Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 157344 / KG ZA 10-578
Vonnis in kort geding van 28 februari 2011
in de zaak van
de stichting
STICHTING FORENSISCH PSYCHIATRISCH INSTITUUT
“DE ROOYSE WISSEL”,
gevestigd te Zetten, gemeente Overbetuwe,
eiseres,
advocaat mr. H.M. Hielkema te Amsterdam,
tegen
de stichting
WONINGSTICHTING SERVATIUS,
gevestigd te Maastricht,
gedaagde,
advocaat mr. M.J. Jeths te Utrecht.
Partijen zullen hierna De Rooyse Wissel en Servatius genoemd worden.
1.De procedure
1.1.Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 11 januari 2011 met producties;
- de brief van 21 januari 2011 met productie van Servatius;
- de mondelinge behandeling op 24 januari 2011;
- de pleitnota van De Rooyse Wissel;
- de pleitnota van Servatius;
- de brief van 14 februari 2011 van De Rooyse Wissel met het verzoek vonnis te wijzen.
1.2.Ten slotte is vonnis nader bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.Servatius is eigenaar van een viertal woningen en bijbehorende grond gelegen aan de [straat] te Maastricht. Servatius verhuurt sinds 2002 de woningen met de nummers [[x]] en [[xx]] aan een tweetal families, te weten de familie [[Q]] op [[x]] en de familie [[Y]] op [[xx]] (hierna: [[Q]] c.s.). De andere woningen zijn onbewoonbaar gemaakt en worden aldus niet verhuurd.
2.2.De Rooyse Wissel oefent sinds 1 januari 2006 haar activiteiten uit in de Peniten¬tiaire Inrichting Overmaze (hierna: de P.I.) aan de Alexanderweg 21 te Maastricht. Het parkeerterrein van het complex van de P.I. grenst aan de onder 2.1. genoemde bij Servatius in eigendom zijnde percelen aan de [straat]. De percelen zijn van elkaar gescheiden door een hekwerk met een hoogte van 2 tot 2,5 meter.
3.Het geschil
3.1.De Rooyse Wissel vordert bij vonnis zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
-Servatius te veroordelen om binnen tien dagen na betekening van het vonnis een voorlopige voorzieningenprocedure te starten jegens [[Q]] c.s. tot ontruiming van de woningen aan de [straat] [[x]] en [[xx]] te Maastricht, althans zodanige adequate (rechts)maatregelen te nemen opdat de in de dagvaarding beschreven vormen van hinder, overlast, vernielingen en baldadigheid worden bestreden, en zich naar behoren in te spannen de betreffende (rechts)maatregelen uit te voeren opdat het doel, definitieve beëindiging van de in de dagvaarding beschreven vormen van hinder, overlast, vernielingen en baldadig¬heden door [[Q]] c.s. wordt bereikt, onder de verplichting van Servatius De Rooyse Wissel minutieus van al haar daden en van alle relevante ontwikkelingen op de hoogte te brengen en te houden, een en ander op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per dag of gedeelte daarvan dat Servatius hiermee in gebreke blijft, met een maximum van
€ 100.000,00, althans een door de rechtbank nader te bepalen dwangsom;
- Servatius te veroordelen in de kosten van het geding, waaronder begrepen de nakosten.
3.2.De Rooyse Wissel grondt haar vordering op de omstandigheid dat de eigenaar van een naburig erf niet aan de eigenaar van het andere erf hinder mag toebrengen, in een mate of op een wijze die een onrechtmatige daad oplevert (artikel 5:[[xx]] BW en artikel 6:162 BW Pro).
De Rooyse Wissel stelt recht op en spoedeisend belang te hebben bij de gevraagde voor¬ziening.
3.3.Servatius voert gemotiveerd verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.De Rooyse Wissel stelt dat [[Q]] c.s. zich schuldig maken aan ernstige overlast en wangedrag, zoals het gooien van voorwerpen over het hek, het afsteken van en bekogelen van personen met vuurwerk, het vernielen van het hek, het vernielen van auto’s van bezoekers en medewerkers van de P.I. en dergelijke waardoor een deel van de parkeerplaats van de P.I. niet kan worden gebruikt uit vrees voor (nog meer) schade. De Rooyse wissel stelt dat zij haar personeelsbestand aanzienlijk heeft uitgebreid en dat zij mede daarom ongestoord gebruik moet kunnen maken van haar parkeerterrein.
De Rooyse Wissel stelt dat Servatius bekend is met het wangedrag van [[Q]] c.s. en dit gedrag als onverbeterlijk kenschetst. Zij stelt dat Servatius deze families juist heeft geher¬huisvest op de [straat], omdat zij daar geen overlast zouden kunnen veroorzaken aan derden (omwonenden).
De Rooyse Wissel stelt dat het overlast veroorzakende woongedrag voordurend onderwerp van aandacht is voor Servatius en de politie. Servatius heeft sinds 2006, maar ook met de vorige gebruiker van de P.I., geregeld overleg gevoerd over de overlastsituatie en zo nodig maatregelen getroffen, zoals het verhogen van het hek en het (steeds weer) repareren van het hek. Het overleg en de (overige) maatregelen zijn, zo stelt De Rooyse Wissel, evenwel tot op heden niet afdoende gebleken, enerzijds omdat de maatregelen niet voldoende (b)leken, anderzijds omdat verdergaande maatregelen financieel niet haalbaar waren.
4.2.De Rooyse Wissel stelt dat van Servatius als eigenaar/verhuurder van de percelen aan de [straat] mag worden verwacht dat zij passende maatregelen neemt, indien de huurders hinder en overlast aan derden toebrengen. De Rooyse Wissel stelt dat in artikel 3:57 BW Pro in verbinding met artikel 6:162 BW Pro de rechtsgrond is gelegen om Servatius te dwingen [[Q]] c.s. de overlast te doen staken, desnoods door ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woningen te vorderen.
De Rooyse Wissel stelt dat voorts uit artikel 12a Besluit Beheer Sociale Huurwoningen (hierna: BBSH) voor Servatius, als toegelaten instelling, een verplichting voortvloeit bij te dragen aan de leefbaarheid in buurten en wijken waar haar woningen zich bevinden. Door niet adequaat op te treden tegen haar overlast veroorzakende huurders schendt Servatius deze verplichting.
De Rooyse Wissel beroept zich voorts op de toepasselijkheid van HR 16 oktober 1992 (NJ 1992, 167).
4.3.Servatius betwist dat [[Q]] c.s. de veroorzakers zijn van de overlast die De Rooyse Wissel ervaart. Servatius stelt in dit verband dat Servatius bovendien niet onrecht¬matig handelt jegens De Rooyse Wissel.
Servatus stelt dat De Rooyse Wissel ten onrechte Servatius in rechte betrekt. Op grond van de uitleg die aan artikel 5:[[xx]] BW wordt gegeven, kan De Rooyse Wissel zich immers direct wenden tot de huurders van de woningen, [[Q]] c.s., met een vordering tot beëindiging van de overlast.
Servatius stelt dat HR 16 oktober 1992 (NJ 1992, 167) niet op het onderhavige geval van toepassing kan zijn, omdat – kort gezegd – geen contractuele relatie bestaat tussen Servatius en De Rooyse Wissel. De casus van het arrest is bovendien van dien aard dat geen verge¬lijking met de onderhavige situatie gemaakt kan worden.
Servatius stelt dat al hetgeen zij tot op heden heeft gedaan onverplicht is. Ook de door Servatius gestuurde sommatiebrief van 9 september 2010 moet in dat licht worden gezien.
4.4.De voorzieningenrechter is van oordeel dat in het kader van dit kort geding genoegzaam is komen vast te staan dat de overlast die door De Rooyse Wissel wordt ervaren op en rond haar parkeerterrein, veroorzaakt wordt door [[Q]] c.s. en dat deze overlast onrechtmatig is nu hieruit schade is ontstaan dan wel dreigt te ontstaan, en dat die overlast in ieder geval van zodanige aard en frequentie is dat gesproken kan worden van voortdurende ernstige overlast, die verder gaat dan eigenaars of gebruikers van naburige erven van elkaar hoeven te dulden.
De ontkenning en betwisting door Servatius van de overlast en de onrechtmatigheid daarvan in dit kort geding is, in het licht van de jarenlange regelmatige gesprekken, al dan niet in samenspraak met de politie, en de (gezamenlijke) pogingen tot een voor alle partijen bevredigende oplossing te komen, niet geloofwaardig. Of de overlast zodanig ernstig is dat de huurovereenkomst tussen Servatius en [[Q]] c.s. zal worden ontbonden en/of [[Q]] c.s. tot ontruiming van het gehuurde zullen worden veroordeeld, staat thans niet ter beoor¬deling. Ernstig genoeg om van Servatius verdergaande maatregelen jegens [[Q]] c.s. te verlangen dan zij tot nu toe heeft genomen, is die overlast naar voorlopig oordeel wél.
4.5.De voorzieningenrechter is van oordeel dat, gelet op de voorgeschiedenis van de huisvesting van [[Q]] c.s. en op de inspanningen van Servatius in de vorm van overleg en nauw contact met de P.I. en haar gebruikers en de politie, Servatius welbewust een bijzon¬dere situatie heeft geschapen, waardoor aan haar (zorg)verplichtingen als eigenaar van de percelen aan de [straat] [[x]] en [[xx]] en als verhuurder strengere eisen kunnen worden gesteld.
4.6.Aan het arrest van de Hoge Raad (HR 16 oktober 1992 (NJ 1992, 167)) moet in dit verband de ruime uitleg moet worden gegeven die De Rooyse Wissel voorstaat. Uitdrukke¬lijk wordt in dit arrest gesproken over omwonenden van een huurder die jegens hen onrecht¬matig overlast veroorzaakt. Onder omwonenden worden in de jurisprudentie en in de litera¬tuur, en ook in het gewone spraakgebruik, niet slechts verstaan andere huurders van dezelfde verhuurder, maar tevens derden die geen contractuele relatie hebben met de ver¬huurder, zoals de eigenaar of gebruiker van een naburig erf.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter moet, mede gelet op de door Servatius geschapen bijzondere situatie, ook in dit geval onder omwonenden begrepen worden de eigenaar van het naburige erf of de gebruiker daarvan, ook als het ter plaatse niet om bewoning, maar om ander – bedrijfsmatig – gebruik gaat, dat door het handelen van de huurder wordt gehinderd.
De Rooyse Wissel wordt, kort gezegd, beschouwd als omwonende in de zin van meerge¬noemd arrest.
4.7 Het niet en of niet adequaat en afdoende optreden van Servatius tegen de onrecht¬matige overlast van [[Q]] c.s. vormt naar het oordeel van de voorzieningenrechter op grond van hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt jegens De Rooyse Wissel als eigenaar/gebruiker van het naburige erf (“omwonende”) een ongeoorloofde inbreuk op diens rechten.
Een en ander legt op Servatius de verplichting om effectief op te treden, als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad, jegens [[Q]] c.s. nu dezen zich niet als een goed huurder gedra¬gen. Dat dit zo is, leidt de voorzieningenrechter mede af uit de ongeclausuleerde sommatie¬brieven van 9 september 2010.
Van De Rooyse Wissel kan niet worden verlangd dat zij volstaat met tegen [[Q]] c.s. in rechte op te komen, nu hieruit geen afdoende oplossing kan worden verwacht van de overlast, omdat de huurrelatie met de aan De Rooyse Wissel ter beschikking staande rechtsmiddelen niet kan worden doorbroken.
4.8.Gelet op bovenstaande overwegingen wordt de vordering in kort geding toe¬gewezen.
4.9.Servatius zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van De Rooyse Wissel worden begroot op:
- dagvaarding € 90,81
- vast recht € 560,00
- salaris advocaat€ 816,00
totaal € 1.466,81.
4.10.Over de vordering tot vergoeding van de nakosten zal in dit geding niet worden beslist.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
1.veroordeelt Servatius om binnen tien dagen na betekening van het vonnis een voorlopige voorzieningenprocedure te starten jegens [[Q]] c.s. tot ontruiming van de woningen aan de [straat] [[x]] en [[xx]] te Maastricht, althans zodanige adequate (rechts)maatregelen te nemen opdat de in de dagvaarding beschreven vormen van hinder, overlast, vernielingen en baldadigheid worden bestreden, en zich naar behoren in te spannen de betreffende (rechts)maatregelen uit te voeren opdat het doel, definitieve beëindiging van de in de dagvaarding beschreven vormen van hinder, overlast, vernielingen en baldadigheden door [[Q]] c.s. wordt bereikt, onder de verplichting van Servatius De Rooyse Wissel minutieus van al haar daden en van alle relevante ontwikkelingen op de hoogte te brengen en te houden, een en ander op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per dag of gedeelte daarvan dat Servatius hiermee in gebreke blijft, met een maximum van
€ 100.000,00;
2.veroordeelt Servatius in de proceskosten, aan de zijde van De Rooyse Wissel tot op heden begroot op € 1.466,81;
3.verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4.wijst het meer of ander gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. van Unen, voorzieningenrechter, en in tegen¬woordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 28 februari 2011.?