlenging met 10 jaar. Dat bedoeld is toepassing te geven aan deze bepaling volgt ook uit de door [eiseres] in de procesinleiding (randnummer 2.10) geciteerde brief van Het Utrechts Landschap van 11 november 2002 waarin wordt gerefereerd aan het erfpachtcontract en de daaruit volgende verlengingsmogelijkheid.
De stelling van [eiseres] dat de akte van 21 januari 2003 als een nieuwe erfpachtovereenkomst moet worden beschouwd en er dus nog een verlenging mogelijk zou zijn, treft dan ook geen doel. De akte van 21 januari 2003 behelst een nadere afspraak in het kader van de bestaande overeenkomst van 14 november 1978, namelijk een verlenging van de duur op grond van artikel 1 lid 2 van de vestigingsakte. Van een nieuwe erfpachtovereenkomst is geen sprake.
4.3.
Vervolgens is de vraag aan de orde of de bepaling van artikel 1, lid 2, van de vestigingsakte een éénmalige verplichting van Het Utrechts Landschap inhoudt om voorafgaand aan de einddatum met de erfpachter te overleggen over een verlenging van het erfpachtcontract (visie van Het Utrechts Landschap) dan wel dat deze verplichting ook geldt voor iedere volgende, na verlenging, overeengekomen einddatum (visie [eiseres] ). De letterlijke tekst van die bepaling houdt een éénmalige regeling in: het gaat immers om de verlenging van “de duur dezer erfpachtsovereenkomst” en dat is het erfpachtcontract van 14 november 1978 en niet een verlengd contract. Terecht komt het standpunt van [eiseres] er op neer dat voor de uitleg van een contract de letterlijke tekst niet bepalend hoeft te zijn. Dat de regeling ook zou gelden voor eenmaal verlengde overeenkomsten ligt echter niet voor de hand. Dit leidt immers zonder nadere toelichting, die ontbreekt, tot het onaannemelijke rechtsgevolg dat Het Utrechts Landschap nimmer meer een verhoging van de canon bij verlenging aan de orde mag stellen. De bepaling van artikel 1 van de vestigingsakte schrijft immers niet alleen voor dat Het Utrechts Landschap, indien de erfpachter dat wenst, overleg moet voeren over een verlenging, maar tevens dat Het Utrechts Landschap bij dat overleg geen hogere canon mag bedingen dan als uit de overeenkomst voortvloeiende. [eiseres] heeft geen aanknopingspunt gegeven waaruit kan worden afgeleid dat dit gevolg door partijen is beoogd.
4.4.
De visie van [eiseres] is voorts uitsluitend ontleend aan de samenhang die zij ziet tussen het bepaalde in de artikelen 1 lid 2 en 14 van de vestigingsakte.
De woorden “iedere verlenging conform artikel 1 tweede lid” in artikel 14 van de vestigingsakte bieden, anders dan [eiseres] betoogt, onvoldoende aanknopingspunt voor het oordeel dat er toch meerdere malen sprake moet zijn van een mogelijkheid tot verlenging met toepassing van dat artikel 1. Artikel 14 ziet op de (verplichte) notariële afwikkeling indien in het kader van een (her)uitgifte van dit erfpachtrecht voor een verlenging (met tien jaar) wordt geopteerd en heeft naar het oordeel van de rechtbank in het kader van de mogelijkheid tot verlenging geen zelfstandige betekenis.
4.5.
De rechtbank concludeert dat artikel 1 van de vestigingsakte niet anders kan worden uitgelegd dan dat slechts éénmaal aan de erfpachter de aanspraak toekomt op de in artikel 1 tweede lid, van de vestigingsakte opgenomen specifieke regeling voor een eventuele verlenging van de duur van deze erfpachtovereenkomst(met tien jaar). De erfpachtovereenkomst eindigt dus op 30 oktober 2018.
4.6.
Verder bevat de vestigingsakte geen verplichting voor Het Utrechts Landschap om bij een heruitgifte van het erfpachtcontract vooraf overleg te voeren met [eiseres] . Een overlegverplichting bestaat alleen indien partijen de duur van de oorspronkelijke erfpachtovereenkomst wensen te verlengen. Het Utrechts Landschap heeft in haar brief van 26 maart 2010 (r.o. 2.7) aan [eiseres] medegedeeld dat verlenging van de erfpacht niet aan de orde is. Van een tekortkoming aan de zijde van Het Utrechts Landschap op dit punt, laat staan een toerekenbare tekortkoming, is dus geen sprake.
Toezegging van Het Utrechts Landschap dat er opnieuw met [eiseres] gecontracteerd zal worden?
4.7.
[eiseres] stelt dat de heer [C] , rentmeester bij Het Utrechts Landschap, voorafgaand aan de overname van het erfpachtrecht in 2003 aan [eiseres] heeft laten weten dat het erfpachtrecht aan het einde van de termijn tegen marktconforme voorwaarden opnieuw aan haar zou worden uitgegeven. Op grond van die mededeling heeft [eiseres] ervoor gekozen om het bestaande erfpachtrecht, onder verlenging van de duur met tien jaar, te laten voortduren. Op 9 juli 2009 hebben partijen met elkaar gesproken over voortzetting van het erfpachtcontract en in het daarvan door Het Utrechts Landschap opgestelde gespreksverslag staat vermeld dat [eiseres] een schriftelijk verzoek zal indienen. Op 4 maart 2010 heeft [eiseres] Het Utrechts Landschap verzocht om het erfpachtcontract te verlengen met 30 jaar. De reactie van Het Utrechts Landschap op 26 maart 2010 (r.o. 2.7.) heeft [eiseres] opgevat als een duidelijke en onontkoombare toezegging dat het erfpachtrecht na 2018 zou worden voortgezet op basis van nieuwe voorwaarden en een nieuwe marktconforme canon. Ter zitting heeft [eiseres] hieraan toegevoegd dat zij nadien nog met de heer [B] op het terras heeft gezeten en dat hij ook op dat moment heeft bevestigd dat er een nieuw contract zou komen. [eiseres] is naar aanleiding van de toezegging van Het Utrechts Landschap voortgegaan met de uitvoering van haar plannen en heeft in dit verband investeringen gedaan. Het Utrechts Landschap heeft tot eind 2014 niet laten blijken dat het erfpachtrecht niet zou worden voortgezet. [eiseres] is daarom van mening dat Het Utrechts Landschap op grond van haar toezegging ten minste aan [eiseres] een aanbod moet doen om het erfpachtrecht tegen een marktconforme vergoeding voort te zetten.
4.8.
Het Utrechts Landschap betwist dat er is toegezegd het erfpachtrecht in 2018 opnieuw aan [eiseres] aan te bieden. De vermeende toezegging betrof slechts een algemene mededeling dat er in 2018 opnieuw een erfpachtrecht zou worden gevestigd met een willekeurige partij. Volgens Het Utrechts Landschap was de samenwerking met [eiseres] niet goed en zijn er vanaf het begin diverse discussies met [eiseres] geweest. De stelling van [eiseres] dat [B] de vermeende toezegging zou hebben bevestigd op het terras staat bovendien haaks op de verklaring van [B] , productie 42 bij het verweerschrift, namelijk dat Het Utrechts Landschap al jaren ontevreden was over de uitstraling van het [handelsnaam] en de samenwerking met [eiseres] . Om die redenen was van een verlenging geen sprake, laat staan van het sluiten van een nieuw erfpachtcontract met [eiseres] .
4.9.
De rechtbank overweegt dat de mededeling in de brief van Het Utrechts Landschap van 26 maart 2010 - geabstraheerd van alle bijkomende omstandigheden die partijen over en weer betwisten - niet kan worden aangemerkt als een harde toezegging aan [eiseres] dat in 2018 opnieuw met haar gecontracteerd zou worden, noch als een harde afwijzing van [eiseres] als partij bij een nieuwe erfpachtovereenkomst.
4.10.
Bij de beoordeling van de vraag hoe [eiseres] de mededeling van Het Utrechts Landschap heeft mogen opvatten, is het volgende van belang. Het Utrechts Landschap heeft in haar brief van 11 november 2002 (r.o. 2.3.) - in verband met de overname en verlenging van het erfpachtcontract - aan [eiseres] te kennen gegeven dat “een ordentelijk gebruik en exploitatie van het [handelsnaam] ” wordt verwacht en dat “een goede relatie met Het Utrechts Landschap en respect voor de omgeving” voorwaarden zijn. Het Utrechts Landschap heeft daarbij nog opgemerkt dat de verlenging van het erfpachtcontract met die brief niet was gegeven, maar wel de intentie van Het Utrechts Landschap en het toetsingskader. Het Utrechts Landschap heeft korte tijd na deze intentieverklaring ingestemd met de verlenging van het erfpachtcontract met tien jaar.
4.11.
Gelet op de inhoud en aard van de mededelingen van Het Utrechts Landschap in 2003 en in aanmerking genomen dat de vermeende toezegging uit 2010 is gedaan ruim acht jaar vóór afloop van het erfpachtcontract, heeft [eiseres] naar het oordeel van de rechtbank die mededeling van Het Utrechts Landschap hooguit mogen opvatten als een intentie van Het Utrechts Landschap om, onder gelijkblijvende omstandigheden en indien wordt voldaan aan de in 2003 geschetste voorwaarden, [eiseres] een erfpachtcontract tegen marktconforme voorwaarden aan te bieden in 2018. Ook de gestelde opmerking van de heer [C] ten tijde van de overname van het erfpachtrecht moet in het licht van die voorwaarden worden gezien.
4.12.
Uit de overgelegde correspondentie blijkt dat partijen jarenlang van mening verschilden over de huur van de tabaksschuur en het onderhoud van het terrein, en over de door [eiseres] gedurende jaren opgeschorte betaling van de erfpachtcanon. Ook als [eiseres] gevolgd zou worden in haar stelling dat deze discussiepunten tussen partijen waren opgelost ten tijde van de vermeende toezegging in 2010, dan nog kan op grond van de gedingstukken niet worden volgehouden dat partijen daarna geen discussies meer hebben gehad. Integendeel, Het Utrechts Landschap heeft (ook) over de periode na de vermeende toezegging in 2010 gemotiveerd en onderbouwd aangegeven welk handelen of nalaten door [eiseres] de ervaring van Het Utrechts Landschap bevestigden dat geen sprake was van een goede relatie met haar erfpachter. [eiseres] heeft de genoemde gebeurtenissen onvoldoende betwist zodat de rechtbank ervan uit zal gaan dat er ook na 2010 verschillende
discussiepunten/aanvaringen tussen partijen zijn geweest en dat zodoende aan de door en voor Het Utrechts Landschap gestelde voorwaarde van (vanzelfsprekend) een goede relatie tussen erfverpachter en erfpachter in ieder geval niet is voldaan.
4.13.
[eiseres] betwist niet dat zij er in 2015 van op de hoogte was dat Het Utrechts Landschap niet opnieuw met haar wilde contracteren. Zij heeft dit immers laten weten aan geïnteresseerden in de overname van het [handelsnaam] . Ook gelet hierop is de stelling dat het Het Utrechts Landschap op grond van de vermeende toezegging uit 2010 alsnog verplicht zou zijn [eiseres] een in rechte afdwingbaar aanbod tot voorzetting van de erfpachtovereenkomst te doen, niet houdbaar.
Het tweede argument van [eiseres] treft dus evenmin doel.
Redelijkheid en billijkheid?
4.14.
Het derde argument van [eiseres] houdt in dat het “naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Het Utrechts Landschap in het kader van de heruitgifte van het erfpachtrecht afziet van een aanbod aan [eiseres] , zonder daarbij de wederzijdse belangen evenwichtig te hebben afgewogen”. Bij uitgifte van erfpacht is het volgens [eiseres] in het maatschappelijk verkeer gebruikelijk dat de grondeigenaar na afloop van een tijdelijk erfpachtrecht opnieuw aan de zittende erfpachter een erfpachtrecht aanbiedt. [eiseres] stelt in dit verband – zakelijk weergegeven – dat haar belang bij voortzetting van het erfpachtrecht evident is. In het erfpachtrecht is een aanzienlijke waarde vervat, namelijk in de investeringen die zij heeft gedaan en de opgebouwde goodwill. Deze waarde zal voor haar vervliegen als het erfpachtrecht niet wordt voortgezet. Het door Het Utrechts Landschap gestelde belang bij het niet opnieuw contracteren met [eiseres] is volgens [eiseres] ongefundeerd en, voor zover al waar, geen belang dat het evenwicht in het voordeel van Het Utrechts Landschap kan doen uitslaan. Het belang van Het Utrechts Landschap bij het niet contracteren met [eiseres] is veeleer gelegen in financieel gewin waarop zij naar redelijkheid geen aanspraak kan maken. Een evenredige afweging van de wederzijdse belangen brengt daarom mee dat Het Utrechts Landschap aan [eiseres] het aanbod dient te doen van voortzetting van het erfpachtrecht tegen marktconforme voorwaarden. Het kan volgens [eiseres] niet zo zijn dat Het Utrechts Landschap het erfpachtrecht zonder enige motivatie laat aflopen en met een andere erfpachter dan [eiseres] contracteert onder voor haar financieel voordelige voorwaarden zonder dat [eiseres] geheel wordt gecompenseerd voor de geleden schade, in die zin dat de waarde wordt vergoed die het erfpachtrecht bij voortzetting in de markt zou hebben gehad.
4.15.
De rechtbank stelt voorop dat het onderhavige erfpachtrecht een eindig zakelijk recht is, dat op 30 oktober 2018 is geëxpireerd. Het staat Het Utrechts Landschap als grondeigenaar in principe vrij om daarna te contracteren met wie zij wil. Deze contractsvrijheid is niet onbeperkt; tussen partijen blijft na de expiratiedatum een door de redelijkheid en billijkheid beheerste rechtsverhouding bestaan (HR 26 maart 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2879). Een omstandigheid die een rol kan spelen bij de vraag of Het Utrechts Landschap handelt als een redelijke contractspartner, is of Het Utrechts Landschap misbruik maakt van de machtspositie die zij heeft. De erfpachter heeft de grond immers al in gebruik en bevindt zich ten aanzien van de vraag of al dan niet tot heruitgifte wordt overgegaan in een afhankelijke positie.
4.16.
De enkele omstandigheid dat [eiseres] erfpachter was betekent niet dat Het Utrechts Landschap zonder meer gehouden is om opnieuw met haar te contracteren. Te meer nu voldoende vaststaat dat van een goede relatie tussen partijen geen sprake (meer) is. Het ligt op de weg van [eiseres] om uit te werken waarom in dit specifieke geval op grond van de redelijkheid en billijkheid aanleiding bestaat om een correctie op het beginsel van contractsvrijheid uit voeren, in die zin dat het Het Utrechts Landschap niet vrij zou staan om met een andere partij dan [eiseres] een nieuwe erfpachtovereenkomst te sluiten.
4.17.
Het belang van [eiseres] is een financieel belang dat er op neerkomt dat [eiseres] bij het niet opnieuw kunnen contracteren met Het Utrechts Landschap meent mis te lopen wat haar voorganger, de heer [A] , destijds wel heeft gekregen. In het kader van de overname van het erfpachtcontract in 2003 heeft [eiseres] immers een bedrag van totaal € 560.670,00 aan [A] betaald, terwijl zij volgens Het Utrechts Landschap bij einde van de erfpachtovereenkomst ‘slechts’ recht heeft op een bedrag van € 275.000,00 + indexatie en de investeringen.
4.18.
Dit belang is in de gegeven omstandigheden niet dermate bijzonder dat het een doorbreking van het beginsel van contractsvrijheid rechtvaardigt. Daarbij is in de eerste plaats van belang dat [eiseres] wist, althans behoorde te weten, dat aan de waarde van de opstallen na expiratie van de erfpacht een bedrag van € 275.000,00 + indexatie was toegekend. Dit bedrag is immers opgenomen in de notariële verlengingsakte van 21 januari 2003 onder “Bepalingen” als door de grondeigenaar bij het eindigen van het erfpachtrecht te vergoeden waarde (r.o. 2.5.). Het Utrechts Landschap heeft [eiseres] hiervan twee maanden voor de levering op de hoogte gesteld (r.o. 2.3.). De stelling van [eiseres] dat zij met deze bepaling heeft beoogd een minimumgarantie te bewerkstelligen, die door de financierende bank werd geëist, heeft Het Utrechts Landschap gemotiveerd weersproken. De gedingstukken bieden ook geen enkel aanknopingspunt voor de juistheid van de stelling van [eiseres] , zodat de rechtbank daaraan als onvoldoende onderbouwd voorbij gaat. De stelling dat [eiseres] gewaarschuwd had moeten worden treft evenmin doel. [eiseres] is een ervaren ondernemer en moet geacht worden in die hoedanigheid verstand van zaken te hebben. In de tweede plaats betrof het door [eiseres] aan [A] betaalde bedrag de aankoop van de opstallen, de zogenoemde ‘goodwill’ én het recht om vanaf dat moment nog vijftien jaar het erfpachtcontract onder de ‘oude’ voorwaarden voort te zetten. Die vijftien jaar zijn nu voorbij en [eiseres] heeft in het kader van de overeenkomst met [A] dus gekregen waar ze voor heeft betaald. Voor zover [eiseres] in de veronderstelling verkeert dat er nog steeds een verschil bestaat tussen wat ze heeft betaald en wat ze heeft gekregen, dan behoort dat tot haar (ondernemers)risico, dat voorzienbaar was. Hierbij is nog het volgende van belang. [eiseres] was kennelijk in 2003 bereid om aan [A] een hoger bedrag te betalen dan zij op grond van de bepalingen van het erfpachtcontract aan het einde daarvan zou ontvangen van Het Utrechts Landschap. Dat zij hiertoe bereid was, is haar eigen keuze geweest. [eiseres] kan dit niet aan Het Utrechts Landschap (die ook geen partij was bij de financiële afspraken tussen haar en [A] ) tegenwerpen. Er bestaat derhalve geen grond voor het oordeel dat uit de door de eisen van redelijkheid en billijkheid beheerste rechtsverhouding tussen partijen volgt dat Het Utrechts Landschap vanwege díe omstandigheden verplicht zou zijn uitsluitend met [eiseres] te contracteren. Voor toepassing van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, zoals [eiseres] heeft betoogd, is overigens geen grond nu zich niet de situatie voordoet dat een als gevolg van de overeenkomst tussen partijen bestaande regel buiten toepassing moet blijven. Evenmin valt in te zien dat Het Utrechts Landschap
misbruik maakt van haar bevoegdheid in haar wens om het erfpachtrecht aan een andere partij dan [eiseres] te gunnen.
Het derde argument dat [eiseres] heeft aangevoerd kan dus ook geen grondslag vormen voor de conclusie dat op Het Utrechts Landschap de verplichting rust om [eiseres] een aanbod te doen het erfpachtrecht onder marktconforme voorwaarden voort te zetten.
Tussenconclusie
4.19.
Uit het vorenstaande volgt dat de onder I en II gevorderde verklaringen voor recht en de daarbij verzochte veroordelingen worden afgewezen.
onder III
4.20.
[eiseres] stelt ter onderbouwing van deze vordering dat, indien in rechte komt vast te staan dat Het Utrechts Landschap toerekenbaar tekort is geschoten jegens [eiseres] , althans onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld, door geen aanbod te doen om op marktconforme wijze het erfpachtrecht met haar voort te zetten, Het Utrechts Landschap eveneens toerekenbaar tekort is geschoten door aan [eiseres] toestemming te weigeren om het erfpachtrecht over te dragen, althans heeft Het Utrechts Landschap daarmee onrechtmatig jegens [eiseres] gehandeld.
4.21.
Uit de hiervoor in onderdeel 4.19 door de rechtbank getrokken conclusie volgt dat niet is komen vast te staan dat sprake is van toerekenbaar tekortschieten dan wel onrechtmatig handelen door Het Utrechts Landschap op het punt van het niet doen van een aanbod van een nieuw erfpachtcontract aan [eiseres] . De door [eiseres] gestelde grondslag voor deze vordering is daarmee niet aanwezig. Reeds hierom zal de vordering onder III eveneens worden afgewezen.
onder IV
primair: regeling opstalvergoeding nietig en vergoeding marktconforme waarde van de opstallen?
4.22.
[eiseres] stelt ter onderbouwing van deze vordering - zakelijk weergegeven - dat de regeling van de opstalvergoeding, zoals opgenomen in artikel 15 van de erfpachtovereenkomst, nietig is. De vergoeding aan het einde van het erfpachtrecht wordt geregeld in artikel 5:99 BW. Dit artikel, in samenhang gelezen met artikel 5:105 lid 3 BW (dat gaat over het opstalrecht), bepaalt dat de opstalhouder bij het einde van het opstalrecht recht heeft op de waarde van de opstallen, werken en beplanting. Volgens [eiseres] verzet dit artikel zich tegen de beperking van de vergoedingsplicht tot een bedrag dat lager is dan de werkelijke waarde van de opstallen, werken en beplanting.
De in artikel 5:99 lid 2 BW genoemde vrijstellingen zijn niet aan de orde en artikel 5:99 BW is, waar dit ziet op een woning, van dwingend recht.
4.23.
Het wettelijk kader luidt als volgt:
Artikel 5:99 BW
1 Na het einde van de erfpacht heeft de voormalige erfpachter recht op vergoeding van de waarde van nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen, die door hemzelf of een
rechtsvoorganger zijn aangebracht of van de eigenaar tegen vergoeding der waarde zijn overgenomen.
2 In de akte van vestiging kan worden bepaald dat de erfpachter geen recht heeft op de in het eerste lid bedoelde vergoeding: a. indien de in erfpacht gegeven grond een andere bestemming had dan die van woningbouw;
b. indien de erfpachter de gebouwen, werken en beplantingen niet zelf heeft bekostigd;
c. indien de erfpacht geëindigd is door opzegging door de erfpachter;
d. voor zover de gebouwen, werken en beplantingen onverplicht waren aangebracht en hij ze bij het einde van de erfpacht mocht wegnemen.
3 (…)
Artikel 5:105 BW
1 Wanneer het recht van opstal tenietgaat, gaat de eigendom van de gebouwen, werken en beplantingen van rechtswege over op de eigenaar van de onroerende zaak waarop het rustte. 2 (…)
3 De artikelen 99 en 100 zijn van overeenkomstige toepassing, met dien verstande dat het aan de opstaller toekomende retentierecht slechts de gebouwen, werken en beplantingen omvat.
4.24.
Het verweer van Het Utrechts Landschap dat het onderhavige opstalrecht is gevestigd in 1978 en dat het door [eiseres] genoemde recht op waarde vergoeding alleen van toepassing is op opstalrechten die zijn gevestigd ná 1 januari 1992, wordt verworpen.
In artikel 170 Overgangswet NBW is bepaald dat artikel 5:99 BW niet van toepassing is op een erfpacht die ten tijde van het in werking treden van de wet bestaat. Een vergelijkbare bepaling ontbreekt echter voor artikel 5:105 BW. Daarnaast staat in artikel 171 Overgangswet NBW vermeld dat wel de artikelen 166-169 van overeenkomstige toepassing zijn op een recht van opstal , maar artikel 170 wordt niet genoemd. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de vergoedingsregeling van artikel 5:99 BW in samenhang gelezen met artikel 5:105 BW ook van toepassing is op oude opstalrechten.
4.25.
Artikel 5:99 BW is van dwingend recht indien sprake is van een woning. De vraag die voorligt is of [eiseres] bij het tenietgaan van het opstalrecht (bij het einde van het erfpachtrecht) recht heeft op een waarde vergoeding op grond van artikel 5:99 BW dan wel dat de in artikel 15 van de erfpachtovereenkomst overeengekomen vergoedingsregeling stand houdt, zoals Het Utrechts Landschap betoogt. Het Utrechts Landschap stelt ter onderbouwing van haar verweer dat uit de erfpachtakte volgt dat een bedrijfswoning, voor zover aanwezig op het perceel, de bestemming horeca heeft waardoor de uitsluitingsmogelijkheid van artikel 5:99 lid 2, aanhef en sub a BW van toepassing is.
Dit verweer wordt verworpen. In artikel 7 van de erfpachtovereenkomst (r.o. 2.2.) staat onder bestemming immers ‘woning’ vermeld. Door de voorganger van [eiseres] is ook een woning gebouwd op een gedeelte van een perceel dat aan [eiseres] in erfpacht is uitgegeven. Daarna heeft Het Utrechts Landschap [eiseres] nog toestemming gegeven voor de bouw van een serre aan de woning, die [eiseres] overigens nooit heeft gerealiseerd. Deze feiten laten naar het oordeel van de rechtbank geen andere conclusie toe dan dat dit gedeelte van het perceel bestemd was voor woningbouw.
4.26.
[eiseres] heeft dus na het einde van de erfpacht in beginsel recht op vergoeding van de waarde van de woning, conform het bepaalde in artikel 5:99 lid 1 BW in samenhang gelezen met artikel 5:105 BW. Voor zover de vergoedingsregeling in de
erfpachtovereenkomst een beperking van de vergoedingsplicht van artikel 5:99 lid 1 BW behelst, rijst vervolgens de vraag of artikel 15 van de vestigingsakte en het in de verlengingsakte vermelde bedrag van € 275.000,00 nietig zijn, zoals [eiseres] heeft gesteld, maar Het Utrechts Landschap heeft betwist.
4.27.
In artikel 3:40 lid 2 BW is bepaald dat strijd met een dwingende wetsbepaling leidt tot nietigheid van de rechtshandeling, doch, indien de bepaling uitsluitend strekt ter bescherming van één der partijen bij een meerzijdige rechtshandeling, slechts tot vernietigbaarheid, een en ander voor zover niet uit de strekking van de bepaling anders voortvloeit. De rechtbank overweegt dat het bepaalde in artikel 5:99 lid 1 BW duidelijk strekt tot bescherming van de erfpachter. Dat betekent dat voornoemde contractuele bepaling vernietigbaar is wegens strijd met dwingend recht. Op grond van artikel 3:52 lid 1 sub d BW verjaart de rechtsvordering tot vernietiging van een rechtshandeling drie jaar nadat de bevoegdheid om deze vernietigingsgrond in te roepen, aan betrokkene ten dienste is komen te staan. In dit geval is de verjaringstermijn uiterlijk gaan lopen vanaf 21 januari 2003, het moment dat het erfpachtrecht aan [eiseres] geleverd is. [eiseres] stelt dat zij bij brief van 7 september 2017 een beroep op vernietiging van die bepaling heeft gedaan en dit is ruim na ommekomst van de verjaringstermijn.
Het verweer van Het Utrechts Landschap dat de termijn voor vernietiging al lange tijd is verstreken (randnummer 4.41 verweerschrift) slaagt dus. Dat betekent dat er afgerekend moet worden overeenkomstig artikel 15 van de vestigingsakte.
De onder IV primair gevorderde verklaringen voor recht zijn daarom niet toewijsbaar.
Subsidiair: bedrag van € 275.000,00 betreft gegarandeerd minimumbedrag?
4.28.
Indien de bepaling in de verlengingsakte zo uitgelegd dient te worden dat vergoeding bij beëindiging van het erfpachtrecht is gefixeerd op de geïndexeerde waarde van het bedrag van € 275.000,00, dan stelt [eiseres] dat zij ten aanzien daarvan heeft gedwaald. Zij heeft met dit bedrag slechts beoogd de bank een minimumgarantie te geven als zekerheid voor de door haar gewenste financiering. Zij heeft de bepaling niet zo begrepen dat bij beëindiging van het erfpachtrecht door Het Utrechts Landschap een veel lagere vergoeding zou worden betaald dan [eiseres] daarvoor aan haar rechtsvoorganger betaalde. Zij zou dus niet aan [A] een bedrag van € 560.670,00 voor de opstallen hebben betaald als zij begrepen zou hebben dat zij daar slechts € 275.000,00 van terug zou krijgen.
4.29.
Het beroep van [eiseres] op dwaling faalt. Zoals uit r.o. 4.18. volgt is de rechtbank van oordeel dat [eiseres] wist, althans behoorde te weten dat aan de waarde van de opstallen na expiratie van de erfpacht een bedrag van € 275.000,00 + indexatie was toegekend. Dat bedrag was immers opgenomen in de notariële verlengingsakte van 21 januari 2003. Bovendien heeft het Utrechts Landschap [eiseres] hiervan twee maanden voor de levering op de hoogte gesteld (r.o. 2.3.). Dat [eiseres] met die bepaling beoogd zou hebben een minimumgarantie te bewerkstelligen, die door de financierende bank werd geëist, blijkt nergens uit. De stelling van [eiseres] dat het bedrag van € 275.000,00 niet reëel is omdat de opstallen destijds zijn getaxeerd op € 490.000,00, treft evenmin doel nu bij die taxatie onweersproken rekening is gehouden met waarderingselementen als de waarde van de grond, de locatie en de ligging van het perceel. Deze elementen dienen op grond van de in de erfpachtovereenkomst opgenomen regeling juist buiten beschouwing gelaten te worden omdat het de vaststelling van de waarde van de opstallen betreft, onafhankelijk van de ondergrond en de omgeving. Bovenal geldt dat [eiseres] een ervaren ondernemer is en moet
worden geacht in die hoedanigheid verstand van zaken te hebben. De stelling dat Het Utrechts Landschap haar had moeten informeren over de uitwerking van de in de verlengingsakte opgenomen waarde, wordt dan ook verworpen. Indien al aangenomen zou worden dat [eiseres] heeft gedwaald over de werking van de in de verlengingsakte opgenomen bepaling, kan haar dat dus niet baten. Die dwaling is gelet op het vorenstaande immers niet verschoonbaar.
4.30.
Voor zover [eiseres] in dit kader heeft bedoeld aan te voeren dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de verlengingsakte en de vestigingsakte zo worden gelezen dat Het Utrechts Landschap slechts een bedrag van
€ 275.000,00 (geïndexeerd) aan haar hoeft te betalen, volgt de rechtbank [eiseres] daarin niet. De in de vestigingsakte opgenomen regeling komt er op neer dat de werkelijke – met instemming van Het Utrechts Landschap – gedane investeringen geïndexeerd worden vergoed (tenzij de taxatiewaarde lager is, dan wordt die vergoed). Op zichzelf is een dergelijk beding toegestaan en is het niet zonder meer onaanvaardbaar dat Het Utrechts Landschap zich daar dan ook op beroept.
[eiseres] was op de hoogte van die bepaling en ook kende zij de hoogte van de “tussenstand” per 1 december 2002, die neerkwam op een bedrag van € 275.000,00. Zoals de rechtbank hiervoor onder 4.18 al heeft overwogen, is het de eigen keuze van [eiseres] geweest om desondanks een ander – hoger – bedrag aan [A] te betalen. Dat zij dit gedaan heeft kan zij Het Utrechts Landschap niet tegenwerpen en het feit dat zij destijds meer heeft betaald kan niet leiden tot de conclusie dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Het Utrechts Landschap zich beroept op de – op zichzelf niet onaanvaardbare en aan [eiseres] bekende – bepalingen uit de erfpachtovereenkomst. Het voorgaande wordt niet anders door het feit dat de opstallen meer waard zouden zijn dan
€ 275.000,00. Voor zover dit al het geval is, hebben partijen hierover immers in de vestigingsakte met elkaar afgesproken dat de daadwerkelijk gemaakte kosten aan de erfpachter zouden worden vergoed, als deze lager zijn dan de getaxeerde waarde van de opstallen. Daaruit volgt dat een eventuele hogere waarde aan Het Utrechts Landschap zou toekomen. Omdat dit duidelijk uit de akte blijkt, moet [eiseres] dit geweten hebben.
De in dit verband gevorderde verklaring voor recht wordt dan ook afgewezen.
Meer subsidiair: vergoeding van € 275.000,00 geïndexeerd naar 1 november 2018 en van de naar die datum geïndexeerde investeringen door [eiseres] , waaronder de verbouwing van [handelsnaam] en de woning, de uitbreiding van de [naam] , de aanleg van terras en tuin, de bouw van de bed and breakfast en de bouw van de paardenstal.
4.31.
Het Utrechts Landschap heeft gesteld dat zij bereid is tot afrekening conform artikel 15 van de erfpachtakte. De indexering van € 275.000,00 tot einde erfpachtovereenkomst is overeengekomen evenals de geïndexeerde vergoeding inzake uitbreiding aan de [naam] waarvoor [eiseres] vooraf toestemming heeft verzocht en verkregen. Voor het overige is er geen investering gepleegd waar toestemming voor is verzocht en verleend (en vervolgens is uitgevoerd).
4.32.
De rechtbank overweegt dat in artikel 7 van de erfpachtovereenkomst staat beschreven hoe de erfpachter moet handelen indien hij opstallen wil oprichten of verbouwen. In artikel 15 van de erfpachtovereenkomst wordt verwezen naar de in artikel 7 genoemde procedure van goedkeuring door Het Utrechts Landschap. Uit de gedingstukken
kan niet worden afgeleid dat [eiseres] voor de aanleg van de landschapstuin en terras, de verbouwing van [handelsnaam] , de bouw van de bed and breakfast en paardenstal genoemde goedkeuringsprocedure heeft doorlopen. Ook de hiermee gemoeide investeringen zijn op geen enkele manier inzichtelijk gemaakt, zodat [eiseres] daarmee dit deel van haar vordering bovendien onvoldoende heeft onderbouwd. De gevorderde verklaring voor recht zal overeenkomstig de in onderdeel 4.31 hiervoor weergegeven erkenning door Het Utrechts Landschap worden toegewezen als hierna vermeld.
onder V
4.33.
De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen. Het Utrechts Landschap heeft de verschuldigdheid van de buitengerechtelijke kosten gemotiveerd betwist. De rechtbank volgt Het Utrechts Landschap in haar verweer. [eiseres] heeft niet (voldoende onderbouwd) gesteld dat zij deze kosten daadwerkelijk heeft gemaakt en dat die kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.
4.34.
[eiseres] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Het Utrechts Landschap worden begroot op:
- griffierecht € 1.924,00
- salaris gemachtigde € 1.106,00(2 punten x tarief € 553,00) Totaal € 3.030,00
4.35.
De gevorderde nakosten worden toegewezen als hierna vermeld.
van de tegenvordering onder a
4.36.
Dit onderdeel van de vordering wordt afgewezen. Tussen partijen is niet (meer) in geschil dat de erfpachtovereenkomst op 31 oktober 2018 is geëindigd. Het Utrechts Landschap heeft dus geen belang bij toewijzing van de in dit verband gevorderde verklaring voor recht.
onder b
4.37.
Zoals uit de beoordeling van de vordering kan worden afgeleid is de rechtbank van oordeel dat de vergoeding voor de onroerende zaken op het aan [eiseres] in erfpacht uitgegeven perceel dient te worden vastgesteld conform de regeling in artikel 15 van de erfpachtakte (r.o. 4.24 - 4.27). De door Het Utrechts Landschap gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen.
onder c en onder d
4.38.
[eiseres] heeft gesteld dat haar retentierecht aan toewijzing van dit onderdeel van de vordering in de weg staat. Gezien de uiteenlopende standpunten van partijen staat niet vast of Het Utrechts Landschap aan haar vergoedingsplicht op grond van artikel 5:99 BW of
artikel 15 van de erfpachtakte zal hebben voldaan. Onder die omstandigheden is ook geen plaats voor het opleggen van een dwangsom, aldus [eiseres] .
4.39.
Vast staat dat de erfpachtovereenkomst op 31 oktober 2018 is geëindigd. De vordering van Het Utrechts Landschap is wat betreft de ontruiming per die datum inmiddels achterhaald. Bovendien heeft Het Utrechts Landschap niet weersproken dat [eiseres] op grond van artikel 5:100 lid 1 BW een retentierecht heeft op de in erfpacht uitgegeven zaak totdat haar de verschuldigde vergoeding is betaald. Nu in deze procedure is komen vast te staan dat partijen dienen af te reken conform artikel 15 van de erfpachtakte zal de rechtbank de ontruimingsvordering toewijzen met inachtneming van het bepaalde in artikel 5:100 lid 1 BW. Aan deze veroordeling zal de rechtbank de dwangsom verbinden als hierna vermeld.
onder e
4.40.
[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Het Utrechts Landschap worden begroot op:
€ 543,00 aan salaris advocaat (2 punten x factor 0,5 x tarief € 543,00).
4.41.
De nakosten worden toegewezen als hierna vermeld.
5.De beslissing
De rechtbank
op de vordering
5.1.
verklaart voor recht dat Het Utrechts Landschap aan [eiseres] dient te vergoeden een bedrag van € 275.000,00 geïndexeerd naar 1 november 2018 en tevens de naar die datum geïndexeerde investering die [eiseres] heeft gedaan ter zake van de uitbreiding van de [naam] ,
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van Het Utrechts Landschap tot op heden begroot op € 3.030,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.3.
verklaart dit vonnis op de vordering tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af,
op de tegenvordering
5.5.
verklaart voor recht dat de vergoeding voor de onroerende zaken op het in erfpacht aan [eiseres] uitgegeven perceel moet worden vastgesteld conform artikel 15 van de erfpachtakte,
5.6.
veroordeelt [eiseres] het gehele in erfpacht ontvangen perceel inclusief alle opstallen leeg en ontruimd van alles wat daarop, daaraan en daarin vanwege haar bevindt in goede
staat op te leveren, binnen een maand nadat de verschuldigde vergoeding door Het Utrechts Landschap aan [eiseres] is betaald, met afgifte van alle sleutels,
5.7.
veroordeelt [eiseres] om aan Het Utrechts Landschap een dwangsom te betalen van
€ 2.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de in r.o. 5.6. uitgesproken
hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 250.000,00 is bereikt,
5.8.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van Het Utrechts Landschap tot op heden begroot op € 543,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.9.
verklaart dit vonnis op de tegenvordering tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.10.
wijst het meer of anders gevorderde af,
op de vordering en de tegenvordering
5.11.
veroordeelt [eiseres] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 246,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiseres] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak.
Dit vonnis is gewezen door mrs. J.W. Wagenaar, D.A. van Steenbeek en M.J. Slootweg en in het openbaar uitgesproken op 9 mei 2019.