ECLI:NL:GHARL:2020:4935

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.260.743

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland NL17.15225)

arrest van 30 juni 2020

in de zaak van

[appellante],

wonende te [woonplaats] ,

appellante in het principaal hoger beroep,

geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

hierna: [appellante] ,

advocaat: mr. L.E. de Geer,

tegen:

de stichting

Stichting het Utrechts Landschap,

gevestigd te De Bilt,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

appellante in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

hierna: het Utrechts Landschap,

advocaat: mr. S.H.W. le Large.

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 10 september 2019 hier over.

1.2

Het verdere verloop blijkt uit:

- de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties,

- de memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties.

1.3

Nadat het hof een meervoudige comparitie van partijen had bepaald, heeft [appellante] het procesdossier in viervoud aan het hof overgelegd. Voorafgaand aan deze comparitie heeft het hof de volgende stukken ontvangen:

- productie F van mr. De Geer;

- producties 4 en 5 van mr. Le Large;

- de spreekaantekeningen van mrs. De Geer en Le Large.

De comparitie is vanwege de maatregelen rondom COVID-19 digitaal gehouden op 15 juni 2020. Van de zitting is proces-verbaal opgemaakt.

2.De vaststaande feiten

2.1

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.10 van het bestreden vonnis van 9 mei 2019 (hierna: het vonnis). Dit vonnis is gepubliceerd onder het volgende nummer: ECLI:NL:RBMNE:2019:2280.

2.2

Het hof voegt daar nog het volgende vaststaande feit aan toe.
Op 14 februari 2020 is een definitief deskundigenbericht uitgebracht door drie deskundigen die zijn benoemd op de wijze zoals bepaald in artikel 15 lid 1 van de vestigingsakte (hierna: het deskundigenbericht). In dit deskundigenbericht is de op grond van artikel 15 lid 3 van de vestigingsakte te berekenen waarde van de opstal en de goedgekeurde investeringen getaxeerd op een bedrag van € 390.000,-.

3.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.1

[appellante] heeft bij de rechtbank in conventie vorderingen ingesteld, zoals geformuleerd onder 3.1 van het vonnis.
Samengevat eist [appellante] het volgende:

- overleg over voortzetting van het erfpachtrecht;
- een aanbod tot voortzetting van het erfpachtrecht gedurende 30 jaar tegen marktconforme voorwaarden;

- instemming door het Utrechts Landschap met overdracht van het erfpachtrecht aan een derde;

- vaststelling dat artikel 15 van de vestigingsakte en het daarin vermelde bedrag van € 275.000,- nietig is, dan wel rechtsgeldig vernietigd is of wordt;

- vaststelling dat een marktconforme waarde van de opstallen, werken en beplanting aan haar vergoed moet worden.
Met betrekking tot die laatste vordering heeft [appellante] subsidiair gevraagd om vast te stellen dat het bedrag van € 275.000,- een minimumbedrag is en dat, indien dat meer is, de werkelijke waarde vergoed moet worden. Meer subsidiair heeft zij gevraagd dat vastgesteld wordt dat het Utrechts Landschap haar een bedrag betaalt van € 275.000,- geïndexeerd naar 1 november 2018, vermeerderd met de naar die datum geïndexeerde investeringen die [appellante] heeft gedaan.
Als investeringen heeft zij daarbij vermeld de verbouwing van [naam restaurant] en de woning, de uitbreiding van de bergschuur, de aanleg van terras en tuin, de bouw van de bed and breakfast en de bouw van de paardenstal.
Tot slot vordert [appellante] een veroordeling van het Utrechts Landschap in de buitengerechtelijke kosten, de proceskosten en de nakosten.

3.2

Het Utrechts Landschap heeft bij de rechtbank in reconventie gevorderd zoals geformuleerd onder 3.4 van het vonnis.

Deze vordering houdt in dat wordt vastgesteld dat de erfpachtovereenkomst tussen het Utrechts Landschap en [appellante] eindigt en dat de vergoeding voor de onroerende zaken moet worden vastgesteld zoals bepaald in artikel 15 van de erfpachtakte.

Daarnaast heeft het Utrechts Landschap ontruiming van het perceel, inclusief alle gebouwen, en afgifte van de sleutels door [appellante] gevorderd. Daarbij vordert het Utrechts Landschap een dwangsom.

Tot slot heeft het Utrechts Landschap veroordeling van [appellante] in de proceskosten, de daarover verschuldigde wettelijke rente en de nakosten gevorderd.

3.3

De rechtbank heeft in het vonnis vastgesteld dat het Utrechts Landschap aan [appellante] moet vergoeden een bedrag van € 275.000,- geïndexeerd naar 1 november 2018 en daarnaast de naar die datum geïndexeerde investering die [appellante] heeft gedaan ter zake van de uitbreiding van de bergschuur. De vorderingen van het Utrechts Landschap heeft de rechtbank toegewezen. Daarbij is bepaald dat [appellante] het in erfpacht ontvangen perceel inclusief alle gebouwen leeg en ontruimd moet opleveren binnen een maand nadat de verschuldigde vergoeding door het Utrechts Landschap aan [appellante] is betaald. Aan die laatste veroordeling is een dwangsom verbonden van € 2.000,- per dag met een maximum van € 250.000,-. [appellante] is veroordeeld om de proceskosten en de daarover verschuldigde wettelijke rente van beide procedures bij de rechtbank (conventie en reconventie) te betalen en de nakosten.

4.De motivering van de beslissing in hoger beroep

Samenvatting van de van belang zijnde feiten

4.1

Samengevat gaat het in deze zaak om het volgende.

In een notariële akte van 14 november 1978 (hierna: de vestigingsakte, productie 1 bij inleidend processtuk) is vastgelegd dat het Utrechts Landschap een perceel grond in erfpacht heeft uitgegeven aan [A.] (hierna: [A.] ). Het perceel ligt in [woonplaats] vlakbij de [straatnaam] en zal hierna “het perceel” genoemd worden.

In de vestigingsakte staat dat de erfpacht ingaat op 1 november 1978, dat deze erfpacht 30 jaar duurt en daarna nog een keer met 10 jaar kan worden verlengd.
In artikel 7 van de vestigingsakte staat onder andere dat voor de oprichting en/of verbouwing van gebouwen en beplantingen, de tekeningen en plaats daarvan door het Utrechts Landschap schriftelijk moeten zijn goedgekeurd. Daarbij zal de erfpachter ook moeten overleggen het investeringsplan, dat onder meer inhoudt het bouwplan met tekeningen en situering van de gebouwen en het financieringsplan, dat onder meer inhoudt de wijze van financiering en een opgave door wie de financiering verricht zal worden.

Artikel 15 van de vestigingsakte bepaalt dat het Utrechts Landschap de gebouwen en beplantingen die met haar goedkeuring zijn neergezet en/of verbouwd zal overnemen tegen een prijs die door drie deskundigen wordt vastgesteld. Uitgangspunt bij de prijsbepaling is de herbouwwaarde van de gebouwen, waarbij rekening wordt gehouden met de staat van onderhoud, de gedane investeringen en de gebruikelijke afschrijvingen. Verder is in artikel 15 lid 3 en lid 4 van de vestigingsakte vermeld dat de aan de erfpachter te betalen vergoeding maximaal bedraagt de som van f. 10.000,- en de door de erfpachter met goedkeuring van het Utrechts Landschap in de opstallen geïnvesteerde bedragen. Deze bedragen moeten geïndexeerd worden.

Bij notariële akte van 21 januari 2003 (productie 8 bij inleidend processtuk) is het erfpacht- en opstalrecht van het perceel door [A.] aan [appellante] verkocht en geleverd. De door [appellante] aan [A.] betaalde koopprijs bedraagt € 560.670,-. Die prijs bestaat uit € 210.670,- voor het bedrijfsmatige deel van het verkochte en € 350.000,- voor het woonhuis.

Bij notariële akte van 21 januari 2003 tussen het Utrechts Landschap en [appellante] is het erfpachtrecht tot 30 oktober 2018 verlengd (hierna: de verlengingsakte, productie 9 bij inleidend processtuk). In deze akte staat dat, voor zover daarvan niet bij deze akte is afgeweken, de voorwaarden van de vestigingsakte ongewijzigd van kracht blijven. Verder staat daarin dat de in artikel 15 lid 4 van de vestigingsakte bedoelde waarde die het Utrechts Landschap bij het eindigen van het recht moet vergoeden, per 1 december 2002 € 275.000,- bedraagt.

Het Utrechts Landschap heeft in haar brieven van 28 januari 2016 en 24 oktober 2017 laten weten dat zij niet opnieuw een erfpachtovereenkomst wil sluiten met [appellante] (producties 31 en 35 bij inleidend processtuk).

De kern van de beslissing in hoger beroep

4.2

[appellante] heeft in hoger beroep haar eerste vordering, tot het voeren van overleg over voortzetting van de erfpacht, niet langer gehandhaafd. Zij wenst nog wel toewijzing van haar andere (primaire) vorderingen en heeft zes grieven aangevoerd tegen het vonnis.

Het hof komt tot de conclusie dat er geen andere vorderingen van [appellante] kunnen worden toegewezen dan de rechtbank heeft gedaan. Volgens het hof moet [appellante] het perceel en de gebouwen daarop ontruimen per 1 januari 2021, indien het Utrechts Landschap uiterlijk op 1 december 2020 aan [appellante] een vergoeding heeft betaald van € 390.000,-. Het hof licht deze beslissing hieronder, aan de hand van een bespreking van de aangevoerde grieven, toe.

Het Utrechts Landschap is geen bestuursorgaan

4.3

Met haar eerste grief stelt [appellante] dat de door haar ingestelde vorderingen getoetst moeten worden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, omdat het Utrechts Landschap een bestuursorgaan is in de zin van artikel 1:1 ld 1 onder b van de Algemene wet bestuursrecht.. Zij onderbouwt dit door te wijzen op de omstandigheid dat het Utrechts Landschap ook buitengewoon opsporingsambtenaren (hierna: boa’s) in dienst heeft.

4.4

Het hof volgt [appellante] daarin niet. Het hof sluit zich op dit punt aan bij de uitspraak van de Raad van State van 15 juli 2015^[1]. Daarin is beslist dat een orgaan van een privaatrechtelijke rechtspersoon een bestuursorgaan is, als dat orgaan met openbaar gezag is bekleed. Daarvoor is bepalend of aan dat orgaan een publiekrechtelijke bevoegdheid tot het eenzijdig bepalen van de rechtspositie van andere rechtssubjecten is toegekend. Openbaar gezag kan in beginsel slechts bij wettelijk voorschrift worden toegekend. Als zo’n wettelijk voorschrift ontbreekt, is een orgaan van een privaatrechtelijke rechtspersoon in beginsel geen bestuursorgaan. De arbeidsrechtelijke gezagsrelatie met boa’s brengt weliswaar voor de werkgever een bevoegdheid met betrekking tot het functioneren van de boa’s mee, maar dit betreft niet de opsporingswerkzaamheden van de boa’s. Die laatste werkzaamheden worden nog steeds uitgevoerd onder toezicht van de hoofdofficier van justitie en de korpschef. Het Utrechts Landschap is daarom niet met openbaar gezag bekleed en dus niet als bestuursorgaan aan te merken. De stelling van [appellante] dat in deze zaak getoetst moet worden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur omdat het Utrechts Landschap een bestuursorgaan is, gaat daarom niet op.

Het Utrechts Landschap is niet verplicht [appellante] een aanbod te doen tot voortzetting

4.5

In haar tweede grief komt [appellante] op tegen de afwijzing van de in de dagvaarding bij de rechtbank onder I. en II. genoemde vorderingen. [appellante] heeft in haar eis in hoger beroep echter haar vordering onder I. (tot het voeren van overleg met haar) niet langer gehandhaafd. Daarom zal het hof alleen het bezwaar tegen de afwijzing van de vordering onder II. beoordelen.

4.6

[appellante] wijst er ter onderbouwing van deze grief op dat zij het erfpachtrecht slechts 16 jaar heeft kunnen gebruiken, wat volgens haar, ook bij het Utrechts Landschap, korter dan gebruikelijk is.

Daarbij gaat [appellante] er echter aan voorbij dat zij er in 2002/2003 zelf voor heeft gekozen om het bestaande erfpachtcontract voort te zetten en niet een nieuw recht van erfpacht te laten vestigen onder nieuwe, marktconforme voorwaarden. Het Utrechts Landschap heeft in dit verband aangevoerd dat [appellante] die laatste mogelijkheid wel geboden is, maar dat zij daarvoor niet heeft gekozen omdat zij dan een hogere erfpachtcanon zou hebben moeten betalen. [appellante] heeft dat onvoldoende gemotiveerd weersproken. Zij heeft slechts gesteld dat de destijds bij het Utrechts Landschap in dienst zijnde rentmeester haar zou hebben geadviseerd om het bestaande recht van erfpacht voort te zetten. Indien dit advies al zou zijn verstrekt en dit aan het Utrechts Landschap zou zijn toe te rekenen – het Utrechts Landschap betwist dat – dan betekent dat nog niet dat [appellante] de eventuele negatieve gevolgen van haar keuze op het Utrechts Landschap kan afwentelen.
is immers ondernemer en moest er daarom zelf voor zorgen dat zij zich een goed beeld vormde van de voor- en nadelen die voor haar verbonden zouden zijn aan beide aan haar voorgehouden opties.

4.7

[appellante] heeft zich er verder op beroepen dat zij, gelet op een brief van 26 maart 2010 van de toenmalige directeur van het Utrechts Landschap, [B.] (hierna: [B.] ), erop heeft mogen vertrouwen dat zij na 2018 het recht van erfpacht tegen marktconforme voorwaarden zou mogen voortzetten.

Deze brief (productie 24 bij inleidend processtuk) luidt, voor zover hier van belang, als volgt:

“In uw brief van 4 maart jl. verzoekt u om verlenging van het erfpachtcontract voor een periode van 30 jaar. Het huidige contract eindigt in 2018. Op dat moment zal een nieuw contract gesloten worden tegen de dan geldende marktconforme voorwaarden. Verlenging van het huidige contract met 30 jaar is niet aan de orde. De mogelijkheid bestaat om het contract tussentijds open te breken maar het Utrechts Landschap ziet daar op dit moment geen aanleiding toe.”

4.8

Het Utrechts Landschap heeft de beweerdelijke toezegging betwist en heeft daarbij gewezen op een schriftelijke verklaring van [B.] van 9 april 2018 (productie 42 bij conclusie van antwoord in conventie, eis in reconventie). Daarin is vermeld dat de intentie van de brief van 26 maart 2010 louter was het afwijzen van een verzoek om verlenging van het erfpachtcontract op dat moment, omdat het Utrechts Landschap ontevreden was over de uitstraling van [naam restaurant] en over de samenwerking met [appellante] . Bovendien was de jaarlijkse erfpachtcanon verre van marktconform voor een dergelijke toplocatie, aldus [B.] . Van een toezegging om met [appellante] een nieuw contract te sluiten was volgens [B.] al helemaal geen sprake. Daarnaast heeft het Utrechts Landschap aangevoerd dat zij alleen onder bepaalde voorwaarden wilde contracteren met [appellante] , wat [appellante] wist.

4.9

Het hof stelt voorop dat bij de beantwoording van de vraag of [appellante] aan de brief van 26 maart 2010 het gerechtvaardigd vertrouwen mocht ontlenen dat haar sowieso het recht toe zou komen om in 2018 een nieuw erfpachtcontract te sluiten, van belang is welke betekenis [appellante] in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan deze brief mocht toekennen en wat zij redelijkerwijs mocht verwachten. Daarbij wordt gekeken naar alle omstandigheden van het concrete geval, waarbij de maatstaven van redelijkheid en billijkheid een belangrijke rol spelen.

4.1

Op [appellante] rust de stelplicht en, bij betwisting, de bewijslast dat in de brief een onvoorwaardelijke toezegging is gedaan. Het hof kan in de brief van 26 maart 2010 echter geen onvoorwaardelijke toezegging lezen tot heruitgifte van het recht van erfpacht aan [appellante] in 2018. Daarbij speelt een rol dat deze brief ook gelezen moet worden in de context van de vraag die [appellante] in haar brief van 4 maart 2010 (productie 23 bij inleidend processtuk) aan [B.] stelde. Die vraag luidde:

“Middels deze brief doe ik een aanvraag voor het verlengen van het erfpachtcontract voor 30 jaar. Ik hoop spoedig iets van u te mogen vernemen.”

De vraag van [appellante] was dus gericht op verlenging van het erfpachtcontract en die vraag heeft [B.] ontkennend beantwoord. Dat hij daaraan voor de volledigheid ter informatie van [appellante] heeft toegevoegd dat er in 2018 een nieuw contract tegen de dan geldende marktconforme voorwaarden wordt gesloten, betekent niet dat [appellante] er op mocht vertrouwen dat het Utrechts Landschap dit nieuwe contract ook zonder meer met haar zou sluiten.

4.11

Ook in de overige omstandigheden van het geval vindt het hof geen aanleiding voor de conclusie dat het Utrechts Landschap verplicht is om [appellante] de mogelijkheid te bieden tot voortzetting van het erfpachtrecht.

Daarbij weegt mee dat [appellante] al bij de overname van het recht van erfpacht in 2002 door het Utrechts Landschap er op is gewezen dat voorwaarden om verdere zaken te doen met het Utrechts Landschap waren: een ordentelijk gebruik en exploitatie van [naam restaurant] , een goede relatie met het Utrechts Landschap en respect voor de omgeving. Die voorwaarden zijn namelijk bij brief van 11 november 2002 (productie 4 bij inleidend processtuk) aan [appellante] meegedeeld. Weliswaar is die brief geschreven naar aanleiding van een verzoek van [appellante] over de mogelijkheden tot verlenging van het erfpachtcontract en is daarbij gewezen op de verlengingsmogelijkheid van 10 jaar na 30 oktober 2008, maar het had aan [appellante] duidelijk moeten zijn dat het Utrechts Landschap ook bij een heruitgifte van het recht van erfpacht een goed beheer en een goede relatie met haar erfpachter voor ogen zou staan. Dat [appellante] zich bewust was van die voorwaarden, is niet betwist en volgt ook uit haar brief van 21 december 2016 (productie 32 bij inleidend processtuk)aan het Utrechts landschap waarin zij die voorwaarden herhaalt. Dat die voorwaarden in de brief van 26 maart 2010 niet nogmaals worden genoemd, doet daar niet aan af. Zoals hiervoor overwogen, was het doel van de brief van 26 maart 2010 immers vooral een antwoord te geven aan [appellante] op haar verzoek om verlenging van het bestaande erfpachtcontract.

4.12

Zowel uit de processtukken als uit de stellingen die partijen in deze procedure over en weer hebben ingenomen volgt dat er geen goede relatie (meer) was tussen [appellante] en het Utrechts Landschap (zie onder meer 4.29 memorie van grieven). Uit diezelfde processtukken (met name de tussen partijen gevoerde correspondentie die in eerste aanleg is overgelegd) komt verder het beeld naar boven dat [appellante] ook haar aandeel heeft gehad in de verslechtering van die relatie. Zo heeft [appellante] niet bestreden dat zij herhaaldelijk de erfpachtcanon niet of te laat betaalde en dat het Utrechts Landschap regelmatig heeft laten weten dat zij niet tevreden was over de uitstraling en de staat van onderhoud van het [naam restaurant] . [appellante] had er dan ook al langere tijd rekening mee kunnen en moeten houden dat het Utrechts Landschap in 2018 het recht van erfpacht niet opnieuw aan haar zou willen aanbieden.

4.13

[appellante] heeft zich nog op het standpunt gesteld dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat haar niet de mogelijkheid is geboden tot voortzetting van het erfpachtrecht. Zij wijst er daarbij op dat het ook haar woonhuis betreft.

Dat [appellante] ook op het perceel woont, kan zij echter niet aan het Utrechts Landschap tegenwerpen. Op het moment dat zij in 2002/2003 besloot om het bestaande erfpachtcontract over te nemen wist zij dat die erfpacht slechts tot 2008 doorliep. Zij heeft met Utrechts Landschap slechts tot 2018 een verlenging afgesproken. Daardoor heeft zij er rekening mee moeten houden dat zij in 2018 ook haar woning zou moeten verlaten. Van een ongerechtvaardigde inbreuk op het door artikel 8 van het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens beschermde recht op privé, familie- en gezinsleven is daarom geen sprake.

4.14

[appellante] voert verder aan dat het niet gerechtvaardigd is dat het Utrechts Landschap in plaats van zijzelf een zeer aanzienlijk financieel voordeel zal behalen bij de heruitgifte van het erfpachtrecht aan een derde, omdat zij het erfpachtrecht had kunnen verkopen voor een bedrag van € 1.500.000,-.

4.15

Het Utrechts Landschap heeft betwist dat [appellante] een aanbod tot koop van het erfpachtrecht heeft gekregen tegen een bedrag van € 1.500.000,-. Het Utrechts Landschap heeft er daarbij op gewezen dat dit aanbod, indien en voor zover dat al gedaan is, hoogstwaarschijnlijk is gedaan vanwege de gunstige erfpachtcanon die [appellante] betaalde en dat daarbij onduidelijk is of [appellante] de gegadigde goed heeft voorgelicht over het aflopen van het contract in 2018. Daarnaast heeft het Utrechts Landschap gewezen op artikel 15 lid 2 van de vestigingsakte. Daarin is bepaald dat in de aan [appellante] toekomende waarde geen rekening mag worden gehouden met de ligging en het gebruik van de opstallen.

Het Utrechts Landschap heeft verder aangegeven dat zij bereid is geweest om mee te werken aan heruitgifte van het perceel in erfpacht aan een door [appellante] aangedragen gegadigde, indien zij die ook geschikt zou vinden, tegen marktconforme voorwaarden en tegen vergoeding aan [appellante] van de waarde van de opstallen op de in artikel 15 van de vestigingsakte vermelde wijze.

4.16

[appellante] heeft het gestelde aanbod van een derde niet nader toegelicht en heeft geen stukken in het geding gebracht waaruit blijkt dat en onder welke condities dit aanbod aan haar zou zijn gedaan. Daarbij wordt opgemerkt dat in hoger beroep niet (langer) in geschil is dat het perceel alleen tegen marktconforme voorwaarden aan een eventuele gegadigde zou kunnen worden uitgegeven. Bij gebrek aan deze nadere onderbouwing, gaat het hof voorbij aan de stellingen van [appellante] op dit punt.

4.17

Het hof zal hierna nog ingaan op de stelling van [appellante] dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat zij het erfpachtrecht niet mag voortzetten, omdat het Utrechts Landschap een groot financieel voordeel zou behalen bij heruitgifte van de erfpacht. Zoals hierna zal blijken, zal het hof die stelling ook verwerpen. Het hof is daarom van oordeel dat het Utrechts Landschap niet verplicht is om [appellante] een aanbod te doen tot voortzetting van het recht van erfpacht.

Het Utrechts Landschap moet aan [appellante] een vergoeding van € 390.000,- betalen

4.18

In het vervolg van de tweede grief van [appellante] , maar ook in de vierde en de vijfde grief is de vraag aan de orde of artikel 15 van de vestigingsakte bepalend is voor de vergoeding die het Utrechts Landschap aan [appellante] moet betalen bij ontruiming van het perceel en de opstallen daarop. Verder gaat het daarbij om de vraag welke investeringen moeten worden meegenomen bij de bepaling van de hoogte van die vergoeding.

Het hof zal bij de beoordeling van deze grieven ook het definitieve deskundigenbericht van 14 februari 2020 betrekken. De deskundigen zijn volgens de procedure van artikel 3d van de vestigingsakte benoemd. Zij hebben een bindend advies uitgebracht dat tussen partijen als een vaststellingsovereenkomst geldt. De ontruiming die door het Utrechts Landschap is gevorderd en door de rechtbank is toegewezen kan pas plaatsvinden nadat de door de deskundigen vastgestelde vergoeding aan [appellante] is betaald. Het hof betrekt hierbij ook alle verweren die het Utrechts Landschap eerder in de procedure op dit punt heeft gevoerd.

4.19

Het hof is van oordeel dat artikel 15 van de vestigingsakte bepalend is voor de vaststelling van de hoogte van de door het Utrechts Landschap aan [appellante] te betalen vergoeding en licht dat als volgt toe.

In artikel 5:99 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) is bepaald dat de erfpachter na het einde van de erfpacht recht heeft op vergoeding van de waarde van nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen, die door hemzelf of een rechtsvoorganger zijn aangebracht of van de eigenaar tegen vergoeding van de waarde zijn overgenomen.

Dit artikel is echter niet van toepassing op erfpachtcontracten die vóór de inwerkingtreding van deze wettelijke bepaling, 1 januari 1992, waren gesloten (zie artikel 170 Overgangswet NBW). Vaststaat dat deze erfpacht is uitgegeven op 14 november 1978, ruimschoots voor 1 januari 1992.

Anders dan [appellante] stelt en de rechtbank heeft overwogen, is artikel 5:99 BW niet van toepassing via de band van artikel 5:105 BW. In artikel 6 van de vestigingsakte is vermeld dat het erfpachtrecht, zoals in die akte omschreven, tevens het zakelijk recht van opstal, als bedoeld in de zesde titel van het derde boek van het oude Burgerlijk Wetboek, inhoudt. Het in artikel 6 van de vestigingsakte vermelde recht van opstal moet dan ook worden aangemerkt als een erfpachtafhankelijk opstalrecht, dat niet los van het verleende recht van erfpacht kan worden gezien en ook eindigt als het recht van erfpacht eindigt. Het strookt dan niet met de achterliggende gedachte achter artikel 170 Overgangswet NBW om artikel 5:99 BW alsnog van toepassing te verklaren op zo’n erfpachtafhankelijk opstalrecht. In oude erfpachtcontracten kon immers geen rekening worden gehouden met de vergoedingsverplichting die de wetgever heeft opgenomen in artikel 5:99 BW.
De conclusie luidt dat [appellante] geen recht heeft op een vergoeding, anders dan in de vestigingsakte bepaald.

4.2

Uit artikel 15 van de vestigingsakte, in samenhang gelezen met de Bepalingen in de verlengingsakte, vloeit voort dat [appellante] recht heeft op vergoeding van het laagste van de navolgende twee bedragen:

de herbouwwaarde van de opstallen, waarbij rekening wordt gehouden met de staat van onderhoud, de gedane investeringen, indien en voor zover de in artikel 7 van de vestigingsakte vereiste goedkeuring is verleend en de gebruikelijke afschrijvingen; daarbij is expliciet bepaald dat de ligging en het gebruik van de opstallen niet in aanmerking worden genomen;
de geïndexeerde som van € 275.000,- en de door [appellante] met goedkeuring van het Utrechts Landschap in de opstallen geïnvesteerde bedragen.

4.21

Anders dan [appellante] bepleit, is er geen aanleiding om meer investeringen in aanmerking te nemen dan de gedane investeringen voor de verbouwing van de berg/tabaksschuur.

Dat [appellante] destijds van het Utrechts Landschap een tekening zou hebben ontvangen van een tuinarchitect voor de aanleg van de tuin en het terras, betekent nog niet dat het Utrechts Landschap ook goedkeuring zou hebben verleend voor de eventuele investeringen die [appellante] vervolgens zou hebben gedaan. Dat geldt ook voor de door [appellante] gestelde investeringen aan de uitbreiding aan de keuken en de paardenstal.

[appellante] heeft immers ook in hoger beroep niet met behulp van bewijsstukken onderbouwd dat zij voor andere investeringen dan in de genoemde tabaksschuur goedkeuring van het Utrechts Landschap heeft gekregen, laat staan dat zij bewijsstukken heeft overgelegd waaruit die investeringen blijken. Tijdens de comparitie bij het hof heeft [appellante] verklaard dat zij zelf verbouwingen heeft uitgevoerd met materialen die zij via Marktplaats had gekocht, maar ook daarvan blijkt niets uit de overgelegde producties.

Hierbij dient te worden bedacht dat de door het Utrechts Landschap bedongen goedkeuring voor de investeringen die zij aan haar erfpachter zou moeten vergoeden en de daarmee verband houdende vaststelling van de geïnvesteerde bedragen, strekt ter bescherming van haar belangen. Die goedkeuringsprocedure (omschreven in artikel 7 van de vestigingsakte) zorgt er immers enerzijds voor dat op het perceel alleen bouwwerken worden neergezet die voldoen aan de doelstellingen die het Utrechts Landschap heeft bij het beheer van haar landgoederen en anderzijds dat het Utrechts Landschap niet aan het einde van een erfpachtperiode wordt verplicht betalingen te doen voor investeringen die zij onnodig vindt.

Dat partijen niet jaarlijks de geïnvesteerde bedragen hebben vastgesteld, brengt overigens niet mee dat artikel 15 lid 3 van de vestigingsakte buiten toepassing moet blijven. Zoals hierboven vermeld, heeft [appellante] niet aan het Utrechts Landschap om goedkeuring gevraagd van meer investeringen dan de genoemde in de bergschuur, zodat er ook geen aanleiding was om jaarlijks geïnvesteerde bedragen vast te stellen. Bovendien heeft zij de in artikel 7 voorgeschreven procedure voor het overleggen van een financieringsplan niet opgevolgd. Deze procedure strekt enerzijds ter bescherming van de belangen van het Utrechts Landschap, maar zorgt er anderzijds ook voor dat de erfpachter weet waar hij bij het einde van de erfpacht recht op heeft.

4.22

De deskundigen die de vergoeding hebben berekend die het Utrechts Landschap moet betalen (op grond van artikel 15 van de vestigingsakte, in samenhang gelezen met de Bepalingen in de verlengingsakte), hebben dan ook terecht geen andere investeringen in aanmerking genomen dan die in de berg-/tabaksschuur.

4.23

Deze deskundigen hebben in hun rapportage gemotiveerd uiteengezet dat de op grond van artikel 15 lid 2 van de vestigingsakte te taxeren herbouwwaarde (door de deskundigen gecorrigeerde vervangingswaarde genoemd) € 474.832 bedraagt.
De op grond van artikel 15 lid 3 van de vestigingsakte en de Bepalingen in de verlengingsakte te bepalen waarde hebben de deskundigen begroot op € 390.000,-.
Uit artikel 15 lid 4 van de vestigingsakte vloeit voort dat [appellante] de laagste van de twee bedragen, een vergoeding toe van € 390.000,-, toekomt bij ontruiming van het perceel en de daarop staande gebouwen.

4.24

[appellante] voert aan dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat op basis van artikel 15 van de vestigingsakte moet worden afgerekend, omdat het Utrechts Landschap dan een groot financieel voordeel zal behalen dat aan [appellante] zou moeten toekomen. [appellante] doet daarbij in haar aantekeningen ten behoeve van de comparitie een beroep op het arrest van de Hoge Raad van 11 oktober 2019^[2]. Het hof volgt haar daarin niet om de navolgende redenen.

4.25

[appellante] stelt wel dat de waarde van de opstallen vele malen hoger is dan het bedrag van € 390.000, maar zij heeft dat onvoldoende gemotiveerd onderbouwd. Weliswaar heeft zij verwezen naar eerdere rapportages van een door haar aangezochte deskundige, maar daaruit blijkt onvoldoende dat alleen aan de opstallen – zonder dat daarbij rekening wordt gehouden met overige, niet aan [appellante] toekomende factoren – een waarde toekomt van het door haar genoemde bedrag van ongeveer € 1.500.000,-.
Zoals hierboven onder 4.15 is overwogen, lijkt het erop dat de door [appellante] genoemde waarde tot stand is gekomen door uit te gaan van de onder het oude erfpachtcontract geldende erfpachtvoorwaarden, waaronder de uiterst lage canons. Bovendien voert het Utrechts Landschap terecht aan dat een eventuele gegadigde juist voor de bijzondere ligging, midden in het bos, en de mogelijkheid om op die plek een horecaruimte te exploiteren, zal willen betalen. Dat zijn echter factoren waarvoor [appellante] geen vergoeding toekomt, omdat in artikel 15 lid 2 van de vestigingsakte is vermeld dat de ligging en het gebruik van de opstallen niet in aanmerking mogen worden genomen bij de bepaling van de waarde van de gebouwen. Dit is met name niet het geval nu bij de uitgifte van de erfpacht in 1978 door de erfpachter kennelijk niet voor die factoren is betaald. Er is toen immers slechts een bedrag van f 10.000,- betaald. [appellante] heeft onvoldoende gemotiveerd betwist dat dit een zeer gunstige prijs was, terwijl zij ook niet voldoende heeft weersproken dat de canon die zij verschuldigd was zeer laag was voor de locatie die zij in erfpacht had.

4.26

Overigens heeft [appellante] onvoldoende inzichtelijk gemaakt dat het bedrag van € 275.000,- in 2003 niet overeenstemde met de som van het geïndexeerde bedrag van f 10.000,- en de geïndexeerde investeringen die [A.] met goedkeuring van het Utrechts Landschap had gedaan.
Dat [appellante] in 2002/2003, toen zij het erfpachtcontract van [A.] kocht, een hoger bedrag dan € 275.000,- heeft betaald (meer dan het dubbele bedrag), is daarvoor onvoldoende. Kennelijk heeft [appellante] ook betaald voor de overname van het bedrijf van [A.] (goodwill) en inventaris alsmede een bedrag voor de mogelijkheid om tegen een gunstige canon het bestaande erfpachtcontract op een prachtige locatie voort te zetten.

Bij brief van 4 december 2002 is [appellante] er al op gewezen dat de waarde van de gezamenlijke opstallen (restaurant, woonhuis en tabaksschuur), die het Utrechts Landschap zou vergoeden als het contract per 1 december 2002 zou worden teruggenomen door het Utrechts Landschap, € 275.000,- bedraagt. Dit bedrag is ook opgenomen in de verlengingsakte als een gezamenlijke verklaring van de comparanten. [appellante] heeft daartegen toen niet geprotesteerd.

4.28

Het is daarom naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar dat het Utrechts Landschap met [appellante] afrekent op basis van artikel 15 van de vestigingsakte.

4.29

De Hoge Raad heeft in het onder 4.24 vermelde arrest vermeld dat onderzocht moet worden of in redelijkheid minstens de naar objectieve maatstaven vast te stellen waarde van het erfpachtrecht op het tijdstip van ontruiming van het perceel en de opstallen aan [appellante] wordt betaald. Indien en voor zover die toets ook voor dit, onder het oude Burgerlijk Wetboek tot stand gekomen, erfpachtcontract geldt, overweegt het hof als volgt.

Zoals hiervoor is overwogen is in het deskundigenbericht uitgegaan van de som van het geïndexeerde bedrag van € 275.000,- en de geïndexeerde investeringen die [appellante] met goedkeuring van het Utrechts Landschap heeft gedaan. Aldus is een naar objectieve maatstaven vast te stellen waarde van het erfpachtrecht bepaald, waarbij rekening is gehouden met de belangen van beide partijen. Dat de, naar objectieve maatstaven vastgestelde, herbouwwaarde € 85.000,- hoger is, maakt dit niet anders, omdat juist de mogelijkheid dat deze lagere waarde aan het einde van de erfpacht vergoed zou worden, is verdisconteerd in de overige voorwaarden van het erfpachtrecht, waaronder de hoogte van de erfpachtcanon.

4.3

Indien en voor zover [appellante] (tijdens de comparitie van partijen in hoger beroep) nog heeft willen betogen dat zij niet gebonden is aan de in het deskundigenbericht vermelde waarde, omdat dit deskundigenbericht niet deugdelijk tot stand zou zijn gekomen, gaat het hof daaraan voorbij.

[appellante] is aan het deskundigenbericht gebonden, tenzij dat in verband met de inhoud of wijze van totstandkoming daarvan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (artikel 7:904 BW). Als zij dat meent, dient zij een vernietigingsvordering in te stellen bij de rechtbank. In deze procedure kan daarmee geen rekening worden gehouden.

Beroep op verjaring

4.31

Gelet op wat hiervoor is overwogen, komt het hof niet meer toe aan het betoog van
[appellante] in haar vierde grief dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat haar beroep op vernietiging van artikel 15 van de vestigingsakte is verjaard.

Ten overvloede overweegt het hof nog dat [appellante] geen afwerend beroep op artikel 5:99 BW heeft gedaan, maar een aanvallend beroep bij haar brief van 7 september 2017 (productie 34 bij dagvaarding in eerste aanleg). De verjaringstermijn is begonnen in 2003, na het tekenen van de verlengingsakte, omdat het [appellante] toen al duidelijk moet zijn geweest dat het in de verlengingsakte genoemde bedrag van € 275.000,- aanzienlijk lager was dan het door haar betaalde bedrag van € 560.670,-. De rechtbank heeft dus terecht overwogen dat de vordering tot vernietiging van artikel 15 van de vestigingsakte is verjaard.

Verwerping bewijsaanbod van [appellante]

4.32

Het door [appellante] gedane bewijsaanbod wordt verworpen, omdat [appellante] heeft nagelaten haar stellingen van voldoende onderbouwing te voorzien om tot bewijs te worden toegelaten.

Ontruiming met ingang van 1 januari 2021

4.33

Het hof vindt het billijk om [appellante] een ruime termijn te geven om het perceel en de gebouwen te ontruimen en de sleutels in te leveren. Daarbij houdt het hof rekening met de omstandigheid dat [appellante] ook op het perceel woont en nieuwe huisvesting moet vinden. Het hof zal daarom de ontruiming toewijzen met ingang van 1 januari 2021. Het Utrechts Landschap moet uiterlijk op 1 december 2020 de vergoeding van € 390.000,- aan [appellante] betaald hebben.

Geen behandeling incidenteel hoger beroep

4.34

Het Utrechts Landschap heeft gelet op alles wat hiervoor is overwogen geen belang meer bij de door haar ingestelde vordering in incidenteel hoger beroep en de daarin geformuleerde gewijzigde eis. Aan beoordeling daarvan wordt dan ook niet toegekomen. Ter zake van het incidenteel hoger beroep zal daarom geen proceskostenveroordeling worden uitgesproken.

5.De slotsom

5.1

De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd, met dien verstande dat het hof zal bepalen dat [appellante] het perceel inclusief alle opstallen uiterlijk op 1 januari 2021 moet opleveren, indien het Utrechts Landschap uiterlijk op 1 december 2020 een bedrag van € 390.000,- aan [appellante] heeft betaald.

5.2

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellante] in de kosten van het principaal hoger beroep veroordelen, inclusief de kosten van het incident.

De kosten voor de procedure in principaal hoger beroep aan de zijde van het Utrechts Landschap zullen worden vastgesteld op:

- griffierecht € 741,-

- salaris advocaat € 3.222,- (3 punten x tarief II).

5.3

Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals hierna vermeld.

6.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

in principaal hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 9 mei 2019, met uitzondering van rechtsoverweging 5.6, die komt te luiden als volgt:

veroordeelt [appellante] het gehele in erfpacht ontvangen perceel inclusief alle opstallen leeg en ontruimd van alles wat daarop, daaraan en daarin vanwege haar bevindt in goede staat op te leveren, uiterlijk op 1 januari 2021, mits het Utrechts Landschap uiterlijk op 1 december 2020 een vergoeding van € 390.000,- aan [appellante] heeft betaald, met afgifte van alle sleutels;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het principaal hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van het Utrechts Landschap vastgesteld op € 741,- voor verschotten en op € 3.222,-, voor salaris van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;

verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, C.G. ter Veer en S.B. Boorsma, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de oudste raadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 30 juni 2020.