Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 16/4570 en UT 16/4622
uitspraak van de meervoudige kamer van 26 juni 2017 in de zaken tussen
Stichting [eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: J.W. Verschuren),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [naam gemeente] , verweerder
(gemachtigde: mr. A.J. van Griethuijsen).
Procesverloop
Bij in één geschrift verenigde beschikkingen van 29 februari 2016 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de objecten [adres] en [adres] , beide te [woonplaats] voor het belastingjaar 2016 vastgesteld op respectievelijk € 3.527.000,- en € 135.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2015. Verweerder heeft bij deze beschikkingen aan eiseres als eigenaar van de objecten ook aanslagen onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsgrondslag zijn gehanteerd. In hetzelfde geschrift is de Woz-beschikking gebruiker voor [adres] vastgesteld naar de waarde van € 3.024.000,-. Verweerder heeft aan eiseres als gebruiker van dit object tevens een aanslag onroerendezaakbelastingen gebruiker opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gebruikt.
Bij uitspraak op bezwaar van 5 september 2016 heeft verweerder de bezwaren van eiseres tegen de vastgestelde waarden ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Het beroep gericht tegen de waardevaststellingen van het object [adres] te [woonplaats] is bij de rechtbank geregistreerd onder zaaknummer UTR 16/4570. Het beroep gericht tegen de waarde-vaststelling van het object [adres] te [woonplaats] is bij de rechtbank geregistreerd onder zaaknummer UTR 16/4622.
Verweerder heeft in de beide procedures een verweerschrift en een taxatierapport ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 juni 2017. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, vergezeld van [A] , taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld van
[B] , taxateur.
Overwegingen
Procedure UTR 16/4570: [adres] te [woonplaats]
1. Het object betreft woonpaviljoens en een dagverblijf, gelegen in de […] in Almere.
2. In beroep heeft verweerders taxateur een taxatie uitgevoerd. Daaruit is naar voren gekomen dat het dagverblijf (abusievelijk) niet in de waardering is betrokken en dus niet in de bij de beschikking van 29 februari 2016 vastgestelde waarde is meegenomen. Verweerders taxateur heeft aan het object inclusief het dagverblijf een waarde toegekend van € 4.738.000,-. Daarbij heeft de taxateur vastgesteld dat de waarde van de woondelen van het object hoger dient te zijn, waardoor de grondslag voor de onroerende zaakbelasting gebruik op € 2.157.126,- gesteld moet worden.
3. In zijn verweerschrift en ter zitting heeft verweerder onder verwijzing naar het taxatierapport en de daarin vermelde getaxeerde waarde, geconcludeerd dat de voor het object vastgestelde woz-waarde van € 3.527.000,- onverminderd in stand blijft en niet te hoog is. Verweerder heeft verder geconcludeerd dat de heffingsgrondslag voor de aanslag onroerende zaakbelasting voor het gebruik voor het belastingjaar 2016 dient te worden verlaagd naar afgerond € 2.157.000,- en dat de aanslag dienovereenkomstig moet worden verminderd.
4. Ter zitting is vastgesteld dat de vastgestelde waarde van € 3.527.000,- voor het object niet langer in geschil is. Eiseres is het ook eens met de conclusie van verweerder in beroep dat vanwege de verhoging van de woondelenvrijstelling de heffingsgrondslag voor de aanslag onroerendezaakbelasting voor gebruik moet worden verminderd naar € 2.157.000,-
5. Het voorgaande betekent dat het beroep gegrond is en dat de beroepsgronden hier niet verder hoeven te worden besproken. De rechtbank ziet aanleiding met toepassing van artikel 8:72, derde lid, onder b, van de Algemene wet bestuursrecht zelf in deze zaak te voorzien door te bepalen dat voor het belastingjaar 2016 de heffingsgrondslag voor de aanslag onroerende zaakbelastingen voor gebruik dient te worden verminderd naar
€ 2.157.000,-.
6. Het beroep in UTR 16/4570 is gegrond.
Procedure UTR 16/4622: [adres] te [woonplaats]
7. Op grond van de artikelen 17 en 18 van de Wet woz wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Als waarde geldt daarbij de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die onroerende zaak zou zijn betaald.
De waarde voor niet-woningen kan onder meer worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur. Dit volgt uit de artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet woz.
8. Het object betreft een in 2007 gebouwde kantoorruimte gelegen op de begane grond van een woningcomplex nabij Almere- […] .
9. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de woz-waarde te hoog is vastgesteld en bepleit onder verwijzing naar het taxatierapport van taxateur [A] van 4 oktober 2016 een waarde van € 92.000,- in plaats van de vastgestelde waarde van € 135.000,- . Eiseres stelt dat de huurwaarde maximaal € 105,- per m² bedraagt mede gezien de ligging onder een woningcomplex. De kapitalisatiefactor zou maximaal 8,8 moeten zijn, gelet op het hoge leegstandsrisico. Ter onderbouwing van haar stelling dat de waarde te hoog is, verwijst eiseres ook naar verweerders woz-waardering van het pand aan de [adres] .
10. Nu eiseres de juistheid van de vastgestelde waarde heeft betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
11. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde. Ter nadere onderbouwing van die waarde heeft hij een taxatierapport van 31 maart 2017 van taxateur [B] overgelegd. De woz-waarde is tot stand gekomen door middel van vergelijking van huurwaarden en gerealiseerde verkopen. Aan de hand daarvan is voor het object uitgegaan van een huurwaarde van € 135,- per m² en een kapitalisatiefactor van 10.
In het taxatierapport is daartoe een matrix opgesteld met drie verkooptransacties aan de hand waarvan de huurwaarde is getaxeerd. Ter zitting heeft verweerder ter onderbouwing van de economische huurwaarde nog een matrix overgelegd met de huurcijfers van acht kantoren in Almere per 2014 en 2015.
12.1
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de overgelegde marktgegevens van redelijk goed vergelijkbare kantoorruimten en de daarop gegeven toelichting inzichtelijk en aannemelijk gemaakt dat de huurwaarde van € 135,- voor het object niet te hoog is bepaald. Zo heeft [adres] , weliswaar gelegen op een ander soort locatie maar wel met een vergelijkbaar bruto vloeroppervlak, een hogere huurprijs per m². [adres] is evenals het object gelegen onder een woningbouwcomplex en heeft ook een hogere huurprijs per m². Verweerder heeft verder gemotiveerd toegelicht dat, anders dan eiseres stelt, bij kantoorpanden met een oppervlakte vergelijkbaar aan het object, de ligging al dan niet in de nabijheid van winkels niet zonder meer relevant is voor de huurwaarde. Gelet op het voorgaande is ook aannemelijk gemaakt dat de kapitalisatiefactor niet te hoog is vastgesteld, aangezien deze in lijn ligt met de overgelegde marktgegevens, waarin het leegstandsrisico is verdisconteerd. Er zijn voldoende marktgegevens beschikbaar ter bepaling van de kapitalisatiefactor. De door eiseres voorgestane bottom-up berekening van de kapitalisatiefactor kan aan verweerders taxatierapport en de door hem gegeven toelichting in het verweerschrift en ter zitting dan ook niet afdoen.
12.2
De vergelijking die eiseres maakt met de door verweerder vastgestelde woz waarde van het kantoor aan de [adres] gaat niet op nu van dat kantoor geen concrete gerealiseerde marktcijfers bekend zijn. Voor zover eiseres met die verwijzing een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel slaagt die grond niet. Zoals verweerder in zijn verweerschrift heeft toegelicht, is er geen sprake van identieke objecten, alleen al omdat dat kantoor 138 m² groter is dan het object.
13. De rechtbank komt dan ook tot de conclusie dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
14. Het beroep in UTR 16/4622 is ongegrond.
Proceskosten
15. De rechtbank begroot op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht de kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaar-en beroepsfase op € 1.482,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift met een waarde per punt van
€ 246,-, 1 punt voor de telefonische hoorzitting op 8 juli 2016 met een waarde per punt van
€ 246,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift met een waarde per punt van € 495,- en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 495,-). De rechtbank heeft een wegingsfactor 1 toegekend. Tevens dient verweerder het griffierecht te vergoeden.
16. Ter zitting is gebleken dat de berekening van de toe te kennen vergoeding voor het opstellen van het door eiseres ingebrachte taxatierapport nog wel in geschil is.
Eiseres bepleit een tarief van € 110,- en verweerder stelt zich op het standpunt dat het tarief niet hoger kan zijn dan € 65,-.
17. De kosten die eiseres in verband met het beroep heeft moeten maken voor het opstellen van een taxatierapport stelt de rechtbank, onder verwijzing naar de ‘Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties’, op € 629,20. Uitgegaan wordt daarbij van 8 uur voor de opname ter plaatse en het opstellen van een taxatierapport, zoals door eiseres ter zitting is toegelicht en door verweerder niet onaannemelijk geacht. De rechtbank gaat daarbij verder uit van het uurtarief voor taxatie van courante niet-woningen van € 65,- per uur. De rechtbank ziet geen aanleiding af te wijken van dat uurtarief en eiseres te volgen in haar stelling dat voor de berekening uitgegaan moet worden van een uurtarief van € 110,-, omdat sprake zou zijn van een taxatie van een incourante niet-woning. Het bedrag van € 65,- per uur wordt verhoogd met de ter zake verschuldigde omzetbelasting.
Beslissing
De rechtbank:
UTR 16/4570
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar voor zover die ziet op de heffingsgrondslag voor de aanslag onroerende zaakbelastingen voor het gebruik;
- bepaalt dat de grondslag voor de aanslag onroerende zaakbelastingen voor het gebruik wordt verminderd tot € 2.157.000,-;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de bestreden uitspraak op bezwaar voor zover vernietigd;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.111,20;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 334,- aan eiseres te vergoeden.
UTR 16/4622
- verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.M. Spelt, voorzitter, mr. S. Wijna en
mr. P.M.J.H. Muijlaert, leden, in aanwezigheid van mr. M.S.D. de Weerd, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 juni 2017.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.