ECLI:NL:RBMNE:2015:7316

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Afdeling Civiel recht

kantonrechter

locatie Amersfoort

zaaknummer: 4179929 AC EXPL 15-2302 DS/1286

Vonnis van 14 oktober 2015

inzake

[eiseres],

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [eiseres] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. M.M.A. Vermin,

tegen:

de stichting

Stichting Portaal,

gevestigd te Utrecht,

verder ook te noemen Portaal,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 12 augustus 2015;
de brief met producties 29 tot en met 46 van [eiseres] ;
het proces-verbaal van comparitie van 23 september 2015.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiseres] ( 44 jaar oud ) huurt sinds 16 juni 1990 de flatwoning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de Woning) van Portaal, een toegelaten instelling als bedoeld in het Besluit Beheer Sociale Huursector. De huurprijs bedraagt thans € 453,92 per maand. [eiseres] ontvangt een huurtoeslag van € 100,00 per maand. De Woning bevindt zich een flatgebouw dat hierna, met partijen, “Flat 2” genoemd zal worden.

2.2.

[eiseres] heeft meerdere chronische ziekten: ADHD/ADD, borderline, COPD, astma, fybromyalgie, smetvrees en hoogtevrees.

2.3.

Bij brief van 22 april 2014 heeft Portaal aan [eiseres] een boekje met informatie (hierna: de brochure) toegestuurd over de voorgenomen renovatie van de Woning en het flatgebouw (hierna: de renovatie). [eiseres] is daarbij uitgenodigd om een voorbeeldwoning te bezoeken gelegen aan de [adres] in de periode 12 tot en met 28 mei 2014 en zich te laten voorlichten over wat er zou gaan gebeuren.

2.4.

In de brochure staat, voor zover relevant, het volgende vermeld:

(…) Er gaat veel gebeuren in uw flatgebouw en uw woning. We willen uw woning moderner en comfortabeler maken. Overal komt dubbelglas in uw huis en we isoleren de hele flat beter. Hierdoor kan uw energieverbruik afnemen. Verouderde keukens, toiletten en badkamers gaan we vervangen. (…) Dit zijn de belangrijkste aanpassingen in de woning:

Vervangen verouderde keukens, badkamers en toiletten.
In elk toilet komt een wastafel
Waar nodig: maken van een leiding in toilet en keuken.
Waar nodig: verwijderen van de asbesthoudende riolering en aanbrengen van nieuwe riolering.
Ophangen rookmelders.
Waar nodig: vervangen groepenkast (elektriciteit)
Vervangen van open geisers door gesloten geisers.
Plaatsen intercom met camera, zodat u kunt zien wie er beneden staat als er wordt aangebeld.
Aanbrengen mechanische ventilatie in de woningen waar dit nog niet aanwezig is.
Toevoegen radiator in de slaapkamer waar die nog niet zit. (…)

We gaan ook aan de slag met de buitenkant van uw woning. Dit zijn de belangrijkste werkzaamheden:

Vervangen enkelglas door dubbelgals.
Aanbrengen ventilatieroosters in het glas.
Aanbrengen nieuwe geïsoleerde panelen in de kozijnen aan de buitenzijde.
De kozijnindeling van de keuken wordt gewijzigd.
De deuren in bijkeuken en slaapkamers worden vervangen door een draairaam met daaronder een paneel (u kunt dus blijven luchten of uw beddengoed uit het raam hangen).
Vervangen voordeuren met nieuwe deurbel en nieuwe huisnummerbordjes.
Vervangen regenpijpen.
Schilderen van buiten- en binnenzijde van de kozijnen.
Metselwerk reinigen en voegwerk herstellen.
Waar mogelijk isoleren.

De rest van de flat

Behalve in en aan uw woning wordt ook aan de rest van het gebouw gewerkt (…) uw flat krijgt een lift. (…) De ingangen van de flats (…) worden met een deur afgesloten. Dus ook het trappenhuis aan de zijkant. (…) De hal en het trappenhuis worden opgeknapt, de verlichting wordt vervangen en er komen nieuwe postkasten. Ook het tweede trappenhuis wordt opgeknapt. (…) Er komt een centraal schotelsysteem op het dak (…) De hele flat krijgt een soort warme jas aan. Dak, muren en bergingen worden goed geïsoleerd. Er komen drie nieuwe installaties voor de blokverwarming. De leidingen voor warm water worden waar nodig beter geïsoleerd. (…) Ook de bergingsgang wordt aangepakt. De vloer wordt vlak gemaakt en geschilderd. De wanden worden geschilderd en de plafonds gaan we goed isoleren. (…) Alle gevels worden opgeknapt. Metselwerk wordt waar nodig hersteld en gereinigd. Ook worden de gevels geïsoleerd. Betonschade wordt hersteld. (…) De dakbedekking wordt vervangen en het dak wordt goed geïsoleerd. En uw flatgebouw krijgt een nieuwe dakrand (…) De vloer van de galerij en het balkon worden vernieuwd en geschilderd. Schade aan betonranden wordt hersteld. Er worden nieuwe galerijhekken geplaatst. De onderzijde van de galerij en balkonplaten worden geschilderd. (…) Nadat u dit boekje heeft ontvangen, houden we een informatiebijeenkomst. Daar lichten we het plan toe en kunt u vragen stellen. Daarna nodigen wij u uit in de voorbeeldwoning zodat u kunt zien wat er kan veranderen en welke keuzes u heeft. We vragen u dan of u instemt met het plan. Want alleen als minstens 70% van de bewoners per flat het eens is met ons plan, kan de renovatie doorgaan. (...)

U kunt gewoon thuisblijven

U kunt tijdens de renovatie in uw eigen woning blijven. De meeste mensen vinden dat prettig want zo kunnen ze, ondanks overlast overdag, ’s avonds wel gewoon in hun eigen bed slapen. Er wordt maximaal twee weken achtereen in uw woning gewerkt als uw keuken, toilet en badkamer alle drie worden vervangen. U hoeft dus niet tijdelijk te verhuizen. Als er in uw woning wordt gewerkt kunt u gebruik maken van de rustwoning (…). In uw eigen woning komt een noodtoilet als uw eigen toilet wordt vervangen. Als uw badkamer wordt opgeknapt kunt u die 10 werkdagen niet gebruiken. Ook daarvoor kunt u in de rustwoning terecht. Zijn er redenen waarom u niet thuis kunt blijven tijdens de werkzaamheden in uw woning? Bespreek dat met ons tijdens het huisbezoek. Samen zoeken we de beste oplossing.

Even rust

Als u even rust wilt tijdens de werkzaamheden in uw woning kunt u aan de aannemer de sleutel vragen van een zogeheten rustwoning. Daar kunt u overdag even rustig zitten en eventueel douchen, naar het toilet gaan of koken.

Klussendienst

We vragen tijdens de renovatie soms ook wat van u. Zoals het tijdelijk leeghalen van uw berging of balkon (…). U kunt daarvoor gebruik maken van onze klussendienst. Elke bewoner heeft recht op drie uur. U mag zelf bepalen wat de klusjesman doet. (…)

Overlast beperken

De aannemer doet zijn best om overlast te voorkomen. Maar timmeren, boren en slopen leveren geluidsoverlast op. Ook veroorzaakt het werk soms stof in uw woning. U kunt daarvoor afdekfolie halen in de bouwkeet. De werklieden ruimen als ze klaar zijn hun spullen op en laten de ruimten ‘bouwschoon’ achter. Dat betekent dat u zelf nog met een sopje het sanitair en de tegels moet afnemen als het klaar is. Het bouwpersoneel mag geen radio’s of andere geluidsapparatuur op of rond de bouw gebruiken. (…) Als u vindt dat de werkzaamheden niet volgens afspraak verlopen of als u opmerkingen heeft, vragen wij u dit direct bij de uitvoerder van de aannemer, op de opzichter van Portaal te melden. Zo bent u verzekerd van een snelle en zorgvuldige afhandeling. (…)

Conclusie

U gaat 40 euro per maand meer betalen dan nu (32 euro huurverhoging en 8 euro extra servicekosten) U kunt tussen de 17 en 31 euro per maand op uw energie-uitgaven besparen ten opzichte van uw huidige situatie. Daarnaast kunt u een deel van de huurverhoging terug krijgen via de huurtoeslag als u daarvoor in aanmerking komt. Maar voor iedereen geldt: u woont straks in een moderne goed geïsoleerde flat. (…)

2.5.

Op 19 mei 2014 heeft [eiseres] getekend voor akkoord (hierna: de akkoordverklaring) met de renovatie. In de akkoordverklaring staat, voor zover relevant, het volgende vermeld:

(…) Wij vragen u om akkoord te gaan met de renovatie zoals beschreven in het aan u geleverde informatieboekje, de aanvullende informatie zoals we die met u besproken hebben en de afgesproken werkzaamheden zoals gemeld naar aanleiding van de opname in uw woning. (…)

[eiseres] heeft op de akkoordverklaring het vakje aangekruist met de tekst:

Ja, ondergetekende, huurder van de bovengenoemde woning, gaat hierbij akkoord met de uitvoering van het plan voor het opknappen van de woning en het flatgebouw, inclusief de bijbehorende huur- en servicekostenverhoging van totaal 35,50 euro per maand.

Bij het ondertekenen van de akkoordverklaring heeft [eiseres] geen aandacht gevraagd voor haar chronische ziekten. De gezondheidstoestand van [eiseres] was op dat moment stabiel.

2.6.

Meer dan 70% van de bewoners is akkoord gegaan met de renovatie. Op of omstreeks 2 maart 2015 zijn de werkzaamheden rondom en in de woning van [eiseres] aangevangen. Op 25 maart 2015 is de Woning opgeleverd.

2.7.

In/aan de woning van [eiseres] zijn de volgende werkzaamheden uitgevoerd:

Plafonds in keuken, douche en wc vervangen;
Asbesthoudend leidingwerk voor zover aanwezig vervangen;
Nieuwe wc en nieuw keukenblok geplaatst;
Tegels in de keuken vervangen;
Vervanging/reparatie ramen/kozijnen/voordeur.

Daarnaast zijn de in de brochure omschreven werkzaamheden aan het flatgebouw zelf uitgevoerd.

Terwijl de keuken werd vervangen is er tijdelijk een noodkeuken door Portaal geplaatst. Omdat [eiseres] een boiler had en die wilde houden, hoefde geen geiser te worden vervangen en is de Woning niet verstoken geweest van warm water. Gedurende de werkzaamheden heeft Portaal de entree, hal, keuken en berging volledig afgedekt, zijn in de woonkamer en beide slaapkamer looppaden gecreëerd en is het nodige afgedekt in verband met de vervanging/reparatie van de kozijnen in de woonkamer en slaapkamers. In verband met de renovatie is de centrale verwarming uit geweest in de periode half juni 2015 tot 22 september 2015.

2.8.

Nadat [eiseres] bij monde van haar advocaat had geklaagd over de door haar ondervonden overlast heeft zij met ingang van 11 maart 2015 een wisselwoning kunnen betrekken: [naam woning] , [adres] te [woonplaats] . Deze wisselwoning was toen [eiseres] daar haar intrek moest nemen erg vies en werd in eerste instantie aangeboden tot vrijdagmorgen 20 maart 2015. Op verzoek van de advocaat van [eiseres] is deze termijn verlengd tot 27 maart 2015. Vanwege vrees van [eiseres] dat op 27 maart 2015 haar woning nog niet klaar zou zijn, heeft Portaal haar vervolgens een tijdelijke woning aangeboden aan de [adres] te [woonplaats] voor zolang de werkzaamheden in flat 2 zouden duren. [eiseres] heeft laten weten dat die woning voor haar niet acceptabel was omdat deze zich op de vierde verdieping bevindt. Aangezien [eiseres] ook in de wisselwoning geen rust vond heeft zij ervoor gekozen per 25 maart 2015 de Woning weer te betrekken. Op 11 mei 2015 is de aannemer begonnen met het uithakken van de galerij. Vanwege klachten over de daarmee samenhangende geluidsoverlast heeft [eiseres] met ingang van 12 mei 2015 ’s middags de beschikking gekregen over en gebruik gemaakt van een rustwoning aan het [adres] (flat 7). In de avond ging [eiseres] terug naar de Woning. Vanwege klachten over geluidsoverlast in deze rustwoning heeft [eiseres] per 19 mei 2015 de beschikking gekregen over een woning aan het [adres] . Op 20 mei 2015 heeft [eiseres] de sleutel van deze rustwoning aan Portaal teruggegeven en is zij ook weer overdag terug gekeerd in de Woning.

2.9.

Op 20 mei 2015 heeft de huisarts van [eiseres] schriftelijk het volgende verklaard:

“Mevrouw [eiseres] is bekend met meerdere chronische ziekten: zij is gediagnostiseerd als hebbende een persoonlijkheidsstoornis: Borderline persoonlijkheid , en ADD. Daarbij hoort dat haar stemming erg kan wisselen en dit tot gedragsproblemen kan leiden, die voor haarzelf en voor haar omgeving erg hinderlijk en ontwrichtend zijn. Zij gebruikt hiervoor chronische stemmingsregulerende medicatie, aangevuld met kalmeringstabletten. De kalmeringstabletten normal gesproken in lage dosering. Ze is ook angstig en heeft smetvrees. Daarnaast heeft zij COPD en astma, Fibromyalgie (valt binnen de reumatische aandoeningen) Haar toestand was stabiel, wat merkbaar was aan een niet overmatig doktersbezoek en ook geen problemen op psychosociaal gebied in de relationele sfeer. Sinds de verbouwing is haar toestand erg onstabiel, ze heeft ook nog een longontsteking gehad, en in mentaal opzicht is ze erg van slag. De stemmingsregulerende medicatie moest worden opgehoogd en ok gebruikt ze veel mder kalmeringstabletten dan daarvoor en ook dan wenselijk is.”

2.10.

Blijkens diverse berichten in de media heeft de renovatie geleid tot grote onvrede onder de bewoners. Die onvrede heeft zelfs geleid tot kamervragen die door minister Blok bij brief van 9 juli 2015 zijn beantwoord (prod. 39 van [eiseres] ). Diens antwoord op vraag 4 “wat vindt u van het feit dat bewoners, zelfs die met kleine kinderen en pasgeborenen wekenlang verplicht waren in het stof, kaalgeslagen vloeren, lawaai en in hun met plastic afgedekte huisraad moesten verblijven?” luidt als volgt:

Een renovatie zal altijd in meer of mindere mate gedurende een bepaalde periode impact hebben op het directe woongenot van bewoners. Het is daarom van belang dat er vooraf goede afspraken worden gemaakt tussen de verhuurder en de huurder en de uitvoering van de renovatie ordentelijk verloopt. Met corporatie Portaal ben ik van mening dat de renovatie in dit geval op een aantal punten niet goed is gelopen. De overlast voor de bewoners is groter dan vooraf verwacht en gecommuniceerd. Inmiddels heeft Portaal extra capaciteit ingezet voor het versterken van het al bij hen bestaande klachtenpunt. Alhoewel de corporatie heeft gezorgd voor zogenaamde rustwoningen en tijdelijke woonruimte in een bungalowpark, heeft de corporatie erkend dat een aantal bewoners te veel hinder heeft ondervonden van de renovatie.

3.Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert – na wijziging van eis -bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I veroordeling van Portaal om aan haar te voldoen € 5.857,00, op basis van het bepaalde in artikel 7:220 lid 5, 6 en 7 BW, althans 7:220 lid 2 jo lid 1 BW, althans een in goede justitie te bepalen bedrag;

II te bepalen dat met ingang van 2 t/m 25 maart 2015 en van 11 tot en met 19 mei 2015, althans een in goede justitie te bepalen datum, de huurprijs van € 353,92 per maand met 100% wordt verminderd tot nihil, althans tot een in goede justitie te bepalen bedrag;

III te bepalen dat vanaf aanvang van de werkzaamheden in Flat 2 (begin februari 2015), althans met ingang van 26 maart 2015 tot en met 11 mei 2015 en van 19 mei 2015 tot aan het moment dat het huurgenot volledig is hersteld, althans een in goede justitie te bepalen datum, de huurprijs van € 353,92 per maand wordt verminderd met 50%, althans tot een in goede justitie te bepalen bedrag;

IV de acceptatie van het renovatievoorstel te vernietigen, voor zover [eiseres] daarmee, zo begrijpt de kantonrechter, moet worden geacht afstand te hebben gedaan op een verhuizing naar een wisselwoning en haar recht op de minimale wettelijke bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten en haar aanspraak op huurvermindering;

een en ander met veroordeling van Portaal in de proceskosten.

3.2.

Ter onderbouwing van die vordering stelt [eiseres] dat de renovatie – gezien de aard van de werkzaamheden en de bijzondere omstandigheden waarin [eiseres] verkeerde – verhuizing van [eiseres] noodzakelijk maakte. Het aan [eiseres] gepresenteerde en door [eiseres] ondertekende renovatievoorstel – waarin ervan werd uitgegaan dat [eiseres] en medehuurders gewoon in hun woning zouden kunnen blijven gedurende de renovatie – was dan ook niet redelijk. Daarnaast stelt [eiseres] dat Portaal jegens haar toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichting om aan [eiseres] een ongestoorde huurgenot te verschaffen, zodat [eiseres] recht heeft op huurprijsvermindering. Zij voert in dit verband aan in de periode 2 tot en met 25 maart 2015 en in de periode 11 tot en met 19 mei 2015 de Woning in het geheel niet te hebben kunnen gebruiken en gedurende de tijd dat ze tijdens de renovatie van flat 2 wel in de Woning verbleef veel overlast door stof en lawaai heeft ondervonden.

3.3.

Portaal heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.

3.4.

Portaal stelt de gevorderde forfaitaire verhuiskostenvergoeding als bedoeld in artikel 7:220 lid 5 en 6 BW in dit geval niet aan de orde is omdat geen sprake was van een noodzakelijke verhuizing. Daarbij verwijst Portaal naar de brochure - die moet worden beschouwd als renovatievoorstel en waarin staat vermeld dat de renovatie zou worden uitgevoerd in bewoonde staat - en naar de korte duur (slechts enkele weken) van de renovatie van de Woning. Voor zover echter sprake zou zijn geweest van een noodzakelijke verhuizing heeft, zo begrijpt de kantonrechter Portaal, [eiseres] afstand gedaan van haar wettelijk recht op een verhuiskostenvergoeding door zonder voorbehoud akkoord te gaan met het renovatievoorstel. [eiseres] wist daarbij waar zij mee instemde omdat de aard van de uit te voeren werkzaamheden en de daarmee gemoeide overlast duidelijk in de brochure staat beschreven en ook nog is toegelicht in informatiebijeenkomsten. Indien [eiseres] aanspraak had willen maken op een verhuiskostenvergoeding had zij de redelijkheid van het voorstel moeten laten toetsen door de kantonrechter ex artikel 7:220 lid 3 BW. De rechtszekerheid verzet zich volgens Portaal tegen een oordeel achteraf over de vraag of de renovatie al dan niet in bewoonde staat had kunnen plaatsvinden. Aangezien Portaal een verhuiskostenvergoeding niet in haar begroting van de renovatie heeft opgenomen en de renovatie is uitgevoerd volgens plan, betekent het toekennen van een verhuiskostenvergoeding, mede gezien de precedentwerking die hiervan uitgaat, een forse financiële tegenvaller als gevolg waarvan de uitvoering van andere renovatieprojecten onzeker wordt. Dit te meer omdat Portaal als gevolg van de economische crisis, de invoering van de verhuurderheffing en de Vestia-saneringsheffing, sinds een aantal jaren bij het uitvoeren van renovatieprojecten scherpere keuzes moet maken dan voorheen. Meer subsidiair heeft Portaal gesteld dat een groot deel van de werkzaamheden die vielen onder de renovatie zijn te bestempelen als dringende werkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW, waarvoor de forfaitaire verhuiskostenvergoeding van artikel 7:220 Lid 5 en 6 BW niet geldt. Bij dit alles heeft Portaal de ernst van de overlast waarmee [eiseres] stelt te zijn geconfronteerd, betwist en stelt zij voor aanvang van de renovatie niet op de hoogte te zijn geweest van de gezondheidssituatie van [eiseres] .

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

De kern van het geschil is of de overlast die [eiseres] stelt te hebben ondervonden van de renovatie, in aanmerking genomen de gestelde persoonlijke omstandigheden, maakt dat [eiseres] een verhuiskostenvergoeding en/of huurvermindering toekomt als bedoeld in artikel 7:220 BW. Dit artikel luidt, voor zover voor de beoordeling relevant, als volgt:

Indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd (…) moet de huurder daartoe gelegenheid geven, onverminderd zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding.

Lid 1 is van overeenkomstige toepassing wanneer de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie (…) en daartoe aan de huurder een, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder en eventuele onderhuurders, redelijk voorstel doet. Een dergelijk voorstel wordt schriftelijk gedaan. Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan.

Indien de renovatie tien of meer woningen (…) die een bouwkundige eenheid vormen, betreft wordt het in lid 2 bedoelde voorstel vermoed redelijk te zijn, wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. De huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder aan hem dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel.

(…)

Indien verhuizing noodzakelijk is in verband met de voorgenomen renovatie, bedoeld in lid 2, derde zin, van woonruimte als bedoeld in artikel 233 draagt de verhuurder bij in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt.

De minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten voor de huurders (…) wordt bij ministeriële regeling (…) vastgesteld.

4.2.

De kantonrechter stelt voorop dat de renovatie gebaseerd is op de brochure. Die brochure is derhalve het voorstel als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW. In de brochure zijn de te verrichten werkzaamheden beschreven en is ook de te verwachten overlast benoemd. Die overlast wordt echter niet zodanig beschreven dat men daar een negatief beeld bij krijgt. Gesteld wordt immers dat verhuizen niet nodig is, over compensatie voor overlast wordt niet gesproken en de suggestie wordt gewekt dat rusthuizen op afroep beschikbaar zijn voor wie dat wil. In de brochure wordt ook het beeld geschetst van een verbouwing die vlekkeloos verloopt waarbij er aandacht zal zijn voor lastige situaties als die zich voor mochten doen. De vredige foto’s die in de brochure zijn opgenomen versterken dit beeld. Dit min of meer rooskleurige beeld staat in schril contrast met de dagelijkse ellende die men bij een ingrijpende verbouwing van een woningencomplex als de onderhavige kan ondervinden en in dit geval ook heeft ondervonden, getuige de berichten in de media die er niet om liegen.

4.3.

Met het in de brochure vervatte voorstel (hierna: het renovatievoorstel) is [eiseres] , net als 70% van de overige huurders, akkoord gegaan. De inhoud van de brochure wordt daarmee vermoed redelijk te zijn. De vraag is of dit gegeven maakt dat de vorderingen van [eiseres] – die hierna per onderdeel beoordeeld zullen worden – gehonoreerd moeten worden. Daarbij zal de kantonrechter meewegen dat de werkzaamheden die in de Woning dienden te worden verricht overzichtelijk waren, in die zin dat [eiseres] gedurende de verbouwing de beschikking bleef houden over warm water, gedurende de vervanging van de keuken de beschikking kreeg over een noodkeuken en douchen in de woning mogelijk bleef. Het chemisch toilet dat haar is aangeboden ter vervanging van haar wc, was, zo leidt de kantonrechter uit de door [eiseres] overgelegde foto’s af, echter ernstig behelpen en het huis was, mede door de werkzaamheden die in en rond de Woning moesten worden verricht, ongetwijfeld erg stoffig, waardoor de meubels met plastic moesten worden afgedekt. Van een ongestoord gebruik van het gehuurde was dus, ondanks de overzichtelijke aard van de werkzaamheden, geen sprake.

Verhuiskostenvergoeding?

4.4.

De primaire vraag die voorligt is of Portaal gehouden is op grond van de renovatie een forfaitaire verhuiskostenvergoeding (hierna: de verhuiskostenvergoeding) aan [eiseres] toe te kennen, nu die niet in het renovatievoorstel is opgenomen. Over deze vraag is de nodige rechtspraak. Recent heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad in de zaak ECLI:NL:GHARL:2015:3900. Ter comparitie is besproken of het wenselijk zou zijn het antwoord op die prejudiciële vragen af te wachten. Portaal heeft daarbij verklaard dat zij vonnis wenst. In hoger beroep zou het oordeel van de Hoge Raad, indien nodig, kunnen worden meegenomen. Ook [eiseres] wil het liefst zo snel mogelijk uitsluitsel, maar zou graag de kosten van een hoger beroepsprocedure besparen. Beesproken is dat vonnis zou worden gewezen indien de kantonrechter de beantwoording van de gestelde prejudiciële vragen niet nodig denkt te hebben voor haar oordeel. Dit geval doen zich voor, zodat de beslissing niet zal worden aangehouden, maar als volgt wordt overwogen.

4.5.

De leden 5, 6 en 7 van artikel 7:220 BW zijn op basis van wetsvoorstel 31 528 bij Wet van 4 februari 2010 (Stb. 2010,90) ingevoerd per 27 februari 2010. Achtergrond was de behoefte om de regeling die eerst alleen gold voor sociale verhuurders (neergelegd in artikel 11g van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh)) uit te breiden naar alle (dus ook particuliere) verhuurders. Voor de beantwoording van de primaire vraag acht de kantonrechter van doorslaggevend belang het doel en de strekking van deze artikelleden, zoals kenbaar uit de memorie van toelichting bij voornoemd wetsvoorstel (hierna: de memorie van toelichting). In de memorie van toelichting staat onder andere het volgende vermeld (met onderstreping door de kantonrechter):

(…)Veelal zal een voorstel tot renovatie met een noodzakelijke verhuizing al een vergoeding voor verhuiskosten bevatten, mede omdat lid 1 van artikel 220 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek betreffende de onderhoudswerkzaamheden van overeenkomstige toepassing is bij renovatie. Dat wil zeggen dat de huurder bij een redelijk voorstel tot renovatie de renovatiewerkzaamheden moet gedogen, maar dat dit zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, ontbinding van de huurovereenkomst of op schadevergoeding niet aantast. Daarmee bestaat bij renovatie, evenals bij onderhoudswerkzaamheden, de mogelijkheid om eventuele daarmee gepaard gaande kosten of schade vergoed te krijgen door middel van schadevergoeding. Dit wetsvoorstel regelt dat de verhuurder bijdraagt in de kosten die de verhuizing van zijn huurder meebrengt indien die verhuizing noodzakelijk is in verband met een voorgenomen renovatie van de betreffende woonruimte. Het ligt voor de hand dat de verhuurder deze bijdrage in zijn voorstel tot renovatie opneemt. (…) De minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten die wordt toegekend voor de verhuizing als gevolg van de renovatie, is gelijk aan de verhuiskostenbijdrage zoals die nu in het Bbsh is geregeld. Dat wil zeggen dat de minimumbijdrage niet geldt per verhuisbeweging. Indien de huurder tijdelijk elders wordt gehuisvest en na de renovatie terugkeert in zijn oorspronkelijke woning wordt dat beschouwd als één verhuizing; de huurder heeft dan recht op éénmaal de bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten. Het maakt daarbij niet uit hoe lang de huisvesting elders duurt. Zelfs indien de periode dat de huurder elders moet verblijven kort is, geldt het minimumbedrag. (…)
Het minimumbedrag geldt bij een verhuizing die noodzakelijk is. Met een noodzakelijke verhuizing wordt gedoeld op de situatie dat de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen. In sommige gevallen zal niet alleen de aard van de renovatie bepalend zijn in de beoordeling of er een noodzaak tot verhuizen bestaat. Het is voorstelbaar dat bepaalde renovatiewerkzaamheden niet voor elke huurder een noodzaak geven tot verhuizing, maar dat op grond van bijkomende andere omstandigheden (bijvoorbeeld gezondheid of gezinssamenstelling) wel een noodzaak tot verhuizen bestaat.Wanneer de werkzaamheden strikt genomen wel kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen, maar de huurder er desalniettemin voor kiest om van het aanbod van de verhuurder om in een wisselwoning te verblijven gebruik te maken, dan is de verhuiskostenregeling niet van toepassing. Ook voor huurders die uit eigen beweging (vooruitlopend op het moment dat de renovatie van hun woning onomkeerbaar gaat plaatsvinden) verhuizen geldt de verhuiskostenregeling niet. In geval van een geschil tussen verhuurder en huurder over de noodzaak van verhuizing, kan de huurder van oordeel zijn dat het renovatievoorstel van de verhuurder niet redelijk is. In voorkomende gevallen is het de rechter die uiteindelijk beslist of een renovatievoorstel redelijk is. (…)
Benadrukt kan nog worden dat bedoelde regeling geen betrekking heeft op het geval van onderhoud, zelfs niet als de huurder ten behoeve van het verrichten van dit onderhoud de woning tijdelijk moet verlaten. Het zal in het algemeen niet vaak voorkomen dat een huurder ten behoeve van onderhoud de woning dient te verlaten. Er zijn echter gevallen denkbaar waarbij dit wel noodzakelijk is, bijvoorbeeld wanneer een verrotte houten vloer vervangen moet worden.De huurder kan, als gezegd, ook al moet hij de onderhoudswerkzaamheden gedogen, bij overlast, kosten of schade aanspraak maken op huurvermindering of schadevergoeding (artikel 220, lid 1, van Boek 7 BW), als sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. (…) De verhuiskostenregeling geldt ook niet wanneer de huurder tijdens een renovatie in de woning blijft wonen. De huurder verhuist immers niet. Ook de huurder die tijdens de renovatie in de woning blijft wonen kan bij eventuele daarmee gepaard gaande overlast, kosten of schade aanspraak maken op huurvermindering of schadevergoeding (artikel 220, lid 2 jo. lid 1, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek). Een vergoeding voor de door de huurder te ondervinden overlast en eventuele schade verdient uitdrukkelijk een plaats in het renovatievoorstel van de verhuurder.

(…)

Artikel 220 betreft evenwel de belangrijke primaire verplichting van de huurder om een renovatie te gedogen, wanneer daartoe door de verhuurder een redelijk voorstel wordt gedaan.
De redelijkheid van dat voorstel zal mede afhangen van de vraag of daarbij door de verhuurder een redelijke kostenvergoeding wordt aangeboden; zie het slot van artikel 220 lid 1, dat hier van overeenkomstige toepassing is.Daardoor is het verband met de materie van het onderhavige wetsvoorstel zo nauw dat het verwarrend zou zijn de thans voorgestelde regeling in een andere afdeling op te nemen waarin van renovatie in het geheel geen sprake is. Het komt er dus op neer dat het hier wel om een verplichting van de verhuurder gaat, maar om één van secundaire aard die een onlosmakelijk gevolg is van de primaire verplichting van de
huurderom de renovatie te gedogen. Dit rechtvaardigt de plaatsing in het onderhavige artikel. De aan artikel 220 toegevoegde nieuwe leden regelen, zoals gezegd, dat een verhuurder bijdraagt in de kosten van de verhuizing van huurders van haar woonruimte die als gevolg van renovatie niet bewoond kan worden. Onder renovatie wordt in dit artikel verstaan sloop met vervangende nieuwbouw of gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging.
Huurders die gedwongen zijn om te verhuizen als gevolg van de voorgenomen renovatie van hun woonruimte hebben recht op een bijdrage van hun verhuurder in de kosten die de verhuizing meebrengt.

4.6.

Uit de memorie van toelichting volgt met zoveel woorden dat het de bedoeling van de wetgever is geweest dat in geval een verhuizing in het kader van de voorgenomen renovatie noodzakelijk is, de verhuiskostenvergoeding in het renovatievoorstel wordt opgenomen, net als een kostenvergoeding als andere schade in het kader van de renovatie wordt voorzien. Uit de memorie van toelichting kan echter niet worden afgeleid dat een verhuiskostenvergoeding, zoals Portaal meent, niet meer aan de orde is op het moment dat die niet in het renovatievoorstel is opgenomen. Bepalend is slechts, zo begrijpt de kantonrechter, of een verhuizing in het kader van de renovatie noodzakelijk was en heeft plaatsgevonden. Is dat het geval dan hebben huurders immers van rechtswege recht op een verhuiskostenvergoeding, tenzij daarvan is afgeweken. Dat kan doordat in een renovatievoorstel een afwijkende regeling met betrekking tot de wettelijke verhuiskosten is opgenomen (zoals vaker voorkomt in een sociaal plan dat in het kader van een renovatie wordt opgesteld) of doordat daar op andere wijze onmiskenbaar afstand van is gedaan. Van het bepaalde in artikel 7:220 lid 6 BW kunnen partijen immers afwijken.

4.7.

Portaal heeft gesteld dat dit is gebeurd aangezien [eiseres] door ondertekening van de akkoordverklaring afstand heeft gedaan van (verhuiskosten)vergoeding. Naar het oordeel van de kantonrechter kan deze conclusie echter niet uit de akkoordverklaring worden afgeleid. In de brochure wordt immers met geen woord gerept over de wettelijke rechten op vermindering van de huurprijs, ontbinding van de huurovereenkomst, schadevergoeding en verhuiskostenvergoeding en juist een relatief rooskleurig beeld geschetst van de renovatie waarbij – zo lijkt daaruit te volgen – schadeloosstellingen niet aan de orde komen. Als (financiële) consequentie van het renovatievoorstel is slechts met zoveel woorden benoemd dat een huurverhoging zou volgen en de renovatie slechts door zou gaan als tenminste 70% van de bewoners akkoord zou gaan. Dat er voor ondertekening van de akkoordverklaring ruimte was voor de huurders om te praten over de renovatie in al haar facetten, waaronder de (on)mogelijkheid om in de woning te verblijven tijdens de renovatie, blijkt nergens uit en wordt ook bestreden door [eiseres] . Zij zegt immers dat ook bij de informatieverstrekking de renovatie veeleer als een take it or leave it optie is gebracht. De optie dat zij alleen in zou stemmen met een andere keuken (die ze graag wilde) bestond immers niet. In de akkoordverklaring is tenslotte niet met zoveel woorden opgenomen dat [eiseres] afstand doet van haar wettelijke rechten, maar slechts aandacht besteed aan de huurprijsverhoging. Portaal heeft dus niet kunnen en mogen begrijpen dat [eiseres] , door het tekenen van de akkoordverklaring instemde met een renovatie waarbij geen recht bestaat op de wettelijke verhuiskostengoeding als die in de rede zou liggen (zie in gelijke zin Gerechtshof Den Haag 29 januari 2013,WR 2014/4). Dat Portaal met de mogelijkheid van het verschuldigd zijn van een verhuiskostenvergoeding in haar begroting voor de renovatie geen rekening heeft gehouden, is haar keuze geweest en dient voor haar rekening en risico te blijven. Portaal kan dit [eiseres] dus niet tegenwerpen met een beroep op de rechtszekerheid. Een uitleg van de wettelijke bepalingen op de wijze die Portaal voorstaat zou ook tot het onwenselijke gevolg kunnen leiden dat een sociale verhuurder de wettelijke verplichtingen tot betaling van de verhuiskostenvergoeding simpelweg terzijde kan schuiven door in een renovatievoorstel daarvan geen melding te maken.

4.8.

Dit betekent dat Portaal de wettelijke verhuiskostenvergoeding verschuldigd is indien aan de voorwaarden daarvoor is voldaan. Uit de memorie van toelichting maakt de kantonrechter op dat aan de volgende voorwaarden moet zijn voldaan:

A Er is sprake van een situatie dat de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen;

B De werkzaamheden zien op renovatie en niet op dringend onderhoud als bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW;

C De huurder is daadwerkelijk verhuisd.

De kantonrechter is van oordeel dat deze voorwaarden zijn vervuld en overweegt daartoe als volgt.

4.8.1.

Blijkens de memorie van toelichting is niet alleen de aard van de renovatie bepalend bij de beoordeling of er een noodzaak tot verhuizen bestaat, maar is voorstelbaar dat bepaalde renovatiewerkzaamheden niet voor elke huurder een noodzaak geven tot verhuizing, maar dat op grond van bijkomende andere omstandigheden (bijvoorbeeld gezondheid of gezinssamenstelling) wel een noodzaak tot verhuizen bestaat. Zoals in rechtsoverweging 4.3. is overwogen waren de werkzaamheden die in de Woning van [eiseres] moesten worden verricht overzichtelijk. In dit bijzondere geval moet echter rekening worden gehouden met de bijzondere persoonlijke omstandigheden waarin [eiseres] verkeerde. [eiseres] heeft naar het oordeel van de kantonrechter immers voldoende onderbouwd en inzichtelijk gemaakt dat de renovatie een enorme impact op haar leven en haar gezondheid heeft gehad (zie rechtsoverweging 2.9. en hetgeen [eiseres] ter comparitie dienaangaande heeft verklaard). Nadat Portaal benaderd is door de advocaat van [eiseres] heeft Portaal, zo begrijpt de kantonrechter, getracht de hinder die [eiseres] van de renovatie ondervond, te beperken door haar eerst één en later ook andere wisselwoningen/rustwoningen aan te bieden. Dit heeft de neerwaartse spiraal waarin [eiseres] terecht is gekomen echter niet om kunnen buigen. Dit heeft kennelijk mede samengehangen met het feit dat het vakantiehuisje dat [eiseres] begin maart kreeg aangeboden vies was toen zij erin kwam, de wijze waarop de aannemer de werkzaamheden aan en om het gehuurde ter hand heeft genomen en [eiseres] daarbij heeft bejegend en het feit dat Portaal [eiseres] niet serieus nam toen zij aangaf dringend tot rust te moeten komen. Door een en ander heeft [eiseres] inmiddels een dwangneurose ontwikkeld, is zij verslaafd geraakt aan kalmerende medicijnen en is zij 16 kilo afgevallen. Een en ander maakt dat in het geval van [eiseres] een tijdelijke verhuizing naar een passende vervangende woning, waarbij zij zo min mogelijk geconfronteerd werd met de renovatie, noodzakelijk was.

4.8.2.

In de memorie van toelichting wordt met zoveel woorden benadrukt dat de regeling betreffende de verhuiskosten geen betrekking heeft op het geval van onderhoud, zelfs niet als de huurder ten behoeve van het verrichten van dit onderhoud de woning tijdelijk moet verlaten. Daarbij wordt echter opgemerkt dat het in het algemeen niet vaak zal voorkomen dat een huurder ten behoeve van onderhoud de woning dient te verlaten. Portaal heeft als productie 4 bij conclusie van antwoord een overzicht van de door haar uitgevoerde werkzaamheden overgelegd. Die werkzaamheden hebben € 73.333,00 per woning gekost en zijn door Portaal uitgesplitst in onderhoudswerkzaamheden (waarvoor geen huurverhoging in rekening is gebracht), woningverbeteringen (waarvoor huurverhoging in rekening is gebracht) en energiebesparende ingrepen (waarvoor eveneens een huurverhoging in berekend). Onder onderhoudswerkzaamheden rekent Portaal het leeuwendeel van de werkzaamheden die hebben geleid tot de overlast die verhuizing van [eiseres] noodzakelijk heeft gemaakt. Het betreft grotendeels ingrijpende werkzaamheden te weten: metselwerk herstel/gevels mooi en goed maken, anti-graffiticoating op de gevels, galerij- en balkonvloer verbeteren/herstellen en schilderen, nieuwe galerij hekken, kozijnindeling aanpassen en kozijnen repareren en schilderen (binnenkant en buitenkant), nieuwe voordeuren, balkondeuren repareren of indien nodig vervangen, nieuwe dakbedekking, betere sloten bergingstoegangskozijnen, vloer en wanden bergingsgangen schilderen, kapotte verlichting herstellen in bergingsgangen, nieuwe keukens, nieuwe badkamers of nieuwe kitvoegen in badkamers, nieuw toilet met nieuwe standleiding, nieuwe huisnummerbordjes bij de voordeuren, nieuwe regenpijpen, asbest verwijderen, nieuwe brievenbussen in nieuwe entrees, opknappen, vernieuwen en opfrissen trappenhuizen, nieuwe hekwerken, bewegwijzering. Naar het oordeel van de kantonrechter kunnen deze als onderhoud bestempelde werkzaamheden voor een heel belangrijk deel niet zonder meer worden beschouwd als dringende werkzaamheden bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW. Niet inzichtelijk is gemaakt, noch aannemelijk geworden, dat al deze werkzaamheden grootscheeps tegelijkertijd dienden te worden uitgevoerd met de daarbij behorende overlast. Gekozen had kunnen worden voor gefaseerde uitvoering. Door onderhoudswerkzaamheden op deze wijze en in combinatie met ingrijpende renovatiewerkzaamheden uit de voeren kunnen deze niet worden geschaard onder dringend onderhoud als bedoeld in lid 1 in plaats van onder renovatie als bedoeld in lid 2.

4.8.3.

Vast staat dat [eiseres] daadwerkelijk tijdelijk is verhuisd. Dat dit naar een wisselwoning is geweest maakt dit niet anders aangezien dit geen vrijwillig besluit was, maar ingegeven door bittere noodzaak gelegen in de persoonlijke omstandigheden van [eiseres] . Dat het ging om een kort verblijf elders is evenmin relevant. In de memorie van toelichting staat immers met zoveel woorden dat het niet uitmaakt hoe lang de huisvesting elders duurt. Zelfs indien de periode dat de huurder elders moet verblijven kort is, geldt het minimumbedrag

Conclusie

4.9.

De conclusie is dan ook dat de verhuiskostenvergoeding (vordering sub I (zie rechtsoverweging 3.1.)) kan en zal worden toegewezen.

Schadevergoeding en/of huurprijsvermindering?

4.10.

De kantonrechter stelt voorop dat een huurder door het uitvoeren van dringende werkzaamheden of renovatiewerkzaamheden altijd in meer of mindere mate schade zal lijden. Het is vrijwel onvermijdelijk dat de huurder in de periode van uitvoering minder huurgenot heeft. Van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW is pas sprake als de huurder niet het genot krijgt dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. Zeker bij de huur van bebouwde onroerende zaken met de bedoeling daar voor langere tijd te gaan wonen kan de huurder niet verwachten dat daaraan in de loop van de tijd gedurende de huurovereenkomst geen werkzaamheden zouden moeten worden verricht, die het genot tijdelijk verminderen. Een huurder moet redelijkerwijs weten dat tijdens de lange duur van de huurovereenkomst periodiek of incidenteel werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd, of moet rekening houden met een tijdelijke genotsbeperking die voortvloeit uit het verrichten van preventief onderhoud aan de zaak. Het recht op schadevergoeding als renovatie- of onderhoudswerk wordt uitgevoerd is dus niet zonder meer gegeven. Of sprake is van hinder die als een tekortkoming in het verstrekken van huurgenot aan Portaal is toe te rekenen hangt af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval (HR 7 december 2001, NJ 2002, 26).

4.11.

Portaal betwist het recht op schadevergoeding en huurprijsvermindering stellende dat zij kosteloos een wisselwoning heeft aangeboden en een bedrag van € 25,00 per dag heeft toegezegd voor iedere dag dat de werkzaamheden in de woning langer hebben geduurd dan de in de brochure opgenomen termijn van 14 dagen. De werkzaamheden in de woning van [eiseres] hebben volgens Portaal hooguit 19 dagen in plaats van 14 dagen geduurd.

Huurprijsvermindering

4.12.

Naar het oordeel van de kantonrechter is naast de toe te kennen verhuiskostenvergoeding geen plaats voor huurprijsvermindering. Door toekenning van de wettelijke verhuiskostenvergoeding wordt uitgegaan van de vooronderstelling dat [eiseres] zou zijn verhuisd naar een geschikte tijdelijke woning waarbij van gederfd huurgenot geen sprake zou zijn geweest. Dat geen geschikte tijdelijke woning is aangeboden en om die reden sprake is van gederfd huurgenot, kan Portaal naar het oordeel van de kantonrechter niet worden toegerekend, aangezien de reactie van [eiseres] op de overlast veroorzakende werkzaamheden niet voorzienbaar was. Vast staat immers dat [eiseres] ten tijde van de aanvang van de renovatie weinig last had van haar persoonlijkheidsproblemen aangezien die onder controle waren (zie rechtsoverweging 2.9.). [eiseres] zelf heeft zich ter comparitie in dit verband afgevraagd waarom zij haar klachten had moeten melden bij de akkoordverklaring. De kantonrechter maakt hieruit op dat [eiseres] zelf ook niet had verwacht dat de te verwachten overlast zo’n impact zou hebben op haar gezondheid. Niet valt in te zien waarom Portaal hierop dan had moeten anticiperen door haar een andere woning ter beschikking te stellen dan zij heeft gedaan.

Materiële schadevergoeding

4.13.

Ter comparitie heeft [eiseres] summier melding gemaakt van door haar geleden materiële schade en daarbij verschillende p.m. posten opgenomen met de wens om die posten bij akte nader te onderbouwen. De kantonrechter ziet echter geen aanleiding de zaak naar de rol te verwijzen voor verdere aktewisseling. [eiseres] heeft immers tot de comparitie voldoende tijd gehad om haar vordering deugdelijk te onderbouwen en zo nodig bij te stellen. Bovendien heeft [eiseres] haar eis op dit punt niet aangevuld en is met partijen aan het eind van de comparitie is besproken dat vonnis zou worden gewezen indien de kantonrechter het niet nodig zou vinden de antwoorden van de Hoge Raad af te wachten op de prejudiciële vragen die door het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden zijn gesteld (zie rechtsoverweging 4.4.). Overigens is ook niet gebleken dat [eiseres] ten gevolge van de renovatie schade heeft geleden die het forfaitair toe te kennen bedrag aan verhuiskostenvergoeding te boven gaat.

Conclusie

4.14.

Dit betekent dat de vorderingen sub II en III (zie rechtsoverweging 3.1.) zullen worden afgewezen.

Vernietiging renovatievoorstel

4.15.

Rest de vordering zoals omschreven in rechtsoverweging 3.1. sub IV. Uit hetgeen in rechtsoverweging 4.7. is overwogen volgt dat [eiseres] niet moet worden geacht afstand te hebben gedaan van haar recht op een (verhuiskosten)vergoeding door akkoord te gaan met de renovatie. Vordering IV is ingesteld onder de voorwaarde dat aangenomen zou moeten worden dat [eiseres] van enig vergoedingsrecht afstand heeft gedaan. Aangezien deze voorwaarde niet is vervuld, komt de kantonrechter aan deze vordering niet toe.

proceskosten

4.16.

Portaal zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:

- in debet gestelde explootkosten

€ 58,38

(M. D. Ravestein deurwaarder

- betaalde explootkosten

€ 19,46

- salaris gemachtigde

€ 200,00

(2 punten x tarief € 100,00)

- griffierecht

€ 78,00

Totaal

€ 355,84

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt Portaal tot betaling van de forfaitaire verhuiskostenvergoeding ex artikel 7:220 lid 5,6 en 7 BW ad € 5.857,00;

5.2.

veroordeelt Portaal tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiseres] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 355,84 (waarin begrepen € 200,00 aan salaris gemachtigde);

5.3.

bepaalt dat Portaal van het hiervoor genoemde bedrag aan totale proceskosten een bedrag van € 58,38 dient te voldoen aan de griffier nadat zij een nota van de rechtbank daarvoor heeft gekregen;

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 oktober 2015.