Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Kanton
Locatie Heerlen
zaaknr: 93240 \ CV EXPL 01-1988
Vonnis van de pachtkamer d.d. 4 juli 2007
inzake:
de openbare rechtspersoon DE GEMEENTE HEERLEN,
zetelend te Heerlen,
eiser,
gemachtigde: mr. H.A.J. Stollenwerck, advocaat en procureur te Maastricht,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [adres],
gedaagde,
gemachtigde: de heer A.A.T. Stoffels van Arvalis Juristen te Roermond.
Gezien de stukken, waaronder de op 11 september 2002, 21 mei 2003, 16 maart 2005,
1 juni 2005 en 1 november 2006 tussen partijen gewezen tussenvonnissen, waarnaar de pachtkamer verwijst en waarbij de pachtkamer geheel volhardt.
VERDER VERLOOP VAN DE PROCEDURE:
Ter uitvoering aan het laatste tussenvonnis d.d. 1 november 2006 heeft op 9 mei 2007 een comparitie van partijen plaatsgevonden.
Namens de gemeente Heerlen is de heer L.H.M. van den Heuvel, juridisch beleidsmedewerker van de afdeling Stedelijke Projektontwikkeling verschenen, bijgestaan door mr. H.A.J. Stollenwerck.
[gedaagde] is in persoon verschenen, vergezeld van zijn echtgenote en bijgestaan door de heer A.A.T. Stoffels.
Voorts zijn de door de pachtkamer benoemde deskundigen, de heren ingenieurs [X], [Y] [Z] verschenen.
Verder zijn verschenen de heren ingeni [A], werkzaam bij Arvalis makelaars te Roermond [B], werkzaam bij Overwater Grondbeleid Adviesbureau B.V. te Strijen.
Partijen hebben over en weer hun standpunten nader toegelicht, de gemachtigde van [gedaagde] mede aan de hand van een overgelegde pleitnota.
De door de pachtkamer benoemde deskundigen hebben het door hun uitgebrachte deskundigenrapport en aanvullende rapport nader toegelicht.
Hierna hebben de heren [A] en [B] ieder mede aan de hand van een overgelegde pleitnotitie hun eerder door [gedaagde] overgelegde deskundigenrapporten nader toegelicht.
Vervolgens heeft [gedaagde] aan de hand van een overgelegde notitie zijn standpunten nader toegelicht.
De inhoud van alle hiervoor genoemde stukken geldt als hier ingelast.
Eiseres is bij laatstgenoemd tussenvonnis d.d. 1 november 2006 in de gelegenheid gesteld om bij akte te reageren op de door [gedaagde] ingediende akte overlegging producties, maar eiseres heeft van die gelegenheid geen gebruik gemaakt.
Tenslotte is de uitspraak van het vonnis bepaald op heden.
VERDERE MOTIVERING VAN DE BESLISSING:
De gemeente Heerlen vordert thans – na wijziging van eis – onvoorwaardelijke ontbinding van de pachtovereenkomst met betrekking tot de percelen gelegen in de gemeente Heerlen aan de Heerlerbaan/Wienweg, kadastraal gemeente Heerlen sectie F nummers 5328, 5488, 5613 en 5762 met een totale oppervlakte van 9.96.30 ha.
De subsidiaire vordering heeft de gemeente Heerlen ingetrokken.
De pacht van voornoemde percelen eindigt op 31 december 2007.
Zoals reeds overwogen in het tussenvonnis d.d. 21 mei 2003 zijn partijen het er over eens dat de gemeente Heerlen voornoemde percelen wil bestemmen voor niet tot de landbouw betrekkelijke doeleinden, te weten woondoeleinden, bedrijfsdoeleinden en natuurontwikkeling en dat deze voorgenomen bestemmingen in overeenstemming zijn met een goedgekeurd bestemmingsplan, het zogenoemde bestemmingsplan Hoogveld.
Gelet op het vorenstaande zal de pachtkamer de tussen partijen bestaande pachtovereenkomst ontbinden en wel per 1 januari 2008.
Partijen zijn het er verder over eens dat de verwezenlijking van bestemmingsplan Hoogveld tot gevolg zal hebben dat de exploitatie van het gemengde agrarische bedrijf van [gedaagde] niet meer tot de reële mogelijkheden zal behoren. Meer in het bijzonder zal [gedaagde] door de verwezenlijking van dat bestemmingsplan de mogelijkheid worden ontnomen om de exploitatie van het melkveebedrijf voort te zetten. Volgens [gedaagde] komt daardoor zijn grootste inkomstenbron te vervallen en is verplaatsing van zijn gehele bedrijf noodzakelijk.
De gemeente Heerlen verklaart zich bereid aan [gedaagde] een schadevergoeding te betalen. In dat verband stelt de gemeente Heerlen dat zij zich geheel kan verenigen met de schadevergoeding zoals die door de door de pachtkamer benoemde deskundigen (hierna verder aan te duiden als: de commissie [Z]) is vastgesteld. Dit betekent, dat de gemeente Heerlen bereid is aan [gedaagde] een schadevergoeding te betalen van € 454.000,00 ter zake van de pachtontbinding, exclusief belastingschade.
[gedaagde] kan zich met de hoogte van de door de commissie [Z] vastgestelde schadevergoeding niet verenigen. Volgens [gedaagde] heeft de commissie [Z] zich niet gehouden aan de opdracht van de pachtkamer en heeft de commissie een aantal schadeposten niet of te laag berekend. [gedaagde] heeft een tweetal contra-expertises in het geding gebracht. Volgens de deskundige ing. [A] bedraagt de schadevergoeding
€ 868.456,00 en de deskundige ing. [B] becijfert de schadevergoeding op (rond)
€ 960.840,00 bij een totale bedrijfsverplaatsing.
Bij gelegenheid van de comparitie van partijen d.d. 9 mei 2007 heeft de commissie [Z] het door haar uitgebrachte rapport en aanvullende rapport toegelicht. De commissie [Z] heeft daarbij benadrukt dat een reële begroting van de hoogte van de door [gedaagde] te lijden schade bij een algehele bedrijfsverplaatsing wordt bemoeilijkt door een tweetal factoren. In de eerste plaats geeft [gedaagde] geen inzicht in de behaalde bedrijfsresultaten en in de tweede plaats is onduidelijk of de gemeente Heerlen gebruik zal maken van haar wijzigingsbevoegdheid van het bestemmingsplan Hoogveld. In het geval de bestemming ten aanzien van de eigendommen van [gedaagde], te weten de boerderij met woningen, bedrijfsgebouwen en erf, wordt gewijzigd in woondoeleinden zal bij de verkoop daarvan de opbrengst aanzienlijk hoger zijn dan bij verkoop met de huidige agrarische bestemming.
Naar het oordeel van de pachtkamer heeft als uitgangspunt te gelden dat de pachter bij een onvrijwillige beëindiging van de pacht zo volledig mogelijk schadeloos wordt gesteld. Door het gemis van het gepachte zal de pachter immers (een deel van de) inkomsten derven.
In dit geval betekent ontbinding van de pacht hoogstwaarschijnlijk dat [gedaagde] zijn gehele bedrijf, inclusief woningen, zal moeten verplaatsen en dat hij elders een gelijkwaardig/gelijksoortig bedrijf zal moeten aankopen dan wel zal moeten oprichten. Dat brengt tevens met zich dat [gedaagde] zijn huidige boerderij met bedrijfsgebouwen en woningen zal moeten verkopen.
Er kan zich echter ook nog een andere situatie voordoen. [gedaagde] kan er namelijk alsnog voor kiezen zijn bedrijf op de huidige locatie voort te zetten en enkel de melkveehouderij te verplaatsen naar een andere locatie. Met die mogelijkheid heeft de commissie [Z] ook rekening gehouden in haar deskundigenrapport. Opmerkelijk in dat verband is overigens dat de deskundige ing. [A] in zijn brief van 13 februari 2006 bij de berekening van de financieringsschade geen rekening houdt met de opbrengst van de eigendommen van [gedaagde].
Anders dan [gedaagde] betoogt, is de pachtkamer van oordeel dat de commissie [Z] in haar aanvullende deskundigenbericht wel degelijk rekening heeft gehouden met het feit dat de huidige hoeve met bedrijfsgebouwen en woningen niet meer gehandhaafd kunnen worden en dat bij de bepaling van de hoogte van de schadeloosstelling tot uitgangspunt is genomen de schade als gevolg van een verplaatsing van het gehele bedrijf. De commissie [Z] komt dan in hoofdstuk 7 van haar rapport tot een schadebedrag van (afgerond)
€ 597.500,00 te vermeerderen met de door [gedaagde] te lijden belastingschade, uitgaande van een opbrengst van € 700.000,00 van de eigendommen van [gedaagde] en een schadebedrag van € 388.500,00 uitgaande van een waarde van € 1.133.200,00 van de eigendommen van [gedaagde]. De pachtkamer is voorts van oordeel dat de commissie [Z] niet buiten de grenzen van haar opdracht is getreden. Aan de commissie is immers ook verzocht of de onderhavige zaak haar overigens nog aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen.
Bij een vergelijking van het door de commissie [Z] uitgebrachte aanvullende rapport met de rapporten van de ingenieurs [A] en [B] blijken de verschillen niet echt groot. De commissie [Z] taxeert de eigendommen van [gedaagde] op een bedrag van
€ 700.000,00 terwijl ing. [B] die eigendommen taxeert op (in totaal) € 725.000,00. Maar anderzijds constateert de pachtkamer dat wel (grote) verschillen bestaan in de bepaling van de hoogte van de herinvesteringsschade dan wel financieringsschade en de hoogte van de bijkomende kosten. Zo voert ing. [B] een bedrag van € 200.000,00 op als vergoeding wegens “uit handen breken” en toeslag in verband met toekomstig bouwblok, terwijl niet met enige zekerheid gezegd kan worden dat die kosten ook daadwerkelijk gemaakt zullen worden. Voorts voert ing. [B] een bedrag op van € 250.000,00 voor machineberging etc. terwijl een dergelijke berging thans niet voorhanden is, althans sprake is van een open loods die in gebruik is als machineberging.
De pachtkamer ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de noodzaak en de hoogte van de door de commissie [Z] opgevoerde schadekosten. Voorts is gebruikelijk dat bij de berekening van de financieringsschade bij eigendommen een kapitalisatiefactor 10 wordt gehanteerd en bij pacht van los land een kapitalisatiefactor 8.
[gedaagde] is van mening dat de commissie [Z] ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de inkomensschade van de boerderijwinkel. [gedaagde] verliest echter uit het oog dat het op zijn weg ligt om met verificatoire bescheiden die inkomensschade aannemelijk te maken. Naar het oordeel van de pachtkamer is het overleggen van een enkele verklaring van ZR-belastingadviseurs waaruit slechts de behaalde omzet in de jaren 2001 tot en met 2003 blijkt, volstrekt onvoldoende. Daarbij komt dat onzeker is of die inkomensschade zich daadwerkelijk zal voordoen en voorts, dat de bepaling van de hoogte daarvan door de deskundige (grotendeels) is geschied op basis van schatting. De kans bestaat dat [gedaagde] de exploitatie van de boerderijwinkel voortzet, zodat in dat geval geen sprake zal zijn van inkomensschade en voorts bestaat de kans dat juist bij verplaatsing van de winkel naar elders de winst zal toenemen. Al met al komt het er op neer dat thans niet met enige mate van zekerheid kan worden gezegd dat sprake zal zijn van inkomensschade verband houdende met de boerderijwinkel.
Uit de berekening zoals vermeld in hoofdstuk 7 van het rapport van de commissie [Z], begrijpt de pachtkamer, uitgaande van een opbrengst van de eigendommen van [gedaagde] van een bedrag van € 700.000,00, dat de aan [gedaagde] toekomende schadeloosstelling een bedrag van € 597.500,00 bedraagt.
Naar het oordeel van de pachtkamer dienen de door [gedaagde] noodzakelijk gemaakte kosten verband houdende met de onderhavige procedure, door de gemeente Heerlen vergoed te worden. Blijkens het door [gedaagde] overgelegde overzicht bedragen de door hem gemaakte kosten in totaal € 67.369,74, waarvan door de rechtsbijstandverzekeraar een bedrag van
€ 19.681,98 is vergoed. De gemeente Heerlen dient derhalve aan [gedaagde] een bedrag van
€ 47.687,76 te voldoen, eventueel te vermeerderen met daarover verschuldigde BTW.
BESLISSING:
Ontbindt de tussen partijen bestaande pachtovereenkomst met betrekking tot de percelen gelegen in de gemeente Heerlen aan de Heerlerbaan/Wienweg, kadastraal gemeente Heerlen sectie F nummers 5328, 5488, 5613 en 5762 met een totale oppervlakte van 9.96.30 ha, met ingang van 1 januari 2008.
Stelt de door de gemeente Heerlen aan [gedaagde] te betalen schadeloosstelling vast op een bedrag van € 597.500,00 exclusief belastingschade.
Veroordeelt de gemeente Heerlen om aan [gedaagde] een bedrag van de € 47.687,76 te betalen ter zake van door [gedaagde] noodzakelijk gemaakte kosten verband houdende met de onderhavige procedure, dat bedrag te vermeerderen met de BTW indien daarover BTW verschuldigd is.
Bepaalt dat de door de deskundigen gemaakte kosten ad € 14.637,00 – die door de gemeente Heerlen zijn voorgeschoten – voor rekening van de gemeente Heerlen komen.
Compenseert de proceskosten voor het overige aldus dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door de pachtkamer voornoemd, bestaande uit mr. R.H.M.J. baron
van Hövell tot Westerflier, kantonrechter-voorzitter en H.H.F. Lambie en H.M.G. Hartmann, deskundige leden en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 4 juli 2007 in tegenwoordigheid van de griffier.