Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 17/2581
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 juli 2018 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
en
Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2017 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning), op de voet van artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op de waardepeildatum 1 januari 2016 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 546.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar van 15 mei 2017 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 462.000,-.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 juni 2018. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [A] , taxateur.
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de woning. De woning is een in 1900 gebouwde bovenwoning met een gebruiksoppervlakte van 154 m2.
2. Eiser bepleit een lagere waarde, te weten € 374.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
3. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van de waarde heeft verweerder een taxatierapport van [A] , WOZ-taxateur, van 4 augustus 2017 overgelegd.
4. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het taxatierapport van taxateur Reijers, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit het taxatierapport blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met woningen van hetzelfde type waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatierapport maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer de gebruiksoppervlakte en het onderhoud. Verweerder heeft inzichtelijk gemaakt wat de verhouding is tussen de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten en de vastgestelde waarde van de woning.
5. Eiser voert aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met het feit dat de beneden- en bovenwoning niet officieel gesplitst zijn. Verweerder heeft de woning vergeleken met bovenwoningen waarbij dat wel het geval is. Hier zijn voordelen aan verbonden, zoals de mogelijkheid om met een eigen huisnummer een parkeervergunning te krijgen. Omdat de woning dit niet heeft, is de woning dan ook minder waard. Indien eiser de woning wil splitsen, zijn hier kosten aan verbonden. Deze kosten moeten betrokken worden in de waardebepaling, aldus eiser.
6. Op grond van artikel 16, aanhef en onder a tot en met d, van de Wet WOZ, wordt voor de toepassing van de wet als één onroerende zaak aangemerkt:
a. een gebouwd eigendom;
b. een ongebouwd eigendom;
c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.
7. Tussen partijen is niet in geschil en ook de rechtbank stelt vast dat de woning een gedeelte van een gebouwd eigendom is dat blijkens zijn indeling bestemd is om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt, zoals bedoeld in artikel 16, aanhef en onder c van de Wet WOZ.
8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
9. Dit waarderingsvoorschrift bevat twee ficties. Enerzijds wordt verondersteld dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en anderzijds dat de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Er wordt bij de waardebepaling dus van een overdrachtsfictie en van een verkrijgingsfictie uitgegaan. De eerstgenoemde fictie veronderstelt een overdracht van volle en onbezwaarde eigendom, ook al zou dat in werkelijkheid niet zonder meer mogelijk zijn. De verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak, ook al zou dat in werkelijkheid niet mogelijk zijn omdat de woning bijvoorbeeld verhuurd is. Met omstandigheden die op deze ficties inbreuk kunnen maken wordt geen rekening gehouden. Deze ficties moeten bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd.
10. Op grond van de overdrachtsfictie moet verweerder de woning, ook al is die niet gesplitst, waarderen op basis van de fictie dat de woning afzonderlijk kan worden verkocht. Omdat uitgegaan moet worden van die fictie, kan de waarde worden vastgesteld op basis van vergelijking met verkopen van woningen/etages in panden die wel juridisch zijn gesplitst. Dat aan (juridische) splitsing kosten zijn verbonden, moet bij de waardering in het kader van de Wet WOZ buiten beschouwing blijven. Dat gezamenlijke verkoop van een pand met daarin verhuurde woningen tot een andere prijsstelling kan leiden dan bij afzonderlijke gesplitste verkoop van etages in panden, kan bij de beoordeling van de juistheid van de WOZ-waarde daarom ook geen rol spelen.
11. Eiser heeft gesteld dat voor de woning geen parkeervergunning wordt afgegeven terwijl er wel recht op een parkeervergunning zou zijn als sprake was van een appartementsrecht met een eigen adres. Hij is van mening dat deze omstandigheid een waardedrukkend effect heeft omdat de referentiepanden zelfstandige appartementen zijn. Als er vanuit gegaan wordt dat de stelling van eiser juist is, dan volgt uit de overdrachtsfictie dat het recht op een parkeervergunning niet bij de waardering moet worden betrokken. Binnen die fictie moet er voor de waardering immers vanuit worden gegaan dat het recht op een parkeervergunning ook verbonden is aan de woning omdat die gewaardeerd wordt als een appartement met een eigen adres. Dit betekent, anders dan in de uitspraak over de WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2009 is overwogen, dat er geen aanleiding is om (in beginsel) een waardedrukkend effect aan te nemen.
12. Eiser voert verder aan dat het voor hem onbegrijpelijk is dat er in beroep andere panden worden gebruikt voor de onderbouwing van de waardevaststelling dan de panden die in bezwaar gebruikt werden.
13. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat er in beroep opnieuw gekeken wordt of de waarde van de woning in bezwaar goed is vastgesteld. Ter onderbouwing hiervan worden dan (nieuwe) panden geselecteerd. De rechtbank stelt vast dat de wijze van waardebepaling door verweerder en de onderbouwing daarvan, met behulp van een, ten opzichte van het taxatieverslag verder uitgewerkt taxatierapport, blijkens vaste rechtspraak door de Hoge Raad is toegestaan. Uit deze rechtspraak volgt dat verweerder zo nodig zelfs op de zitting bij de rechtbank met andere vergelijkingspanden mag komen als hij daarmee de vastgestelde waarde (beter) wil onderbouwen. De beroepsgrond treft geen doel.
14. Voorts stelt eiser dat de verkoop van referentiewoning [adres 2] niet gebruikt kan worden omdat deze 9 januari 2017 als transactiedatum heeft, terwijl de waardepeildatum 1 januari 2016 is. De verkoop van deze referentiewoning ligt volgens eiser te ver af van de waardepeildatum om een indicatie te geven van de waarde van de woning.
15. De rechtbank is van oordeel dat [adres 2] als referentiewoning bij de waardebepaling kan worden betrokken. De woning is weliswaar op 9 januari 2017 geleverd, maar de koopovereenkomst is op 15 november 2016 gesloten. Op grond van het arrest van de Hoge Raad van 26 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:113, dient de rechtbank uit te gaan van de datum waarop de koopovereenkomst is gesloten en niet van de leveringsdatum. Om die reden kan [adres 2] als referentiewoning worden gebruikt. De beroepsgrond treft geen doel.
16. Verder heeft eiser aangevoerd dat er een groter verschil is in WOZ-waarde tussen de benedenwoning van [adres 3] en de woning dan de afgelopen tien jaar het geval is geweest.
17. De constatering van eiser is juist, maar kan niet leiden tot een verlaging van de waarde van de woning omdat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op de waarde in het economische verkeer. Een waardevaststelling die (mede) gebaseerd is op het verschil in procentuele stijging tussen de vastgestelde waarde van de woning en de benedenwoning, voldoet niet aan de maatstaf dat de waarde in het economische verkeer van de woning moet worden vastgesteld.
18. Eiser voert tot slot aan dat [adres 4] niet geschikt is als vergelijking, omdat deze referentiewoning in een veel betere staat van onderhoud verkeert dan de woning. Eiser voert zelf [adres 5] als referentieobject aan. Dit pand heeft een vierkante meterprijs van
€ 2.792,-.
19. Uit het door verweerder overgelegde taxatierapport blijkt inderdaad dat aan [adres 4] de kwalificatie ‘goed’ is toegekend voor wat betreft de staat van onderhoud, waar de woning de kwalificatie ‘voldoende’ heeft gekregen. De rechtbank is van oordeel dat dit voldoende tot uitdrukking komt in de prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte, namelijk € 4.597,- tegenover € 3.000,-. Het door eiser aangedragen pand op [adres 5] is naar het oordeel van de rechtbank niet geschikt om de door eiser gestelde waarde te onderbouwen. Uit de door eiser overgelegde gegevens blijkt dat dit pand geregistreerd staat met een kantoor-/ industriefunctie en dat het qua oppervlakte ruim twee keer zo groot is, namelijk 390 m2. Verweerder heeft voorts ter zitting toegelicht dat de markt voor kantoorpanden heel anders is dan de markt voor woningen, zodat je deze twee niet met elkaar kan vergelijken. De rechtbank volgt dit standpunt. De beroepsgrond slaagt niet.
20. Gelet op wat hiervoor is overwogen heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
21. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. van Dalen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 juli 2018.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.