Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 17/3410
uitspraak van de meervoudige kamer van 9 mei 2019 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [naam gemeente] , verweerder
(gemachtigde: I.K. Peek).
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
de Staat der Nederlanden(de Minister voor Rechtsbescherming).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2017 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van het object [adres] in [plaatsnaam] voor het belastingjaar 2017 naar de waardepeildatum 1 januari 2016 vastgesteld op € 7.548.000,-.
Verweerder heeft eiseres bij deze beschikking als eigenaar van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 19 juli 2017 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder de bezwaren van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 maart 2019. Het beroep is gelijktijdig behandeld met de beroepen, geregistreerd onder nummer UTR 17/3413 en UTR 17/3417. In laatstgenoemde zaken is eveneens op 9 mei 2019 door de rechtbank uitspraak gedaan. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder is verschenen bij zijn gemachtigde, bijgestaan door [A] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object is een in 2012 gebouwd hotel met 80 kamers in het […] in [plaatsnaam] met meerdere horecagelegenheden, zoals een restaurant en een wijnbar.
2. Eiseres heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift ingediend. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft verweerder in reactie daarop een taxatierapport van de taxateur [A] overgelegd, waarin de waarde van het object op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde op de waardepeildatum is vastgesteld op € 7.551.000,-. De taxateur [A] heeft de waarde voorts op basis van de huurwaardekapitalisatie methode en op basis van de bedrijfseconomische taxatie vastgesteld op respectievelijk € 7.549.000,- en € 7.548.000,-. Bij brief van 28 februari 2019 heeft eiseres aangevoerd dat de waarde zoals die in het taxatierapport van [A] is vastgesteld te hoog is omdat verweerder abusievelijk een leegstandsrisico rekent van 2%. Eiseres is van mening dat het leegstandsrisico 20% moet zijn, omdat hotel [naam hotel] ruim twee jaar leeg heeft gestaan. Eiseres meent dat de woz-waarde naar schatting € 1.000.000,- lager dient te zijn.
3. De rechtbank stelt allereerst vast dat beide partijen ter zitting van de rechtbank hebben betoogd dat de op 12 oktober 2016 voor het object overeengekomen verkoopprijs niet als een marktconforme verkoop kan worden aangemerkt. Nu partijen daarover niet van mening verschillen, gaat ook de rechtbank daarvan uit.
4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak bij de uitspraak op bezwaar niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt de rechtbank dat uit het taxatierapport van [A] volgt dat de waarde van de onroerende zaak zowel bepaald is met behulp van de gecorrigeerde vervangingswaarde als met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode en de bedrijfseconomische waardering. Uit het taxatierapport blijkt dat de waarde van het object bij alle drie waarderingsmethodes nagenoeg gelijk is. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het taxatierapport, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank ziet in wat eiseres heeft aangevoerd geen aanleiding het standpunt van de taxateur niet te volgen. Eiseres heeft geen tegenrapport overgelegd dat ingaat op de gevolgde waarderingsmethodiek, terwijl dit juist tot het terrein van de taxateur behoort.
4.1
Ook het betoog van eiseres dat verweerder bij toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode voor het leegstandsrisico van een hoger percentage had moeten uitgaan, vormt voor de rechtbank geen aanleiding om het standpunt van de taxateur niet te volgen. Het door eiseres aangevoerde argument om een hoger percentage leegstandsrisico te hanteren, namelijk de omstandigheid dat hotel [naam hotel] ruim twee jaar heeft leeggestaan, is door verweerder ter zitting gemotiveerd betwist. Daarbij heeft verweerder toegelicht dat bij hotel [naam hotel] sprake was van een specifieke situatie die niet te vergelijken is met die van het object. De enkele omstandigheid dat [naam hotel] ook een hotel is, is volgens verweerder onvoldoende om de leegstand daar ook op dit object toe te passen. Verweerders nadere toelichting is door eiseres niet onderbouwd weerlegd. De rechtbank heeft dan ook geen aanleiding om aan het door verweerder gehanteerde percentage leegstandsrisico van 2 te twijfelen.
5. Het betoog van eiseres slaagt dus niet, zodat het beroep ongegrond is.
Schadevergoeding overschrijding redelijke termijn
6. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van Pro het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) is overschreden.
6.1
Gelet op het verzoek is de Staat der Nederlanden (hierna: de Staat) na sluiting van het onderzoek aangemerkt als derde-belanghebbende. Gelet op de Beleidsregel van de Minister van Veiligheid en Justitie van 8 juli 2014 (nr. 436935) heeft de rechtbank geen aanleiding gezien het onderzoek te heropenen.
6.2
De rechtbank beoordeelt het verzoek aan de hand van het overzichtsarrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:252). Uitgangspunt is dat de behandeling door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn is geweest, als de uitspraak niet binnen twee jaar na de ontvangst van het bezwaarschrift is gedaan. Er kunnen bijzondere omstandigheden zijn om daarvan af te wijken. Als de redelijke termijn is overschreden wordt verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. Ook hier kunnen bijzondere omstandigheden reden zijn om daarvan af te wijken, bijvoorbeeld als sprake is van een zeer gering financieel belang. Uitgangspunt voor de hoogte van de schadevergoeding is een tarief van € 500,- per half jaar waarmee de termijn is overschreden, naar boven afgerond. Bij de toekenning van de schadevergoeding moet de rechtbank beoordelen in hoeverre de overschrijding van de redelijke termijn is toe te rekenen aan verweerder respectievelijk aan de rechtbank. De schadevergoeding moet vervolgens naar evenredigheid ten laste van verweerder respectievelijk de Staat worden uitgesproken. De regel die daarbij geldt is dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt, en de beroepsfase voor zover zij meer dan anderhalf jaar in beslag neemt.
6.3
Voor deze zaak stelt de rechtbank vast dat de redelijke termijn is aangevangen op 1 maart 2017, met de ontvangst van het bezwaarschrift. De rechtbank had uiterlijk uitspraak moeten doen op 28 februari 2019. Van bijzondere omstandigheden is niet gebleken. Gelet op de datum van deze uitspraak is de redelijke termijn overschreden met ruim 2 maanden. Daarmee correspondeert een vergoeding van immateriële schade van € 500,-. De overschrijding is geheel aan de rechtbank toe te rekenen, zodat de vergoeding geheel ten laste van de Staat wordt uitgesproken.
Proceskostenveroordeling
7. Vanwege de toekenning van de schadevergoeding zal de rechtbank een veroordeling in de proceskosten van eiseres uitspreken, overeenkomstig het genoemde overzichtsarrest van de Hoge Raad. In verband met de gelijktijdige behandeling van dit beroep met de zaken geregistreerd onder nummer UTR 17/3413 en UTR 17/3417, heeft eiseres ter zitting aangevoerd dat zijn cliënte geen volledige proceskostenveroordeling in deze drie zaken voorstaat, maar akkoord gaat met een vergoeding die overeenkomt met de helft van de normaliter toe te kennen vergoeding in de drie zaken tezamen. De rechtbank zal de vergoeding van proceskosten in lijn hiermee vaststellen.
7.1
De totale hoogte van de toe te kennen proceskosten in de zaken UTR 17/3410, UTR 17/3413 en UTR 17/3417 zou aan de hand van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand zijn vastgesteld op € 2048,- (3 x 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 512,-). Omdat eiseres akkoord gaat met een vergoeding die overeenkomt met de helft van dit bedrag, stelt de rechtbank de hoogte van de toe te kennen proceskosten in genoemde drie zaken vast op totaal € 1.024,-. De vergoeding van de proceskosten in deze zaak wordt om die reden vastgesteld op € 341,33. Omdat de overschrijding van de redelijke termijn volledig toe te rekenen is aan de rechtbank, zal de Staat veroordeeld worden in de proceskosten. Daarnaast zal de Staat het griffierecht aan eiseres moeten vergoeden.
Beslissing
De rechtbank,
- verklaart het beroep ongegrond,
- veroordeelt de Staat tot het betalen van een schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 500,-,
- draagt de Staat op het betaalde griffierecht van € 333,- aan eiseres te vergoeden.
- veroordeelt de Staat in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 341,33.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, voorzitter, en mr. Y.N.M. Rijlaarsdam en mr. G.C.W. van der Feltz, leden, in aanwezigheid van W.B. Lakeman, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 mei 2019.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.