Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 16/3771
uitspraak van de meervoudige kamer van 23 mei 2017 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: [A] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [naam gemeente] , verweerder
(gemachtigde: [B] ).
Procesverloop
Bij beschikking van 17 februari 2016 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [vestigingsplaats] voor het belastingjaar 2016 vastgesteld op € 1.724.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2015. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als gebruiker van de onroerende zaak ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 23 juni 2016 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het door eiseres gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 januari 2017. Eiseres heeft zich ter zitting laten vertegenwoordigen door [C] , taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld van [D] , taxateur.
Overwegingen
1. De onroerende zaak betreft een gebouw, waarin een bouwmarkt van [bedrijfsnaam 1] is gevestigd. De onroerende zaak heeft een bruto vloeroppervlakte van 3.615 m² en is gelegen aan de [adres] , op het bedrijventerrein [naam bedrijventerrein] , te [vestigingsplaats] .
2. Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat de woz-waarde te hoog is vastgesteld en onder verwijzing naar het taxatierapport van [bedrijfsnaam 2] van 29 juni 2016 een waarde bepleit van € 1.419.000,-. Eiseres stelt dat uitgegaan moet worden van een kapitalisatiefactor van 8,6 en een huurwaarde van € 165.000,-, uitgaande van € 45,- per m².
3. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing heeft verweerder bij het verweerschrift een taxatiematrix overgelegd, waarin de woz-waarde is berekend op € 1.893.537,-, zodat de vastgestelde waarde van
€ 1.724.000,- volgens verweerder niet te hoog is. Voor de vastgestelde waarde was verweerder uitgegaan van een huurwaarde van € 183.000,- en een kapitalisatiefactor van 9,4.
4. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet woz wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Volgens artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet woz wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet woz, voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur (huurwaardekapitalisatie-methode) en door middel van vergelijking met referentieobjecten.
5. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de onroerende zaak heeft bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatie-methode. Tussen partijen is niet in geschil dat deze methode een geschikte methode van waarderen is in de onderhavige situatie. Evenmin is de omvang van het te waarderen object tussen partijen in geschil.
6. De bewijslast inzake de juistheid van de aan het object toegekende waarde ligt bij verweerder bij betwisting van die waarde door eiseres. Daarbij gaat het om de vraag of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de aan het object toegekende waarde niet te hoog is.
huurwaarde
7. Bij een waardering volgens de huurwaardekapitalisatie-methode moet worden uitgegaan van een marktconforme bruto huur rond de waardepeildatum. Verweerder is uitgegaan van een huurwaarde van € 183.000,-. Ter onderbouwing wijst verweerder op het eigen huurcijfer van de onroerende zaak en die van twee andere bouwmarkten, zowel aan de [adres] ( [bedrijfsnaam 3] ) als aan de [adres] ( [bedrijfsnaam 4] ) te [vestigingsplaats] . Het huurcontract van de onroerende zaak dateert uit september 2010. De huurprijs bedraagt € 235.816,-, waardoor de gemiddelde prijs € 65,- per m² bedraagt. Rekening houdend met waardedalingen is verweerder in beroep uitgegaan van een m² prijs van € 54,-.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat een dergelijke prijs per m² niet te hoog is, zodat ook de huurwaarde van € 183.000,- niet te hoog is. De rechtbank acht daarbij zowel de eigen huurprijs als die van de [bedrijfsnaam 4] aan de [adres] van belang. De huurgegevens van [adres] laat de rechtbank buiten beschouwing, omdat de huurovereenkomst is gesloten tussen twee partijen die onderdeel zijn van hetzelfde concern. De huurprijs is daardoor niet tot stand gekomen tussen twee onafhankelijk van elkaar operende partijen. De door eiseres daartegenover aangevoerde huurcijfers van andere objecten ter onderbouwing dat de huurwaarde te hoog is, overtuigen de rechtbank niet. Die objecten zijn niet goed vergelijkbaar met de onroerende zaak.
kapitalisatiefactor
8. Verweerder heeft aan de hand van de “Taxatiewijzer en kengetallen deel 24, Huurwaardekapitalisatie” van de VNG (hierna: de Taxatiewijzer) de kapitalisatiefactor berekend door deze van onderaf op te bouwen (de zogenoemde bottom-up methode). De kapitalisatiefactor wordt dan berekend vanuit het netto-aanvangsrendement (NAR), de exploitatiekosten en de kosten voor koper. Daarbij bestaat het NAR uit de componenten basisrente en opslagrisico en de exploitatielasten bestaan uit de componenten onderhoudskosten, vaste lasten, beheersrisico en leegstandsrisico.
9. Verweerder heeft de vastgestelde woz-waarde berekend aan de hand van een kapitalisatiefactor van 9,4. De in beroep nader opgestelde matrixberekening vermeldt een kapitalisatiefactor van 9,7, maar deze was - zoals ook toegelicht ter zitting - uitsluitend ter nadere onderbouwing. Verweerder is in de oorspronkelijke berekening voor het leegstandsrisico van 10% uitgegaan. Ook eiseres is daarvan uitgegaan in haar berekening. Gelet op hetgeen ter zitting is besproken, stelt de rechtbank vast dat dan ook vooral de hoogte van het opslagrisico in geschil is.
10. Verweerder gaat uit van een opslagrisico van 6,8%. Verweerder gaat daarmee in het midden zitten van de tabel risico-opslag voor winkels uit de Taxatiewijzer met daarin een bandbreedte van 5,07%-7,82% voor overige locaties.
Eiseres weerlegt dit en stelt dat de tabel voor winkels in dit geval niet van toepassing is, omdat de onroerende zaak meer het karakter heeft van een bedrijfsruimte dan van een winkel in de stad, zodat uitgegaan moet worden van een andere bandbreedte.
11. De rechtbank is van oordeel dat verweerder zonder nadere onderbouwing de hoogte van het opslagrisico en daarmee de berekening van de kapitalisatiefactor niet inzichtelijk heeft gemaakt. Dit betekent dat verweerder onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie
11. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar verdedigde waarde niet te laag is. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres dit niet aannemelijk gemaakt, doordat zij haar berekening niet met nadere marktgegevens heeft kunnen onderbouwen en de door haar gestelde huurwaarde onvoldoende aannemelijk is.
12. Nu geen van partijen erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2015 in goede justitie op € 1.647.000,-.
13. Het beroep is gegrond. De rechtbank ziet aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het bezwaar en beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.482,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de telefonische hoorzitting met een waarde per punt van € 246,- 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 495,- en een wegingsfactor 1). Voorts komen voor vergoeding in aanmerking de voor de taxatie gemaakte kosten ad € 455,- (7 uren x € 65,- per uur exclusief BTW overeenkomstig de Richtlijnen van de belastingkamers bij de gerechtshoven). De rechtbank gaat er daarbij van uit dat eiseres recht heeft op aftrek van de voorbelasting. Ook de kadasterkosten komen voor vergoeding in aanmerking. De totale proceskostenvergoeding bedraagt aldus € 1.939,80.
14. Nu het beroep gegrond is, dient verweerder tevens het door eiseres betaalde griffierecht te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2016 per waardepeildatum
1 januari 2015 vast op € 1.647.000,-
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 1.939,80;
- gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 334,- vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P.M. J. Muijlaert, voorzitter, en mr. L.A.C. de Vaan en mr. R.C. Stijnen, leden, in aanwezigheid van mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 mei 2017.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.