Uitspraak
Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
61885 / HA ZA 08-115
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 61885 / HA ZA 08-115
Vonnis van 7 januari 2009
in de zaak van
1. [eiseressen 1],
wonende te Stekene, België,
2. [ eiseressen 2],
wonende te Utrecht,
eiseressen,
advocaat mr. B. van Leeuwen,
tegen
1. [ gedaagden 1],
wonende te Hulst,
2. [ gedaagden 2],
wonende te Hulst,
gedaagden,
advocaat mr. C.J. IJdema.
Partijen zullen hierna [eiseressen] en [gedaagden] genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 14 mei 2008
het proces-verbaal van comparitie van 26 augustus 2008.
De feiten
Bij koopovereenkomst van 30 maart 2007 hebben [eiseressen] aan [gedaagden] een woonboerderij met ondergrond, overig erf en bijbehorende landbouwgronden te Hulst verkocht voor een prijs van € 310.000,--. De heer F. de Kubber trad op als makelaar van de verkopers. De koopovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen.
Artikel 2 – Eigendomsoverdracht (juridische levering) De akte van eigendomsoverdracht zal worden gepasseerd bij:
Notariskantoor Seijdlitz, Loof Segers en Stolker (…) uiterlijk: 01 november 2007, of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen. De koopakte zal worden gedeponeerd bij de notaris. Het notariskantoor is voor zover nodig de wettelijke woonplaats van partijen.
Artikel 8- Gebruik
Het object zal bij de eigendomsoverdracht of - indien eerder – bij de feitelijke levering, de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Koper is voornemens het object als woonbestemming te gebruiken.
(..)
De verkoper staat niet in voor:
andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn.
aan koper kenbare gebreken op het moment van sluiten van deze overeenkomst.
hem onbekende onzichtbare gebreken.
(…)
Artikel 10 – Verklaringen verkoper
De verkoper verklaart:
(…)
c. niet bekend te zijn met verontreinigingen van het object die nadelig zijn voor het in artikel 8 omschreven gebruik door koper, of die zouden leiden tot een verplichting tot sanering van het object, het vergoeden van schade, of het nemen van andere maatregelen; (…)
Artikel 10a Verklaringen koper De koper verklaart: a. het registergoed voldoende van binnen en buiten te hebben geïnspecteerd en verkoper nimmer aan te kunnen spreken op eventuele gebreken, welke voor hem kenbaar kunnen zijn. (…) Artikel 11 Hoedanigheid van het object / overdracht van aanspraken (…) Koper is zich ervan bewust dat er asbesthoudende materialen zijn verwerkt in de opstallen. Artikel 13 – Ingebrekestelling, ontbinding Indien één der partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig blijft in de nakoming van zijn uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen zal deze overeenkomst van rechtswege zonder rechterlijke tussenkomst ontbonden zijn, tenzij de wederpartij alsnog uitvoering van de overeenkomst verlangt. (…)
Artikel 15 – Ontbindende voorwaarde (…) 3. Het is koper toegestaan om op zijn kosten bodem- en grondwateronderzoek te laten verrichten ten behoeve van het beoogde gebruik door een nader aan te wijzen gespecialiseerd onderzoeksbureau. Indien uit de uitkomst van dit onderzoek blijkt dat nader onderzoek noodzakelijk is, heeft de koper het recht de koopovereenkomst te ontbinden. Op vervulling van deze voorwaarde kan slechts koper zich beroepen. Dit beroep moet geschieden door middel van een schriftelijke mededeling aan verkoper gedocumenteerd met een afschrift van het bodem- en grondwateronderzoek. Deze mededeling dient uiterlijk op 1 juni 2007 in het bezit van verkoper te zijn (of diens adviseur). Bij gebreke daarvan kan deze overeenkomst niet meer op grond van de hiervoor gemelde reden ontbonden worden. Indien uit de conclusies van het verkennende bodemonderzoek blijkt dat nader onderzoek noodzakelijk wordt geacht, dan stelt verkoper de koper in de gelegenheid (indien koper niet besluit te ontbinden op grond van de conclusies van het verkennende bodemonderzoek) een ander onderzoek te verrichten om de aard en omvang van de eventuele verontreiniging vast te stellen. Voor dit onderzoek wordt koper in de gelegenheid gesteld tot 15 juli 2007. Indien uitsluitend ter beoordeling van koper de verontreiniging niet acceptabel is, kan koper de koopovereenkomst ontbinden. Dit dient te geschieden door middel van een schriftelijke mededeling aan verkoper gedocumenteerd met een afschrift van het aanvullende bodem- en grondwateronderzoek. De mededeling dient uiterlijk 20 juli 2007 in het bezit van verkopers (of diens adviseur) te zijn. Bij gebreke daarvan kan deze overeenkomst niet meer op grond van de hiervoor gemelde reden worden ontbonden. Verkoper accepteert nimmer een saneringsplicht. Het risico dat achteraf blijkt dat nog niet ten tijde van de overdracht in de rapportage gesignaleerde verontreiniging in het verkochte aanwezig is, komt geheel voor rekening van de koper. Voor het geval koper geen bodem- en grondwateronderzoek wenst, komt het risico van bodem- en grondwaterverontreiniging geheel voor rekening van koper. Artikel 16 – Bepalingen bodemverontreiniging/tanks/asbest Verkoper verklaart dat het registergoed uitsluitend is gebruikt voor agrarische doeleinden. 1. Het is hem niet bekend dat er feiten zijn (…) waaruit blijkt dat het registergoed in zodanig mate is verontreinigd met giftige, chemische en/of andere (gevaarlijke) stoffen, dat het aannemelijk is dat deze verontreiniging ingevolge de thans geldende milieuwetgeving en/of milieurechtspraak aanleiding zou geven tot sanering of tot het nemen van andere maatregelen. (…) 4. Het is zowel verkoper als koper bekend dat er zich in het registergoed asbesthoudende materialen bevinden. Eventuele asbesthoudende materialen blijven in en/op het verkochte voor rekening en risico van de koper. 5. Verkoper kan niet wegens toerekenbare tekortkoming en / of onrechtmatige daad worden aangesproken tot sanering of vervanging of het nemen van maatregelen ten aanzien van het registergoed of naburige percelen, alsmede tot verwijdering van eventuele asbesthoudende materialen, alsmede tot dan wel tot vergoeding van enige schade.
2.2. Op 29 mei 2007 om 22.33 uur heeft [ gedaagde 1] (gedaagde sub 1) aan notaris Seijdlitz een e-mail gestuurd met de volgende inhoud: “Geachte heer Seidlitz,
Hierbij wil ik U informeren dat het asbestonderzoek (in opdracht van Dhr de Kubber) op 1-6-07 zal plaatsvinden, wat inhoud dat de datums vernoemd in voorlopige koopakte daardoor ook verder zullen opschuiven. Hopelijk heb ik U hiermee voldoende geïnformeerd.
Met vriendelijk groet [gedaagde 1]”
2.3. Op 1 juni 2007 heeft onderzoeksbureau RPS advies B.V. in opdracht van de makelaar van [eiseressen] een verkennend onderzoek gedaan naar de aanwezigheid van asbesthoudende materialen in de grond van het verkochte registergoed. Hiervan is een op 22 juli 2007 gedateerd rapport opgemaakt. Daarin wordt onder meer geconcludeerd dat sprake is van een ernstige verontreiniging en een saneringsverplichting en dat vervolgonderzoek noodzakelijk is.
2.4. Op 31 augustus 2007 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [eiseressen], [gedaagden] , makelaar De Kubber en notaris Seilitz. [eiseressen] hebben zich toen op het standpunt gesteld dat [gedaagden] gehouden waren de onroerende zaak af te nemen. 2.5. Bij brief van 24 september 2007 van hun raadman hebben [gedaagden] de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen.
Het geschil
[eiseressen] vorderen - samengevat - dat de rechtbank bij vonnis – uitvoerbaar bij voorraad – gedaagden veroordeelt tot nakoming van de koopovereenkomst, met dien verstande dat het gekochte door gedaagden dient te worden afgenomen binnen twee weken na dagtekening, althans betekening van het vonnis, op verbeurte van een dwangsom van € 1.000,-- per dag, alsmede tot betaling van de vertragingsrente vanaf 1 november 2007, de proceskosten, de buitengerechtelijke kosten en de wettelijke rente daarover. Zij stellen dat de ontbinding die [gedaagden] bij brief van 24 september 2007 hebben ingeroepen geen rechtgevolg heeft, omdat de overeengekomen termijn toen reeds was verstreken. [eiseressen] hebben pas op 28 juni 2007 kennis genomen van het verzoek om uitstel van de termijn voor ontbinding. Die termijn was toen reeds verstreken. Niet gebleken is dat de makelaar of notaris toestemming hebben gegeven. Zij waren daartoe ook niet bevoegd. De ontbinding is dus niet tijdig ingeroepen. [eiseressen] hebben ook geen toestemming gegeven voor het verrichte asbestonderzoek. De uitkomst van dat onderzoek vormt geen grond voor ontbinding op grond van artikel 15 lid 3 van de koopovereenkomst. Het was immers ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst al bekend dat er asbest aanwezig was en [gedaagden] zijn hier uitdrukkelijk op gewezen. Partijen hebben hun posities met betrekking tot asbest geregeld bij het sluiten van de koopovereenkomst. Artikel 15 lid 3 heeft alleen betrekking op bodemonderzoek en niet op asbestonderzoek. 3.2. [gedaagden] voeren – samengevat – aan dat de bepalingen in de koopovereenkomst geen betrekking hebben op verontreiniging van de bodem met asbest, maar alleen op de zichtbare asbest. Dat er asbest in de bodem zou kunnen zitten is tussen partijen nooit ter sprake geweest. [gedaagden] hebben op dat punt gedwaald. Zij zijn op 16 april 2007 op asbest in de zandbodem van de schuur en in het puin bij de mestput gestuit. Tot dan toe waren zij alleen op de hoogte van de aanwezigheid van asbest in de opstallen en enkele losse platen in de schuur, de zichtbare asbest. Het was voor alle betrokken partijen duidelijk dat de termijn van 1 juni 2007 niet gehaald kon worden. Het bodem- en grondwateronderzoek kon immers pas na het asbestonderzoek worden verricht. Op verzoek van [ gedaagde 1] heeft De Kubber daarom – na overleg – via Milieulaboratorium Zeeuws-Vlaanderen opdracht gegeven aan RPS-advies B.V. voor asbestonderzoek. In afwachting van de uitkomsten van dit onderzoek hebben [gedaagden] – in overleg met De Kubber – het door hen uit te voeren bodem- en grondwateronderzoek opgeschort. Tevens hebben [gedaagden] voor de zekerheid op 29 mei 2007 telefonisch en per e-mail notaris Seijdlitz laten weten dat de termijn waarbinnen de ontbinding zou kunnen worden ingeroepen, zou opschuiven. Het e-mail bericht hebben [gedaagden] ook aan De Kubber gestuurd, die als contactpersoon voor [eiseressen] optrad. [gedaagden] mochten er – mede gelet op de bepaling in artikel 15 lid 3 van de koopovereenkomst dat de mededeling van ontbinding moet worden gedaan aan de verkoper of diens adviseur – van uitgaan dat De Kubber als makelaar gevolmachtigd was om de verschuiving van de datum te accepteren. Bovendien is nimmer tegen het opschuiven van de termijnen geprotesteerd. Nadat [gedaagden] op 25 juni 2007 het onderzoeksverslag van RPS advies had ontvangen, gingen zij er van uit dat De Kubber opdracht zou geven voor vervolgonderzoek. Toen zij enige weken niets hadden vernomen namen zij contact op met De Kubber. Vervolgens heeft het gesprek op 31 augustus plaatsgevonden. [gedaagden] waren gerechtigd de koopovereenkomst na 1 juni 2007 te ontbinden omdat uit het asbestonderzoek is gebleken dat sanering hoge kosten met zich zal brengen en het overeengekomen bodem- en grondwateronderzoek – op basis waarvan [gedaagden] tot ontbinding zouden mogen overgaan – nog niet eens heeft plaatsgevonden. De redelijkheid en billijkheid brengen mee dat [eiseressen] geen beroep op de datum van 1 juni 2007 toekomt.
De beoordeling
Nu één van de eisende partijen in België woonachtig is, draagt onderhavige zaak een internationaal karakter. Partijen zijn er – nu van een rechts- en/of forumkeuze klaarblijkelijk geen sprake is – terecht (stilzwijgend) vanuit gegaan dat op deze zaak Nederlands recht van toepassing is en dat deze rechtbank bevoegd is van de zaak kennis te nemen. 4.2. Partijen zijn het er over eens dat het verrichte asbestonderzoek niet het bodem- en grondwateronderzoek is als bedoeld in artikel 15 lid 3 van de koopovereenkomst. Op de daar genoemde ontbindende voorwaarde is dus geen beroep gedaan. De vraag of de ontbinding met het oog op de in artikel 15 lid 3 genoemde termijn tijdig is geschied, is dan ook niet relevant. Het gaat hier om de vraag of [gedaagden] op de door hen aangevoerde gronden – los van het bepaalde in voornoemd artikellid – tot ontbinding mochten overgaan. Bij de beantwoording van die vraag is het volgende van belang. 4.3. Uit de stellingen van partijen volgt dat geen van hen op de hoogte was van de aanwezigheid van asbest in de bodem van het verkochte perceel. Zij waren ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst uitsluitend op de hoogte van het feit dat asbest in de opstallen was verwerkt. [eiseressen] hebben [gedaagden] daar in artikel 11 koopovereenkomst uitdrukkelijk op gewezen. De asbest in de bodem was ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst ook niet zichtbaar. Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit de koopovereenkomst niet dat [gedaagden] het risico voor asbest in de bodem op zich hebben genomen. Gelet op de expliciete verwijzingen naar de zichtbare asbest dienen de exoneratieclausules die zijn opgenomen in artikel 16 lid 4 en 5 van de koopovereenkomst naar het oordeel van de rechtbank zo te worden uitgelegd dat die alleen betrekking hebben op asbest die ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst zichtbaar en/of bekend was. [eiseressen] kunnen daar dus voor wat betreft de onzichtbare en onbekende asbest geen beroep op doen.
4.4. [eiseressen] hebben in artikel 8 van de koopovereenkomst gegarandeerd dat de onroerende zaak bij levering de eigenschappen zal bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn. Voorts is in dat artikel opgenomen dat [gedaagden] voornemens zijn het object te gaan bewonen. De onroerende zaak diende dan ook bij levering geschikt te zijn voor bewoning. Dit is niet het geval indien de onroerende zaak - zoals hier het geval is - zodanig is vervuild met asbest, dat tot sanering van de bodem dient te worden overgegaan om het perceel voor bewoning geschikt te maken. Gelet op de gegeven garantie hoefden [gedaagden] de aanwezigheid van asbest in de bodem niet te verwachten en daar – voor het sluiten van de koopovereenkomst - ook geen onderzoek naar te doen. Nu [eiseressen] zich tijdens de bespreking op 31 augustus 2007 op het standpunt hebben gesteld dat [gedaagden] gehouden waren de onroerende zaak af te nemen, zonder dat zij de kosten voor het verwijderen van de asbest in de bodem voor hun rekening wilden nemen, waren [gedaagden] gerechtigd de koopovereenkomst te ontbinden. Uit die mededelingen konden zij immers afleiden dat [eiseressen] in de nakoming van de koopovereenkomst tekort zouden schieten. De koopovereenkomst is dus bij brief van 24 september 2007 rechtsgeldig ontbonden. 4.5. Op grond van het voorgaande zullen de vorderingen van [eiseressen] worden afgewezen. [eiseressen] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:
- vastrecht € 254,--
- salaris advocaat € 904,-- (2 x tarief € 452,--)
Totaal € 1.158,--
De beslissing
De rechtbank:
wijst de vorderingen van [eiseressen] af;
veroordeelt [eiseressen] in de kosten van het geding welke aan de zijde van [gedaagden] tot aan dit moment worden begroot op € 1.158,--;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor wat betreft de proceskostenveroordeling.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. de Graaf en in het openbaar uitgesproken op 7 januari 2009