Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Afdeling Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 3411439 UV EXPL 14-401 MT/1291
Kort geding vonnis van 7 november 2014
inzake
[eiser],
wonende te [woonplaats],
verder ook te noemen [eiser],
eisende partij,
gemachtigde: mr. S.D. Kurz,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
verder ook te noemen [gedaagde],
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. H.M. Mauritz.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 11;
- de brief met producties van de zijde van [gedaagde] van 1 oktober 2014;
- de brief met productie van de zijde van [eiser] van 22 oktober 2014;
- de mondelinge behandeling van 23 oktober 2014;
- de pleitnota van [eiser];
- de pleitnota van [gedaagde].
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] is de zoon van de zus van [eiser].
2.2.
[gedaagde] huurt met ingang van 1 augustus 2012 van [eiser] het appartement gelegen aan de [adres] te [plaats] (verder: het gehuurde).
2.3.
Op 23 juli 2012 hebben partijen een schriftelijke huurovereenkomst ten aanzien van het gehuurde ondertekend waarin staat vermeld dat de huurperiode loopt van 1 augustus 2012 tot en met 1 augustus 2013 en door [gedaagde] een huurprijs verschuldigd is van ‘€ 1.000,00 incl.’ per maand.
2.4.
Op 1 augustus 2012 hebben partijen een schriftelijke verklaring ondertekend waarin het volgende staat vermeld:
“Beide partijen ([eiser] , en [gedaagde]) gaan akkoord bij het verhuren van de [adres] dat er maximaal 2 maal een jaar contract wordt verstrekt vanwege het feit dat de [adres] verbouwd gaat worden en nu even uitgesteld word omdat [gedaagde] met kinderen en vrouw op straat staat.
(…)”
2.5.
Op 1 oktober 2012 hebben partijen een schriftelijke huurovereenkomst ten aanzien van het gehuurde ondertekend waarin staat vermeld dat de huurperiode loopt van 1 augustus 2012 tot en met 1 augustus 2013 en door [gedaagde] verschuldigd is € 650,00 per maand aan (kale) huur en € 100,00 per maand aan servicekosten.
2.6.
Op 1 augustus 2013 hebben partijen een schriftelijke huurovereenkomst ten aanzien van het gehuurde ondertekend waarin staat vermeld dat de huurperiode loopt van 1 augustus 2013 tot en met 1 augustus 2014 en door [gedaagde] verschuldigd is € 650,00 per maand aan (kale) huur en € 100,00 per maand aan servicekosten.
2.7.
Bij brief van 15 mei 2014 heeft [eiser] aan [gedaagde] het volgende geschreven:
“(…)
Bij deze stuur ik u nog een herinnering dat wij waren overeengekomen dat u per 01-08-2014 de woning op de [adres] te [plaats] leeg moet opleveren. Deze brief is in drievoud opgesteld. 1 exemplaar word aangetekend aan u verstuurd, 1 exemplaar word persoonlijk afgeleverd en 1 exemplaar hou ik voor mezelf.
(…)”
2.8.
Over de maanden augustus, september en oktober 2012 heeft [gedaagde] (giraal) € 500,00 per maand aan [eiser] betaald.
[gedaagde] heeft in de periode van oktober 2012 tot en met mei 2013 (contant) € 500,00 per maand aan [eiser] betaald.
In mei 2013 heeft [gedaagde] aan [eiser] (giraal) een betaling gedaan van € 1.200,00.
In augustus 2013 heeft [gedaagde] (giraal) € 500,00 aan [eiser] betaald.
In september 2013 heeft [gedaagde] tweemaal (giraal) € 500,00 aan [eiser] betaald.
Begin oktober 2013 heeft [gedaagde] (giraal) € 500,00 aan [eiser] betaald.
Vanaf eind oktober 2013 tot en met augustus 2014 heeft [gedaagde] (giraal) € 600,00 per maand aan [eiser] betaald.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eiser] vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad en op de minuut en op alle dagen en uren:
- [gedaagde] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van het vonnis het gehuurde te ontruimen;
- [eiser] te machtigen om met behulp van de sterke arm van justitie en politie dit vonnis op kosten van [gedaagde] ten uitvoer te leggen;
- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 5.000,00 per (gedeelte van een) dag dat [gedaagde] nalaat aan de veroordeling tot ontruiming te voldoen;
- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 4.800,00 aan huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata tot de voldoening; en
- [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
Ter onderbouwing van zijn vordering stelt [eiser]:
- primair dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is geëindigd per 1 augustus 2014;
- subsidiair dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen door, ondanks sommaties, de huurtermijnen niet volledig te voldoen en
- meer subsidiair dat sprake is van een tekortkoming in het nakomen van de huurovereenkomst omdat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen door telefonisch en via whatsapp intimiderende en bedreigende teksten richting [eiser] te uiten.
3.3.
[gedaagde] voert gemotiveerd verweer. Op dit verweer wordt hierna, voor zover noodzakelijk voor de beoordeling van dit geschil, teruggekomen.
4.De beoordeling
4.1.
Voor toewijzing van de voorlopige voorziening zoals door [eiser] wordt gevorderd, moet het in hoge mate waarschijnlijk zijn dat een gelijkluidende vordering in een te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen. Verder moet [eiser] feiten en omstandigheden stellen, en zo nodig onderbouwen, die maken dat van hem niet kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een toe voeren bodemprocedure afwacht.
Beëindiging met wederzijds goedvinden
4.2.
[eiser] heeft primair gesteld dat de huurovereenkomst is beëindigd met wederzijds goedvinden per 1 augustus 2014. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft hij verwezen naar de schriftelijke verklaring hiervoor opgenomen onder 2.4, ondertekend door partijen op 1 augustus 2012.
4.3.
[gedaagde] heeft die beëindiging met wederzijds goedvinden betwist. [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij de door [eiser] aangehaalde schriftelijke verklaring heeft ondertekend bij het aangaan van de huurovereenkomst. Ook heeft hij die verklaring onder dwang getekend, aldus [gedaagde].
4.4.
Artikel 7:271 BW Pro bepaalt dat een voor bepaalde tijd aangegane huur van woonruimte niet eindigt door enkel tijdsverloop maar dat deze dient te worden opgezegd. Lid 8 van dit artikel maakt hierop een uitzondering. De verplichte opzegging geldt op grond daarvan niet als de beëindiging van de huur geschiedt met wederzijds goedvinden
nadat de huur is ingegaan. De kantonrechter overweegt dat in dit geval de schriftelijke verklaring, waar [eiser] zich op beroept, dateert van 1 augustus 2012 en dat op diezelfde datum de huur ook is ingegaan. [gedaagde] heeft ook verklaard dat hij
bij het aangaanvan de huur die schriftelijke verklaring heeft moeten ondertekenen, hetgeen door [eiser] niet is weersproken. Bij het aangaan van de huurovereenkomst gemaakte afspraken over beëindiging zetten de verplichting van de verhuurder tot opzegging echter niet opzij. Zou dit wel mogelijk zijn dan zou het systeem van huurbescherming immers worden ondergraven. Nu [eiser] niet aannemelijk heeft gemaakt dat partijen
nadatde huur is ingegaan afspraken hebben gemaakt over de beëindiging van de huur gaat zijn stelling dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd, niet op.
nadat de huur is ingegaan. De kantonrechter overweegt dat in dit geval de schriftelijke verklaring, waar [eiser] zich op beroept, dateert van 1 augustus 2012 en dat op diezelfde datum de huur ook is ingegaan. [gedaagde] heeft ook verklaard dat hij
bij het aangaanvan de huur die schriftelijke verklaring heeft moeten ondertekenen, hetgeen door [eiser] niet is weersproken. Bij het aangaan van de huurovereenkomst gemaakte afspraken over beëindiging zetten de verplichting van de verhuurder tot opzegging echter niet opzij. Zou dit wel mogelijk zijn dan zou het systeem van huurbescherming immers worden ondergraven. Nu [eiser] niet aannemelijk heeft gemaakt dat partijen
nadatde huur is ingegaan afspraken hebben gemaakt over de beëindiging van de huur gaat zijn stelling dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd, niet op.
Opzegging
4.5.
Uit het voorgaande vloeit voort dat de huurovereenkomst door [eiser] moest worden opgezegd om beëindiging te bewerkstelligen. Door [eiser] is in dat kader in eerste instantie gewezen op de brief aan [gedaagde] van 15 mei 2014. Hierop is door [gedaagde] als verweer aangevoerd dat die brief niet kan gelden als een rechtsgeldige opzegging, nu daarin geen opzeggingsgrond is vermeld.
De kantonrechter overweegt dat, zoals door [eiser] later ter zitting ook is erkend, de brief van 15 mei 2014 - voor zover daar al een opzegging in kan worden gelezen - geen opzeggingsgrond (als genoemd in artikel 7:274 BW Pro) bevat en de opzegging daarmee op grond van artikel 7:271 lid 4 BW Pro nietig is. De kantonrechter neemt alleen al om die reden aan dat geen sprake is van een rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst en dat dus de huurovereenkomst gewoon doorloopt.
Op grond van het voorgaande kan de vordering tot ontruiming op de primair door [eiser] gestelde grondslag niet worden toegewezen.
Wanprestatie
4.6.
Ter onderbouwing van de ontruimingsvordering heeft [eiser] subsidiair gesteld dat sprake is van een zodanige huurachterstand, dat in hoge mate aannemelijk is dat de bodemrechter een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst op die grond zal toewijzen. Bij de berekening van de huurachterstand is [eiser] uitgegaan van een door [gedaagde] verschuldigde huurprijs van € 750,00 per maand inclusief servicekosten. Die huurprijs van € 750,00 per maand vindt steun in de schriftelijke huurovereenkomst, ondertekend door partijen op 1 oktober 2012 en de schriftelijke huurovereenkomst, ondertekend door partijen op 1 augustus 2013, aldus [eiser].
4.7.
[gedaagde] heeft weersproken dat sprake is van een huurachterstand. Volgens [gedaagde] zijn partijen mondeling overeengekomen dat tot 1 oktober 2013 een huurprijs van € 500,00 per maand verschuldigd was en met ingang van (eind) oktober een huurprijs van € 600,00 per maand. Die bedragen zijn door hem voldaan, aldus [gedaagde].
Ten aanzien van de door [eiser] overgelegde schriftelijke huurovereenkomsten is door [gedaagde] gemotiveerd verweer gevoerd. Volgens hem dient geen doorslaggevende betekenis toe te komen aan die schriftelijke stukken. Ten eerste blijkt uit de door [eiser] overgelegde producties al dat er over een en dezelfde periode meerdere schriftelijke overeenkomsten bestaan, hetgeen afdoet aan de bewijskracht van één van die overeenkomsten.
Ten tweede hebben de huurprijzen die op papier staan een ander doel dan het weergeven van de tussen partijen gemaakte afspraken. Volgens [gedaagde] had bijvoorbeeld het opnemen op schrift van een huurprijs van € 750,00 tot doel aanspraak op huursubsidie veilig te stellen. De in de eerdere schriftelijke overeenkomst vermelde huurprijs van € 1.000,00 had volgens [gedaagde] een fiscale achtergrond (door [gedaagde] aangeduid als ‘witwassen’).
Ten derde heeft [gedaagde] aangevoerd dat hij vanaf het begin van de huurovereenkomst feitelijk nooit de op schrift staande huurprijs heeft betaald en ook dat hij daar nimmer door [eiser] op is aangesproken.
Daarbij heeft [gedaagde] aangevoerd dat partijen mondeling een huurprijs van € 500,00 en per oktober 2013 van € 600,00 zijn overeengekomen. Ter ondersteuning van dit verweer heeft [gedaagde] een aantal schriftelijke verklaringen van familieleden overgelegd en heeft hij ook in dit kader gewezen op de feitelijk door hem verrichte betalingen en het ontbreken van iedere aanmaning waarin hij zou zijn gewezen op een achterstand.
4.8.
Bij de beoordeling dient zwaar te wegen dat een veroordeling tot ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening veelal een definitief karakter zal hebben en aldus diep ingrijpt in het woonbelang van de huurder. Terughoudendheid van de kortgedingrechter bij de beoordeling of een ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening gerechtvaardigd is, is dan ook geboden.
De kantonrechter overweegt in de onderhavige zaak als volgt. Partijen staan niet slechts zakelijk in relatie tot elkaar (als verhuurder en huurder), maar zijn ook familie.
Ook is niet uitgesloten, zoals door [gedaagde] is betoogd, dat de in de schriftelijke huurovereenkomsten vermelde huurprijs met een ander doel is opgenomen dan het weergeven van de tussen partijen werkelijk gemaakte afspraken. Dat tussen partijen van de schriftelijke overeenkomsten afwijkende afspraken zijn gemaakt, wordt naar het oordeel van de kantonrechter versterkt door de omstandigheid dat niet is onderbouwd door [eiser] dat hij [gedaagde] ten aanzien van het bestaan van een huurachterstand heeft aangemaand (afgezien van de aanmaning door zijn gemachtigde voorafgaand aan deze procedure). Dit, terwijl uitgaande van de door [eiser] gestelde huurprijs, reeds vanaf de aanvang van de huur te weinig door [gedaagde] is betaald. Zelfs in de brief van 15 mei 2014, waarin [eiser] [gedaagde] wijst op de afspraak dat hij moet vertrekken op 1 augustus 2014, wordt geen melding gemaakt van het bestaan van een huurachterstand.
Het voorgaande maakt dat de kantonrechter bij de beoordeling van de door [eiser] gestelde huurachterstand niet zonder meer zal uitgaan van de op schrift gestelde huurprijs.
De door [gedaagde] aangevoerde huurprijs van eerst € 500,00 en later € 600,00 per maand komt overeen met de feitelijk door [gedaagde] betaalde bedragen. Betalingen die door [eiser] zonder protest zijn behouden. Ook heeft hij ter ondersteuning van de volgens hem mondeling overeengekomen huurprijs meerdere schriftelijke verklaringen overgelegd en heeft hij ter zitting expliciet aangegeven dat hij die personen die schriftelijk hebben verklaard in een te voeren bodemprocedure als getuigen wenst te horen.
Alle voorgaande omstandigheden afwegende acht de kantonrechter het bestaan van de gestelde huurachterstand niet in zodanig hoge mate aannemelijk dat thans, vooruitlopend op een bodemprocedure, waarin onder meer getuigen kunnen worden gehoord, een ontruiming met alle ingrijpende gevolgen voor [gedaagde] en zijn gezin van dien, op die grond gerechtvaardigd is.
4.9.
De als productie 11 bij de dagvaarding overgelegde berichten van [gedaagde] aan [eiser] zijn, in het licht van de emoties die gepaard gaan met de familiaire relatie tussen partijen en de belangen die in deze procedure op het spel staan, ook onvoldoende reden voor de kantonrechter om de gevorderde ontruiming toe te wijzen. Die berichten kunnen de conclusies dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen en dat die tekortkoming tot een ontbinding van de huurovereenkomst in een eventuele bodemprocedure zou leiden, onvoldoende staven. De kantonrechter heeft ook geen reden om uit die berichten op dit moment af te leiden dat gegronde vrees voor een dusdanige (verdere) escalatie van het conflict bestaat, dat alleen op grond daarvan een ontruiming thans gerechtvaardigd zou zijn.
4.10.
De kantonrechter komt op grond van het voorgaande tot de conclusie dat de gevorderde ontruiming, inclusief nevenvorderingen, dient te worden afgewezen. De gevorderde huurachterstand zal eveneens worden afgewezen. Bij toewijzing van een geldsom in kort geding heeft de kantonrechter terughoudendheid te betrachten. Gelet op hetgeen hiervoor onder 4.8 reeds is overwogen is het als huurachterstand gevorderde bedrag niet in hoge mate aannemelijk geworden, zodat de gevorderde veroordeling tot betaling als voorlopige voorziening niet kan worden toegewezen.
4.11.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 600,00 aan salaris gemachtigde.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde], tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 600,00 aan salaris gemachtigde;
5.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.C. Heuveling van Beek, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 7 november 2014.