Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 16/4046, UTR 16/4048, UTR 16/4050 tot en met UTR 16/4056, UTR 16/4058, UTR 16/4061 tot en met UTR 16/4063, UTR 16/4065 tot en met UTR 16/4067, UTR 16/4069, UTR 16/4071 tot en met UTR 16/4074
uitspraak van de meervoudige kamer van 10 november 2017 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. H. van Deelen),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [naam gemeente] , verweerder
(gemachtigde: mr. [A] ).
Procesverloop
Bij in één geschrift verenigde beschikkingen van 29 februari 2016 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van diverse objecten te Almere voor het belastingjaar 2016 vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2015. Verweerder heeft bij deze beschikkingen aan eiseres ook aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsgrondslag zijn gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 14 december 2016 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiseres gegrond verklaard en de waarde van het object aan de [adres] verlaagd naar een waarde van € 7.899.000,-. De waarde van de overige objecten heeft hij gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Bij verweerschrift van 11 september 2017 heeft verweerder de rechtbank bericht dat de vastgestelde waarde voor het object [adres] moet worden verminderd naar
€ 1.385.000,-.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 oktober 2017. Eiseres is verschenen bij haar gemachtigde, bijgestaan door [B] , taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [C] , taxateur.
Overwegingen
Met betrekking tot object [adres] (UTR 16/4053)
1. Ter zitting heeft eiseres verklaard zich te kunnen verenigen met de nader door verweerder vastgestelde woz-waarde voor het object [adres] op € 1.385.000,-.
Gelet hierop moet het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar gegrond worden verklaard en moet deze uitspraak in zoverre worden vernietigd.
De rechtbank ziet in de gegeven omstandigheden aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) zelf in de zaak te voorzien door de beschikking van 29 februari 2016 te herroepen en de waarde van dit object voor het belastingjaar 2016 naar waardepeildatum 1 januari 2015 vast te stellen op € 1.385.000,-.
Met betrekking tot de objecten [adres] (UTR 16/4050), [adres] (UTR 16/4051), [adres] (UTR 16/4052), [adres] (UTR 16/4055), [adres] (UTR 16/4056), [adres] (UTR 16/4074), [adres] (UTR 16/4058), [adres] (UTR 16/4063), [adres] (UTR 16/4066), [adres] (UTR 16/4073) en [adres] (UTR 16/4071).
2. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet woz wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op grond van het derde lid van dit artikel wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid.
3. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
4. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de onroerende zaken heeft bepaald door middel van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Bij de waardering is uitgegaan van het in de Taxatiewijzer kengetallen Deel 9 Verzorging (Taxatiewijzer Verzorging) vermelde kengetal € 1.523,- behorend bij het archetype nr. 8 ‘Dagopvang op medische gronden’, N3300000 (“Dagverblijf medisch”).
4.1
In beroep heeft eiseres aanvankelijk betoogd, kort samengevat, dat verweerder voor vergelijkbare panden sterk afwijkende huurwaarden en sterk afwijkende kapitalisatiefactoren heeft gehanteerd. Verder heeft eiseres aangevoerd dat een gezondheidscentrum een specifiek object is, waardoor het lastig te verhuren of te verkopen is. Ten slotte heeft eiseres aangevoerd dat verweerder bij de waardevaststelling onvoldoende rekening heeft gehouden met het hoge leegstandsrisico.
Ter zitting heeft eiseres verklaard deze gronden niet langer te handhaven.
4.2
Ter zitting heeft eiseres niet betwist dat de door verweerder gehanteerde methode om door middel van de gecorrigeerde vervangingsmethode de waarde vast te stellen een geschikte methode van waarderen is in deze situatie. Eiseres heeft ter zitting evenwel betoogd dat verweerder bij die waardering ten onrechte aansluiting heeft gezocht bij archetype Dagverblijf (medisch). Eiseres heeft betoogd dat de objecten niet zijn aan te merken als een medisch dagverblijf en is van mening dat veeleer aansluiting moet worden gezocht bij een ander archetype, namelijk N3800000 (Dagverblijf-/dagopvang), zijnde een ‘normaal’ dagverblijf. Om die reden is eiseres van mening dat verweerder ten onrechte het kengetal van € 1.532,-, behorend bij archetype 8, heeft gehanteerd bij de vaststelling van de woz-waarde.
5. Nu eiseres de juistheid van de vastgestelde waarde heeft betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde van de objecten op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
5.1
De rechtbank stelt vast dat verweerder de objecten in de taxatieverslagen heeft omschreven als gezondheidscentra, liggend in onderscheiden wijken van Almere. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat er veelal huisartsen, fysiotherapeuten, apotheken en maatschappelijk werk in dergelijke centra zijn gevestigd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder daarmee niet aannemelijk heeft gemaakt dat voor de objecten aansluiting moet worden gezocht bij het archetype ‘Dagopvang op medische gronden’. Naar het oordeel van de rechtbank is niet gebleken dat sprake is van een opvang op medische gronden. Bij het consulteren van huisarts en/of fysiotherapeut kan immers bezwaarlijk worden gesproken van dagopvang op medische gronden. Ook in de toelichting op de archetypen vindt de rechtbank geen aanwijzingen voor het oordeel om in dit geval aan te sluiten bij archetype nr. 8 ‘Dagopvang op medische gronden’, N3300000 (“Dagverblijf medisch”). Van een gebouw waar kinderen, zieken of mensen met een handicap overdag begeleiding kunnen krijgen, zoals de toelichting weergeeft, is immers in dit geval geen sprake.
5.2
Gezien de overgelegde stukken en de toelichting ter zitting heeft eiseres het door haar bepleite archetype evenmin aannemelijk gemaakt . De enkele stelling dat de herbouwwaarde per m² zou variëren tussen de € 1.200,- en € 1.300,- is daartoe onvoldoende.
5.3
Nu geen van beide partijen het verdedigde archetype aannemelijk heeft gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding om uit te gaan van het in de Taxatiewijzer kengetallen Deel 8 Ziekenhuizen (Taxatiewijzer Ziekenhuizen) vermelde kengetal € 1.432,- behorend bij het archetype nr. 8 ‘Overig medisch’, N3900052 (“Overig medisch”). De rechtbank vindt voor dit oordeel steun in de toelichting op dit archetype, waarin staat vermeld dat dit gebouwen betreft voor basisvoorzieningen voor gezondheidszorg zoals dierenklinieken, bloedbanken, praktijkruimte en/of groepspraktijkruimte voor huis- en/of tandartsen, praktijkruimte voor fysiotherapie, wijkverpleging, thuiszorg etc.
5.4
Uitgaande van de verhouding van het kengetal € 1.432,- behorend bij het archetype ‘Overig medisch’ en het kengetal € 1.523,- bij het archetype ‘Dagopvang op medische gronden’ dient de door verweerder in beroep getaxeerde waarde van de objecten (exclusief infrastructuur en grond) naar evenredigheid te worden verlaagd. De rechtbank zal hieronder per object aangeven tot welke waarde deze wijze van herberekening leidt.
Adres Taxatie Beschikte waarde Herberekende waarde
- [adres] € 1.000.000,- € 898.000,- € 951.022,-
- [adres] - 845.000,- - 836.000,- - 802.474,-
- [adres] - 911.000,- - 824.000,- - 883.281,-
[.]
- [adres] - 968.000,- - 814.000,- - 922.702,-
- [adres] - 828.000,- - 827.000,- - 793.916,-
- [adres] - 751.000,- - 673.000,- - 722.477,-
- [adres] - 976.000,- - 951.000,- - 932.789,-
- [adres] - 1.415.000,- - 1.175.000,- - 1.342.505,-
- [adres] - 1.673.000,- - 1.511.000,- - 1.585.956,-
- [adres] - 2.308.000,- - 2.198.000,- - 2.193.221,-
- [adres] - 2.569.000,- - 1.995.000,- - 2.437.898,-
5.5
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde woz-waarde voor het belastingjaar 2016 niet te hoog is vastgesteld, voor zover het betreft de objecten [adres] , [adres] , [adres] en [adres] . De beroepen in die zaken (nrs. UTR 16/4051, UTR 16/4056, UTR 16/4058 en UTR 16/4073) zijn dan ook gegrond en de bestreden uitspraak op bezwaar moet in zoverre worden vernietigd.
De rechtbank ziet met in achtneming van het voorgaande aanleiding om de waarde voor die objecten voor het belastingjaar 2016 in goede justitie als volgt vast te stellen:
- [adres] € 802.000,-
- [adres] - 793.000,-
- [adres] - 932.000,-
- [adres] - 2.193.000,-.
Met betrekking tot het object [adres] (UTR 16/4048)
6. Met betrekking tot dit object heeft eiseres ter zitting betoogd dat door haar nog enkel de door verweerder vastgestelde grondwaarde wordt betwist. De overige, in het beroepschrift aangevoerde, gronden heeft eiseres niet langer gehandhaafd.
6.1
Ten aanzien van de grondwaarde heeft eiseres aangevoerd dat voor het bepalen van de totale waarde het soms nodig is onderscheid te maken tussen de basiskavel en de restgrond. Dit onderscheid is van betekenis wanneer de grondoppervlakte van het te taxeren object groter is dan normaliter wordt gebruikt voor een gebouw met die bestemming en bouwvolume. De oppervlakte die normaliter wordt gebruikt, wordt aangeduid als basiskavel, aldus eiseres. De grootte van de basiskavel wordt in de praktijk bepaald door de oppervlakte van het gebouw te vermenigvuldigen met een factor, waarbij de hoogte van de factor mede afhankelijk is van de omgeving waar het object is gelegen. Het resterend deel van de grondoppervlakte is restgrond. Aangezien de gecorrigeerde vervangingswaarde de waarde voor de huidige eigenaar/gebruiker betreft en deze genoegen zou nemen met een kleiner perceel dan het huidige kadastrale perceel, dient verweerder naar de mening van eiseres het resterende deel van het perceel te waarderen tegen een lagere prijs per vierkante meter.
6.2
De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende gemotiveerd uiteen heeft gezet dat in dit geval geen sprake is van een excessieve grondoppervlakte. Verweerder heeft aan de hand van het taxatierapport en ter zitting toegelicht dat er op het perceel buitenactiviteiten plaatsvinden en dat er ook voorzieningen zijn aangebracht ten behoeve van activiteiten. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding het betoog van eiseres op dit punt te volgen.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde woz-waarde voor het belastingjaar 2016 niet te hoog is vastgesteld.
Met betrekking tot het object [adres]
7. Niet (meer) in geschil is de (totaal)waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2015. Wel in geschil is de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) gebruik en het toegepaste tarief voor de aanslag OZB eigenaar. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de aanslag OZB gebruik nihil moet zijn. De aanslag OZB eigenaar moet volgens haar worden gebaseerd op het tarief voor woningen. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de heffingsmaatstaf voor de aanslag OZB gebruik € 5.206.856,- dient te zijn en dat de aanslag OZB eigenaar terecht is vastgesteld op basis van het tarief voor niet-woningen.
7.1
Voor zover eiseres beroep heeft willen instellen tegen de heffingsgrondslag voor de aanslag OZB gebruik voor het belastingjaar 2016, is de rechtbank van oordeel dat eiseres in zoverre niet in haar beroep kan worden ontvangen. Immers, het geschrift met beschikkingen en aanslagen waartegen eiseres bezwaar heeft gemaakt, bevat geen aanslag OZB gebruik, zodat dit aspect geen onderdeel kan uitmaken van de omvang van het geschil.
7.2
Voor zover het beroep van eiseres zich richt tegen de, in de uitspraak op bezwaar in het vooruitzicht gestelde, ambtshalve vermindering van de aanslag OZB gebruik, overweegt de rechtbank dat eiseres ook in zoverre niet in het beroep kan worden ontvangen. Immers, een ambtshalve vermindering van een aanslag is niet een voor bezwaar vatbare beschikking als bedoeld in artikel 26, eerste lid van de AWR, omdat niet ingevolge enige bepaling van de belastingwet bezwaar daartegen open staat. Ter ondersteuning van dat oordeel verwijst de rechtbank nog naar een arrest van de Hoge Raad van 21 april 2006, ECLI:NL:HR:2006:AT3051.
7.3
Ingevolge artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet dient een onroerende zaak in hoofdzaak tot woning indien de waarde die op grond van hoofdstuk IV van de Wet woz is vastgesteld voor die onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.
7.4
Ingevolge artikel 220c van de Gemeentewet is de heffingsmaatstaf voor de onroerende-zaakbelastingen de op de voet van hoofdstuk IV van de Wet WOZ voor de onroerende zaak vastgestelde waarde voor het kalenderjaar, bedoeld in artikel 220 van de Gemeentewet.
Artikel 220e van de Gemeentewet bepaalt dat in afwijking van artikel 220c bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de onroerende-zaakbelasting, bedoeld in artikel 220, onderdeel a, van de Gemeentewet, buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van gedeelten van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden (woondelenvrijstelling).
7.5
De toets die voor artikel 220a van de Gemeentewet moet worden aangelegd is dus of delen van het object volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. De rechtbank merkt daarbij op dat de criteria voor toepassing van de woondelenvrijstelling van artikel 220e van de Gemeentewet ruimer zijn dan die van artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet. Delen van het object hoeven om in aanmerking te komen voor de woondelenvrijstelling namelijk niet volledig dienstbaar te zijn aan woondoeleinden, maar slechts hoofdzakelijk (70%).
7.6
Verweerder beroept zich op artikel 220e van de Gemeentewet. Hij stelt dat het aandeel woondelen in het object 43% bedraagt. Eiseres beroept zich op artikel 220a van de Gemeentewet. Naar haar oordeel kan meer dan 70% van de waarde van het object worden toegerekend aan gedeelten die tot woning dienen of volledig dienstbaar zijn aan woningen.
7.7
Tussen partijen is niet in geschil dat het object gezien aard en bestemming in eerste instantie als niet-woning wordt gekwalificeerd. Naar het oordeel van de rechtbank berust de bewijslast dat artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet toepasselijk is vervolgens bij eiseres, nu zij zich daarop beroept. Daarin is eiseres niet geslaagd. Eiseres heeft volstaan met overlegging van een globale, ingekleurde plattegrond, waaraan de rechtbank zonder nadere gedetailleerde toelichting, die ontbreekt, geen conclusies kan verbinden. De aanslag OZB eigenaar is dan ook terecht berekend op basis van het tarief voor niet-woningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Proceskosten
8. Nu de beroepen in de procedures UTR 16/4051, UTR 16/4053, UTR 16/4056, UTR 16/4058 en UTR 16/4073 gegrond zijn, ziet de rechtbank aanleiding verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiseres, bestaande uit kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en de kosten van de taxateur in die zaken.
8.1
In de bezwaarfase zijn partijen bij het bepalen van de hoogte van de proceskosten uitgegaan van samenhangende zaken en een wegingsfactor 2. De rechtbank ziet geen aanleiding daar in de beroepsfase anders over te oordelen. De rechtbank begroot op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht de kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de beroepsfase op € 1.980,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van
€ 495,- en een wegingsfactor 2). Tevens dient verweerder het griffierecht te vergoeden.
8.2
De kosten die eiseres in verband met de beroepen UTR 16/4051, UTR 16/4053, UTR 16/4056, UTR 16/4058 en UTR 16/4073 heeft moeten maken voor het opstellen van taxatierapporten stelt de rechtbank, onder verwijzing naar de ‘Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties’, op € 1.494,35,-, inclusief omzetbelasting. Daarbij is, voor wat betreft het bestede aantal uren in die zaken, uitgegaan van de door de taxateur overgelegde facturen, terwijl een uurtarief is gehanteerd van € 65,-.
Beslissing
De rechtbank,
- verklaart de beroepen onder nummers UTR 16/4051, UTR 16/4053, UTR 16/4056, UTR 16/4058 en UTR 16/4073 gegrond,
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar in zoverre;
- verlaagt de waarde van de objecten [adres] , [adres] , [adres] ,
’ [adres] en [adres] naar de waardepeildatum 1 januari 2015,voor het belastingjaar 2016, tot respectievelijk € 802.000,-, € 1.385.000,-, € 793.000,-, € 932.000,- en € 2.193.000,- en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verminderd,
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 3.474,35,
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 334,- aan eiseres te vergoeden,
- verklaart de beroepen onder nummers UTR 16/4048, UTR 16/4050, UTR 16/4052, UTR 16/4055, UTR 16/4063, UTR 16/4066, UTR 16/4071 en UTR 16/4074 ongegrond,
- verklaart de beroepen onder nummers UTR 16/4048, UTR 16/4050, UTR 16/4052, UTR 16/4055, UTR 16/4063, UTR 16/4066, UTR 16/4071 en UTR 16/4074 ongegrond,
- verklaart het beroep onder nummer UTR 16/4046 voor zover het ziet op de aanslag OZB gebruik voor het belastingjaar 2016 niet-ontvankelijk en
- verklaart het beroep onder nummer UTR 16/4046 voor zover het ziet op de aanslag OZB eigenaar voor het belastingjaar 2016 ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. P.M.J.H. Muijlaert, voorzitter, en
mr. M.E.A. Braeken en mr. N.M.H. van Ek, leden, in aanwezigheid van W.B. Lakeman, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 november 2017.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.