Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Afdeling Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 3342334 UC EXPL 14-13100 HvB/1036
Vonnis van 1 april 2015
inzake
[eiseres sub 1]
wonende te [woonplaats]
gemachtigde mr. M.M. de Jonge, advocaat
[eiseres sub 2]
wonende te [woonplaats]
gemachtigde mr. M.M. de Jonge, advocaat
[eiseres sub 3]
wonende te [woonplaats]
gemachtigde mr. M.M. de Jonge, advocaat
[eiser sub 4]
wonende te [woonplaats]
gemachtigde mr. M.M. de Jonge, advocaat
[eiseres sub 5]
wonende te [woonplaats]
gemachtigde mr. M.M. de Jonge, advocaat
[eiser sub 6]
wonende te [woonplaats]
gemachtigde mr. M.M. de Jonge, advocaat
[eiser sub 7]
wonende te [woonplaats]
gemachtigde mr. M.M. de Jonge, advocaat
[eiser sub 8]
wonende te [woonplaats]
gemachtigde mr. M.M. de Jonge, advocaat
[eiser sub 9]
wonende te [woonplaats]
gemachtigde mr. M.M. de Jonge, advocaat
[eiser sub 10]
wonende te [woonplaats]
gemachtigde mr. M.M. de Jonge, advocaat
[eiser sub 11]
wonende te [woonplaats]
gemachtigde mr. M.M. de Jonge, advocaat
[eiseres sub 12]
wonende te [woonplaats]
gemachtigde mr. M.M. de Jonge, advocaat
[eiseres sub 13]
wonende te [woonplaats]
gemachtigde mr. M.M. de Jonge, advocaat
[eiser sub 14]
wonende te [woonplaats]
gemachtigde mr. M.M. de Jonge, advocaat
[eiseres sub 15]
wonende te [woonplaats]
gemachtigde mr. M.M. de Jonge, advocaat
[eiser sub 16]
wonende te [woonplaats]
gemachtigde mr. M.M. de Jonge, advocaat
[eiser sub 17]
wonende te [woonplaats]
gemachtigde mr. M.M. de Jonge, advocaat
[eiser sub 18]
wonende te [woonplaats]
gemachtigde mr. M.M. de Jonge, advocaat
[eiser sub 19]
wonende te [woonplaats]
gemachtigde mr. M.M. de Jonge, advocaat
[eiser sub 20]
wonende te [woonplaats]
gemachtigde mr. M.M. de Jonge, advocaat
[eiseres sub 21]
wonende te [woonplaats]
gemachtigde mr. M.M. de Jonge, advocaat
[eiseres sub 22]
wonende te [woonplaats]
gemachtigde mr. M.M. de Jonge, advocaat
[eiser sub 23]
wonende te [woonplaats]
gemachtigde mr. M.M. de Jonge, advocaat
[eiseres sub 24]
wonende te [woonplaats]
gemachtigde mr. M.M. de Jonge, advocaat
[eiser sub 25]
wonende te [woonplaats]
gemachtigde mr. M.M. de Jonge, advocaat
[eiser sub 26]
wonende te [woonplaats]
gemachtigde mr. M.M. de Jonge, advocaat
verder gezamenlijk te noemen [eiseressen] ,
tegen:
de stichting
Stichting Portaal,
gevestigd te Utrecht,
verder ook te noemen Portaal,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. R.M. Rijpstra.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de akte houdende producties van 27 augustus 2014;
- de conclusie van antwoord;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Portaal is een toegelaten instelling in de zin van artikel 70 van de Woningwet.
Zij verhuurt onder meer woningen in twee flatgebouwen aan de [straatnaam] en de [straatnaam] te Utrecht (hierna ook de flatgebouwen).
2.2.
[eiseressen] zijn huurders in de flatgebouwen.
2.3.
Met betrekking tot de flatgebouwen en nog twee flatgebouwen aan de Stanleylaan en de Marco Pololaan te Utrecht heeft Portaal aan haar huurders op 23 oktober 2012 een (gewijzigd) renovatievoorstel (hierna het renovatievoorstel) gedaan, welk voorstel op 1 november 2012 nog nader is toegelicht.
2.4.
De voorgestelde renovatie behelst, onder meer, een nieuw dak, vernieuwen en isoleren van de gevel, aanbouwen lift, nieuwe kozijnen, nieuw isolatieglas, nieuwe verwarming, warm water via stadsverwarming, nieuwe keuken, badkamer en toilet en een gewijzigde plattegrond van de woning.
2.5.
Portaal heeft door een derde een draagvlakmeting laten doen met betrekking tot het renovatievoorstel. De uitslag daarvan was dat 73% van de huurders met het renovatievoorstel heeft ingestemd.
2.6.
Bij brief van 22 januari 2013 heeft Portaal haar huurders laten weten dat 73% had ingestemd met het renovatievoorstel en in die brief heeft zij expliciet gewezen op de mogelijkheid om de redelijkheid van het voorstel binnen acht weken te laten toetsen door een rechter.
Geen enkele huurder heeft van deze mogelijkheid gebruik gemaakt.
2.7.
In het renovatievoorstel staat op bladzijde 15 een samenvatting van het sociaal plan.
Daar staat, onder meer, vermeld:
“….
Uw huurcontract blijft in stand, u ontvangt daarom geen verhuiskostenvergoeding.
Uw huurcontract blijft in stand, u ontvangt daarom geen verhuiskostenvergoeding.
U ontvangt een vergoeding voor ontstane schade. Deze is van te voren bepaald op basis van gegevens van de gemeente.
U ontvangt een vergoeding voor ontstane schade. Deze is van te voren bepaald op basis van gegevens van de gemeente.
Portaal stelt een hotelwoning ter beschikking voor maximaal 20 werkdagen. Tijdens deze dagen vindt Portaal de overlast in uw woning te groot.
Portaal stelt een hotelwoning ter beschikking voor maximaal 20 werkdagen. Tijdens deze dagen vindt Portaal de overlast in uw woning te groot.
Portaal stelt voor de overige duur van de renovatie een huiskamerwoning ter beschikking voor mensen in bijzondere situaties, Hier is alleen verblijf overdag mogelijk. Het kan zijn dat u de huiskamerwoning moet delen met anderen.
Portaal stelt voor de overige duur van de renovatie een huiskamerwoning ter beschikking voor mensen in bijzondere situaties, Hier is alleen verblijf overdag mogelijk. Het kan zijn dat u de huiskamerwoning moet delen met anderen.
…
U kunt totdat de renovatie van uw woning start, uw woonduur inzetten als inschrijftijd. Hiermee kunt u verhuizen. Dit gebeurt op vrijwillige basis.
U kunt totdat de renovatie van uw woning start, uw woonduur inzetten als inschrijftijd. Hiermee kunt u verhuizen. Dit gebeurt op vrijwillige basis.
…”
2.8.
In het sociaal plan, dat bij het renovatieplan hoort, staat dat de hotelwoning grotendeels is ingericht en dat de huurders hun grote spullen niet mee hoeven te nemen maar wel wat kleine dingen zoals beddengoed en een koffiezetapparaat. De huurder krijgt de hotelwoning ter beschikking voor de duur dat de aannemer in de woning van de huurder moet zijn. De huurders moeten gedurende die periode hun spullen van de keuken en de badkamer in de eigen woning opslaan.
2.9.
Op bladzijde dertien van het renovatieplan staat vermeld dat renovatie overlast en ongemak meebrengt.
In het renovatieplan staat :
“…
De werkzaamheden brengen overlast en ongemak met zich mee. Gelukkig is dit tijdelijk.
Welke overlast en ongemak u kunt ervaren zetten we hieronder op een rij:
Stof in uw hele woning
Stof in uw hele woning
Werknemers in uw woning
Werknemers in uw woning
Lawaai door werkzaamheden in het trappenhuis en buiten de woning
Lawaai door werkzaamheden in het trappenhuis en buiten de woning
Steigers met doeken rondom de flat
Steigers met doeken rondom de flat
Werkzaamheden in de achtertuinen
Werkzaamheden in de achtertuinen
Inpakken of verplaatsen van (een deel van) uw meubels en spullen in uw woning
Inpakken of verplaatsen van (een deel van) uw meubels en spullen in uw woning
Een deel van uw woning opnieuw inrichten
Een deel van uw woning opnieuw inrichten
Leegruimen van uw berging
Leegruimen van uw berging
...”
2.10.
In de overeenkomsten met betrekking tot het gebruik van de hotelwoning door haar huurders heeft Portaal opgenomen dat de huurder vrijwillig instemt met de tijdelijke verhuizing naar de ingerichte logeerwoning, dat de huurbescherming niet van toepassing is en dat de huurder geen recht heeft op verhuiskostenvergoeding.
2.11.
Bijlage 8 bij de nota Bouwen aan de stad, Utrechtse samenwerkingsafspraken gemeente en woningcorporaties 2011-2015 behelst een Algemeen Sociaal Plan (ASP).
Het ASP is een overeenkomst op het niveau van de stad Utrecht. Partijen bij die overeenkomst zijn de gemeente Utrecht en de Utrechtse woningcorporaties, onder wie Portaal.
In artikel 6.1 staat dat op iedere huurder met een huurcontract voor onbepaalde tijd in het project het ASP van toepassing is.
In de toelichting op artikel 3 (blz. 96) staat dat de corporatie na overleg met de huurderscommissie bepaalt of renovatie in bewoonde staat wordt uitgevoerd en dat de huurder recht heeft op een vergoeding volgens de bepalingen in hoofdstuk IV van het ASP.
Op blz. 100 van het ASP artikel 3 staat vermeld dat er sprake is van een financiële tegemoetkoming in de kosten als de huurder in verband met de werkzaamheden de woning (tijdelijk) moet verlaten. De huurder ontvangt voor het verhuizen en opnieuw inrichten van een woning een bedrag van € 5.532,00.
3.Het geschil
3.1.
[eiseressen] vorderen bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
te bepalen voor recht dat [eiseressen] met de acceptatie van het renovatievoorstel geen afstand hebben gedaan van hun recht op de minimale wettelijke bijdrage in de verhuis- en inrichtingskostenvergoeding vanwege de gedwongen verhuizing;
de gebruiksovereenkomsten voor de wisselwoningen die tussen Portaal en [eiseressen] zijn
Subsidiair:
Subsidiair:
gesloten partieel te vernietigen, voor zover [eiseressen] met Portaal zijn overeengekomen dat de verhuizing naar de wisselwoningen plaatsvindt en dat zij afstand doen van hun recht op een verhuiskostenvergoeding;
het renovatievoorstel van Portaal partieel te vernietigen voor zover dit op het uitgangspunt is gebaseerd dat [eiseressen] afstand doen van de minimale wettelijke bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten vanwege de gedwongen verhuizing;
Primair en subsidiair:
Portaal te veroordelen om aan [eiseressen] te voldoen een bedrag van € 5.799,00 althans een in goede justitie te betalen bedrag per eiser, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 8 juli 2014 tot de dag der algehele betaling;
te bepalen dat de huurprijzen van de woningen van [eiseressen] over een periode van zes maanden welke zijn voorafgegaan aan het instellen van de onderhavige vordering worden verminderd met 40% en Portaal te veroordelen tot terugbetaling aan iedere eiser van het verschil tussen de betaalde huurprijs en hetgeen conform dit vonnis betaald had moeten worden;
Portaal te veroordelen om aan [eiseressen] te voldoen een bedrag van € 2.265,70, althans een in goede justitie te bepalen bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten;
Portaal te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met eventuele nakosten in het geval Portaal niet binnen veertien dagen na de betekening van een veroordelend vonnis aan het vonnis voldoet.
3.2.
Ter onderbouwing van die vordering stellen [eiseressen] dat zij niet gebonden zijn aan het renovatievoorstel, voor zover zij daarbij hebben afgezien van hun recht op de wettelijke verhuis- en inrichtingskostenvergoeding, ook al hebben zij niet binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van Portaal een beslissing van de rechter gevorderd omtrent de redelijkheid van het voorstel.
Voor zover [eiseressen] afstand hebben gedaan stellen zij dat zij gerechtvaardigd hebben gedwaald ten aanzien van de inhoud van het renovatievoorstel. Zij wijzen er op dat in het sociaal plan, dat als bijlage bij het renovatieplan is gevoegd, Portaal zelf aangeeft dat zij de overlast van de renovatie voor twintig werkdagen te groot vindt en dat Portaal voor die dagen de huurders een hotelwoning ter beschikking stelt. Volgens [eiseressen] kon de renovatie derhalve niet in bewoonde toestand plaatsvinden. Portaal heeft in het renovatievoorstel een onjuiste voorstelling van zaken gegeven.
Het beroep van Portaal op de acht weken termijn is daarom onredelijk.
In de huurovereenkomsten met betrekking tot de hotelwoning staat vanaf juni 2014 (opnieuw) een verklaring dat de huurder afstand doet van het recht op verhuiskostenvergoeding. [eiseressen] vragen om de desbetreffende overeenkomsten op dit punt te vernietigen.
[eiseressen] ervaren door de renovatie zodanige overlast dat die gelijk is te stellen met ernstige gebreken als bedoeld in categorie A, dan wel categorie C van het gebrekenboek (2012) van de Huurcommissie. Daarom vragen zij vermindering van de huurprijs voor een periode van zes maanden.
Verder doen [eiseressen] een beroep op het Algemeen Sociaal Plan (ASP), dat als bijlage is gevoegd bij de nota Bouwen aan de stad ( Utrechtse samenwerkingsafspraken gemeente en woningcorporaties) 2011-2015. Zij wijzen daarbij onder meer op artikel 6 van het ASP.
Bij brief van 24 juni 2014 hebben [eiseressen] Portaal in gebreke gesteld.
[eiseressen] maken aanspraak op de wettelijk rente en de buitengerechtelijke kosten nu Portaal in verzuim is geraakt, respectievelijk [eiseressen] de vordering uit handen hebben moeten geven.
3.3.
Portaal heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [eiseressen] in de proceskosten te vermeerderen met de wettelijke rente en de nakosten.
3.4.
Portaal baseert haar verweer - kort weergegeven - op het volgende.
Portaal wijst op de inhoud en de betekenis van artikel 7:220, derde lid BW.
Zij heeft een renovatievoorstel gedaan dat door meer dan 70% van de huurders is aanvaard. [eiseressen] hebben niet binnen acht weken na schriftelijke kennisgeving van Portaal, dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd, een beslissing van de rechter gevorderd omtrent de redelijkheid van het voorstel.
Portaal heeft geen wettelijke verplichting om een verhuiskostenvergoeding te betalen want artikel 7:220, lid vijf, zes en zeven BW zijn regelend recht.
Daarmee staat vast dat het voorstel redelijk is en [eiseressen] kunnen de procedure van artikel 7:220, derde lid BW niet met de onderhavige vordering omzeilen.
In het voorstel staat duidelijk vermeld dat het huurcontract tussen partijen in stand blijft en dat de huurder daarom geen verhuiskostenvergoeding ontvangt, alsmede dat Portaal voor maximaal 20 werkdagen een hotelwoning ter beschikking stelt omdat Portaal tijdens deze dagen de overlast in de woning te groot vindt. Portaal heeft de huurders niet onjuist geïnformeerd.
Portaal stelt zich op het standpunt dat de overlast als gevolg van de renovatie niet kwalificeert als een gebrek als bedoeld in artikel 7:207 BW. Daarbij komt dat de overlast van de renovatie niet erger is dan de huurders in redelijkheid hebben mogen verwachten op grond van het renovatievoorstel en dat Portaal diverse maatregelen heeft getroffen om de overlast te beperken onder meer door het inrichten van een huiskamerwoning.
Aan [eiseressen] komt jegens geen beroep toe op het ASP. De huurders zijn geen partij bij het ASP en Portaal heeft het ASP ook niet aan de huurders ter ondertekening aangeboden. Er is geen sprake van een derdenbeding als bedoeld in artikel 6:253 BW. Van aanvaarding door de huurders is ook geen sprake.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Portaal heeft aangevoerd dat het renovatievoorstel redelijk is omdat niemand gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid genoemd in artikel 7:220, derde lid BW om een beslissing van de rechter te vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel.
Daarom kan Portaal [eiseressen] aan de voorwaarden van het renovatievoorstel houden. Partijen kunnen, aldus Portaal, met deze vordering niet de termijn van acht weken omzeilen.
4.2.
De regeling van artikel 7:220 BW is mede in het leven geroepen om zowel de huurder als de verhuurder voorafgaand aan het plaatsvinden van de renovatie zekerheid te verschaffen omtrent de voorwaarden waaronder de renovatie zal plaatsvinden.
Dat brengt mee dat wanneer de procedure van artikel 7:220, derde lid BW geheel is doorlopen, de verhuurder de huurder aan de inhoud van het renovatievoorstel mag houden, tenzij dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dat kan het geval zijn wanneer de verhuurder in het renovatievoorstel een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven.
4.3.
Volgens [eiseressen] heeft Portaal in het voorstel een onjuiste voorstelling van zaken gegeven. Er is sprake van een omvangrijke en ingrijpende renovatie, waarbij de renovatiewerkzaamheden niet in bewoonde staat kunnen worden uitgevoerd. Portaal heeft een onjuiste voorstelling van zaken gegeven over de vraag of de huurders vrijwillig dan wel noodgedwongen verhuizen en daarom kan Portaal niet in redelijkheid aannemen dat de huurders met de acceptatie van het renovatievoorstel afstand hebben gedaan van hun recht op een verhuiskostenvergoeding wegens gedwongen verhuizing.
4.4.
Gesteld noch gebleken is dat [eiseressen] ervoor hebben gekozen om voor de aanvang van de renovatie en in verband met die renovatie te verhuizen.
Het renovatievoorstel is zodanig duidelijk en volledig dat niet geoordeeld kan worden dat Portaal een verkeerde voorstelling van zaken heeft gegeven en dat [eiseressen] daardoor niet in staat waren om binnen acht weken na 22 januari 2013 een oordeel van de rechter te vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel met betrekking tot de punten die hen dwars zitten.
In het voorstel staat duidelijk dat de renovatie plaatsvindt met instandhouding van de huurovereenkomst en dat de huurders geen verhuiskostenvergoeding krijgen maar wel vergoeding voor de ontstane schade.
Uit het voorstel valt zonder meer te begrijpen dat het om een grote en ingrijpende renovatie gaat.
Het voorstel is ook duidelijk over de aard en de soort van de verschillende vormen van overlast.
Ten slotte is het voorstel helder over de omstandigheid dat de huurders gedurende twintig dagen gebruik moeten maken van een hotelwoning, die is ingericht (behoudens kleine dingen).
Daartegenover staat dat ook helder is welke voordelen de renovatie de huurders biedt.
Als [eiseressen] het met het renovatievoorstel en de afweging van de voor- en de nadelen daarin niet eens waren geweest, hadden zij voldoende gelegenheid om dit binnen acht weken na 22 januari 2013 aan de kantonrechter voor te leggen.
Dit betekent dat Portaal [eiseressen] aan het renovatievoorstel mag houden en [eiseressen] op grond van het renovatievoorstel geen aanspraak hebben op verhuis- en inrichtingskosten.
Terecht wijst Portaal er op dat artikel 7:220, vijfde, zesde en zevende lid BW van regelend recht is (in tegenstelling tot het oude artikel 11g BBSH), zodat een afwijkend beding met betrekking tot de vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten in een renovatievoorstel mogelijk is.
4.5.
De vordering met betrekking tot de partiële vernietiging van de gebruiksovereenkomsten met betrekking tot de hotelwoning behoeft geen apart bespreking, nu uit het renovatievoorstel zelf al volgt dat [eiseressen] afstand hebben gedaan van een verhuis- en inrichtingsvergoeding.
Daarbij komt nog dat niet dan wel onvoldoende is toegelicht dat [eiseressen] met betrekking tot de hotelwoning daadwerkelijk verhuis- en inrichtingskosten (hebben) moeten maken, nu de hotelwoning was ingericht en zij hun spullen in hun eigen woning konden opslaan.
4.6.
Het beroep op het ASP van door [eiseressen] kan evenmin slagen nu gesteld noch gebleken is dat de huurders partij zijn geworden bij deze overeenkomst.
Terecht voert Portaal aan dat de bepalingen van het ASP waarop [eiseressen] zich beroepen geen derdenbeding bevatten en dat niet is gesteld en ook niet is gebleken dat [eiseressen] deze bedingen hebben aanvaard. Aan het ASP kunnen [eiseressen] geen rechten ontlenen.
4.7.
Dan komt nu aan de orde de vordering van [eiseressen] om de huurprijs gedurende een periode van zes maanden te verminderen met 40% in verband met de overlast die zij van de renovatie ondervinden.
Portaal wordt gevolgd in haar standpunt dat hier geen sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204, tweede lid BW. In randnummer 57 van de dagvaarding wordt door [eiseressen] zelf verwezen naar de toelichting van de wetgever bij de totstandkoming van de huidige versie van artikel 7:220 BW waarin is vermeld dat een vergoeding van de door de huurder te ondervinden overlast en eventuele schade uitdrukkelijk een plaats verdient in het renovatievoorstel van de verhuurder.
In het renovatievoorstel is geen geldelijke vergoeding voor die overlast opgenomen maar wel een aantal andere maatregelen om de overlast te verminderen.
Nu het renovatievoorstel in zijn geheel redelijk is en in dat voorstel- het wordt hier herhaald- voldoende duidelijk wordt vermeld welke overlast de huurder kan verwachten en welke maatregelen Portaal daartegen neemt of zal nemen, staat het [eiseressen] niet meer vrij op de voet van artikel 7:207 eerste lid BW vermindering van de huur te vorderen. Dat zou immers dubbelop zijn.
4.8.
Het voorgaande leidt ertoe dat de vorderingen van [eiseressen] moeten worden afgewezen en dat de overige stellingen en weren van partijen geen bespreking meer behoeven.
4.9.
[eiseressen] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Portaal worden begroot op € 1.600,00 (2 punten x tarief € 800,00). De wettelijke rente en de gevorderde nakosten zullen worden toewezen als in het dictum te melden.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt [eiseressen] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Portaal, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.600,00 aan salaris gemachtigde, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.3.
veroordeelt [eiseressen] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door Portaal volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 100,00 aan salaris gemachtigde;
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
5.4.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.C. Heuveling van Beek, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 1 april 2015.