Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Lelystad
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 12/3849
uitspraak van de meervoudige kamer van 30 juli 2013 in de zaak tussen
[eiseres] NV, gevestigd te [vestigingsplaats], eiseres,
gemachtigde: mr. K. de Graaf FB,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente], verweerder,
Procesverloop
Bij beschikking van 30 september 2011 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [vestigingsplaats] (de [naam], hierna: het object) voor het belastingjaar 2010 vastgesteld op € 98.916.000,-, naar de waardepeildatum 1 januari 2009 en de toestandsdatum 1 januari 2010. Bij uitspraak op bezwaar van 25 april 2012 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Eiseres heeft hiertegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft op 31 augustus 2012 een verweerschrift ingediend, met als bijlage een taxatierapport van taxateur [A] RT van 28 augustus 2012. Bij brief van 17 januari 2013 heeft verweerder een nader stuk overgelegd, genaamd ‘Een alternatief gezichtspunt ten aanzien van de locatiewaarde van de [naam]’, opgesteld door taxateur [A].
Eiseres heeft bij brief van 24 april 2013 een taxatierapport en een deskundigenoordeel overgelegd, beide opgesteld door taxateur [C] MRICS RRV van 15 april 2013.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 mei 2013. Eiseres is vertegenwoordigd door [D] en [F], bijgestaan door taxateur [C] en [E], assistent-taxateur, beiden werkzaam bij [C] Taxateurs, en gemachtigde voornoemd.
Verweerder (de heffingsambtenaar, [G]) is in persoon verschenen, bijgestaan door [H] en [I], beiden werkzaam bij de gemeente [gemeente], en taxateur [A].
Verweerder (de heffingsambtenaar, [G]) is in persoon verschenen, bijgestaan door [H] en [I], beiden werkzaam bij de gemeente [gemeente], en taxateur [A].
Overwegingen
1.
Op deze zaak is gelet op het overgangsrecht van deel C, artikel 1, van de Wet aanpassing bestuursprocesrecht nog het recht van toepassing zoals dat gold tot en met 31 december 2012. Het in beroep bestreden besluit is namelijk bekendgemaakt voor 1 januari 2013.
2.
Eiseres heeft ter zitting betoogd dat verweerder op grond van het vertrouwensbeginsel gebonden was aan de tussen de taxateurs van beide parijen bereikte overeenstemming over een woz-waarde van € 62.653.114,-. Eiseres heeft in dit verband gesteld dat zij de indruk had dat [H], die namens verweerder gesprekken met haar heeft gevoerd, bevoegd was om namens verweerder afspraken met haar te maken.
3.
Dit betoog slaagt niet. Het is niet ongebruikelijk dat bij de (eerste) waardering van een groot en bijzonder object, zoals het onderhavige, in de voorfase overleg tussen partijen plaatsvindt. Tussen partijen is niet in geschil dat verweerder, de heffingsambtenaar, in die voorfase geen concrete toezeggingen heeft gedaan. Daarmee is geen sprake van door het bestuursorgaan gewekte verwachtingen die rechtens gehonoreerd zouden moeten worden. Het komt voor rekening en risico van eiseres dat zij aan de tussen de taxateurs in de voorfase bereikte overeenstemming en de gesprekken met de betrokken ambtenaar [H] de conclusie heeft verbonden dat daarmee ook met verweerder een bindende afspraak was gemaakt over de vast te stellen woz-waarde. Dat het overleg in de voorfase intensief is geweest en dat daar voor beide partijen kosten mee gemoeid waren, maakt dit niet anders.
4.
Eiseres heeft verder gesteld dat het horen in de bezwaarfase in strijd met artikel 7:5 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft plaatsgevonden, omdat dit horen is geschied door personen die ook bij de voorbereiding van de beschikking betrokken waren.
5.
Op grond van artikel 7:5, eerste lid, van de Awb geschiedt het horen, tenzij het horen geschiedt door of mede door het bestuursorgaan zelf dan wel de voorzitter of een lid ervan, door:
a. een persoon die niet bij de voorbereiding van het bestreden besluit betrokken is geweest, of
b. meer dan een persoon van wie de meerderheid, onder wie degene die het horen leidt, niet bij de voorbereiding van het besluit betrokken is geweest.
a. een persoon die niet bij de voorbereiding van het bestreden besluit betrokken is geweest, of
b. meer dan een persoon van wie de meerderheid, onder wie degene die het horen leidt, niet bij de voorbereiding van het besluit betrokken is geweest.
6.
De rechtbank stelt vast dat eiseres mede is gehoord door het bestuursorgaan zelf, te weten de heffingsambtenaar [G]. Het horen is, gelet daarop, geschied overeenkomstig artikel 7:5 van de Awb.
7.
Eiseres heeft betoogd dat het bestreden besluit onvoldoende is gemotiveerd omdat daarin slechts een globale onderbouwing is gegeven van de vastgestelde woz-waarde, die afwijkt van de waarde die de taxateurs van beide partijen in eerste instantie waren overeengekomen.
8.
Ook dit betoog slaagt niet. In het bestreden besluit is toegelicht waarom verweerder aanleiding heeft gezien om af te wijken van de waarde die de door verweerder ingeschakelde taxateur aan hem heeft geadviseerd. In het bestreden besluit is onder 2.2 voldoende inzichtelijk gemaakt op grond van welke overwegingen en op welke wijze verweerder de waarde van de locatie heeft vastgesteld.
9.
Eiseres heeft vervolgens aangevoerd dat de waarde van het object om verschillende redenen niet juist is vastgesteld. Tussen partijen is niet in geschil dat de waardering van het object dient te geschieden door middel van de methode van gecorrigeerde vervangingswaarde, zoals omschreven in artikel 17, derde lid, van de Wet woz.
10.
Op grond van artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet woz wordt de waarde bepaald op de waarde die aan het de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Op grond van het derde lid van dit artikel wordt, voor zover hier relevant, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid.
Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
Op grond van het derde lid van dit artikel wordt, voor zover hier relevant, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid.
Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
1. In artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet woz is bepaald dat de in artikel 17, tweede lid, van deze wet bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
Op grond van het tweede lid van dit artikel wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak.
Op grond van het tweede lid van dit artikel wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak.
13.
Eiseres heeft ter zitting te kennen gegeven dat zij de objectafbakening niet langer betwist. Zij heeft verder desgevraagd toegelicht dat de door verweerder in het verweerschrift voorgestane waarde van de opstal van € 48.916.000,- door haar niet wordt betwist. Alleen de waardering van de gronden op € 50.000.000,- wordt door eiseres betwist.
14.
Eiseres heeft betoogd dat bij de waardering van de gronden bij het object dient te worden uitgegaan van de waarde die het object voor haar, als eigenaar, in economische zin heeft. Volgens eiseres heeft verweerder dit miskend door bij de waardering van de gronden, naast de waarde die aan de gronden op zich zelf is toegekend, nog een afzonderlijke waarde toe te kennen aan (onder meer) de uitbreidingsmogelijkheden, de ligging op een kunstmatig eiland en de beschikbaarheid van koelwater. De genoemde aspecten zijn namelijk niet noodzakelijk om een elektriciteitscentrale te kunnen oprichten en een uitbreiding van de bestaande elektriciteitscentrale is niet aan de orde. Eiseres heeft tevens de waarde betwist die verweerder aan deze aspecten heeft toegekend.
Over de aansluiting van de elektriciteitscentrale op het hoogspanningsnet en het gasnetwerk, waaraan verweerder ook een afzonderlijke waarde heeft toegekend, heeft eiseres gesteld dat de investeringskosten voor deze specifieke infrastructuur niet door eiseres zijn betaald, hetgeen betekent dat deze infrastructuur bij toepassing van de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde voor eiseres geen waarde kan hebben. Eiseres heeft er verder op gewezen dat zowel het hoogspanningsnet als het gasnetwerk buiten de grenzen van het object liggen en dat beide grotendeels werktuigen bevatten die op grond van de werktuigenuitzondering bij de waardering buiten beschouwing moeten worden gelaten.
Ook over de rechten en vergunningen, waaraan verweerder een afzonderlijke waarde heeft toegekend, heeft eiseres gesteld dat deze bij de waardering buiten beschouwing dienen te blijven. Slechts de kosten van de vergunningen die noodzakelijk zijn voor de bouw van het object zijn volgens eiseres relevant voor de woz-waarde. Deze kosten zijn betrokken in de vervangingswaarde van de gebouwen en installaties, die tussen partijen niet in geschil is. Bouwkosten voor procesinstallaties, circa 85% van de bouwkosten van een elektricteitscentrale, blijven op grond van de werktuigenvrijstelling buiten beschouwing, aldus eiseres. De waarde van de vergunningen en rechten die betrekking hebben op de exploitatie van de elektriciteitscentrale, dient volgens eiseres op grond van de Wet woz niet in aanmerking te worden genomen vanwege de overdrachts- en verkrijgingsfictie die deze wet kent.
Eiseres heeft betoogd dat de waarde van het object (opstal én gronden) moet worden verlaagd tot € 56.386.000,-.
Over de aansluiting van de elektriciteitscentrale op het hoogspanningsnet en het gasnetwerk, waaraan verweerder ook een afzonderlijke waarde heeft toegekend, heeft eiseres gesteld dat de investeringskosten voor deze specifieke infrastructuur niet door eiseres zijn betaald, hetgeen betekent dat deze infrastructuur bij toepassing van de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde voor eiseres geen waarde kan hebben. Eiseres heeft er verder op gewezen dat zowel het hoogspanningsnet als het gasnetwerk buiten de grenzen van het object liggen en dat beide grotendeels werktuigen bevatten die op grond van de werktuigenuitzondering bij de waardering buiten beschouwing moeten worden gelaten.
Ook over de rechten en vergunningen, waaraan verweerder een afzonderlijke waarde heeft toegekend, heeft eiseres gesteld dat deze bij de waardering buiten beschouwing dienen te blijven. Slechts de kosten van de vergunningen die noodzakelijk zijn voor de bouw van het object zijn volgens eiseres relevant voor de woz-waarde. Deze kosten zijn betrokken in de vervangingswaarde van de gebouwen en installaties, die tussen partijen niet in geschil is. Bouwkosten voor procesinstallaties, circa 85% van de bouwkosten van een elektricteitscentrale, blijven op grond van de werktuigenvrijstelling buiten beschouwing, aldus eiseres. De waarde van de vergunningen en rechten die betrekking hebben op de exploitatie van de elektriciteitscentrale, dient volgens eiseres op grond van de Wet woz niet in aanmerking te worden genomen vanwege de overdrachts- en verkrijgingsfictie die deze wet kent.
Eiseres heeft betoogd dat de waarde van het object (opstal én gronden) moet worden verlaagd tot € 56.386.000,-.
15.
Nu eiseres de waardevaststelling door verweerder gemotiveerd betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde op de waardepeildatum - met inachtneming van de Wet woz - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Verweerder heeft de waarde vastgesteld door middel van een berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde.
16.
Verweerder heeft verwezen naar het taxatierapport van [A] van 28 augustus 2012. Blijkens het taxatierapport omvat het object gronden, een haven, water en een toegangsbrug, alsmede twee op de toestandsdatum 1 januari 2010 in aanbouw zijnde energie opwekkingseenheden (Combined Cycle Gas Turbines, CCGT, ofwel STEG-eenheden, FL4 en FL5) met elk een vermogen van circa 440 MWe, een (verouderde) gasturbine (FL32) uit 1972 met een vermogen van 124 MWe en een buiten gebruik gestelde combi-eenheid (FL30). Het getaxeerde omvat mede alle bijgebouwen, aanverwante zaken en verdere aanhorigheden (exclusief de vrijgestelde bouwwerken). Het object omvat een perceel met een oppervlakte van 337.090 m², bestaande uit circa 130.000 m² kunstmatig eiland, 50.000 m² haven en kade en 150.000 m² water.
In het taxatierapport wordt gesteld dat de totale (kadastrale) oppervlakte van de [naam] beduidend groter is dan voor een dergelijke energiecentrale strikt noodzakelijk is. Om die reden is het, volgens het rapport, eerder zinvol te kijken naar de waarde die de locatie in haar geheel heeft voor het exploiteren van een energiecentrale met een dergelijke capaciteit, evenals de mogelijke en in redelijkheid te verwachten uitbreidingsmogelijkheden. In het rapport is daarom geen waarde toegekend aan de water- en terreindelen, die voor het gebruik van energiecentrale geen of nauwelijks nut hebben of de feitelijke behoefte aan ruimte te boven gaan. De waarde van de aan de centrales FL4 en FL5 toe te rekenen grond is, op basis van een vergelijking met transacties van gronden bestemd voor andere energiecentrales, gewaardeerd op € 16.000.000,-. Daarnaast is in het rapport aan het object een waarde toegekend van € 9.500.000,- voor uitbreidingsmogelijkheden, € 10.000.000,- voor de solitaire ligging en de beschikbaarheid van koelwater, € 20.000.000,- voor de aansluiting op het hoogspanningsnet, € 5.000.000,- voor de aansluiting op het gasnetwerk en € 7.500.000,- voor rechten en vergunningen. De woz-waarde van het object is in het taxatierapport vastgesteld op € 116.916.000,-.
In het taxatierapport wordt gesteld dat de totale (kadastrale) oppervlakte van de [naam] beduidend groter is dan voor een dergelijke energiecentrale strikt noodzakelijk is. Om die reden is het, volgens het rapport, eerder zinvol te kijken naar de waarde die de locatie in haar geheel heeft voor het exploiteren van een energiecentrale met een dergelijke capaciteit, evenals de mogelijke en in redelijkheid te verwachten uitbreidingsmogelijkheden. In het rapport is daarom geen waarde toegekend aan de water- en terreindelen, die voor het gebruik van energiecentrale geen of nauwelijks nut hebben of de feitelijke behoefte aan ruimte te boven gaan. De waarde van de aan de centrales FL4 en FL5 toe te rekenen grond is, op basis van een vergelijking met transacties van gronden bestemd voor andere energiecentrales, gewaardeerd op € 16.000.000,-. Daarnaast is in het rapport aan het object een waarde toegekend van € 9.500.000,- voor uitbreidingsmogelijkheden, € 10.000.000,- voor de solitaire ligging en de beschikbaarheid van koelwater, € 20.000.000,- voor de aansluiting op het hoogspanningsnet, € 5.000.000,- voor de aansluiting op het gasnetwerk en € 7.500.000,- voor rechten en vergunningen. De woz-waarde van het object is in het taxatierapport vastgesteld op € 116.916.000,-.
17.
Ter zitting en in de aanvullende brief van 17 januari 2013 heeft verweerder zich, naar de rechtbank begrijpt, op het standpunt gesteld dat de meerwaarde die vanwege de locatie aan het object is toegekend ook zou kunnen worden verklaard doordat de elektriciteitscentrale op de toestandsdatum 1 januari 2010 voor het grootste gedeelte was afgebouwd. De bouw- en voorbereidingstijd van een dergelijke centrale bedraagt volgens verweerder 30 tot 36 maanden. Volgens verweerder kan het voordeel bij aanschaf van een bestaande centrale met de bijbehorende vergunningen worden gelijkgesteld met de inkomsten die de elektriciteitscentrale in 20 maanden kan genereren.
Dit komt volgens verweerder neer op een waarde van € 159.700.000,-, zodat de waarde van het object volgens verweerder € 185.226.256,- bedraagt.
18.
Volgens geldende jurisprudentie van de Hoge Raad, zoals onder meer verwoord in het arrest van 21 oktober 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BT8739) dient bij het bepalen van de vervangingswaarde van gronden in het kader van de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde, als uitgangspunt te worden genomen de kosten die de huidige eigenaar zou moeten maken om die gronden te verwerven. Eiseres heeft terecht gesteld dat de gronden van het object in het taxatierapport van 28 augustus 2012 niet op basis van dit uitgangspunt zijn gewaardeerd.
In het taxatierapport en ook ter zitting is onvoldoende gemotiveerd dat, naast de waarde van de gronden die worden toegerekend aan de in gebruik zijnde opwekkingseenheden, volgens de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde aan het object een meerwaarde van € 9.500.000,- kan worden toegekend in verband met uitbreidingsmogelijkheden, in de vorm van een tweetal nieuwe STEG-eenheden. Aangezien in het taxatierapport van 28 augustus 2012 wordt erkend dat een dergelijke uitbreiding op de korte tot middellange termijn onwaarschijnlijk is, valt niet in te zien dat aan het object om die reden een dergelijke meerwaarde kan worden toegerekend. Bovendien is in het taxatierapport van 28 augustus 2012 naast de grondwaarde gerekend met een aparte, extra waarde voor de locatie van het object vanwege de solitaire ligging, de aanwezigheid van koelwater, de aansluitingen op het hoogspanningsnet en het gasnetwerk en de rechten en vergunningen. Eiseres heeft gemotiveerd betwist dat deze aspecten bij de waardering van de gronden (apart) in aanmerking mogen worden genomen en gesteld dat deze aspecten, indien zij wel mogen worden meegenomen, niet leiden tot een meerwaarde van de locatie ten opzichte van vergelijkbare locaties. De rechtbank is van oordeel dat verweerder onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat het feit dat de locatie beschikt over deze specifieke eigenschappen niet al is verdisconteerd in de waardering van de gronden op basis van een vergelijking met transacties van andere gronden die bestemd zijn voor energiecentrales. Verweerder heeft, gelet op hetgeen eiser daarover heeft betoogd, ook niet voldoende aannemelijk gemaakt dat deze aspecten bij de waardering van het object überhaupt in aanmerking mogen worden genomen. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de door verweerder gehanteerde methode van waarderen, waarbij naast de waarde van de gronden van het object, is gerekend met een aparte meerwaarde voor de locatie niet past binnen de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde.
In het taxatierapport en ook ter zitting is onvoldoende gemotiveerd dat, naast de waarde van de gronden die worden toegerekend aan de in gebruik zijnde opwekkingseenheden, volgens de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde aan het object een meerwaarde van € 9.500.000,- kan worden toegekend in verband met uitbreidingsmogelijkheden, in de vorm van een tweetal nieuwe STEG-eenheden. Aangezien in het taxatierapport van 28 augustus 2012 wordt erkend dat een dergelijke uitbreiding op de korte tot middellange termijn onwaarschijnlijk is, valt niet in te zien dat aan het object om die reden een dergelijke meerwaarde kan worden toegerekend. Bovendien is in het taxatierapport van 28 augustus 2012 naast de grondwaarde gerekend met een aparte, extra waarde voor de locatie van het object vanwege de solitaire ligging, de aanwezigheid van koelwater, de aansluitingen op het hoogspanningsnet en het gasnetwerk en de rechten en vergunningen. Eiseres heeft gemotiveerd betwist dat deze aspecten bij de waardering van de gronden (apart) in aanmerking mogen worden genomen en gesteld dat deze aspecten, indien zij wel mogen worden meegenomen, niet leiden tot een meerwaarde van de locatie ten opzichte van vergelijkbare locaties. De rechtbank is van oordeel dat verweerder onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat het feit dat de locatie beschikt over deze specifieke eigenschappen niet al is verdisconteerd in de waardering van de gronden op basis van een vergelijking met transacties van andere gronden die bestemd zijn voor energiecentrales. Verweerder heeft, gelet op hetgeen eiser daarover heeft betoogd, ook niet voldoende aannemelijk gemaakt dat deze aspecten bij de waardering van het object überhaupt in aanmerking mogen worden genomen. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de door verweerder gehanteerde methode van waarderen, waarbij naast de waarde van de gronden van het object, is gerekend met een aparte meerwaarde voor de locatie niet past binnen de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde.
19.
Ten aanzien van het betoog van verweerder in de brief van 17 januari 2013 en ter zitting merkt de rechtbank allereerst op dat het haar bevreemdt dat het standpunt van verweerder nog na het opstellen van het taxatierapport van 28 augustus 2012 is gewijzigd. Zij stelt voorts vast dat verweerder, zonder dat hij dit heeft toegelicht, in de brief van 17 januari 2013 andere waarden heeft genoemd dan ter zitting. De rechtbank begrijpt het aldus dat het betoog van verweerder ter zitting moet worden aangemerkt als een toelichting die subsidiair is aan de in het taxatierapport gegeven toelichting. Deze subsidiaire toelichting houdt in dat het object niet te hoog is gewaardeerd omdat het, vanwege het bouwstadium per 1 januari 2010, een meerwaarde heeft van € 159.700.000,- ten opzichte van vergelijkbare objecten die na aankoop minder snel operationeel kunnen zijn.
De rechtbank volgt deze subsidiaire toelichting niet. Zij overweegt daartoe dat als uitgangspunt voor de bepaling van de vervangingswaarde van gronden geldt dat moet worden uitgegaan van de kosten die de huidige eigenaar van de gronden zou moeten maken om die gronden te verwerven. Naar het oordeel van de rechtbank valt niet in te zien dat de door verweerder gestelde meerwaarde, voor zover die al aannemelijk is te achten, kan worden toegerekend aan de waarde van de gronden. Naar het oordeel van de rechtbank maakt verweerder op deze wijze onvoldoende onderscheid tussen de waarde van de energiecentrale als onderneming, waar die meerwaarde wellicht aan toe te rekenen zou zijn, en de waarde van de grond bij het object. Ook de subsidiair door verweerder gehanteerde waardering past derhalve niet binnen de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde.
De rechtbank volgt deze subsidiaire toelichting niet. Zij overweegt daartoe dat als uitgangspunt voor de bepaling van de vervangingswaarde van gronden geldt dat moet worden uitgegaan van de kosten die de huidige eigenaar van de gronden zou moeten maken om die gronden te verwerven. Naar het oordeel van de rechtbank valt niet in te zien dat de door verweerder gestelde meerwaarde, voor zover die al aannemelijk is te achten, kan worden toegerekend aan de waarde van de gronden. Naar het oordeel van de rechtbank maakt verweerder op deze wijze onvoldoende onderscheid tussen de waarde van de energiecentrale als onderneming, waar die meerwaarde wellicht aan toe te rekenen zou zijn, en de waarde van de grond bij het object. Ook de subsidiair door verweerder gehanteerde waardering past derhalve niet binnen de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde.
20.
De rechtbank is, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, van oordeel dat verweerder onvoldoende heeft gemotiveerd dat de door hem voorgestane woz-waarde van € 98.916.000,- niet te hoog is. Het beroep is gegrond en de rechtbank zal het bestreden besluit dan ook vernietigen.
De rechtbank ziet zich vervolgens gesteld voor de vraag of eiseres de door haar bepleite waarde voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
De rechtbank ziet zich vervolgens gesteld voor de vraag of eiseres de door haar bepleite waarde voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
21.
Eiseres heeft betoogd dat de woz-waarde van het object moet worden vastgesteld op € 56.386.000,-. Deze waarde is bepaald in het taxatierapport van [C] van 15 april 2013. In dit taxatierapport zijn de gronden die bedrijfsmatig in gebruik zijn gewaardeerd op € 80,- per m² op basis van een vergelijking met een drietal grondtransacties ten behoeve van andere energiecentrales. Verder is een vergelijking gemaakt met grondwaarden die ten grondslag liggen aan woz-waarden die rond de waardepeildatum voor andere energiecentrales zijn vastgesteld. De gronden die niet bedrijfsmatig in gebruik zijn, zijn gewaardeerd op de helft van de waarde per m² die is gehanteerd bij de gronden die wel bedrijfsmatig in gebruik zijn. De haven is gewaardeerd op € 10,- per m², het water in het koel- en uitlaatgebied en de haven zijn gewaardeerd op € 10,- per m². Het overige water is gewaardeerd op € 1,- per m². De haven en de niet in bedrijfsmatig in gebruik zijnde gronden zijn op grond van functioneel/economische afschrijving in de totale waardebepaling op € 0,- gesteld. Als toelichting daarbij is in het rapport vermeld dat, uitgaande van de vervangingsgedachte, eiseres nooit een terrein groter dan strikt noodzakelijk zou verwerven, en ook nooit een haven zou aanleggen. Om die reden is op deze onderdelen een economische (functionele) veroudering toegepast van 100%.
De rechtbank acht de in het taxatierapport van 15 april 2013 toegepaste methode van waarderen van de gronden in overeenstemming met de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Door een vergelijking te maken met grondtransacties van andere energiecentrales, wordt inzichtelijk gemaakt welke kosten eiseres zou moeten maken om elders gronden te verwerven die geschikt zijn om een vergelijkbare elektriciteitscentrale op te richten. Eiseres heeft daarbij die delen van het object die voor de bedrijfsvoering van de onderneming niet noodzakelijk zijn en naar haar zeggen bij vervanging daarom niet zouden worden aangeschaft op € 0,- gewaardeerd. Daarmee wordt echter voorbij gegaan aan het feit dat als uitgangspunt voor de bepaling van de vervangingswaarde van gronden moet worden uitgegaan van de kosten die de huidige eigenaar zou moeten maken om die gronden, dus de gronden van het object zelf, te verwerven. Gelet op dat uitgangspunt gaat het te ver om aan de haven en de niet bedrijfsmatige gronden in het geheel geen waarde toe te kennen. De rechtbank ziet derhalve onvoldoende aanknopingspunten om op basis van de door eiseres in beroep voorgestane woz-waarde zelf in de zaak te voorzien.
De rechtbank acht de in het taxatierapport van 15 april 2013 toegepaste methode van waarderen van de gronden in overeenstemming met de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Door een vergelijking te maken met grondtransacties van andere energiecentrales, wordt inzichtelijk gemaakt welke kosten eiseres zou moeten maken om elders gronden te verwerven die geschikt zijn om een vergelijkbare elektriciteitscentrale op te richten. Eiseres heeft daarbij die delen van het object die voor de bedrijfsvoering van de onderneming niet noodzakelijk zijn en naar haar zeggen bij vervanging daarom niet zouden worden aangeschaft op € 0,- gewaardeerd. Daarmee wordt echter voorbij gegaan aan het feit dat als uitgangspunt voor de bepaling van de vervangingswaarde van gronden moet worden uitgegaan van de kosten die de huidige eigenaar zou moeten maken om die gronden, dus de gronden van het object zelf, te verwerven. Gelet op dat uitgangspunt gaat het te ver om aan de haven en de niet bedrijfsmatige gronden in het geheel geen waarde toe te kennen. De rechtbank ziet derhalve onvoldoende aanknopingspunten om op basis van de door eiseres in beroep voorgestane woz-waarde zelf in de zaak te voorzien.
22.
De rechtbank kan zich wel vinden in de door eiseres in beroep overgelegde onderbouwing van de waarde van € 65.653.114,-, waarover in eerste instantie overeenstemming was bereikt tussen de taxateurs van beide partijen. In deze onderbouwing is uitgegaan van een waarde van € 100,- per m² voor de gronden die bedrijfsmatig in gebruik zijn, € 50,- per m² voor de gronden die niet bedrijfsmatig in gebruik zijn, € 25,- per m² voor de haven, € 10,- per m² voor het water en € 1,- per m² voor de toegangsweg/brug. De totale waarde van de gronden is in deze onderbouwing bepaald op € 13.907.542,-.
23.
De rechtbank ziet aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf in de zaak te voorzien. De waarde van de gronden stelt zij, zoals hiervoor is overwogen, op € 13.907.542,-. De waarde van het totale object voor het belastingjaar 2010 stelt de rechtbank dan ook vast op (48.916.000 + 13.907.542 =) € 62.823.542,-, afgerond € 62.823.000,-.
24.
Ter zitting heeft eiseres verzocht om verweerder op grond van artikel 8:73 van de Awb te veroordelen in een schadevergoeding vanwege de door haar gemaakte kosten voor het inschakelen van een deskundige bij het vooroverleg. De rechtbank wijst dit verzoek om schadevergoeding af. De kosten die zijn gemaakt ten behoeve van het vooroverleg dat tussen beide partijen heeft plaatsgevonden komen, zoals, zeker bij een eerste waardering van een bijzonder object als het onderhavige, te doen gebruikelijk is, voor rekening van eiseres.
25.
Aangezien het beroep gegrond is, acht de rechtbank termen aanwezig om verweerder op grond van artikel 8:75 van de Awb te veroordelen in de proceskosten die eiser in beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) begroot op € 1.416,- (1,5 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1,5 punt voor het verschijnen ter zitting, zaak van zwaar gewicht, waarde per punt € 472,-) als kosten voor verleende rechtsbijstand. Eiseres heeft zich in bezwaar niet laten vertegenwoordigen door een gemachtigde. Nu op grond van artikel 1, aanhef en onder a, van het Bpb slechts de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor vergoeding in aanmerking komen, is er geen reden voor vergoeding van de proceskosten in bezwaar.
26.
Eiseres heeft verzocht om vergoeding van de kosten van de door haar in de beroepsfase ingeschakelde deskundige [C] MRICS RRV van [C] Taxateurs. De kosten van een deskundige komen op de voet van artikel 8:75 van de Awb voor vergoeding in aanmerking als het inroepen van die deskundige redelijk was en de deskundigenkosten zelf redelijk zijn. Bij de beantwoording van de vraag of het inroepen van een niet-juridisch deskundige, zoals hier aan de orde, redelijk was, kan in het algemeen als maatstaf worden gehanteerd of degene die deze deskundige heeft ingeroepen, gezien de feiten en omstandigheden zoals die bestonden ten tijde van inroeping, ervan mocht uitgaan dat de deskundige een relevante bijdrage zou leveren aan een voor hem gunstige beantwoording door de rechter van een voor de uitkomst van het geschil mogelijk relevante vraag. Aan dit criterium is naar het oordeel van de rechtbank voldaan.
27.
De rechtbank dient vervolgens te toetsen of, gelet op het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb), de door eiseres gevraagde kostenvergoeding redelijk is. . Voor de beroepsprocedure heeft eiseres verzocht om een kostenvergoeding voor de door haar ingeschakelde deskundige van € 27.005,-. Wat betreft de tijd die de deskundige, zoals blijkt uit de door eiseres ter zitting overgelegde declaraties, aan de beroepsprocedure heeft besteed, komen slechts de uren besteed aan het taxatierapport en het deskundigenoordeel van 15 april 2013 voor vergoeding in aanmerking. De rechtbank acht het redelijk om voor deze werkzaamheden in totaal 12 uur te vergoeden. Wat betreft het tarief acht de rechtbank, gelet op artikel 2, eerste lid, aanhef en onder b, van het Bpb in samenhang met artikel 6 van het Besluit tarieven in strafzaken (Bts), een kostenvergoeding tegen een uurtarief van € 116,09 redelijk. Verweerder dient derhalve een bedrag van (12 * 116,09 =) € 1.393,08 (excl. BTW) aan eiseres te vergoeden. In totaal dient verweerder derhalve een bedrag van (1.416,- + 1.393,08 =) € 2.809,08 aan proceskosten aan eiseres te vergoeden.
28.
Aangezien de door verweerder te betalen vergoeding voor proceskosten en een deskundige zijn gebaseerd op de in het Bpb en het Bts genoemde forfaitaire bedragen, ziet de rechtbank geen aanleiding om verweerder in de gelegenheid te stellen om te reageren op de door eiseres ter zitting overgelegde kostenopgave.
29.
Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, dient verweerder op grond van artikel 8:74 van de Awb aan eiseres het door haar betaalde griffierecht te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar van 25 april 2012;
- verlaagt de waarde van het object [adres] te [vestigingsplaats] (de [naam]) voor het belastingjaar 2010 tot € 62.823.000,-, verlaagt de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.809,08;
- bepaalt dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 310,- aan haar vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.M.M. van Amstel, voorzitter, en mr. E.J.W. Verhaagh en mr. J.M. Willems, leden, in aanwezigheid van mr. J.K. van de Poel, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 juli 2013.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.