Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 18/378
uitspraak van de meervoudige kamer van 31 juli 2018 in de zaak tussen
[eiseres] , eiseres
(gemachtigde: A. van den Dool),
en
De heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht,verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 januari 2017 (de primaire beschikking) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van het pand [adres] te [vestigingsplaats] voor het belastingjaar 2017 vastgesteld op € 721.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2016.
Bij uitspraak op bezwaar van 12 december 2017 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het door eiseres gemaakte bezwaar tegen de primaire beschikking ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en taxatierapport ingediend.
Het beroep is op de zitting van 28 mei 2018 gevoegd behandeld met de beroepen met
zaaknummers UTR 17/1286, UTR 17/1282, UTR 17/1280, UTR 18/380, UTR 17/1448,
UTR 18/377 en UTR 17/1484. Namens eiseres is haar gemachtigde verschenen. Verweerder
heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [A] en
[B] , taxateurs.
Overwegingen
1. Het pand betreft een rondom 2009 gebouwd kinderdagverblijf met een gebruiksoppervlakte van 668 m². Eiseres is huurder van het pand.
2. De rechtbank stelt vast dat verweerder voor beide belastingjaren de waarde van het pand heeft bepaald aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Het gebruik van deze methode is tussen partijen niet in geschil.
3. Eiseres voert aan dat de woz-waarde te hoog is vastgesteld. Volgens eiseres heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de marktsituatie van kinderdagverblijven. Door overheidsmaatregelen en door de economische crisis zijn ouders gebruik gaan maken van alternatieve vormen van kinderopvang. Hierdoor heeft eiseres te maken met forse overcapaciteit en een lage bezettingsgraad. De bezettingsgraad bedroeg volgens eiseres in 2016 gemiddeld 43,7% (BSO 17,9% en KDV 51,7%), waardoor een economische correctie van 56,3% toegepast dient te worden. Eiseres stelt dat de woz-waarde niet hoger kan zijn dan € 386.000,-.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat er gezien de gebruiksmogelijkheden van het pand geen reden is voor een verdergaande functionele correctie. Verweerder wijst er verder op dat eiseres haar stelling over de lagere bezettingsgraad niet onderbouwt aan de hand van stukken.
5.1
De rechtbank stelt voorop dat bij functionele afschrijving in het kader van de gecorrigeerde vervangingswaarde moet worden uitgegaan van de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar heeft. Dat het object door een huurder feitelijk voor een ander doel gebruikt wordt, kan niet van invloed zijn bij de vaststelling van de waarde van het object.
6.2
Tussen partijen is niet in geschil dat het perceel [adres] in het geldende bestemmingsplan “[bestemmingsplan]” de bestemming ‘Maatschappelijk” heeft. Dat betekent dat het pand bestemd is voor maatschappelijke voorzieningen zoals voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid, religie, onderwijs, kinderopvang, buitenschoolse opvang, openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stellen sectoren. Dat eiseres het pand feitelijk in gebruik heeft als kinderdagverblijf, doet niet af aan de brede bestemming van het pand en daarmee de waarde die het object voor de eigenaar heeft. De gestelde lage bezettingsgraad van het kinderdagverblijf heeft dan ook geen invloed op de door verweerder vastgestelde waarde van het pand. De rechtbank overweegt bovendien dat het aan eiseres is om, indien zij een beroep doet op toepasselijkheid van een correctie voor functionele veroudering, dit te onderbouwen. De rechtbank verwijst hiervoor naar het arrest van de Hoge Raad van 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1818. In dit geval heeft eiseres geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat sprake is van overcapaciteit en een lage bezettingsgraad bij het kinderdagverblijf of op een andere manier haar stelling onderbouwd. Eiseres heeft daarom niet aannemelijk gemaakt dat sprake zou moeten zijn van een lagere waarde. De beroepsgrond slaagt niet.
6. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E.A. Braeken, voorzitter, en mr. N.M. Spelt en
mr. G.C.W. van der Feltz, leden, in aanwezigheid van mr. M.H.L. Debets, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 31 juli 2018.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.