Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 16/380
uitspraak van de meervoudige kamer van 23 december 2016 in de zaak tussen
[eiseres] V.O.F., te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: drs. J. van de Kruisweg),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Gooise Meren (voorheen: de gemeente Bussum), verweerder
(gemachtigde: mr. H. van den Berg).
Procesverloop
Bij besluit van 30 april 2015 (het primaire besluit) heeft verweerder het verzoek van eiseres om tegemoetkoming in planschade voor de percelen aan de [straatnaam] [nummer] , [nummer] en [nummer] te [woonplaats] (de percelen) afgewezen.
Bij besluit van 10 december 2015 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 september 2016. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, bijgestaan door mr. [A] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en bijgestaan door mr. [B] en [C] . Tevens is verschenen mr. [D] , werkzaam bij de [naam adviesbureau 1] ( [naam adviesbureau 1] ).
Overwegingen
1. De rechtbank gaat bij haar beoordeling uit van de volgende feiten.
Eiseres heeft op 16 januari 2007 de eigendom van de panden aan de [straatnaam] [nummer] en [nummer] en op 1 februari 2007 de eigendom van het pand aan de [straatnaam] [nummer] in [woonplaats] verkregen. Er bevinden zich op de percelen vijf appartementen en een winkel op de begane grond. Boven de winkel ter hoogte van de [straatnaam] [nummer] bevindt zich geen bouwlaag, boven de nummers [nummer] en [nummer] wel. De koopovereenkomst dateert van 27 juni 2006.
Voor het gebied geldt het bestemmingsplan ‘ [...] ’ (het bestemmingsplan). Het bestemmingsplan is op 29 april 2010 vastgesteld en na de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de ABRvS) van
10 augustus 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BR4630, onherroepelijk geworden.
Op 19 mei 2014 heeft eiseres bij verweerder een aanvraag ingediend om in aanmerking te komen voor een tegemoetkoming in planschade als gevolg van het bestemmingsplan. In de aanvraag licht eiseres toe dat zij door de verlaging van de maximaal toegestane bouw- en goothoogte in het bestemmingsplan schade heeft geleden, nu de mogelijkheid om twee extra appartementen toe te voegen hierdoor is komen te vervallen. De hoogte van de planschade, bestaande uit waardevermindering van haar eigendom, schat eiseres op € 60.000,- exclusief BTW. Nadien wordt door het door eiseres ingeschakelde bureau [naam adviesbureau 2] de schade berekend op € 150.000,- exclusief BTW.
2. Verweerder heeft aan het bestreden besluit het adviesrapport van [naam adviesbureau 1] van maart 2015 ten grondslag gelegd. [naam adviesbureau 1] concludeert in dit rapport tot afwijzing van het verzoek om planschade, nu uit de planologische vergelijking tussen het oude en nieuwe bestemmingsplan blijkt dat, hoewel de bebouwingsmogelijkheden in het nieuwe bestemmingsplan zijn beperkt, de gebruiksmogelijkheden verder zijn uitgebouwd en er per saldo dus geen nadeel is veroorzaakt. Daarnaast stelt [naam adviesbureau 1] in het rapport dat de planologische wijziging op basis van de startnotitie ‘ [...] ’ van 29 november 2005 (de startnotitie) voorzienbaar was. Ter zitting heeft verweerder benadrukt dat de voorzienbaarheid als de primaire afwijzingsgrondslag van het planschadeverzoek geldt en dat subsidiair er geen sprake is van planologisch nadeel.
3. Op grond van artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Op grond van het tweede lid, onder a, is een oorzaak, als bedoeld in het eerste lid, een bepaling van een bestemmingsplan, beheersverordening of inpassingsplan, niet zijnde een bepaling als bedoeld in artikel 3.3, artikel 3.6, eerste lid, of artikel 3.38, derde of vierde lid.
Op grond van artikel 6.3, aanhef en onder a, van de Wro betrekken burgemeester en wethouders bij hun beslissing op de aanvraag met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade in ieder geval de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak.
Bij de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding dient te worden onderzocht of de verzoeker door wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de planologische maatregel waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van deze regimes maximaal kon onderscheidenlijk kan worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking heeft plaatsgevonden.
Indien de planschade voorzienbaar is, blijft deze voor rekening van de koper, omdat hij in dat geval wordt geacht de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak te hebben aanvaard (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de ABRvS van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582).
4. In geschil is allereerst de vraag of de door eiseres gestelde schade voor haar rekening dient te blijven, omdat de planologische wijziging voorzienbaar was. Volgens vaste jurisprudentie van de ABRvS moet de voorzienbaarheid van een planologische wijziging worden beoordeeld aan de hand van de vraag of ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie in nadelig opzicht zou veranderen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft. Om op grond van een concreet beleidsvoornemen voorzienbaarheid te kunnen aannemen, moet een redelijk denkend en handelend koper uit de openbaarmaking daarvan kunnen begrijpen op welk gebied dat beleidsvoornemen betrekking heeft, wat de zakelijke inhoud ervan is, en dat hij van de inhoud ervan kan kennisnemen (zie de hiervoor genoemde uitspraak van de ABRvS van 28 september 2016).
5. Eiseres stelt ten aanzien van de voorzienbaarheid dat de startnotitie, zoals verweerder zelf ook opmerkt, zoveel fouten en onregelmatigheden bevatte dat op grond van deze notitie niet tot vaststelling van een bestemmingsplan kon worden overgegaan. Het verbaast haar dat verweerder de gevolgen hiervan voor eigen handelen wegwuift en eiseres voorhoudt dat zij tussen al die fouten had moeten ontdekken welke beleidsvoornemens gehandhaafd zouden blijven. Verder heeft eiseres ter zitting betoogd dat het algemene uitgangspunt van de startnotitie is dat voor het hele gebied moet worden gestreefd naar behoud en versterking van aanwezige ruimtelijke waarden en karakteristieken, waarbij versterking voor specifiek het dorpsgebied [...] kan plaatsvinden door herstructurering/herinrichting van bedrijvenlocaties. Met het plan van eiseres om minimaal twee extra appartementen te realiseren ter hoogte van [straatnaam] [nummer] (boven het winkelpand) is juist gestreefd naar deze in de startnotitie beoogde versterking. Het huidige ‘gat’ in de karakteristieke gevelwand draagt zeker niet bij aan die beoogde versterking. Het opvullen van dat ‘gat’ met bebouwing daarentegen wel. Eiseres had daarom niet kunnen voorzien dat het ‘gat’ in de historische gevelwand wat bouwvolume betreft conserverend zou worden bestemd, aldus eiseres.
6. De rechtbank stelt vast dat de door eiseres geclaimde schade het gevolg is van het bestemmingsplan (‘ [...] ’). De planologische wijziging houdt in dat op grond van dit bestemmingsplan de toegestane bebouwingsmogelijkheden van de in geding zijnde percelen zijn beperkt ten opzichte van het voorheen geldende bestemmingsplan ‘ [...] ’, vastgesteld op 25 juni 1981. Ter hoogte van [straatnaam] [nummer] bedroeg de toegestane maximale goothoogte 8 meter. Door de bepalingen van het bestemmingsplan is een goot- en nokhoogte van 3 meter respectievelijk 7 meter en van 7 meter respectievelijk 10 meter toegestaan. Ter hoogte van [straatnaam] [nummer] is over de lengte van 12 meter de goothoogte beperkt van 8 meter naar een bouwhoogte van maximaal 3 meter. Voor de achterliggende gronden is er geen wijziging in de toegestane bebouwingsmogelijkheden. Eiseres stelt schade te hebben geleden, nu zij vanwege deze beperking in de bebouwingsmogelijkheden niet meer de mogelijkheid heeft om boven het winkelpand minimaal twee extra appartementen te realiseren.
6.1.
De rechtbank acht in dit verband de inhoud van de startnotitie van betekenis bij het antwoord op de vraag of de betreffende planologische ontwikkeling ten tijde van de aankoop van de panden door eiseres was te voorzien. Immers, bij het vaststellen van planologische besluiten moest rekening worden gehouden met deze startnotitie die het te voeren beleid weergeeft voor het nieuwe bestemmingsplan. Met name is daarin van belang de geplande aanwijzing van een groot deel van het plangebied als beschermd dorpsgezicht, waartoe ook de [straatnaam] behoort (zie pagina 3 en 4 van de startnotitie). Tussen partijen is niet in geschil dat de startnotitie door publicatie ervan openbaar is gemaakt.
6.2.
Op pagina 51 van de startnotitie staat over de bestemming woondoeleinden binnen het toekomstige beschermde dorpsgezicht onder meer vermeld: “
Binnen het toekomstig beschermd dorpsgezicht alsook het [straatnaam] , wordt de hoofdbebouwing verankerd in bouwvlakken. Zo wordt de maatvoering, situering en de vorm van de hoofdgebouwen vastgelegd. Uitbreidingen van de hoofdgebouwen mogen plaatsvinden in de vorm van aan-, uit- en bijgebouwen. Uitbreidingen over de gehele hoogte van het hoofdgebouw zijn in beginsel uitgesloten. Uitzonderingen kunnen voorkomen aan de achterzijde van panden dan wel indien uitbreiding bijdraagt aan versterking van de karakteristieke waarden van het pand en de omgeving. De goot- en bouwhoogte van de hoofdbebouwing wordt vastgelegd op de plankaart en is afgestemd op de aanwezige goot- en bouwhoogten. Daar waar alleen de bouwhoogte wordt aangegeven, is sprake van een platte afdekking. De aangegeven hoogte geldt dan als de maximale bouwhoogte.”
Binnen het toekomstig beschermd dorpsgezicht alsook het [straatnaam] , wordt de hoofdbebouwing verankerd in bouwvlakken. Zo wordt de maatvoering, situering en de vorm van de hoofdgebouwen vastgelegd. Uitbreidingen van de hoofdgebouwen mogen plaatsvinden in de vorm van aan-, uit- en bijgebouwen. Uitbreidingen over de gehele hoogte van het hoofdgebouw zijn in beginsel uitgesloten. Uitzonderingen kunnen voorkomen aan de achterzijde van panden dan wel indien uitbreiding bijdraagt aan versterking van de karakteristieke waarden van het pand en de omgeving. De goot- en bouwhoogte van de hoofdbebouwing wordt vastgelegd op de plankaart en is afgestemd op de aanwezige goot- en bouwhoogten. Daar waar alleen de bouwhoogte wordt aangegeven, is sprake van een platte afdekking. De aangegeven hoogte geldt dan als de maximale bouwhoogte.”
6.3.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de startnotitie een openbaar gemaakt concreet beleidsvoornemen behelst. Uit de hiervoor genoemde passage van de startnotitie blijkt dat de toekomstige planologische situatie in overeenstemming zou worden gebracht met de bestaande feitelijke situatie en dat wat betreft de [straatnaam] [nummer] - [nummer] uitbreidingen over de gehele hoogte van het hoofdgebouw in beginsel worden uitgesloten. Gelet op de startnotitie diende eiseres als redelijk denkende en handelende koper ten tijde van de aankoop van haar panden rekening te houden met de kans dat de door haar gewenste bouw van twee extra appartementen op de percelen in de toekomst niet langer mogelijk zou zijn. Dat in de startnotitie ook staat vermeld dat uitzonderingen kunnen voorkomen indien uitbreiding bijdraagt aan versterking van de karakteristieke waarden van het pand en de omgeving, maakt niet dat eiseres hieraan, zonder bij verweerder navraag te doen, de verwachting kon ontlenen dat haar destijds bestaande uitbreidingsplannen zouden bijdragen aan die versterking. Daarbij betrekt de rechtbank dat in de startnotitie op pagina 3 over het doel en de context staat vermeld dat op voorhand kan worden gesteld dat het nieuwe bestemmingsplan hoofdzakelijk consoliderend van aard zal zijn waarbij de bestaande situatie als uitgangspunt voor de regeling wordt genomen.
7. De stelling van eiseres dat verweerder heeft erkend dat in de startnotitie veel fouten en onregelmatigheden staan vermeld, doet aan het voorgaande niet af. Daarbij neemt de rechtbank verweerders toelichting ter zitting in aanmerking dat die fouten en onregelmatigheden geen betrekking hadden op de inhoud of uitgangspunten van de startnotitie, maar op het conceptbestemmingsplan in 2007, waarbij de daarin opgenomen maatvoeringen niet overeenkwamen met de bestaande feitelijke bebouwingshoogten. Verweerder heeft vervolgens de opdracht gekregen om de bouwhoogten en dergelijke scherper en zorgvuldiger op te nemen, waarbij de uitgangspunten van de startnotitie onveranderd zijn gebleven. Gelet op het voorgaande mocht eiseres er niet vanuit gaan dat het in de startnotitie neergelegde concrete beleidsvoornemen van de baan was.
8. De rechtbank komt tot de slotsom dat met de startnotitie voor eiseres voorzienbaar was dat de planologische situatie ter plaatse in voor haar ongunstige zin zou veranderen. Dit brengt mee dat, voor zover er al sprake zou zijn van een planologisch nadeliger situatie die voor eiseres tot schade zou leiden, die schade wegens voorzienbaarheid voor rekening van eiseres dient te blijven. Verweerder heeft zich dus op goede gronden op het standpunt gesteld dat de gestelde planschade voorzienbaar was, zodat verweerder het verzoek om vergoeding van de planschade terecht heeft afgewezen.
9. Gelet op het voorgaande komt de rechtbank niet toe aan bespreking van de beroepsgrond van eiseres over de door [naam adviesbureau 1] gemaakte planologische vergelijking.
10. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.M.H. van Ek, voorzitter, en mr. drs. S. Wijna en mr. J.W. Veenendaal, leden, in aanwezigheid van mr. A. Azmi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 december 2016.
(de griffier is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen)
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.