Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 5439231 UC EXPL 16-14915 RA/547
Vonnis van 21 juni 2017
inzake
de stichting
Stichting Hanzeheerd,
gevestigd te Hattem ,
verder ook te noemen Hanzeheerd ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. F.J.P. Delissen,
tegen:
de stichting
Stichting Habion,
gevestigd te Houten ,
verder ook te noemen Habion ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. J.M. van Noort.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 14 december 2016 waarin een comparitie van partijen is bepaald;
- producties A tot en met L van Hanzeheerd ;
- producties 3 tot en met 5 van Habion ;
- de comparitie van partijen op 14 april 2017, waarvan aantekening is gehouden door de griffier.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Hanzeheerd is een zorginstelling in de zin van artikel 1 lid 1 sub f Wet toelating zorginstellingen. Habion is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 Woningwet.
2.2.
Habion is eigenaar van een groot aantal complexen voor ouderenhuisvesting, waaronder de locatie [locatie] , gelegen aan [adres] te [woonplaats] (hierna: het verzorgingstehuis).
2.3.
Op grond van een schriftelijke huurovereenkomst gedateerd 31 januari 1964 huurt Hanzeheerd van Habion (voorheen via hun respectieve rechtsvoorgangers) inmiddels voor onbepaalde tijd het verzorgingstehuis. De huurprijs bedraagt per 1 juli 2016 € 53.166,15 per maand.
2.4.
In artikel 20 van de huurovereenkomst is bepaald:
“Partijen komen overeen, dat indien verhuurder aan zijn verplichtingen uit hoofde van de geldleningsovereenkomst met de overheid, welke de bouw heeft gefinancierd, heeft voldaan, hij – verhuurder – aan huurder(s) gelegenheid zal geven om het gehuurde op de alsdan geldende voor de locale en centrale overheid aanvaardbare voorwaarden, over te nemen, waarbij verhuurder verklaart zijnerzijds geen winst te beogen bij het vaststellen van de koopsom.”
2.5.
Bij brief van 30 maart 2016 heeft Hanzeheerd , met een beroep op artikel 20 van de huurovereenkomst, aan Habion een bod uitgebracht voor verwerving van het verzorgingstehuis tegen een koopprijs van € 750.000,00 met als peildatum 1 juli 2015. Bij brief van 10 mei 2016 heeft Habion dit voorstel afgewezen.
3.Het geschil
3.1.
Hanzeheerd vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
Habion te veroordelen het verzorgingstehuis, op overigens gebruikelijke voorwaarden, te verkopen en te leveren aan haar voor een koopsom van € 1,00 kosten koper door binnen zes weken na dit vonnis daartoe met Hanzeheerd te verschijnen voor een notaris ter keuze van Habion ;
te bepalen dat Habion voor iedere dag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, dat Habion nalatig is aan de veroordeling onder a. te voldoen, een dwangsom verbeurt van € 50.000,00 per dag;
de huurprijs die Hanzeheerd aan Habion verschuldigd is voor het gebruik van het verzorgingstehuis vast te stellen op € 350.000,00 per jaar, prijspeil 1 juli 2016;
Habion te veroordelen aan Hanzeheerd te voldoen het verschil tussen deze huurprijs en de door Hanzeheerd (reeds) betaalde huurprijs, terug te rekenen naar 1 januari 1992, althans 1 januari 1996, althans 1 januari 2012, verhoogd met wettelijke (handels)rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
met veroordeling van Habion in de kosten van deze procedure.
3.2.
Habion heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
3.3.
Op de stellingen en verweren van partijen zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.
4.De beoordeling
De verkoop van het verzorgingstehuis
4.1.
Hanzeheerd vordert nakoming van artikel 20 van de huurovereenkomst. Habion heeft als meest verstrekkende verweer aangevoerd dat de vordering is verjaard. Met verwijzing naar het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 7 april 2015 (ECLI:NL:GHARL:2015:2542; hierna het arrest Woonzorg/Vilente) en het vonnis in kort geding van de rechtbank Gelderland van 5 oktober 2016 (niet gepubliceerd, zie productie 1 bij conclusie van antwoord) is de kantonrechter van oordeel dat het beroep op verjaring slaagt. Kort gezegd komt dat op het volgende neer. De kantonrechter stelt vast dat Hanzeheerd ter comparitie heeft erkend dat de leningen (middels de zogenoemde bruteringsoperatie) zijn afgelost per 1 januari 1995. Vanaf die datum was Habion gehouden om Hanzeheerd te informeren over de aflossing en het pand aan Hanzeheerd te koop aan te bieden. De vordering van Hanzeheerd strekkende tot nakoming van die verplichting door Habion was met ingang van die datum opeisbaar en dat betekent dat, uitgaande van een verjaringstermijn van 20 jaren als bedoeld in artikel 3:307 lid 2 BW, genoemde vordering in ieder geval na 2 januari 2015 is verjaard. Niet gesteld of gebleken is dat Habion (opzettelijk) voor Hanzeheerd verborgen heeft gehouden dat de rijkslening als gevolg van de bruteringsoperatie was afgelost. Evenmin zijn er feiten of omstandigheden aanwezig die maken dat het beroep van Habion op verjaring naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
4.2.
Dat genoemde datum (1 januari 1995) slechts een boekhoudkundige of administratieve datum betreft en dat ná die datum pas daadwerkelijk uitvoering werd gegeven, zodat derhalve alle rechten en verplichtingen met betrekking tot het verzorgingstehuis pas ver ná die datum zijn afgewikkeld, maakt het voorgaande niet anders.
4.3.
Als gevolg van deze constatering worden de vorderingen onder a en b afgewezen.
De aanpassing van de huurprijs
4.4.
Hanzeheerd stelt dat de afschaffing van de kapitaallastenvergoeding als een onvoorziene omstandigheid kwalificeert in de zin van artikel 6:258 BW, die dient te leiden tot aanpassing van de huurprijs met terugwerkende kracht. Gelet op het bouwjaar en staat van onderhoud van het verzorgingstehuis bedraagt de huurprijs per heden maximaal
€ 350.000,00 per jaar, aldus nog steeds Hanzeheerd .
4.5.
De kantonrechter stelt voorop dat het eerste lid van artikel 6:258 BW bepaalt dat op verzoek van een partij de gevolgen van een overeenkomst met terugwerkende kracht kunnen worden gewijzigd op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Een dergelijke wijziging wordt blijkens het tweede lid van genoemd artikel niet uitgesproken, voor zover de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich erop beroept. De kantonrechter past terughoudendheid bij toepassing van deze bevoegdheid.
4.6.
De kantonrechter overweegt dat de wetgever bij afschaffing van de kapitaallastenvergoeding heeft voorzien in een overgangsperiode. Dit betekent dat Hanzeheerd , zoals Habion heeft gesteld en Hanzeheerd niet heeft weersproken, met een stapsgewijze afbouw beginnend in 2012, (pas) vanaf 2018 met een risico van leegstand kan worden geconfronteerd omdat vanaf dat jaar de kosten voor intramurale huisvesting volledig (terug)verdiend dienen te worden op basis van geleverde zorg. Hanzeheerd heeft dus voldoende tijd om zich voor te bereiden op genoemde wijziging alsmede die maatregelen te treffen die noodzakelijk zijn voor haar bedrijfsvoering. De afschaffing van de kapitaallastenvergoeding en het (via een overgangsregeling) invoeren van de normatieve huisvestingscomponent is een omstandigheid die voor haar rekening en (ondernemers)risico komt. De wetgever heeft dit kennelijk ook zo bedoeld: uit de (bij partijen bekende) kamerbrief van de staatssecretaris (d.d. 1 juni 2011) blijkt dat met deze wijziging wordt beoogd dat zorginstellingen zoals Hanzeheerd eigen verantwoordelijkheid gaan dragen voor (prestaties, productie en) vastgoed/huisvesting met als doel het stimuleren van de zorginstellingen voor het leveren van nog betere en doelmatiger zorg. Voorgaande omstandigheden en de terughoudende benadering bij toepassing van voormelde wijzigingsbevoegdheid brengen de kantonrechter tot het oordeel dat niet tot verlaging van de huurprijs zal worden overgegaan. De vorderingen onder c en d worden afgewezen.
4.7.
Hanzeheerd zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Habion worden begroot op € 400,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x tarief € 200,00).
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst het gevorderde af;
5.2.
veroordeelt Hanzeheerd tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Habion , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 400,00 aan salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Reitsma, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 21 juni 2017.