Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector civiel recht
Vonnis van 13 juli 2005 in de zaak van:
rolnr: 475/04
de besloten vennootschap Zeeduin BV,
gevestigd te Zoutelande, gemeente Veere,
eiseres,
procureur: mr. E.H.A. Schute,
tegen:
de gemeente Schouwen-Duiveland,
zetelend te Zierikzee,
gedaagde,
procureur: mr. U.T. Hoekstra.
1. Het verloop van de procedure
Bij tussenvonnis van 10 november 2004 heeft de rechtbank een comparitie van partijen gelast, welke heeft plaatsgevonden op 26 januari 2005. Vervolgens zijn de volgende processtukken gewisseld:
- conclusie van repliek;
- conclusie van dupliek.
2. De feiten
2.1. Eiseres, hierna: Zeeduin, heeft van gedaagde, hierna: de gemeente, twee percelen grond met opstallen gekocht, kadastraal bekend gemeente Zierikzee, sectie L, nummer 619 (elf are en zestig centiare) respectievelijk 362 (twaalf are en vijfendertig centiare). De levering van het gekochte vond plaats op 9 december 2002. De akte van levering bevat onder meer de navolgende bepalingen:
“Artikel 2
(…)
3. Het verkochte wordt aanvaard in de feitelijke staat, waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond, geheel ontruimd behoudens de eventueel meeverkochte roerende zaken, vrij van huur of pacht of ander gebruiksrecht.
(…)
Artikel 3
De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte vindt plaats terstond na de ondertekening van deze akte.
Vanaf dat tijdstip komen de baten de koper ten goede, zijn de lasten voor zijn rekening en draagt hij het risico van het verkochte.
(…)
BIJZONDERE BEPALINGEN
1. Gelijktijdig met de in artikel 6 lid 3 van deze akte omschreven bodemsanering zal een archeologisch onderzoek plaatsvinden; de koper stemt hiermede in en verleent nu voor alsdan reeds onherroepelijk toestemming voor de uitvoering van dit archeologisch onderzoek op het bij deze akte verkochte registergoed en verleent de verkoper, dan wel die personen welke dit onderzoek in opdracht van de verkoper uitvoeren, nu voor alsdan toestemming de bij deze akte verkochte percelen alsdan te betreden en alle werkzaamheden uit te voeren welke in het kader van het archeologisch onderzoek nodig zijn;
de kosten van dit onderzoek komen voor rekening van de verkoper; het risico dat, om welke redenen dan ook, de voorbereidingen voor de bouw van de woningen en de aanleg van de daaraan verbonden parkeervoorziening door dit archeologisch onderzoek worden vertraagd, dan wel moeten worden aangepast, dan wel geheel of gedeeltelijk niet kunnen plaatsvinden, is geheel voor rekening van de koper; de koper vrijwaart nu voor alsdan de verkoper voor alle aanspraken die hieruit voortvloeien;
de in artikel 6 lid 3 van deze akte genoemde sanering en het archeologisch onderzoek dienen in ieder geval te zijn afgerond op eenendertig december tweeduizenddrie.”
2.2. De gemeente heeft conform de koopovereenkomst de bodem van de percelen laten saneren. Daarbij is de grond tot een diepte van 70 centimeter (ter plaatse van toekomstige bebouwing) respectievelijk 1,0 meter (ter plaatse van toekomstige tuinen) onder het nulpeil afgegraven (zie productie 2 bij conclusie van repliek). Vervolgens heeft archeologisch onderzoek plaatsgevonden dat op 22 januari 2004 is voltooid. Tijdens dit onderzoek is de grond omgewoeld en losser van structuur geworden. Het peil van het terrein is daardoor gestegen. Zeeduin heeft geen gebruik gemaakt van de in de koopovereenkomst geboden mogelijkheid om die overeenkomst te ontbinden wegens de te late afronding van het archeologisch onderzoek.
3. Het geschil
3.1. Zeeduin stelt dat de wijziging in de grondlaag ten gevolge van het archeologisch onderzoek voor haar tot extra kosten heeft geleid. Zij heeft grond – die licht bevuild bleek te zijn – moeten laten afvoeren en een duurdere fundering moeten laten aanbrengen dan voorzien. Zij stelt dat partijen – in aanvulling op de koopovereenkomst – blijkens een faxbericht van 26 maart 2003 (productie 1 bij conclusie van repliek) zijn overeengekomen dat het grondpeil van het perceel na het archeologisch onderzoek 80 centimeter (ter plaatse van de woningnummers 1,2,7,8 en 9) of 70 centimeter (ter plaatse van woningnummers 3,4,5 en 6) onder het nulpeil zou liggen. De gemeente heeft volgens haar niet geleverd hetgeen Zeeduin op grond van de overeenkomst mocht verwachten, want het grondpeil lag 30 tot 45 centimeter hoger dan overeengekomen. De extra kosten die Zeeduin heeft moeten maken bedragen in totaal € 65.220,-- exclusief BTW, welk bedrag zij, vermeerderd met wettelijke rente, van de gemeente vordert.
3.2. De gemeente betwist dat partijen afspraken hebben gemaakt over het grondpeil na afronding van de bodemsanering en het archeologisch onderzoek. Een dergelijke afspraak blijkt niet uit voormelde fax van 26 maart 2003 waar Zeeduin zich op beroept. De daarin genoemde heer Kraaijenbrink van de afdeling bouw- en woningtoezicht heeft slechts, ingevolge publiekrechtelijke regelgeving, aangegeven op welke hoogte de vloer van de te bouwen woningen moest worden aangelegd (het nulpeil). De gemeente is ook niet in gebreke of aansprakelijk gesteld en verkeert derhalve niet in verzuim. Zeeduin wijst voorts op artikel 1 van de bijzondere bepalingen van de transportakte. Op grond van die bepaling is het risico van vertraging in de bouw voor rekening van Zeeduin. Tenslotte betwist de gemeente de (hoogte van) de gestelde kosten.
4. De beoordeling van het geschil
4.1. Zeeduin heeft bij dagvaarding wel gesteld dat er vervuilde grond is afgevoerd, maar niet dat de vervuiling van dien aard was dat afvoer om die reden noodzakelijk was of dat de gemeente in strijd met de contractuele bepalingen omtrent sanering van de bodem heeft gehandeld. Zeeduin spreekt er bij conclusie van repliek (sub 7) zelfs over dat de grond “wellicht” vervuild was. De rechtbank concludeert hieruit dat de (mate van) vervuiling niet aan de vordering van Zeeduin ten grondslag is gelegd en zal het dienaangaande gestelde verder buiten beschouwing laten.
4.2. Het gaat er derhalve in deze zaak om of het feit dat de grond door het archeologisch onderzoek losser van structuur is geworden en daardoor op een hoger peil is komen te liggen, kan leiden tot schadevergoeding zoals door Zeeduin gevorderd.
4.3. Nu in artikel 1 van de bijzondere bepalingen van de akte van levering is bepaald dat het risico dat, om welke redenen dan ook, de voorbereidingen voor de bouw door het archeologisch onderzoek worden vertraagd, dan wel moeten worden aangepast, dan wel geheel of gedeeltelijk niet kunnen plaatsvinden, voor rekening van Zeeduin komt, heeft Zeeduin in beginsel geen recht op vergoeding van de gestelde kosten. De rechtbank kan deze bepaling niet anders lezen dan dat Zeeduin ook deze gevolgen van het onderzoek voor haar rekening heeft genomen. Anders dan Zeeduin stelt, betreft het hier geen algemene voorwaarde die voor de hoofdregel van artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (de afgeleverde zaak moet aan de overeenkomst beantwoorden) moet wijken, maar één van de kernbepalingen van de overeenkomst. Daaruit volgt dat Zeeduin haar vorderingsrecht niet kan gronden op de transportakte van 9 december 2002.
4.4. Zeeduin heeft haar vordering bij conclusie van repliek daarnaast nog gegrond op een aanvullende afspraak met de gemeente, inhoudende dat het door haar gekochte perceel in verband met bodemsanering en archeologisch onderzoek 80 en 70 centimeter zou worden afgegraven. Ook deze grondslag kan de vordering evenwel niet dragen. Allereerst blijkt het bestaan van de gestelde afspraak niet uit de fax van 26 maart 2003, waarop Zeeduin zich heeft beroepen, nu het gaat om een faxbericht van K. Maas van Sagro Milieu Advies aan R. Faasse van Faasse & Faasse projecten en derhalve niet om een partijafspraak. Verder wordt in dat faxbericht verwezen naar een afspraak met (onder meer) C. Kraaijenbrink, een ambtenaar van de afdeling bouw- en woningtoezicht van de gemeente, over het nulpeil van de te bouwen woningen, waarbij Sagro Milieu Advies de te ontgraven diepte ten opzichte van het nulpeil vermeldt. Uit de inhoud van die fax blijkt evenwel niet dat partijen nader zijn overeengekomen dat de gemeente de percelen vanaf het peil per datum transport 70 tot 80 centimeter zou ontgraven ten behoeve van de bodemsanering en het archeologisch onderzoek, nu het daarin alleen gaat om een (publiekrechtelijke) vaststelling van het nulpeil van de te bouwen woningen. Zeeduin zal dan ook niet worden toegelaten tot het door haar aangeboden bewijs, omdat zij het bestaan van een aanvullende afspraak alleen heeft gebaseerd op voormeld faxbericht, terwijl zij haar bewijsaanbod niet nader heeft geconcretiseerd.
4.5. Uit het voorgaande volgt dat de vordering zal worden afgewezen. Zeeduin zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
5. De beslissing
De rechtbank:
- wijst de vordering van Zeeduin af;
- veroordeelt Zeeduin in de kosten van het geding welke aan de zijde van de gemeente tot aan dit moment worden begroot op € 1.435,-- wegens griffierecht en € 2.682,-- wegens procureurssalaris.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. de Graaf en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 13 juli 2005 in tegenwoordigheid van de griffier.