ECLI:NL:RBMNE:2015:5204 - Rechtbank Midden-Nederland - Bestuursrechtelijke toetsing omgevingsvergunning woon-win...

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 14/5988

uitspraak van de meervoudige kamer van 13 juli 2015 in de zaak tussen

[eiser 1], [eiser 2], [eiser 3], [eiser 4], [eiser 5], [eiser 6]en

de Vereniging van Eigenaren [adres] te [woonplaats], allen te [woonplaats], eisers

(gemachtigde: mr. B. Vermeirssen),

het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Hilversum, verweerder

(gemachtigden: mr. K.J.L. van Welzen en mr. E. Kovacsek).

Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
Nedgoed B.V., gevestigd te Ouderkerk

aan de Amstel

(gemachtigde: mr. S.A.B. Boer).

Procesverloop

Bij besluit van 10 januari 2014 heeft verweerder aan Nedgoed B.V. (vergunninghoudster)

een omgevingsvergunning verleend voor het realiseren van een winkel-woongebouw op de

percelen [adres] te [woonplaats] (de percelen), met een parkeervoorziening op het

perceel [adres] te [woonplaats]. Bij besluit van 19 augustus 2014 (het bestreden besluit)

heeft verweerder het door eisers daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. Eisers

hebben hiertegen beroep ingesteld.

Vergunninghoudster heeft een reactie ingediend.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft, gelijktijdig met de behandeling van eisers’ verzoek om

voorlopige voorziening met zaaknummer UTR 15/2461, plaatsgevonden op 3 juli 2015.

[eiser 1] en [eiser 2] zijn in persoon verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde.

Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.

Vergunninghoudster is vertegenwoordigd door [X], directeur, bijgestaan door

[A], architect, en de gemachtigde.

Overwegingen

1. Vergunninghoudster heeft op 10 december 2013 een aanvraag ingediend voor een

omgevingsvergunning. Volgens de projectomschrijving in de aanvraag gaat het om een appartementengebouw (deels studentenwoningen) boven winkel(s) en een kelder op de percelen, met een parkeerterrein op het perceel [adres] te [woonplaats]. De aanvraag betreft de activiteiten bouwen en handelen in strijd met de regels ruimtelijke ordening.

Bij besluit van 10 januari 2013 (de rechtbank begrijpt: 10 januari 2014) heeft

verweerder de gevraagde omgevingsvergunning verleend. Het betreft een winkel-woongebouw met op de begane grond detailhandel en op de drie verdiepingen appartementen. Het bouwplan voorziet in 36 kleinere en 9 grotere appartementen en strekt zich uit over de huisnummers [nummer], [nummer] en [nummer]. Het bouwplan grenst zijdelings aan het pand van eisers, [adres]; dit pand is een voormalig winkelpand met achterliggende bebouwing, dat in zijn geheel is verbouwd tot zes appartementen. Bij de voormalige bebouwing op de percelen grensde de zijgevel van [adres] aan een inrit naar een garage op het naastgelegen perceel [adres].

2. De percelen zijn gelegen in het bestemmingsplan ‘Binnenstad 2013’ (het bestemmingsplan), zij hebben de bestemming ‘Centrum-Randgebied-1’.
In het besluit van 10 januari 2014 is toegelicht dat in afwijking van de planregels van dit bestemmingsplan (de planregels) het volgende wordt toegestaan:
- een overschrijding van het bouwvlak aan de noordoost-, noordwest- en zuidwestgevel, waar de bouwgrenzen, doordat het eerder drie individuele panden betrof, niet recht zijn getrokken maar inspringen bevatten;
- een overschrijding van de bestemmingsgrens door de hoektoren met 0,125 m²;
- een overschrijding van de toegestane bouwhoogte van 13 meter met 1,10 meter ter plaatse van de hoektoren.
De eerste twee afwijkingen heeft verweerder met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 2˚, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in samenhang met artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht (Bor) vergund.
De derde afwijking heeft verweerder met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 1˚, van de Wabo in samenhang met artikel 60, eerste lid, aanhef en onder a, van de planregels vergund.
In het besluit van 10 januari 2014 is vermeld dat voor het tekort van drie parkeerplaatsen met toepassing van de parkeerbijdrageregeling tegen storting van een parkeerbijdrage ten bedrage van 3 x € 5.326,71 een ontheffing zal worden verleend.
De rechtbank begrijpt dat verweerder met het woord ‘ontheffing’ bedoelt een afwijking als bedoeld in artikel 53, tweede lid, onder 2, van de planregels.

3. Met het bestreden besluit heeft verweerder de bezwaren van eisers tegen de verleende vergunning ongegrond verklaard. Voor wat betreft parkeren is in de nota van 4 augustus 2014, die deel uitmaakt van het bestreden besluit, gebruik gemaakt van de mogelijkheid om op grond van artikel 53, tweede lid, onder 2, van de planregels af te wijken van de onder 1 van dat artikellid genoemde eis dat in, op of onder het gebouw dan wel op of onder het bijbehorende terrein in voldoende parkeerplaatsen moet worden voorzien. Er is ontheffing verleend voor het feit dat de vereiste 20 parkeerplaatsen op enige afstand (circa 50 meter) van het gebouw worden gerealiseerd. Daarnaast is in het bestreden besluit zonder financiële compensatie een ontheffing verleend voor het bezoekersdeel van de parkeernorm voor de negen grotere appartementen. Dit betreft in totaal 2,7 parkeerplaatsen.
Bijbehorend bouwwerk?

4. Eisers betogen dat verweerder de overschrijdingen van het bouwvlak en de overschrijding van de bestemmingsgrens niet met toepassing van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van bijlage II van het Bor als ‘bijbehorend bouwwerk’ heeft kunnen vergunnen omdat er ter plaatse van de overschrijdingen geen sprake is van een bijbehorend bouwwerk. Eisers stellen dat de overschrijdingen in bouwkundig opzicht deel uitmaken van het hoofdgebouw, zodat van een uitbreiding van het hoofdgebouw geen sprake is. Dit betekent dat, zoals ook de Commissie Bezwaarschriften in haar advies van 2 juni 2014 heeft gesteld, de vergunning niet met toepassing van de reguliere voorbereidingsprocedure had kunnen worden verleend.

4. Verweerder betoogt dat een uitbreiding van een hoofdgebouw als een bijbehorend bouwwerk kan worden aangemerkt en dat niet als criterium geldt dat een bijbehorend bouwwerk in bouwkundig opzicht van het hoofdgebouw te onderscheiden moet zijn.

5. Op grond van artikel 1, eerste lid, van bijlage II van het Bor wordt onder bijbehorend bouwwerk verstaan een uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw of ander bouwwerk, met een dak.
Artikel 4, aanhef en ten eerste onder a, van bijlage II van het Bor bepaalt - voor zover hier van belang - dat voor verlening van een omgevingsvergunning waarbij voor handelen in strijd met de regels ruimtelijke ordening met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2°, van de Wabo van het bestemmingsplan wordt afgeweken, onder meer in aanmerking komen: een bijbehorend bouwwerk of uitbreiding daarvan.

6. Uit de definitie van artikel 1, eerste lid, van bijlage II van het Bor blijkt dat een bijbehorend bouwwerk in de zin van deze regeling ook een uitbreiding van een hoofdgebouw kan zijn. Voor toepassing van artikel 4 op Pro een bijbehorend bouwwerk gelegen binnen de bebouwde kom zoals hier het geval is, worden in dat artikel verder geen nadere eisen gesteld. Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS), zoals bijvoorbeeld verwoord in de uitspraak van 26 oktober 2011 (ECLI:NL:RVS:2011:BU1640), moet een bijbehorend bouwwerk in planologisch opzicht gerelateerd zijn aan een hoofdgebouw. Er geldt echter geen eis dat een bijbehorend bouwwerk (bouwkundig en/of functioneel) ondergeschikt moet zijn aan het hoofdgebouw. De rechtbank volgt eisers, gelet hierop, niet in hun betoog dat verweerder de overschrijdingen van het bouwvlak en de overschrijding van de bestemmingsgrens door het winkel-woongebouw en de bijbehorende hoektoren niet als bijbehorend bouwwerk heeft kunnen aanmerken.

Evidente privaatrechtelijke belemmering?

7. Eisers betogen verder dat verweerder de vergunning had moeten weigeren omdat er sprake is van een evidente privaatrechtelijke belemmering. Zij stellen in dit verband dat:
- er door het oprichten van een blinde muur van 13 meter, nagenoeg tegen hun zijgevel aan, ontoelaatbaar veel licht aan de naastgelegen appartementen [adres] [nummer] en [nummer] wordt onttrokken;
- het balkon en dakkapellen bij deze appartementen al meer dan tien jaar bestaan, en voorheen deels grensden aan de naastgelegen inrit, hetgeen betekent dat er door verkrijgende verjaring een erfdienstbaarheid is ontstaan die inhoudt dat aan deze zijde van de percelen op de laatste meters tot de erfgrens niet hoger dan één meter mag worden gebouwd;
- de smalle tussenruimte die hier tussen de gebouwen ontstaat zal leiden tot een onreine situatie, gevaar voor de volksgezondheid en stank.

8. In het advies van de Commissie Bezwaarschriften, dat verweerder op dit punt heeft overgenomen en dat dus ten grondslag ligt aan het bestreden besluit, is toegelicht dat een eventuele privaatrechtelijke belemmering geen rol kan spelen indien geen sprake is van een weigeringsgrond zoals beschreven in artikel 2.10, eerste lid, van de Wabo. In dat geval is er namelijk geen ruimte meer voor een belangenafweging en moet de gevraagde omgevingsvergunning worden verleend.

9. De rechtbank stelt vast dat de door verweerder vergunde afwijking van het bestemmingsplan niet ziet op de zuidoostzijde van het gebouw met de blinde muur waarvan eisers de gestelde hinder zullen gaan ondervinden. Deze zijde van het gebouw en dus ook de op te richten blinde muur ligt in zijn geheel binnen de bestemming ‘Centrum-Randgebied-1’. Binnen deze bestemming is een bebouwingspercentage van 100% en een maximale bouwhoogte van 13 meter toegestaan. Het bouwplan inclusief de blinde muur voldoet naar plaats en hoogte van de aan deze zijde voorziene bebouwing volledig aan het bestemmingsplan. Op dit punt past het bouwplan dus volledig binnen het bestemmingsplan en heeft verweerder geen ruimte om belangen af te wegen of het bouwplan te weigeren. Een aanvraag om omgevingsvergunning die past binnen het bestemmingsplan mag niet geweigerd worden. De onderdelen van het aangevraagde bouwplan die wel strijdig zijn met het bestemmingsplan betreffen niet de plaats en hoogte van de blinde muur. Dit betekent dat verweerder terecht heeft gesteld dat hij niet toekomt aan de vraag of het oprichten van het woon-winkelgebouw op de percelen een onevenredige inbreuk maakt op de privaatrechtelijke belangen van eisers. De rechtbank verwijst in dit verband bijvoorbeeld naar de uitspraak van de ABRvS van 25 april 2007 (ECLI:NL:RVS:2007:BA3765). Verweerder heeft bij zijn belangenafweging dus niet kunnen betrekken dat op de percelen in het verleden minder hoge bebouwing stond en op een grotere afstand van het appartementengebouw van eisers en dat de op te richten blinde muur het uitzicht vanaf het balkon en vanuit de dakkapellen van het naastgelegen appartementengebouw in grote mate zal belemmeren. Het betoog van eisers dat verweerder de vergunning vanwege een evidente privaatrechtelijke belemmering had moeten weigeren, slaagt dus niet. De stellingen van eisers over de schending van hun rechten als buren kunnen dan ook niet bij de bestuursrechter aan de orde komen, de burgerlijke rechter is daarvoor aangewezen.

Strijdigheid met de Bouwverordening Hilversum 2009 (de Bouwverordening)?

10. Eisers betogen dat de omgevingsvergunning in strijd met artikel 2.5.17 van de Bouwverordening is verleend omdat de vergunning ertoe leidt dat tussen het op te richten gebouw en het appartementengebouw een smalle tussenruimte ontstaat die niet toegankelijk is. Zij hebben in dit verband gesteld dat de ratio van artikel 2.5.17 van de Bouwverordening niet van stedenbouwkundige aard is, maar dat het is bedoeld om, in het kader van de volksgezondheid, reiniging mogelijk te maken. Eisers stellen dat, anders dan verweerder betoogt, uit artikel 52, derde lid, van de planregels volgt dat de aanvullende werking van de Bouwverordening in dit geval niet is uitgesloten.

11. Verweerder stelt dat er geen sprake is van aanvullende werking van de Bouwverordening. Volgens verweerder geldt op grond van artikel 9, eerste lid, van de Woningwet het primaat van het bestemmingsplan. Omdat artikel 6, tweede lid, van de planregels al voorschriften van stedenbouwkundige aard bevat, is artikel 2.5.17 van de Bouwverordening, dat volgens verweerder ook voorschriften van stedenbouwkundige aard bevat, niet meer van toepassing. Artikel 52, derde lid, van de planregels is niet van toepassing omdat dit slechts betrekking heeft op situaties waarin het betreffende onderwerp niet in het bestemmingsplan is geregeld.

12. Vergunninghoudster heeft ter zitting gesteld dat zij inmiddels, op verzoek van verweerder, een nieuwe aanvraag op de eerdere aanvraag heeft ingediend voor onder meer dit aspect. In deze nieuwe aanvraag wordt de smalle tussenruimte tussen de gebouwen dichtgezet. Verweerder heeft zich bereid verklaard deze aanvraag te gaan vergunnen, aldus vergunninghoudster.

13. Op grond van artikel 2.5.17, eerste lid, van de Bouwverordening moet de zijdelingse begrenzing van een bouwwerk ten opzichte van de zijdelingse erfgrens van het erf zodanig zijn gelegen dat tussen dat bouwwerk en de op het aangrenzende erf aanwezige bebouwing geen tussenruimten ontstaan die:
a. vanaf de hoogte van het erf tot 2,2 meter daarboven minder dan 1 meter breed zijn;

b. niet toegankelijk zijn.
(…)
Op grond van het tweede lid van dit artikel kan het bevoegd gezag de omgevingsvergunning verlenen in afwijking van het bepaalde in het eerste lid, indien voldoende mogelijkheid aanwezig is voor reiniging en onderhoud van de vrij te laten ruimte.

Op grond van artikel 9, eerste lid, van de Woningwet blijven, voor zover de voorschriften van de bouwverordening niet overeenstemmen met de voorschriften van het desbetreffende bestemmingsplan, eerstbedoelde voorschriften buiten toepassing.
Op grond van het tweede lid van dit artikel blijven de voorschriften van de bouwverordening van toepassing indien het desbetreffende bestemmingsplan geen voorschriften bevat, die hetzelfde onderwerp regelen, tenzij het desbetreffende bestemmingsplan anders bepaalt.

Artikel 52, derde lid, aanhef en onder c, van de planregels (getiteld ‘Uitsluiting aanvullende werking van de Bouwverordening’) bepaalt dat de bepalingen van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard, overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van Pro de Woningwet, buiten toepassing blijven behoudens ten aanzien van ruimte tussen bouwwerken.

14. De rechtbank is van oordeel dat artikel 2.5.17 van de Bouwverordening in het onderhavige geval aanvullende werking heeft. Zij overweegt dat blijkens de toelichting op artikel 2.5.17 van de Bouwverordening het doel van deze bepaling is de mogelijkheid tot onderhoud te waarborgen en te voorkomen dat als gevolg van ontoegankelijke tussenruimtes hinder ontstaat door vervuiling. De rechtbank verwijst in dit verband naar de uitspraak van de ABRvS van 4 mei 2005 (ECLI:NL:RVS:2005:AT5113). Aangezien het onderwerp dat artikel 2.5.17 van de Bouwverordening beoogt te regelen niet primair stedenbouwkundig van aard is, is er geen aanleiding dit artikel op grond van artikel 9, eerste lid, van de Woningwet buiten toepassing te laten. Daarbij is ook van belang dat toepassing van artikel 2.5.17 van de Bouwverordening de bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt niet illusoir maakt. De rechtbank stelt bovendien vast dat blijkens artikel 52, derde lid, van de planregels de planwetgever er in dit bestemmingsplan uitdrukkelijk heeft bepaald dat de Bouwverordening wél aanvullende werking heeft op het punt van de ruimte tussen bouwwerken; dit is geregeld in genoemd artikel 2.5.17.

15. Tussen partijen is niet in geschil dat de thans vergunde aanvraag op het punt van de smalle tussenruimte tussen het op te richten gebouw en het appartementengebouw van eisers niet voldoet aan artikel 2.5.17, eerste lid, van de Bouwverordening. Aangezien artikel 2.5.17, eerste lid, van de Bouwverordening van toepassing is, is de omgevingsvergunning thans in strijd met dit artikel verleend. Dat vergunninghoudster inmiddels een nieuwe aanvraag heeft ingediend, waarin de smalle tussenruimte wordt dicht gezet, kan in het kader van het nu aan de orde zijnde beroep tegen het bestreden besluit, waarmee de aanvraag van 10 december 2013 wordt vergund, niet aan de orde komen. De ten onrechte vergunde aanvraag wordt immers niet gewijzigd met die nieuwe aanvraag.

16. Het bestreden besluit is dan ook in strijd met artikel 2.5.17, eerste lid, van de Bouwverordening genomen. Ten behoeve van de finale beslechting van het geschil en in verband met de eventuele nadere besluitvorming door verweerder ziet de rechtbank wel aanleiding de overige door eisers aangevoerde gronden te beoordelen.

Strijdigheid met artikel 57, eerste lid, van de planregels?

17. Eisers betogen dat het oprichten van het bouwwerk in strijd is met de op de ingevolge de plankaart op de percelen rustende aanduiding ‘uitgesloten - verbouwen tot één of meer zelfstandige woningen’. Volgens eisers volgt uit de tekst van artikel 57, eerste lid, van de planregels dat dit verbod ook ziet op de situatie waarin eerst wordt gesloopt en vervolgens nieuwbouw plaatsvindt.

18. Verweerder heeft gesteld dat artikel 57 van Pro de planregels niet van toepassing is omdat dit artikel enkel ziet op verbouwen en niet op nieuwbouw. Hij heeft ter zitting toegelicht dat dit artikel in de eerste plaats is bedoeld om te voorkomen dat er door woningsplitsing van bestaande bebouwing kwalitatief slechte woningen ontstaan. Aangezien bij nieuwbouw van woningen op grond van het Bouwbesluit hogere kwaliteitseisen gelden en doorgaans ook meer geld beschikbaar is, is de kwaliteit van de woningen in dat geval beter gewaarborgd. Om die reden is er geen aanleiding om artikel 57 van Pro de planregels ook toe te passen in de situatie van sloop en herbouw.

19. Op grond van artikel 57, eerste lid, van de planregels is het op de gronden ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding ‘uitgesloten - verbouwen tot één of meer zelfstandige woningen’ niet toegestaan bestaande panden te verbouwen tot één of meer zelfstandige woonruimten.

20. Niet in geschil is dat de eerdere bebouwing op de percelen eind 2013/begin 2014 is gesloopt en dat de verleende vergunning ziet op nieuwbouw. Uit de tekst van artikel 57, eerste lid, van de planregels blijkt dat dit artikel slechts ziet op verbouwen, en dus niet op nieuwbouw. De rechtbank is daarom, mede gelet op de toelichting van verweerder ter zitting, van oordeel dat verweerder geen aanleiding heeft hoeven zien om beperkingen te stellen aan de uitbreiding van het aantal zelfstandige woningen op de percelen. Het betoog van eisers slaagt dus niet.

Parkeren

21. Eisers betogen dat er niet is voorzien in voldoende parkeerplaatsen ten behoeve van de appartementen in het bouwplan. Zij stellen dat bij de 36 kleinere appartementen ten onrechte is getoetst aan de norm voor kamerverhuur, die 0,4 parkeerplaats per kamer bedraagt. Eisers stellen dat het appartementencomplex niet te vergelijken is met kamerverhuur, het gaat om zelfstandige appartementen met eigen voorzieningen en dus niet om de verhuur van een kamer. Eisers stellen verder dat in de omgevingsvergunning niet is geborgd dat de kleinere appartementen ook daadwerkelijk alleen aan studenten worden verhuurd, zoals verweerder heeft gesteld.

22. Verweerder erkent dat de 36 kleinere appartementen hun eigen voorzieningen hebben en om die reden niet zonder meer in aanmerking komen voor toepassing van de lagere parkeernorm voor kamerverhuur. Gelet op het feit dat het gaat om kleine appartementen (met een oppervlakte tot 30 m²) en het feit dat de bewoning door studenten door middel van een campuscontract is gegarandeerd is, heeft verweerder toch aanleiding gezien om aansluiting te zoeken bij deze parkeernorm.

23. Vergunninghoudster betoogt dat het bestemmingsplan geen harde parkeernorm voorschrijft. In de planregels staat dat ‘in de juiste mate’ ruimte moet worden aangebracht. Wat een juiste mate is wordt bepaald ‘met behulp van’ bijlage 2 bij het bestemmingsplan. Zij stelt verder dat de 36 kleinere appartementen kunnen worden aangemerkt als studio’s met een oppervlakte tussen 25 en 30 m². Deze geringe oppervlakte maakt, aldus vergunninghoudster, dat de woningen ongeschikt zijn voor andere typen huishoudens. Zij betoogt verder dat de veronderstelling dat de bewoning door niet-studenten zou leiden tot een hogere parkeerbehoefte onjuist is. Vergunninghoudster verwijst in dit verband naar de kengetallen die zijn opgenomen in de CROW-publicatie ‘Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie’ van 2012 (de ASVV 2012). Volgens deze kengetallen geldt voor kamerverhuur, zelfstandig (niet-studenten) een minimum parkeernorm van 0,3 per studio en een maximum van 0,4 per studio (beide exclusief 0,2 bezoekersaandeel), aldus vergunninghoudster.

24. Op grond van artikel 53, tweede lid, aanhef en onder 1, sub a, van de planregels moet bij een gebouw ten behoeve van het parkeren en stallen van auto’s in de juiste mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder dat gebouw dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort, met dien verstande dat de juiste mate van ruimte wordt bepaald met behulp van de parkeernormen die als onderdeel van deze planregels zijn opgenomen in ‘Bijlage 2’ onder de noemer ‘Beleidsregels Parkeernormen Hilversum 2009’.
Op grond van artikel 53, tweede lid, onder 2, van de planregels kunnen burgemeester en wethouders afwijken van het bepaalde onder 1 voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingsruimte wordt voorzien.

In bijlage 2 bij het bestemmingsplan is bepaald dat in de schil voor een ‘woning goedkoop’ (koop tot € 230.000,- en huur tot € 500,-) een parkeernorm geldt van 1,3 parkeerplaats per woning (inclusief 0,3 parkeerplaats ten behoeve van bezoek).
Voor ‘kamerverhuur’ in de schil geldt een parkeernorm van 0,4 parkeerplaats per kamer. Deze parkeernormen zijn gebaseerd op de kengetallen van het CROW.

25. Tussen partijen is niet in geschil dat de percelen zijn gelegen in het gebied dat in bijlage 2 bij het bestemmingsplan wordt aangeduid als ‘de schil’.
Uit de vergunning van 10 januari 2014 blijkt dat verweerder voor de negen grotere appartementen de parkeernorm voor een woning goedkoop van 1,3 heeft toegepast. In het bestreden besluit heeft hij voor de 0,3 parkeerplaats per appartement ten behoeve van bezoek die in deze norm is begrepen ontheffing verleend. De mogelijkheid daartoe is door eisers niet betwist. Wat betreft de 36 kleinere appartementen begrijpt de rechtbank uit de toelichting van verweerder dat hij in de omvang van deze appartementen én de doelgroep (volgens de aanvraag en de toelichting daarbij: alleen studenten) aanleiding heeft gezien om niet uit te gaan van de parkeernorm voor een woning goedkoop, maar aansluiting te zoeken bij een meer passende parkeernorm.

26. De rechtbank is van oordeel dat aan verweerder, gelet op de formulering van artikel 53, tweede lid, van de planregels, een zekere mate van beoordelingsvrijheid toekomt bij de beantwoording van de vraag wanneer in de juiste mate in de parkeerbehoefte is voorzien.
Zij ziet zich derhalve gesteld voor de vraag of verweerder zich, door bij de kleinere appartementen een parkeernorm van 0,4 parkeerplaats per appartement toe te passen, in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat in voldoende mate in de parkeerbehoefte is voorzien. De rechtbank is van oordeel dat dit het geval is, mits er een voldoende waarborg is dat daadwerkelijk wordt voldaan aan de door verweerder gedane aanname dat de 36 kleinere appartementen enkel door studenten zullen worden bewoond. Daarbij is van belang dat verweerder aan zijn motivering om bij deze appartementen uit te gaan van de norm voor kamerverhuur, ten grondslag heeft gelegd dat de doelgroep bij kamerverhuur dezelfde is als de doelgroep bij de verhuur van deze specifieke appartementen. Die aanname oordeelt de rechtbank zoals gezegd niet onredelijk, zij het dat de bewoning door deze doelgroep dan wel blijvend gegarandeerd moet zijn.

27. Naar het oordeel van de rechtbank bevat het bestreden besluit niet een dergelijke voldoende waarborg. Zij overweegt daartoe dat in de vergunning van 10 januari 2014 en in het bestreden besluit niet expliciet als voorwaarde is opgenomen dat de woningen enkel door middel van een zogenoemd campuscontract op basis van artikel 7:274, vierde lid, van het Burgerlijk Wetboek zullen worden verhuurd en dat vergunninghoudster er voor verantwoordelijk is en blijft dat de appartementen feitelijk alleen door studenten worden bewoond en dat bij het beëindigen van de studie dus ook de huurovereenkomst wordt beëindigd. In de vergunning van 10 januari 2014 staat onder het kopje ‘Parkeren’ weliswaar, ter motivering van dit aspect van de vergunning, vermeld dat het bouwplan bestaat uit negen appartementen en 36 studentenwoningen en dat de studentenwoningen met een campuscontract worden aangeboden aan de toekomstige huurders. Dit biedt echter naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende garantie. De rechtbank stelt bovendien vast dat in de toelichting van ADP Architecten bij de aanvraag om de vergunning van 10 december 2013 staat dat de 36 studentenwoningen
vooralsnogmet een campuscontract worden aangeboden. Ook in het bestreden besluit staan geen concrete, aan vergunninghoudster gerichte, voorwaarden inzake de bewoning van de 36 kleinere appartementen. De mededeling ter zitting dat deze woningen via een woningstichting zullen worden verhuurd, maakt dit niet anders.

28. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat verweerder, in verband met de bepaling van de juiste mate van parkeerbehoefte ten gevolge van het bouwplan, onvoldoende heeft vastgelegd dat de 36 kleinere appartementen uitsluitend zullen worden bewoond door studenten. Aangezien juist deze doelgroep voor verweerder bepalend is geweest om aansluiting te zoeken bij de parkeernorm voor kamerverhuur is het bestreden besluit op dit punt in strijd met de vereiste rechtszekerheid en onvoldoende draagkrachtig gemotiveerd, zodat het in strijd met 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is genomen.

29. Eisers betogen verder dat de parkeerbehoefte ten behoeve van de winkelruimte bij de verlening van de vergunning ten onrechte niet in aanmerking is genomen. De winkelruimtes hebben volgens eisers een totale bruto vloeroppervlakte van 707 m², zij stellen dat er ten opzichte van de oude situatie, waarbij er ook winkels op de begane grond waren gevestigd, sprake is van een toename van de bruto vloeroppervlakte aan winkelruimte.

30. Verweerder heeft in de nota van 4 augustus 2014, die deel uitmaakt van het bestreden besluit, toegelicht dat de bezoekers van de aanwezige winkels in de [adres] vooral parkeren in de parkeergarages Gooische Brink en Gooiland. Ook de parkeerdruk van de nieuw te bouwen winkels zal volgens verweerder door de parkeergarages worden opgevangen. In de oude panden waren ook winkels gevestigd. De opslagruimte in de kelders van de winkel wordt wel toegevoegd ten opzichte van de oude situatie. Mocht dit tot meer bezoekers leiden, dan zullen ook die gebruik maken van de parkeergarages, aldus verweerder. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat het gebruikelijk is dat hij voor parkeerplaatsen ten behoeve van winkels in het centrum een ontheffing verleent omdat de openbare parkeergarages in die behoefte voorzien.

31. Vergunninghoudster heeft gesteld dat verweerder met toepassing van artikel 53, tweede lid, onder 2, van de planregels is afgeweken van artikel 53, tweede lid, onder 1, van de planregels voor wat betreft de voor de winkels benodigde parkeerplaatsen. Vergunninghoudster stelt dat de bruto vloeroppervlakte van de winkels niet toeneemt ten opzichte van de nieuwe situatie. In de oude situatie was volgens haar sprake van 757 m² en in de nieuwe situatie van 663 m².

32. De rechtbank stelt vast dat uit de vergunning van 10 januari 2014 en het bestreden besluit niet blijkt dat verweerder met toepassing van artikel 53, tweede lid, onder 2, van de planregels is afgeweken van artikel 53, tweede lid, onder 1, van de planregels voor wat betreft de op grond van het bestemmingsplan geldende parkeernormen voor winkels. Verweerder is daartoe wel bevoegd maar heeft - anders dan voor de bezoekers van de
9 grotere appartementen - niet kenbaar gebruik gemaakt van deze bevoegdheid voor wat betreft de winkels en de grootte van de winkelruimte. Dit betekent dat het bestreden besluit in strijd met artikel 53, tweede lid, onder 1, van de planregels is genomen.

Strijdigheid met artikel 6, derde lid, van de planregels?

33. Eisers betogen dat de verleende vergunning in strijd is met artikel 6, derde lid, van de planregels. Zij stellen in dit verband dat de parkeerplaats op het perceel [adres] en de hoogte van het winkel-woongebouw op de percelen in strijd is met de in bijlage 1 bij het bestemmingsplan omschreven stedenbouwkundige karakteristieken.

34. Op grond van artikel 6, derde lid, van de planregels zijn burgemeester en wethouders, om de stedenbouwkundige karakteristieken zoals deze zijn omschreven in bijlage 1 Stedenbouwkundige karakteristieken te waarborgen, bevoegd nadere eisen te stellen aan de bouwhoogte, goothoogte, situering bouwwerken op een perceel, bouwmassa, oppervlakte, kapvorm, uiterlijk van gebouwen alsmede aan de bebouwingstypologie.

35. Niet in geschil is dat verweerder geen gebruik heeft gemaakt van zijn bevoegdheid om op grond van artikel 6, derde lid, van de planregels nadere eisen te stellen. De rechtbank ziet in hetgeen eisers hebben betoogd geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat er geen aanleiding was om gebruik te maken van deze van deze bevoegdheid. Nu verweerder geen nadere eisen heeft gesteld, is van strijd met artikel 6, derde lid, van de planregels geen sprake.

Ten onrechte geen onderzoek naar voorzieningenniveau?

36. Eisers betogen dat er ten onrechte geen onderzoek is gedaan naar de vraag of er wel behoefte is aan 707 m² winkelruimte. Een dergelijk onderzoek is volgens eiseres verplicht.

37. Dit betoog slaagt niet. Tussen partijen is niet in geschil dat het bestemmingsplan detailhandel op deze locatie toestaat, ook in de omvang zoals aangevraagd. Nu het bestemmingsplan deze functie hier toestaat, is een onderzoek naar het voorzieningenniveau een gepasseerd station.

Conclusie

38. Het beroep is, gelet op hetgeen onder 16, 28 en 32 is overwogen, gegrond en de rechtbank zal het bestreden besluit in zoverre vernietigen.
Op grond van artikel 8:51a, eerste lid en artikel 8:80a, eerste lid, van de Awb kan de rechtbank het bestuursorgaan in een tussenuitspraak in de gelegenheid stellen een gebrek te herstellen of te laten herstellen. De rechtbank acht termen aanwezig om verweerder deze gelegenheid te bieden. Zij overweegt daartoe dat de gebreken in het bestreden besluit door het nemen van een nieuw besluit op de voet van artikel 6:19, eerste lid, van de Awb in beginsel herstelbaar zijn.

39. Wat betreft het onder 16 genoemde gebrek wijst de rechtbank er ter voorlichting van verweerder op dat een nieuw besluit slechts op grond van artikel 6:19, eerste lid, van de Awb in de nu aan de orde zijnde procedure kan worden betrokkenen indien dit besluit wordt genomen op de aanvraag van 10 december 2013. Een besluit op de nieuwe vergunningaanvraag die vergunninghoudster inmiddels heeft ingediend, kan dus niet bij de onderhavige procedure worden betrokken. Indien vergunninghoudster op het punt van de dicht te zetten tussenruimte een wijzigingstekening op de aanvraag van 10 december 2013 indient, kan het besluit van verweerder op de daarmee gewijzigde aanvraag van 10 december 2013 wél in de onderhavige procedure worden betrokken.

40. Wat betreft het onder 28 genoemde gebrek zal verweerder met name hetgeen onder 27 is overwogen in acht moeten nemen.

41. Met betrekking tot het onder 32 genoemde gebrek zal verweerder bij een herstel van het gebrek ook inzichtelijk moeten maken voor hoeveel m² bruto vloeroppervlakte aan winkelruimte hij vergunning verleent en hoe dit zich verhoudt tot de eerdere situatie op de percelen.

42. De termijn waarbinnen verweerder de gebreken kan herstellen, bepaalt de rechtbank in beginsel op acht weken na verzending van deze uitspraak. Indien en zodra verweerder een nieuw besluit neemt, zal de rechtbank partijen, in afwijking van artikel 8:51b, derde lid, van de Awb, de mogelijkheid bieden om binnen twee weken hun schriftelijke zienswijze in te dienen. Vervolgens zal de rechtbank het beroep in beginsel zonder nadere zitting afdoen.

43. Indien verweerder binnen twee weken verklaart geen gebruik te maken van de gelegenheid om het gebrek in het bestreden besluit te herstellen of de termijn die voor het herstel is bepaald ongebruikt is verstreken, zal de rechtbank in beginsel zonder nadere zitting uitspraak doen op het beroep, voortbouwend op hetgeen in deze tussenuitspraak is overwogen en beslist. Ter voorlichting van partijen merkt de rechtbank nog op dat bij het doen van einduitspraak de rechtbank, behoudens uitzonderlijke omstandigheden, niet mag terugkomen op in deze tussenuitspraak zonder voorbehoud gegeven eindbeslissingen. Het heeft voor partijen dus doorgaans geen zin om in het vervolg van deze procedure hun pijlen op die eindbeslissingen te richten. Daartegen kan pas bij de einduitspraak desgewenst hoger beroep worden ingesteld.

44. De rechtbank neemt nog geen beslissing over de vergoeding van de door eisers gemaakte proceskosten. Zij wacht hiermee tot de einduitspraak op het beroep.

Beslissing

De rechtbank:

- stelt verweerder in de gelegenheid:

- om binnen acht weken na verzending van deze tussenuitspraak de gebreken te herstellen, met inachtneming van hetgeen de rechtbank in deze uitspraak heeft overwogen, of

- om binnen twee weken na verzending van deze tussenuitspraak aan de rechtbank mede te delen dat van deze geboden mogelijkheid geen gebruik wordt gemaakt;

- houdt iedere verdere beslissing aan.

Deze tussenuitspraak is gedaan door mr. V.M.M. van Amstel, voorzitter, en mr. drs. S. Wijna en mr. ing. B. Rademaker, leden, in aanwezigheid van mr. J.K. van de Poel, griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 juli 2015.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze tussenuitspraak staat (nog) geen hoger beroep open.