Uitspraak
Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 73826 / HA ZA 10-287
Vonnis van 22 december 2010
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
wonende te [woonplaats eisers],
2. [eiser sub 2],
wonende te [woonplaats eisers],
eisers,
advocaat mr. E. Hunneman te Utrecht,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats gedaagden],
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats gedaagden],
gedaagden,
advocaat mr. E.M.R. van Kemseke te Terneuzen.
Partijen zullen hierna [eiser sub 1 c.s.] en [gedaagde sub 1 c.s.] worden genoemd.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 8 september 2010
- het proces-verbaal van comparitie van 3 november 2010.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
Medio november 2002 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de aankoop door [eiser sub 1 c.s.] van [gedaagde sub 1 c.s.] van een vrijstaande villa met schuren, paardenbak, ondergrond en tuin, plaatselijk bekend te [woonplaats eisers], aan de [adres], kadastraal bekend gemeente [woonplaats eisers], [nummer], groot 2 hectare, 20 are en 10 centiare. De onroerende zaak is bij notariële akte van 1 april 2003 en door inschrijving daarvan in de openbare registers aan [eiser sub 1 c.s.] geleverd.
Bij brief van 15 april 2009 heeft de gemeente [woonplaats eisers] – verder de gemeen - [eiser sub 1 c.s.] meegedeeld dat de paardenbak in strijd met het geldige bestemmingsplan is aangebracht en niet voor legalisering in aanmerking komt. De gemeente sommeert [eiser sub 1 c.s.] om de paardenbak voor 20 mei 2009 te verwijderen.
Door [eiser sub 1 c.s.] zijn bij brief van 29 april 2009 bij de gemeente zienswijzen ingediend op de beslissing van de gemeente dat de paardenbak verwijderd moet worden. De gemeente heeft daarop bij brief van 9 juli 2009 gereageerd en vervolgens [eiser sub 1 c.s.] een last onder dwangsom opgelegd. De last houdt in dat [eiser sub 1 c.s.] alsnog, binnen twee maanden na datering van de brief, de paardenbak verwijdert of doet verwijderen en deze verwijderd houdt. Bij gebreke van het voldoen aan de last verb[eiser sub 1 c.s.] een dwangsom van € 5.000,--.
[eiser sub 1 c.s.] heeft de paardenbak verwijderd.
Het geschil
[eiser sub 1 c.s.] vordert - samengevat – primair veroordeling van [gedaagde sub 1 c.s.] tot betaling van een bedrag van € 17.157,31, vermeerderd met de wettelijke rente. Subsidiair vordert [eiser sub 1 c.s.] de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden, met dien verstande dat de overeengekomen koopsom wordt verminderd met het bedrag van € 17.157,31 en [gedaagde sub 1 c.s.] te veroordelen tot betaling van dat bedrag vermeerderd met de wettelijke rente. Meer subsidiair vordert [eiser sub 1 c.s.] te beslissen dat de koopovereenkomst is gesloten onder invloed van dwaling en om [gedaagde sub 1 c.s.], ter opheffing van het nadeel, te veroordelen om aan [eiser sub 1 c.s.] het bedrag van € 17.157,31 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente. [eiser sub 1 c.s.] vordert voorts veroordeling van [gedaagde sub 1 c.s.] in de buitengerechtelijkekosten en de proceskosten. Ter onderbouwing van haar vorderingen stelt [eiser sub 1 c.s.] het navolgende.
De paardenbak maakt uitdrukkelijk onderdeel van de koopovereenkomst uit. Uit de koopovereenkomst volgt ook, art. 5.3., dat [eiser sub 1 c.s.] voornemens waren om de onroerende zaak te gebruiken als woonhuis en agrarische doeleinden en dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn.
[eiser sub 1 c.s.] stelt dat sprake is van non-conformiteit nu hetgeen door [gedaagde sub 1 c.s.] is geleverd niet voldeed aan hetgeen overeengekomen was omdat [eiser sub 1 c.s.] de paardenbak op last van de gemeente heeft moeten verwijderen. Nu het geleverde niet voldoet aan hetgeen [eiser sub 1 c.s.] mocht verwachten en aan hetgeen is overeengekomen, en niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn, is [gedaagde sub 1 c.s.] toerekenbaar tekortgekomen in de nakoming van de overeenkomst. [gedaagde sub 1 c.s.] heeft, alhoewel dat wel op zijn weg lag, nagelaten na te gaan welke gemeentelijke voorschriften voor de aanleg van de paardenbak in acht moesten worden genomen. Dit kan eens temeer aan [gedaagde sub 1 c.s.] toegerekend worden omdat hij zich kennelijk door een deskundige heeft laten bijstaan. Van [gedaagde sub 1 c.s.] kon dus verwacht kon worden dat hij wist dat er een vergunning nodig was voor de aanleg van de paardenbak en hij dus ook wist dat die ontbrak. [gedaagde sub 1 c.s.] heeft jegens [eiser sub 1 c.s.] onzorvuldig gehandeld omdat hij niet meegedeeld heeft dat de paardenbak zonder vergunning was aangelegd. [gedaagde sub 1 c.s.] heeft daardoor niet aan zijn informatieplicht voldaan. [eiser sub 1 c.s.] daarentegen mocht er op vertrouwen dat de toestand zoals die voor de aankoop bestond in overeenstemming was met de voorschriften. [eiser sub 1 c.s.] betwist dat er gedurende het aankooptraject in de woning een map ter inzage heeft gelegen met daarin, onder andere, vergunningen. [eiser sub 1 c.s.] heeft deze map, die min of meer algemene informatie bevatte die niet van cruciaal belang was bij de aankoop van de woning, na aankoop in de keukenla aangetroffen. Gelet op de inhoud van de map en nu [eiser sub 1 c.s.] pas na aankoop in bezit kwam van de map heeft Nobelaar door het samenstellen van de map niet aan zijn mededelingsplicht voldaan en is geen onderzoeksplicht bij [eiser sub 1 c.s.] ontstaan.
[gedaagde sub 1 c.s.] bestwist toerekenbaar tekortgekomen te zijn in de nakoming van de koopovereenkomst. [gedaagde sub 1 c.s.] stelt alvorens de paardenbak medio 2000 aangelegd te hebben bij de gemeente te hebben geïnformeerd en gevraagd te hebben of de milieuvergunning voorzag in het aanleggen van een paardenbak. Volgens [gedaagde sub 1 c.s.] is meegedeeld dat de milieuvergunning niet aangepast hoefde te worden. Ook is hem desgevraagd, telefonisch, meegedeeld dat voor het aanleggen van de paardenbak geen bouwvergunning nodig was omdat het geen bouwwerk betrof. In januari 2010 is [gedaagde sub 1 c.s.], desgevraagd, van de zijde van de gemeente meegedeeld dat op het moment van plaatsing van de paardenbak in 2000 het niet mogelijk was om een vergunning te krijgen omdat een paardenbak niet in het bestemmingsplan was opgenomen en het bestemmingsplan geen vergunningsmogelijkheid bood. Het was voor [gedaagde sub 1 c.s.] volgens de gemeente dus ook niet mogelijk een vergunning aan te vragen, de gemeente stond het hebben van paardenbakken oogluikend toe. De gemeente heeft bij een inspectie gehouden op 2 september 2002 volgens [gedaagde sub 1 c.s.] ook geen bezwaren geuit met betrekking tot het aanwezig zijn van de paardenbak. [gedaagde sub 1 c.s.] heeft op grond van de door de gemeente verstrekte informatie altijd aangenomen dat de paardenbak legaal was. Op het moment van levering voldeed de paardenbak aan de daaraan te stellen eisen. Volgens [gedaagde sub 1 c.s.] valt dan ook niet in te zien hoe hij zijn mededelingplicht heeft kunnen schenden. [gedaagde sub 1 c.s.] stelt voorts met het voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst in de woning ter inzage leggen van een in samenspraak met een architect samengestelde informatiemap met daarin alle met betrekking tot het huis belangrijke documenten, waaronder de aanwezige vergunningen, aan de voor hen bestaande mededelingsplicht te hebben voldaan. Aangezien [eiser sub 1 c.s.] de woning meermalen heeft bezocht moet zij van de inhoud van de informatiemap kennis hebben genomen. Daaruit had [eiser sub 1 c.s.] op kunnen maken dat voor de paardenbak geen vergunning aanwezig was. Nu [eiser sub 1 c.s.] kennelijk niet van de inhoud van de informatiemap kennis heeft genomen heeft zij niet aan haar onderzoeksplicht voldaan. Dit kan [gedaagde sub 1 c.s.] niet aangerekend worden. Volgens [gedaagde sub 1 c.s.] is hij niet toerekenbaar tekortgekomen in de zin van art. 7:17 jo 6:74 BW.
[gedaagde sub 1 c.s.] betwist gemotiveerd dat bij [eiser sub 1 c.s.] sprake is van dwaling. Op grond van artikel 228 id 1 sub c BW zou aangenomen kunnen worden dat sprake is van wederzijdse dwaling omdat zowel [eiser sub 1 c.s.] als [gedaagde sub 1 c.s.] van dezelfde onjuiste feiten zijn uitgegaan.
[gedaagde sub 1 c.s.] betwist gemotiveerd de hoogte van het door [eiser sub 1 c.s.] gevorderde bedrag.
[gedaagde sub 1 c.s.] vordert voorts [eiser sub 1 c.s.] te veroordelen in de proceskosten waaronder begrepen een bedrag voor nakosten vermeerderd met de wettelijke rente.
De beoordeling
Van belang voor beoordeling van de door [eiser sub 1 c.s.] ingestelde vorderingen is of de paardenbak was aangelegd conform de daarvoor ten tijde van levering van de onroerende zaak geldende voorschriften. De rechtbank overweegt hierover het navolgende.
[eiser sub 1 c.s.] heeft niet betwist dat [gedaagde sub 1 c.s.], alvorens tot het aanleggen van een paardenbak over te gaan, informatie bij de gemeente heeft ingewonnen en dat hem is meegedeeld dat zijn milieuvergunning niet aangepast behoefde te worden en dat over anderszins benodigde vergunningen aan hem niets is meegedeeld. Evenmin heeft [eiser sub 1 c.s.] betwist dat dit wordt onderschreven door hetgeen volgens [gedaagde sub 1 c.s.] nog onlangs in januari 2010 van de zijde van de gemeente aan hem is meegedeeld. Nu het vorenstaande door [eiser sub 1 c.s.] onbestreden is gebleven, gaat de rechtbank er in het kader van deze procedure van uit dat ten tijde van de aanleg van de paardenbak door [gedaagde sub 1 c.s.] en ook daarna, tot begin 2009, de gemeente het hebben van een paardenbak kennelijk oogluikend toestond. Het feit dat zich in de gemeente achtenveertig paardenbakken bevonden, [gedaagde sub 1 c.s.] stelt dit en [eiser sub 1 c.s.] heeft dat onbestreden gelaten, is mede aanwijzing voor het feit dat sprake was van een beleid van de gemeente zoals door [gedaagde sub 1 c.s.] is geschetst. Dat geldt ook voor de omstandigheid dat de gemeente op de hoogte was van het feit dat [gedaagde sub 1 c.s.] de paardenbak had aangelegd, [gedaagde sub 1 c.s.] had dat immers gemeld, en niet handhavend is opgetreden. De rechtbank gaat er dan ook van uit dat ten tijde van de levering van de onroerende zaak aan [eiser sub 1 c.s.] het hebben van een paardenbak bij de woning niet in strijd was met het destijds door de gemeente ten aanzien van paardenbakken gevoerde beleid. De rechtbank is dan ook van oordeel dat [gedaagde sub 1 c.s.] niet tekortgekomen is in de nakoming van de overeenkomst. Evenmin rustte op [gedaagde sub 1 c.s.] een mededelingplicht ten aanzien van het ontbreken van een vergunning voor de paardenbak. Uit niets blijkt dat [gedaagde sub 1 c.s.] er ten tijde van de levering van op de hoogte was of kon zijn dat de gemeente ten aanzien van paardenbakken een ander beleid zou (gaan) voeren.
Gelet op de inhoud van de brieven van de gemeente aan [eiser sub 1 c.s.] van 16 april 2009 en 9 juli 2009 heeft de gemeente op enig moment kennelijk aanleiding gezien om het tot dan toe ten aanzien van de paardenbakken en paardgerelateerde bouwwerken gevoerde beleid te herzien. Immers uit de brieven volgt dat zij door een door haar aangezocht bureau alle paardgerelateerde bouwwerken, waaronder paardenbakken, in kaart heeft laten brengen met het voornemen om daar waar sprake was van paardenbakken die in strijd met het bestemmingsplan en/of zonder bouwvergunning waren aangelegd handhavend op te treden. De omstandigheid dat de gemeente ruim 6 jaar na levering van de onroerende zaak aan [eiser sub 1 c.s.] het tot dat moment ten aanzien van het hebben van paardenbakken gevoerde beleid wijzigt, kan niet aan [gedaagde sub 1 c.s.] tegengeworpen worden. [gedaagde sub 1 c.s.] is dan ook niet gehouden de schade die [eiser sub 1 c.s.] lijdt doordat zij de paardenbak als gevolg van een beleidswijziging van de gemeente moet afbreken en opnieuw op moet bouwen te vergoeden.
De rechtbank zal de vordering van [eiser sub 1 c.s.] tot betaling van schadevergoeding afwijzen. Nu de rechtbank van oordeel is dat [gedaagde sub 1 c.s.] niet tekortgekomen is in de nakoming van de overeenkomst zal zij ook de gevorderde ontbinding afwijzen.
Zoals vorenstaand overwogen, was ten tijde van de levering van de onroerende zaak sprake van een paardenbak die niet in strijd met het destijds door de gemeente gehanteerde beleid was aangelegd. [eiser sub 1 c.s.] is bij het sluiten van de overeenkomst dan ook niet van een onjuiste voorstelling van zaken uitgegaan. Dat geldt ook voor [gedaagde sub 1 c.s.] Niet is gesteld dat toen al was te voorzien dat de gemeente het beleid met betrekking tot het hebben van een paardenbak voor particulier gebruik zou wijzigen. Er is dan ook geen sprake van dwaling. De rechtbank zal dus ook de meer subsidiaire vordering afwijzen. [eiser sub 1 c.s.] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 1 c.s.] worden begroot op:
- vast recht € 380,00
- salaris procureur € 904,00
Totaal € 1.284,00.
De rechtbank zal [eiser sub 1 c.s.] daarnaast veroordelen in de nakosten te begroten op een bedrag van € 131,00 indien [eiser sub 1 c.s.] de proceskosten binnen veertien dagen na uitspraak van dit vonnis betaalt en tot betaling van € 199,00 indien betekening na die veertien dagen heeft plaatsgevonden. De rechtbank zal de wettelijke rente ex art. 6: 119 BW over de proceskosten en de nakosten toewijzen indien en voor zover deze kosten binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis niet zullen zijn voldaan.
De beslissing
De rechtbank
- wijst de vorderingen af;
- veroordeeld [eiser sub 1 c.s.] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1 c.s.] tot op heden begroot op € 1.284,-- vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van voldoening;
- veroordeeld [eiser sub 1 c.s.] in de nakosten tot een bedrag van € 131,00 en, indien betekening heeft plaatsgevonden indien [eiser sub 1 c.s.] de nakosten niet binnen veertien dagen na dit vonnis heeft betaald, tot een bedrag van € 199,00, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag nadat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. de Graaf en in het openbaar uitgesproken op 22 december 2010.
MdB