Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT, SECTOR CIVIEL
Zaaknummer : 84356 / KG ZA 03-206
Datum uitspraak : 11 juli 2003 (bij vervroeging)
VONNIS IN HET KORT GEDING VAN:
1. [Eiseres sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [Eiser sub 2],
wonende te [woonplaats],
3. [Eiser sub 3],
wonende te [woonplaats],
4. [Eiser sub 4],
wonende te [woonplaats],
5. [Eiser sub 5],
wonende te [woonplaats],
eisers bij exploot van dagvaarding in kort geding van 25 juni 2003,
procureur: mr. P.J.M. Brouwers,
tegen:
[Gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
procureur: mr. J.J.M. Hermans.
1. Het verloop van de procedure
1.1 Eisers hebben gedaagde gedagvaard in kort geding.
1.2 Op de dienende dag, 2 juli 2003, hebben eisers gesteld en gevorderd overeenkomstig de inhoud van de dagvaarding. Onder verwijzing naar een aantal op voorhand ingezonden producties hebben zij hun vordering nader doen toelichten, zulks aan de hand van pleitaantekeningen.
1.3 Gedaagde heeft onder overlegging van een conclusie van antwoord verweer gevoerd. Daarbij heeft ook zij verwezen naar enkele op voorhand ingezonden producties.
1.4 Eisers hebben gerepliceerd en gedaagde heeft gedupliceerd.
1.5 Vervolgens is makelaar [W.] van makelaardij Rob Dassen te Beek als informant gehoord.
1.6 Ten slotte hebben partijen om vonnis verzocht. De uitspraak van het vonnis is bij vervroeging bepaald op heden.
2. Het geschil
2.1 Eisers sub 1 tot en met 4 en gedaagde zijn broers en zussen van elkaar. Eiser sub 5 was de "partner" van een (volgens gedaagde:) in 2000 of (volgens eisers:) 2001 overleden andere zus, [S.].
2.2 Bij overeenkomst van 24 december 1986 hebben voormelde broers en zussen (de kinderen [S. ]) van hun ouders gekocht en kort daarna geleverd gekregen de ouderlijke woning aan [adres], zulks voor de prijs van
fl. 70.000,-.
2.3 Vader [S. ] is op 24 september 1995 overleden en moeder op 24 april 1998.
2.4 Na het overlijden van de ouders is gedaagde in de woning blijven wonen. Zij betaalt daarvoor geen vergoeding.
2.5 In 1999 heeft gedaagde aan eiser sub 3 een bedrag van in totaal fl. 40.000,- voldaan.
2.6 Op 17 maart 2002 hebben eisers en gedaagde met makelaardij Rob Dassen te Beek voor de duur van vier maanden een bemiddelingsovereenkomst gesloten. Aldus werd opdracht gegeven tot bemiddeling bij de verkoop van het pand [adres] met bepaling van de vraagprijs op € 175.000,-.
2.7 De makelaar slaagde er niet in een koper voor het pand te vinden.
2.8 Op 19 februari 2003 werd met voornoemde makelaar een nieuwe bemiddelingsover-eenkomst gesloten. De vraagprijs van het pand werd verlaagd naar € 160.000,- terwijl de opdracht nu een periode van zes maanden bestreek. Deze tweede bemiddelingsovereenkomst is niet door gedaagde ondertekend.
2.9 In februari 2003 hebben zich de heer [M.] en mevrouw [J.] te Stein bij de makelaar gemeld. Op 31 maart 2003 is met dezen een koopovereenkomst gesloten voor de prijs van € 160.000,- k.k.. De levering is bepaald op uiterlijk 1 augustus 2003. Anders dan eisers heeft gedaagde de koopovereenkomst niet ondertekend.
2.10 Gedaagde stelt zich (inmiddels) op het standpunt niet in te stemmen met de verkoop van de ouderlijke woning aan [M.] en [J.] en heeft zich daartegen gekant.
2.11 Stellende dat gedaagde bij hen het vertrouwen heeft gewekt dat zij instemde met de litigieuze verkoop, hebben eisers, na daartoe vruchteloos te hebben gesommeerd, gevorderd bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, gedaagde te veroordelen:
I. volledige en onverkorte medewerking te verlenen aan de koopovereenkomst, daaronder begrepen het verlenen van medewerking aan de op die koopovereenkomst gegronde levering van de woning aan de kopers,
een en ander op straffe van verbeurte van een boete van € 5.000,- voor iedere dag dat gedaagde in gebreke blijft om aan deze veroordeling te voldoen;
met aanwijzing van de notaris voor wie de leveringsakte zal worden verleden, althans van een door deze notaris aan te wijzen derde, om als vertegenwoordiger van gedaagde alle feitelijke en rechtshandelingen te verrichten nodig voor het realiseren van de levering van het aandeel van gedaagde in de eigendom van de woning aan de kopers;
alsmede, te bepalen dat indien eisers zulks wensen, dit vonnis in de plaats zal treden van de rechtshandeling tot levering van het aandeel van gedaagde in de eigendom van de woning aan de kopers;
II. tot ontruiming van de woning uiterlijk 20 juli 2003, een en ander op straffe van verbeurte van een boete van € 5.000,- voor iedere dag dat gedaagde in gebreke blijft om aan deze veroordeling te voldoen, met machtiging op eisers om deze ontruiming te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm;
met veroordeling van gedaagde in de kosten van deze procedure.
2.12 Gedaagde heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
3. De beoordeling
3.1 Gelet op de omstandigheid dat eisers zich hebben verbonden de bedoelde woning uiterlijk op 1 augustus 2003 te leveren is een spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening aanwezig.
3.2 Eisers hebben er niet voor gekozen de voor de hand liggende route via artikel 3: 174 BW te volgen. Gelet op het aan hun stellingen ten grondslag gelegde feitensubstraat staat het de voorzieningenrechter niet vrij de zaak (ook) langs die lijnen te beoordelen.
3.3 De centrale stelling in dit geding - gedaagde heeft bij eisers het vertrouwen gewekt dat zij instemde met de onderhavige verkoop - moet beoordeeld worden in het licht van het daaronder gelegde fundament. Alvorens dat fundament nader onder de loep te nemen zij hier aangestipt dat de omstandigheid dat de bemiddelingsovereenkomst van 19 februari 2003 door gedaagde niet werd ondertekend, een contra-indicatie voor het aannemen van dat vertrouwen vormt.
3.4 Dat gezegd zijnde, blijkt voormeld fundament te bestaan uit de volgende bouwstenen:
(a) gedaagde heeft ingestemd met de opdracht aan de makelaar van 17 maart 2002,
(b) de makelaar heeft gedurende zijn opdracht een vijftiental malen het woonhuis bezocht met aspirant-kopers, waartegen gedaagde niet heeft geprotesteerd,
(c) op 4 april 2003 is volgens de makelaar gedaagde op zijn kantoor verschenen met de mededeling dat zij de koopovereenkomst op 24 april 2003 zou komen ondertekenen en
(d) tegen eisers sub 2 en 3 heeft gedaagde zich in vergelijkbare bewoordingen uitgelaten.
3.5 Ad a. Deze stelling kan al daarom bezwaarlijk bijdragen aan het vertrouwen dat gedaagde zou instemmen met de verkoop aan [M.] en [J.] omdat het in bedoelde opdracht nog ging om een vraagprijs van € 175.000,- en die prijs later is verlaagd naar € 160.000,-. Maar los daarvan zien eisers eraan voorbij dat een opdracht aan een makelaar tot bemiddeling, behoudens bijzondere omstandigheden, waarvan niet is gebleken, geen volmacht inhoudt tot het sluiten van een koopovereenkomst en met een dergelijke opdracht - naar aan te nemen valt: ook naar mede-opdrachtgevers toe - niet de schijn van bevoegdheid van de makelaar wordt gewekt (vgl. HR 9-8-2002, NJ 2002, 543).
3.6 Ad b. Ook deze stellingname, die op zichzelf genomen door gedaagde als juist is erkend, kan eisers geen soelaas bieden. In feite wordt ook hier miskend dat er een grens loopt tussen de opdracht aan de makelaar en het sluiten van een koopovereenkomst. Een verkoper is niet gehouden in zee te gaan met een partij die - al of niet met tussenkomst van een makelaar - zijn voorwaarden zonder meer aanvaardt, maar heeft nog "iets te kiezen" (vgl. HR 10-4-1981, NJ 1981, 532). Aldus loopt de stelling goeddeels vast in het zo-even overwogene.
3.7 Ad c. Tegenover de ontkenning van gedaagde zich in deze zin te hebben uitgelaten legt de verklaring van de makelaar - schriftelijk en ter zitting als informant gehoord - onvol-doende gewicht in de schaal om de balans ten voordele van eisers te laten doorslaan. Op dit punt is nader onderzoek (in de vorm van getuigenverhoren) nodig, waarvoor in kort geding evenwel geen plaats is. Ware dit anders dan valt aanstonds op dat in de verklaring van de makelaar - op papier en ter zitting afgelegd - aarzeling doorklinkt over de werkelijke wil van gedaagde. Het is uiteraard maar de vraag of men daarvoor de ogen mag sluiten en iemand aan zijn woorden kan "ophangen".
3.8 Ad d. Ditzelfde lot treft grofweg ook de laatste poot die eisers onder hun stellingen hebben geschoven. De omstandigheid dat het hier gaat om tegenover elkaar staande partijverklaringen, noopt bovendien tot terughoudendheid bij de beoordeling daarvan. Het spreekt vanzelf dat in kort geding een voorzichtige koers moet worden gevaren waar het aankomt op de vraag welke partijverklaring geloof verdient. Hier is bij uitstek een taak voor de bodemrechter weggelegd.
3.9 Resumerend is het door eisers aangedragen fundament te broos om daarop het vertrouwen te bouwen dat zij zeggen te hebben bekomen. Dat laat evenwel onverlet dat de argumenten van gedaagde om niet aan [M.] en [J.] te verkopen - de werkelijk-heidszin ervan daargelaten, speculeert gedaagde er kennelijk op het pand op enig moment zelf te kunnen verwerven - allesbehalve overtuigend zijn. Maar hoe dit ook zij, langs de in deze zaak gekozen lijnen kan dit eisers geen baat brengen.
3.10 De onder I gevraagde voorziening ligt voor afwijzing gereed. Daarmee valt logischerwijs ook voor de vordering onder
II het doek.
3.11 Als in het ongelijk gestelde partij worden eisers verwezen in de kosten van het geding.
4. Uitspraak
De voorzieningenrechter van de rechtbank Maastricht;
RECHT DOENDE in kort geding:
Weigert de gevraagde voorzieningen;
Veroordeelt eisers in de kosten van het geding aan de zijde van gedaagde gerezen, tot aan deze uitspraak begroot op een bedrag van € 908,-, waarvan € 205,- wegens verschuldigd vast recht en € 703,- voor salaris procureur;
Verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. A.M. Adelmeijer, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting in het bijzijn van de griffier.
RQ