Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 16/4205 en UTR 16/4207
uitspraak van de meervoudige kamer van 3 juli 2017 in de zaken tussen
Stichting [eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: J.W. Verschuren),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [naam gemeente] , verweerder
(gemachtigde: mr. A.J. van Griethuijsen).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 maart 2016 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van het object [adres] (+ [adres] St. [eiseres] ) te [vestigingsplaats] (het object) voor het belastingjaar 2015 vastgesteld op € 2.717.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2014. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar en als gebruiker ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 26 juli 2016 (de bestreden uitspraak op bezwaar I) heeft verweerder het bezwaar van eiseres gegrond verklaard en de waarde herzien en vastgesteld op € 2.087.000,-.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep I ingesteld. Dit beroep is geregistreerd onder zaaknummer UTR 16/4205.
Bij beschikking van 29 februari 2016 heeft verweerder op grond van de Wet woz de waarde van het object voor het belastingjaar 2016 vastgesteld op € 1.856.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2015. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van het object ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd. De Woz-beschikking gebruiker is vastgesteld naar de waarde van € 1.727.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar van 26 juli 2016 (de bestreden uitspraak op bezwaar II) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep II ingesteld. Dit beroep is geregistreerd onder zaaknummer UTR 16/4207.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en voor de beide belastingjaren een taxatierapport overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 juni 2017. Eiseres heeft zich ter zitting laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, vergezeld van [A] , taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld van
[B] , taxateur.
Overwegingen
1. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet woz wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op grond van het derde lid van dit artikel wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid.
Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen
2. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de onroerende zaak heeft bepaald door middel van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Tussen partijen is niet in geschil dat deze methode een geschikte methode van waarderen is in de onderhavige situatie.
3. Het object betreft een gebouw voor crisisopvang, gebouwd in 1992 en verder uitgebreid in 1997.
4. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de woz-waarde voor de beide belastingjaren te hoog is vastgesteld en bepleit onder verwijzing naar twee taxatierapporten van taxateur [A] van 3 oktober 2016 een waarde van € 1.398.000,- per waardepeildatum 1 januari 2014 en een waarde van € 1.396.000,- per waardepeildatum 1 januari 2015. Eiseres voert daarbij aan dat verweerder een te hoge bruto vervangingswaarde heeft gehanteerd, omdat ten onrechte van het archetype ‘Dagopvang op medische gronden’ is uitgegaan. Volgens eiseres moet worden aangesloten bij het archetype ‘Kinderdagopvang’, gelet op de bouw en ook gelet op het feit dat geen sprake is van medische ondersteuning. In dit kader wijst eiseres ook op de werktuigenvrijstelling waar nu geen rekening mee is gehouden. Verder stelt eiseres dat verweerder van een te hoge grondwaarde is uitgegaan. Gelet op de situering van het object had een onderscheid gemaakt moeten worden tussen basiskavel en restgrond.
5. De rechtbank stelt vast dat eiseres in beroep haar grond met betrekking tot de woondelenvrijstelling en haar grond omtrent de functionele veroudering heeft laten vervallen, zodat de rechtbank deze beroepsgronden onbesproken zal laten.
6. Nu eiseres de juistheid van de vastgestelde waarde voor allebei de belastingjaren heeft betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildata niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
7. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarden voor de beide belastingjaren. Ter nadere onderbouwing van die waarden heeft hij twee taxatierapporten van 30 november 2016 van taxateur [B] overgelegd. In deze rapporten wordt op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde geconcludeerd tot een waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2014 van € 2.129.000,-- en op de waardepeildatum 1 januari 2015 van € 2.087.000,-. Bij de waardering is uitgegaan van het in de Taxatiewijzer kengetallen Deel 9 Verzorging (Taxatiewijzer Verzorging) vermelde kengetal € 1.523,- voor 2014 en 2015 behorend bij het archetype nr. 8 ‘Dagopvang op medische gronden’, N3300000.
8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat voor het object aansluiting moet worden gezocht bij het archetype ‘Dagopvang op medische gronden’. Niet is gebleken dat sprake is van een opvang op medische gronden. Concrete medische voorzieningen om te kunnen spreken van dagopvang op medische gronden ontbreken. Gezien de overgelegde stukken en de toelichting ter zitting heeft eiseres evenmin aannemelijk gemaakt dat aansluiting zou moeten worden gezocht bij het archetype ‘Kinderdagopvang’. De rechtbank neemt daarbij ook in aanmerking de toelichting in de Taxatiewijzer Onderwijs bij een gebouw voor kinderdagopvang.
De rechtbank ziet in de toelichting op de archetypen in de Taxatiewijzer Verzorging aanwijzingen om in dit geval aan te sluiten bij de archetype nr. 19 ‘Dagverblijf-/dagopvang’, N3800000.
9. Eiseres heeft ter zitting nader toegelicht dat zij haar grond met betrekking tot de werktuigenvrijstelling naar voren had gebracht in het kader van de toepassing van het juiste archetype. Nu naar het oordeel van de rechtbank niet moet worden aangesloten bij het door verweerder toegepaste archetype ‘Dagopvang op medische gronden’, behoeft deze grond verder geen bespreking.
10.1
Ten aanzien van de grondwaarde heeft eiseres aangevoerd dat de grond moet worden gesplitst in basiskavel en restgrond. Daarbij wijst eiseres erop dat de huidige eigenaar met een kleiner perceel toe kan, zodat de restgrond een lagere waarde heeft. Verweerder heeft toegelicht dat het gebruikelijk is om 2,5 maal de bruto vloeroppervlak van het gebouw als normaal te beschouwen en tegen de volledige grondprijs te taxeren. Nu de totale vloeroppervlakte van alle gebouwen 2.037 m² is, levert de vermenigvuldiging een grotere grondoppervlakte op dan bij het object aanwezig is, zodat de volledige kaveloppervlakte tegen de gemeentelijke uitgifteprijs dient te worden gewaardeerd.
10.2
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende gemotiveerd uiteengezet dat in dit geval geen sprake is van een excessieve grondoppervlakte. Verweerder heeft aan de hand van de dossierstukken de situatie ter plaatse en de ligging van de gebouwen ter zitting toegelicht. Daarbij is vastgesteld dat de gebouwen verspreid over het gehele terrein staan en dat van een groot onbebouwd kavel geen sprake is. De rechtbank ziet dan ook geen aanknopingspunt het standpunt van eiseres op dit punt te volgen.
11.1
Nu naar het oordeel van de rechtbank in de taxatie van verweerder van een onjuist archetype is uitgegaan, dient te worden bezien of dit maakt dat de hoogte van de woz-waarden voor de beide belastingjaren niet meer voldoende aannemelijk is gemaakt.
11.2
Uitgaande van de verhouding van het kengetal € 1.248,- behorend bij het archetype ‘Dagverblijf-/dagopvang’ en het kengetal € 1.523,- bij het archetype ‘Dagopvang op medische gronden’ dient de door verweerder in beroep getaxeerde waarde van het dagverblijf, waarbij de grond buiten beschouwing wordt gelaten, met circa 20% te worden verlaagd. Dat leidt voor het belastingjaar 2015 tot een lagere waarde dan de vastgestelde waarde. Voor het belastingjaar 2016 leidt dat niet tot een lagere waarde dan de vastgestelde waarde.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde woz-waarde voor het belastingjaar 2015 niet te hoog is vastgesteld. Het beroep UTR 16/4205 is gegrond en de bestreden uitspraak op bezwaar I moet worden vernietigd.
13. De rechtbank is van oordeel dat eiseres de door haar bepleite waarde voor het belastingjaar 2015 evenmin aannemelijk heeft gemaakt. Gelet op de feiten en omstandigheden ziet de rechtbank daarom aanleiding de waarde van het object voor het belastingjaar 2015 naar de waardepeildatum 1 januari 2014 in goede justitie vast te stellen op € 1.900.000,-.
14. De rechtbank is van oordeel dat, gelet op het voorgaande, geen aanleiding bestaat de juistheid van de door verweerder vastgestelde waarde voor het belastingjaar 2016 in twijfel te trekken. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze waarde te hoog is.
Het beroep UTR 16/4207 is daarom ongegrond.
15. Nu het beroep in de procedure UTR 16/4205 gegrond is, ziet de rechtbank aanleiding verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiseres, bestaande uit kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en de kosten van de taxateur.
16. De rechtbank begroot op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht de kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de beroepsfase op € 990,-
(1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 495,-). De rechtbank heeft een wegingsfactor 1 toegekend. Tevens dient verweerder het griffierecht te vergoeden.
17. De kosten die eiseres in verband met het beroep UTR 16/4205 heeft moeten maken voor het opstellen van een taxatierapport stelt de rechtbank, onder verwijzing naar de ‘Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties’, op € 314,60,-, inclusief omzetbelasting. Uitgegaan wordt daarbij van 4 uur voor de opname ter plaatse en het opstellen van een taxatierapport, zoals door eiseres ter zitting is toegelicht en door verweerder niet onaannemelijk geacht. De rechtbank gaat daarbij verder uit van het uurtarief voor taxatie van courante niet-woningen van € 65,- per uur. De rechtbank ziet geen aanleiding af te wijken van dat uurtarief en eiseres te volgen in haar stelling dat voor de berekening uitgegaan moet worden van een uurtarief van € 110,-, omdat sprake zou zijn van een taxatie van een incourante niet-woning.
Beslissing
De rechtbank:
UTR 16/4205 (belastingjaar 2015)
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar I;
- verlaagt de waarde van het object naar de waardepeildatum 1 januari 2014, voor het belastingjaar 2015, tot € 1.900.000,- en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 1.304,60, te betalen aan eiseres;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 334,- aan eiseres te vergoeden.
UTR 16/4207 (belastingjaar 2016)
- verklaart het beroep ongegrond
Deze uitspraak is gedaan door mr. S. Wijna, voorzitter, mr. N.M. Spelt en
mr. P.M.J.H. Muijlaert, leden, in aanwezigheid van mr. M.S.D. de Weerd, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 juli 2017.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.