ECLI:NL:RBMNE:2018:2648

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 17/2300

uitspraak van de meervoudige kamer van 23 mei 2018 in de zaak tussen

[eiser] , te [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: drs. C. van Oosten),

het college van burgemeester en wethouders van de gemeente IJsselstein, verweerder

(gemachtigde: mr. M. de Jong).

Procesverloop

Bij besluit van 7 mei 2015 (het primaire besluit) heeft verweerder eisers aanvraag om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.

Bij besluit van 30 oktober 2015 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. De rechtbank heeft dat beroep geregistreerd onder procedurenummer UTR 15/5993.

Bij uitspraak van 24 februari 2017 heeft de rechtbank het beroep gegrond verklaard, het besluit van 30 oktober 2015 vernietigd en verweerder opgedragen een nieuw besluit op bezwaar te nemen.

Bij besluit van 4 mei 2017 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser opnieuw ongegrond verklaard en onder gewijzigde motivering het besluit om geen tegemoetkoming in planschade toe te kennen, gehandhaafd.

Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met daarbij een nader advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) van 7 juli 2017.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 januari 2018. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en mr. drs. C.M.L. van der Lee (Van der Lee), directeur van de SAOZ.

Overwegingen

1. De rechtbank verwijst voor wat betreft de voorgeschiedenis en de relevante regelgeving naar de uitspraak van deze rechtbank van 24 februari 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:1130.

2. Verweerder heeft aan het bestreden besluit het nader advies planschade van de SAOZ van april 2017 ten grondslag gelegd. De SAOZ concludeert in dat advies dat de op 13 juni 2012 in werking getreden omgevingsvergunning, waarbij vier lichtmasten ter verlichting van de paardenbak op het perceel [perceel] te [woonplaats] zijn vergund, heeft geleid tot planologisch nadeel en daarmee tot waardevermindering van het object van eiser, de woning met toebehoren op het perceel [perceel] . De SAOZ heeft de waarde van het object per peildatum 13 juni 2012 getaxeerd op € 850.000,- en op basis van het nieuwe planologische regime op € 825.000,-. De waardevermindering als gevolg van deze planologische maatregel stelt de SAOZ daarom op € 25.000,-. De SAOZ heeft het normaal maatschappelijk risico bepaald op € 25.500,-, uitgaande van 3% van de maatgevende waarde. De waardevermindering valt volledig binnen het maatschappelijk risico. Om die reden is de tegemoetkoming in planschade nihil. Verweerder heeft in navolging van het nader advies van de SAOZ zijn besluit geen tegemoetkoming in planschade toe te kennen, gehandhaafd.

Waarde object

3. Eiser voert in beroep aan dat de onderbouwing van de waardevaststelling van het object onvoldoende en onvolledig is. Eiser stelt dat het taxatierapport van 18 april 2017 van

mr. J.G.E. Geleijns niet duidelijk maakt wat het verschil in waarde is tussen het object vlak voor en vlak na de peildatum van 13 juni 2012. Daar komt bij dat de taxateur voor de taxatie van de waarde uitsluitend is afgegaan op gegevens van een opname door een ander in 2015 en niet zelf ter plaatse is geweest. De adviseur van het nader advies van april 2017 en adviseur mr. J.H.J. van Erk van het nader advies van juli 2017 zijn ook niet ter plaatse geweest. Eiser wijst er verder op dat onvoldoende duidelijk is of bij de waardevaststelling rekening is gehouden met de waardeontwikkeling van onroerend goed in de afgelopen vijf jaar in de regio.

4. Op verzoek van verweerder is ter zitting van de zijde van de SAOZ een toelichting verstrekt over de in 2017 vastgestelde waarde van het object van € 850.000,- naar de peildatum 13 juni 2012. Bevestigd is dat in 2017 geen opname en bezichtiging heeft plaatsgevonden, maar wel in 2015 door adviseur mr. ir. P.F. Schreiber. Deze adviseur van de SAOZ heeft een taxatieverslag opgesteld, maar heeft de woning niet getaxeerd. Het taxatieverslag maakt deel uit van het adviesrapport van de SAOZ van april 2015. Voor de waardevaststelling per 2012 heeft een register-taxateur in april 2017 volgens de normen getaxeerd. Daarbij is gebruik gemaakt van het taxatieverslag uit 2015, dat een beschrijving bood van de situatie ter plaatse en de inrichting van de woning van eiser en van de door de adviseur gemaakte aantekeningen van de opname. Het taxatieverslag uit 2015 voldeed aan de NVM-eisen.

Van een opname ter plaatse is in 2017 afgezien, omdat tijdens de opname in 2015 was geconstateerd dat er een renovatie van de woning gaande was, zodat de situatie niet meer hetzelfde zou zijn. Verder heeft de taxateur aan de taxatie een aantal andere gegevens ten grondslag gelegd, zoals transacties van referentiewoningen, de brochure waaruit bleek dat de woning vanaf 2015 te koop stond voor € 995.000,- en het aan de verkoop ten grondslag gelegde woningrapport waarin de woning op een waarde van € 1.000.000,- is gesteld. Ook zijn de regionale NVM-indexprijzen betrokken bij de taxatie. Dat is in de stukken niet zo benoemd, maar dat is ook niet gebruikelijk.

5.1

De rechtbank stelt vast dat verweerder de SAOZ als deskundige heeft ingeschakeld en heeft verzocht nader advies uit te brengen over eisers aanvraag om tegemoetkoming in planschade. Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) mag een bestuursorgaan afgaan op het advies van een daartoe ingeschakelde onafhankelijke en onpartijdige deskundige, als op objectieve wijze verslag is gedaan van het verrichte onderzoek en in het advies op inzichtelijke wijze is aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ten grondslag zijn gelegd en de conclusies niet onbegrijpelijk zijn. Dit is anders als concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het advies naar voren zijn gebracht (ABRvS 7 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2398 en ABRvS van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582).

5.2

De SAOZ stelt in het nader advies van april 2017 de waarde van het object naar een waardepeildatum van bijna vijf jaar eerder op € 850.000,-. De rechtbank volgt eisers betoog dat de onderbouwing van deze waarde in het advies summier is. Juist wanneer de peildatum vijf jaar terug ligt, mag worden verwacht dat de wijze waarop de waarde tot stand is gekomen, meer inzichtelijk wordt gemaakt. De rechtbank kan niet goed begrijpen waarom de door de SAOZ ter zitting gegeven toelichting niet in het advies is gegeven.

5.3

Uit de nadere toelichting door de SAOZ ter zitting is naar voren gekomen dat voor de taxatie gebruik is gemaakt van de uitgebreide aantekeningen van de opname in 2015, waarbij de woning binnen en buiten is bekeken en de inhoud, de ligging en omgeving daarvan zijn beschreven. Naar het oordeel van de rechtbank is verder aannemelijk gemaakt dat een extra opname in 2017 voor het vaststellen van de waarde geen meerwaarde zou hebben, omdat de feitelijke situatie niet meer overeen zou komen met de situatie in 2012. Verder heeft de SAOZ ter zitting de overige elementen die een rol spelen bij de totstandkoming van de waardebepaling nader toegelicht. Duidelijk is gemaakt dat is gekeken naar referentietransacties en andere waardebepalende factoren.

Ter zitting is bevestigd dat de taxateur de regionale NVM-indexcijfers, die de ontwikkeling van de prijzen laten zien, bij de waardering heeft betrokken.

5.4

De rechtbank is van oordeel dat met de toelichting ter zitting de getaxeerde waarde van

€ 850.000,- door verweerder afdoende is onderbouwd. Dat in het advies en het daarbij behorende taxatierapport niet alle elementen expliciet zijn benoemd, zoals de referentieobjecten en de regionale prijsontwikkelingen, maakt niet dat verweerder het advies wat betreft de waarde niet aan zijn besluitvorming ten grondslag mocht leggen. De bestuursrechter kan een taxatie slechts terughoudend toetsen. Daarbij is van belang dat onroerende zaken niet alleen op basis van gevalsvergelijking worden getaxeerd, maar dat ook de kennis, ervaring en intuïtie van de deskundige een rol spelen. De rechtbank verwijst hiervoor naar de uitspraken van de ABRvS van 6 augustus 2014, ECLI:NL:RVS:2014:2939 en van 14 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1580. Dat dit met zich brengt dat een gemaakte taxatie lastig te beoordelen is, is inherent aan het instrument taxatie. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt, bijvoorbeeld door het aandragen van referentieobjecten, dat de gemaakte taxatie onjuist is. De beroepsgrond slaagt dan ook niet.

Waardevermindering

6. Eiser voert verder aan dat onvoldoende is gemotiveerd waarom de schade slechts
€ 25.000,- is. Eiser stelt dat de schade in de zin van waardevermindering van zijn woning hoger is. Eiser stelt dat het ook hier wringt dat de adviseur niet ter plekke is komen kijken. Juist de ligging van de woning naast het perceel, waar op grond van het schadeveroorzakend besluit de vier meter hoge verlichting mocht worden aangebracht, hadden de taxateur en de adviseur de situatie zelf in ogenschouw moeten nemen.

7. Verweerder heeft onder verwijzing naar het nader advies planschade van de SAOZ van april 2017 gesteld dat het plaatsen van de lichtmasten leidt tot een uitbreiding van het al bestaande gebruik als paardenbak en daarmee tot een intensivering van het bestaande gebruik. Door de verlichting kan het al toegestane gebruik namelijk gedurende langere perioden, zowel uitgedrukt in dagen als uren, plaatsvinden. Deze intensivering van het bestaande gebruik leidt in beginsel tot een grotere kans op een inbreuk op de persoonlijke levenssfeer van eiser als eigenaar van het naastgelegen object, in de sfeer van hinder van verlichting, geluid en een grotere invloed op de privacy. Gegeven de bestaande planologische aanwendingsmogelijkheden wordt de inbreuk als aanwezig, maar relatief beperkt gekwalificeerd. De genoemde specifieke gevolgen van de planologische wijziging hebben er toe geleid dat voor een willekeurige gegadigde koper de waarde van het object per peildatum is gedaald met een bedrag van € 25.000,-. In het nader advies van de SAOZ van

7 juli 2017 is toegelicht dat dat bedrag neerkomt op een schade van bijna 3%, wat aansluit op de globale en als controlemiddel te gebruiken schadeklassering voor relatief beperkte planologische inbreuken.

8.1

De rechtbank stelt ook hier voorop dat het bepalen van de omvang van de schade een inschatting is die niet geheel objectief bepaalbaar is en dat het niet noodzakelijk is dat een ter zake kundig adviseur in dit soort zaken alles cijfermatig inzichtelijk maakt. Zie de hiervoor aangehaalde uitspraak van de ABRvS van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582).

8.2

Naar het oordeel van de rechtbank is in de nadere adviezen van de SAOZ van april en juli 2017 voldoende gemotiveerd welke factoren mee hebben gespeeld bij het bepalen van de schadeomvang/waardedaling. Bij de conclusie dat de planologische maatregel voor eiser geleid heeft tot een relatief beperkt nadeliger positie als gevolg van een intensiever gebruik van de paardenbak zijn de aard en de ernst van de inbreuk op eisers persoonlijke levenssfeer, in de vorm van hinder van verlichting en van geluid en invloed op zijn privacy, meegewogen. Die inbreuk leidt tot een waardedaling van het object van € 25.000,-.

De rechtbank acht de motivering van verweerder op dit punt navolgbaar. Eiser heeft geen concrete aanknopingspunten geleverd voor twijfel aan de juistheid van het advies van de SAOZ op dit onderdeel. De beroepsgrond slaagt dan ook niet.

Normaal maatschappelijk risico

9. Eiser voert aan dat onvoldoende is gemotiveerd waarom een drempel van 3% is gehanteerd in plaats van de in de wet genoemde standaarddrempel van 2%. Eiser vindt een vergelijking met de uitspraak van de ABRvS van 21 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2502 (Leerdam) ter onderbouwing van het hanteren van de drempel van 3% niet juist. Eiser betwist dat in dit geval sprake is van een maatschappelijke ontwikkeling die min of meer in lijn van de verwachtingen ligt. Eiser wijst er in dit verband op dat zijn woning volgens het bestemmingsplan staat op een strook grond die is aangemerkt als milieuzone-stiltegebied. Deze strook grenst aan een ander groot stiltegebied waar vanuit de achterkant van de woning zicht op is. Verder wijst eiser erop dat van een duidelijke beleidsmatige voorbereiding van het project waarop het schadeveroorzakende besluit ziet, niet is gebleken, zoals ook de SAOZ heeft geconstateerd.

10. Verweerder heeft zich voor de omvang van het normaal maatschappelijk risico gebaseerd op het nader advies van de SAOZ van april 2017. In dat advies concludeert de SAOZ dat het realiseren van verlichting bij een bestaande paardenbak van een agrarisch bedrijf in zijn algemeenheid niet is aan te merken als een abnormale ontwikkeling. De structuur van de omgeving kenmerkt zich door een agrarisch gebied waarin het gebruik van de paardenbak al mogelijk was. Alhoewel het gebruik intensiever zal zijn, past de ontwikkeling in beginsel in de bestaande structuur. De planologische ontwikkeling is mogelijk gemaakt en past in zoverre in het gemeentelijk beleid. Van een duidelijke beleidsmatige voorbereiding van het project is de SAOZ niet gebleken. De afstand tot de paardenbak is betrekkelijk klein, maar de gevolgen daarvan zijn voor het woon- en leefklimaat, hoewel wel duidelijk merkbaar, niet ernstig. Het daardoor ontstane nadeel wordt als betrekkelijk beperkt geacht.

Gelet hierop is het realiseren van de verlichting volgens de SAOZ aan te merken als een normale maatschappelijke ontwikkeling die deels in de lijn der verwachtingen lag. Aangezien een kenbare langdurige voorbereiding ontbreekt en er raakvlakken zijn met de casuïstiek in de uitspraak van de ABRvS inzake Leerdam, acht de SAOZ een aftrek van 3% vanwege het normaal maatschappelijk risico redelijk.

11.1

De vaststelling van de omvang van het normale maatschappelijke risico is in de eerste plaats aan het bestuursorgaan, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. Het bestuursorgaan dient deze vaststelling naar behoren te motiveren. Daarbij geldt als uitgangspunt dat naarmate een hoger percentage als drempel wordt gehanteerd, er zwaardere eisen aan de motivering worden gesteld. De rechter toetst deze motivering en kan de omvang van het normaal maatschappelijk risico vaststellen door in een concreet geval zelf te bepalen welke drempel of korting redelijk is (ABRvS van 21 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2502).

11.2

Van belang is onder meer of de ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd, waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden in de zin dat de ontwikkeling in de lijn van de verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de benadeelde en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel.

11.3

Niet in geschil is dat al een paardenbak aanwezig was op het naastgelegen perceel en dat ook in de directe omgeving paardenbakken aanwezig zijn. De structuur van de omgeving kenmerkt zich door een agrarisch gebied waarin de aanwezigheid en het gebruik van de paardenbak al mogelijk was. De omstandigheid dat een paardenbak aanwezig is in een agrarische omgeving, waarin paardrijdactiviteiten plaatsvinden, betekent op zichzelf nog niet dat als uitgangspunt heeft te gelden dat het plaatsen van de verlichting bij de paardenbak als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd.

Bij de beoordeling of de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, moeten de gebiedsspecifieke kenmerken worden betrokken. De rechtbank is, met eiser, van oordeel dat in aanmerking had moeten worden genomen dat volgens het geldende bestemmingsplan, maar ook volgens het daaraan voorafgaande bestemmingsplan, sprake is van een milieuzone-stiltegebied en de rond de woning gelegen grond grenst aan een ander stiltegebied. Verder staat vast dat lichtmasten op grond van de planregels niet zijn toegestaan en is niet gebleken van een duidelijke beleidsmatige voorbereiding van het project. Die omstandigheden bij elkaar maken dat de ontwikkeling naar het oordeel van de rechtbank, anders dan verweerder stelt, niet in de lijn der verwachtingen lag.

De aanwezige verlichting van de paardenbak maakt het mogelijk, zoals ook de SAOZ heeft geconcludeerd, dat een intensiever gebruik wordt gemaakt van de paardenbak. Dat betekent dat op meer uren van de dag en op alle dagen van de week sprake is van hinder van verlichting en van geluid en een grotere invloed op de privacy van eiser. Deze hinder van geluid en verlichting weegt naar het oordeel van de rechtbank zwaarder mee nu de afstand tussen de paardenbak en eisers woning zeer gering is.

11.4

Het voorgaande leidt voor de rechtbank tot de conclusie dat verweerder niet voldoende heeft onderbouwd dat met alle van belang zijnde omstandigheden rekening is gehouden bij de toepassing van een aftrek van 3% wegens normaal maatschappelijk risico. Eisers betoog dat in dit geval geen aanleiding bestaat om een hoger maatschappelijk risico aan te nemen dan het op grond van artikel 6.2, tweede lid, van de Wet ruimtelijke ordening geldende minimumforfait van 2%, slaagt. Als gevolg hiervan kan het bestreden besluit niet in stand blijven.

12. Het beroep is gegrond en het bestreden besluit dient daarom te worden vernietigd.

De rechtbank ziet aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht zelf in de zaak te voorzien door ook het primaire besluit te herroepen en, uitgaande van een normaal maatschappelijk risico van 2%, de hoogte van de tegemoetkoming in planschade vast te stellen op € 8.000,-. De rechtbank bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit.

13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

14. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten in bezwaar en in beroep. De rechtbank stelt deze kosten op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.004,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 501,- en een wegingsfactor 1).

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt het bestreden besluit;
herroept het primaire besluit;
stelt de hoogte van de planschadevergoeding vast op € 8.000,-;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van het vernietigde besluit;
draagt verweerder op de proceskosten van eiser te vergoeden tot een bedrag van € 2.004,-;
bepaalt dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 168,- aan hem vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan door mr. N.M. Spelt, voorzitter, en mr. S. Lanshage en

mr. A.R. Klijn, leden, in aanwezigheid van mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 mei 2018.

griffier voorzitter

is verhinderd te ondertekenen

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening.