Uitspraak
Vonnis : 29 januari 2003
Rolnummer : 65247 / HA ZA 01-389
De rechtbank te Maastricht, meervoudige kamer, belast met de behandeling van burgerlijke zaken, heeft het navolgende vonnis gewezen in de zaak van:
De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ALOG ONROEREND GOED EN HANDELMIJ B.V.,
gevestigd te Culemborg,
appellante,
procureur mr. J.A.M.G. Vogels,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [XXX] BOUW NUTH VASTGOED B.V., tot en met pleidooi in hoger beroep zich noemende [XXX] Bouw Vastgoed B.V.,
gevestigd te [adres],
geïntimeerde,
procureur mr. W.C.M. Coenen.
1. Het verloop van de procedure in eerste aanleg
Voor het verloop van de procedure in eerste aanleg verwijst de rechtbank naar het vonnis van de kantonrechter te Heerlen van 12 oktober 2000, tussen partijen gewezen onder zaak/rolnr. 79171 - 2827/2000 en naar de door deze kantonrechter tussen partijen onder 81740 CV EXPL 00-3548 gewezen vonnissen van 3 januari 2001 en 14 maart 2001 tussen appellante, verder te noemen Alog, als gedaagde en geïntimeerde, verder te noemen [XXX], als eiseres. Genoemde vonnissen zijn in kopie aan deze uitspraak gehecht.
2. Het verloop van de procedure in hoger beroep
Alog is bij dagvaarding van 10 april 2001, derhalve tijdig, bij deze rechtbank in hoger beroep gekomen van voornoemd vonnis van 14 maart 2001. Alog heeft vervolgens onder overlegging van het procesdossier in eerste aanleg een memorie van grieven genomen. [XXX] heeft een memorie van antwoord genomen waarbij hij stukken ter griffie heeft gedeponeerd. De griffie heeft van dit depot akte opgemaakt. [XXX] heeft vervolgens bij brieven van 7 januari 2002 en 24 juni 2002 foto's overgelegd. Partijen hebben daarna gepleit overeenkomstig de inhoud van de overgelegde pleitaantekeningen respectievelijk pleitnota. Het van dit pleidooi opgemaakte proces-verbaal bevindt zich eveneens bij de stukken. Na afloop van het pleidooi hebben partijen vonnis gevraagd op de stukken en heeft de rechtbank bepaald dat op 15 augustus 2002 uitspraak zal worden gedaan. Kort voor deze uitspraakdatum heeft [XXX] heropening van het debat gevraagd hetgeen is toegestaan. [XXX] heeft vervolgens een akte houdende rectificatie genomen waarop Alog heeft geantwoord. Nadat [XXX] daarop een akte houdende uitlating en overlegging producties heeft genomen hebben partijen wederom vonnis op de stukken gevraagd waarvan de uitspraak nader is bepaald op heden.
3. De identiteit van de procespartijen
[XXX] heeft zich tot en met pleidooi in appel genoemd "[XXX] Bouw Vastgoed BV". Bij akte houdende rectificatie heeft [XXX] de rechtbank verzocht om haar naam te lezen als "[XXX] Bouw [adres] Vastgoed BV". Alog heeft zich daartegen verzet waarbij zij heeft aangevoerd dat zij reeds geheel dan wel gedeeltelijk uitvoering heeft gegeven aan het in eerste aanleg in deze zaak gewezen vonnis daar zij reeds de in dat vonnis door de rechter opgelegde boetes heeft betaald en het onzeker is of deze boetes zullen worden terugbetaald. Zij stelt verder dat het onzeker is of de cassatierechter een naamswijzing in dit stadium van het geding nog wel zal accepteren zodat het geenszins onmogelijk is dat de Hoge Raad Alog niet-ontvankelijk zal verklaren in een cassatie ongeacht of die door Alog wordt ingesteld tegen "[XXX] Bouw Vastgoed BV" of "[XXX] Bouw [adres] Vastgoed BV".
Uit de door partijen naar aanleiding van het naamsgeschil overgelegde stukken blijkt dat de rechtspersoon "[XXX] Bouw Vastgoed BV" niet bestaat. Om die reden slaagt het verweer van Alog dat het bij eventuele vernietiging van een vonnis waarbij zij is veroordeeld, onzeker is bij wie zij haar betaalde dwangsommen dient terug te halen, niet. Zo een dergelijk vonnis vernietigd wordt, dient zij de dwangsommen immers terug te halen bij de houder van het (bank-)rekeningnummer waarop die dwangsommen zijn gestort en/of bij [XXX] Bouw [adres] Vastgoed BV. Nu vaststaat dat [XXX] Bouw Vastgoed BV niet bestaat, kan Alog immers in geen geval de dwangsommen op rekening van [XXX] Bouw Vastgoed BV hebben gestort. Nu de rechtbank verder, mede gelet op HR, NJ 1998, nr. 493 en HR, NJ 1999, nr. 269 en het feit dat [XXX] als verhuurder met de juiste naam is aangegeven op de laatste pagina van de tussen partijen geldende huurovereenkomst, niet ziet in welke belangen Alog zou kunnen worden geschaad bij toelating van de naamswijziging op een wijze zoals de rechtbank reeds hiervoor in het hoofd van dit vonnis heeft gedaan, zal de rechtbank het verzoek van [XXX] om haar naam verbeterd te lezen toestaan.
4. Het geschil, de grieven en de vorderingen in appèl
4.1 Het gaat in de onderhavige zaak, kort gezegd, om het volgende.
Vanaf omstreeks 1986 tot medio 1996 heeft de Edah-supermarkt in een door [XXX] verhuurde ruimte aan [adres] (hierna ook het gehuurde) winkel gedreven.
4.2 Bij overeenkomst van 3 mei 1996 heeft [XXX] de betreffende ruimte voor een periode van 10 jaar met verlengingsmogelijkheid verhuurd aan Alog. De huurovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:
"1. De verhuurder verklaart te hebben verhuurd aan de huurder, die verklaart te hebben gehuurd de winkelruimte, …, in het bijzonder geschikt om te worden bestemd als supermarkt met magazijn en bijbehorende sociale ruimten, … ter grootte van ca. 650 m2 BVO, …
3. Bij deze overeenkomst behoort een bijlage van 6 bladzijden, algemene bepalingen volgens ROZ-model d.d. 28-01-1994 bevattende, waarin de rechten en verplichtingen van partijen nader zijn omschreven en welks inhoud één geheel met deze overeenkomst vormt…
7. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als winkelruimte. De huurder heeft het recht het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren…".
De in art. 3 genoemde Pro algemene bepalingen houden onder meer in:
"Gebruik
2.1 Huurder dient het gehuurde -gedurende de gehele duur van de overeenkomst- daadwerkelijk, behoorlijk en zelf te gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming …...
2.4 Huurder is verplicht het gehuurde overeenkomstig de aard van het door hem daarin uitgeoefende bedrijf voor het publiek geopend te houden en daarin daadwerkelijk zijn bedrijf uit te oefenen... …".
De in punt 2.4 vermelde winkel-openingsbepalingen zijn vervolgens doorgehaald welke doorhaling door partijen is geparafeerd.
4.3 Alog heeft het gehuurde met toestemming van [XXX] met ingang van 1 januari 1997 voor een periode van vijf jaar met verlengingsmogelijkheid onderverhuurd aan Unigro Nederland BV. Bij schriftelijke overeenkomst van 22 september 2000 hebben Alog en Unigro deze onderhuurovereenkomst met terugwerkende kracht beëindigd met ingang van 1 juni 2000. Het gehuurde heeft vervolgens geruime tijd leeggestaan doch is thans door Alog in gebruik gegeven aan Aldi Best B.V., een aan Alog gelieerd (zie 10 conclusie van antwoord in zaak met rolnr. 81740) winkelbedrijf waarin andere waren dan voedsel worden verkocht. Aldi Best stalt haar koopwaren thans uit op slechts een zeer beperkt deel van de totale ruimte. Haar winkelopeningstijden zijn blijkens de overgelegde foto's regelmatig gewijzigd doch zijn thans kennelijk van maandag van 11.00 uur tot 15.00 uur, op dinsdag, woensdag en donderdag van 10.00 uur tot 15.00 uur en op vrijdag en zaterdag van 10.00 (of 11.00) uur tot 15.00 uur tijdens welke uren slechts één winkelbediende aanwezig is.
4.4 [XXX] is van mening dat de leegstand en/of de huidige wijze van gebruik geen gebruik conform de overeenkomst is en zij heeft in de procedure onder zaakno. 81740 dan ook gevorderd dat de kantonrechter gedaagde zal veroordelen om binnen 7 dagen na betekening van het te wijzen vonnis het gehuurde daadwerkelijk in gebruik te (doen of laten) nemen als winkelruimte, in het bijzonder als supermarkt met magazijn en bijbehorende sociale ruimten, en als zodanig in gebruik te houden op straffe van verbeurte van een dwangsom. De kantonrechter heeft bij vonnis van 14 maart 2001 Alog veroordeeld om op straffe van een in tijd oplopende dwangsom het gehuurde daadwerkelijk in gebruik te nemen als winkelruimte, in het bijzonder als supermarkt met magazijn en sociale ruimte, en het gehuurde zodanig in gebruik te houden.
4.5 Alog heeft twee grieven tegen dit vonnis geformuleerd welke grieven nader zijn toegelicht in de memorie van grieven en tijdens het pleidooi. Zij vordert vernietiging van het vonnis van de kantonrechter van 14 maart 2001 met niet-ontvankelijkverklaring van [XXX] in haar vordering althans haar deze te ontzeggen met veroordeling van [XXX] in de volledige proceskosten.
4.6 Voor de betwisting van de grieven wordt verwezen naar de memorie van antwoord en naar hetgeen tijdens het pleidooi is aangevoerd.
5. De beoordeling
5.1 Gelet op de toelichting leggen de grieven het geschil in volle omvang aan de rechtbank voor. Zij zullen dan ook niet afzonderlijk worden beoordeeld.
5.2 Anders dan de kantonrechter is de rechtbank van oordeel dat uit de tekst van de tussen [XXX] en Alog gesloten huurovereenkomst [XXX]-Alog noch uit overige feiten of omstandigheden valt af te leiden dat Alog de verplichting op zich heeft genomen om het gehuurde als supermarkt te gebruiken. Uit de hiervoor onder 3.2 weergegeven tekst van de huurovereenkomst blijkt immers dat is verhuurd "… winkelruimte, …" waarna in de huurovereenkomst is aangegeven dat die ruimte "... , in het bijzonder geschikt (is) om te worden bestemd als supermarkt met magazijn en bijbehorende sociale ruimten, …". Dit valt niet anders te lezen dan dat er winkelruimte wordt verhuurd welke ruimte kan worden bestemd als supermarkt omdat zij hiervoor geschikt is. Nu niet anders blijkt -uit deze bepaling noch uit enige andere bepaling in het huurcontract- heeft de verhuurder na een dergelijke clausule niet (meer) de bevoegdheid om de huurder mee te delen dat de huurder het gehuurde dient te gebruiken als supermarkt. Indien dit anders zou zijn geweest stond er immers niets aan in de weg om in het huurcontract met zoveel woorden op te nemen dat is verhuurd "supermarkt-winkelruimte" welke als zodanig in gebruik genomen diende te worden.
Anders dan [XXX] leest de rechtbank in de contractuele bepaling dat het gehuurde geschikt is om bestemd te worden als supermarkt, niet meer dan dat het volgens het bestemmingsplan is toegestaan om in het gehuurde een supermarkt te drijven en/of dat de ruimtelijk indeling van het pand het drijven van een supermarkt toelaat, een mogelijkheid die voor Alog, gelet op haar doelomschrijving en mede gelet op het feit dat zij gelieerd is aan de Aldi-groep, zonder meer van belang was. Dit enkele belang betekent echter niet dat daarmee de verplichting ontstaat om een supermarkt in het gehuurde te drijven.
Nu ook de ligging van het pand noch de aankleding van het pand noch het feit dat jarenlang in het gehuurde een Edah- vestiging heeft gezeten voldoende aanwijzingen en/of feiten opleveren waaruit kan worden afgeleid dat Alog contractueel verplicht is om het gehuurde als supermarkt in gebruik te nemen of te geven, gaat de rechtbank er in het hierna volgende van uit dat Alog krachtens de overeenkomst verplicht is om in het gehuurde een winkel te exploiteren waarbij die winkel niet een supermarkt dient te zijn. Wat dat betreft dient het vonnis waarvan beroep dus vernietigd te worden.
5.3.1 De stelling van Alog dat zij slechts onder bijzondere omstandigheden verplicht is om het gehuurde te gebruiken dan wel dat het van de omstandigheden afhangt of een huurder het gehuurde dient te gebruiken en dat in de huidige situatie zij niet verplicht is om het gehuurde te gebruiken, faalt. Uit het hiervoor onder 3.2 aangehaalde artikel 2.1 van de algemene bepalingen blijkt immers dat partijen zijn overeengekomen dat het gehuurde gedurende de gehele duur van de overeenkomst daadwerkelijk en behoorlijk gebruikt dient te worden overeenkomstig de bestemming zoals in de huurovereenkomst is aangegeven. Met deze uitdrukkelijke contractuele bepaling is zonder meer door partijen een bevestigend antwoord gegeven op de vraag of de huurder verplicht is het gehuurde te gebruiken. Voorzover Alog ter vergelijking in dit verband heeft gewezen op HR, NJ 1998, nr. 728 gaat die vergelijking alleen al mank omdat er in die zaak in de huurovereenkomst geen expliciete bestemmingsbepaling was opgenomen.
5.3.2 Voorzover Alog heeft willen stellen dat het verzaken van deze verplichting geen toerekenbare tekortkoming genoemd kan worden omdat [XXX] geen schade lijdt indien het gehuurde niet als winkelruimte wordt gebruikt, oordeelt de rechtbank hier als volgt over. Uit de overgelegde foto's blijkt dat het gehuurde onderdeel uitmaakt van een niet zo heel groot bedrijfspand dat niet in een groot winkelcentrum staat. Het gehuurde maakt een behoorlijk groot deel uit van het bedrijfspand. Het is een feit van algemene bekendheid dat een dergelijke feitelijke situatie een grote kans geeft op
verpaupering en/of vernieling indien een groot deel van zo'n het pand niet feitelijk wordt gebruikt. Onder die omstandigheden behoort het dan niet zo te zijn dat pas door de verhuurder kan worden opgetreden nadat die verpaupering en/of vernielingen reeds hebben plaatsgevonden. Het is dan immers nog maar de vraag of de oude rustige situatie nog te herstellen is. Alog is dus verplicht om het pand feitelijk te gebruiken of te laten gebruiken.
5.3.3 Gelet op het feit dat in het pand jarenlang een supermarkt is gevestigd, heeft de kantonrechter terecht zonder meer gepasseerd de niet onderbouwde stelling van Alog dat een exploitatie van het gehuurde als winkelruimte niet gunstig zou zijn. De rechtbank merkt hierbij nog op dat, indien het pand al niet geschikt zou zijn om als winkelruimte te worden geëxploiteerd tegen een voor Alog acceptabele huurprijs, dit in de risicosfeer ligt van rechtspersonen als Alog, zijnde een exploitant die op commerciële basis panden huurt en verhuurt. Het voeren van een dergelijk bedrijf is immers naar haar aard risicovol in die zin dat degene die van doorverhuur van onroerend goed zijn beroep of bedrijf maakt, grote winsten kan halen doch ook grote verliezen kan lijden waarbij, als zich grote verliezen voordoen, die verliezen niet mogen worden afgewenteld op de oorspronkelijke verhuurder. Bij één en ander laat de rechtbank tevens meewegen het feit dat Alog om slechts voor haar moverende redenen een huurbeëindigingsovereenkomst met Unigro heeft gesloten op 22 september 2000. Bovenstaande brengt met zich dat de stelling van Alog dat [XXX] met de onderhavige vordering misbruik van bevoegdheid maakt evenmin succesvol is. Gelet op hetgeen Alog onder 4.13 van de pleitnota heeft aangevoerd, is de stelling van Alog dat zij voor €Euro 136.134,06 (f 300.000,-) aan het pand zou hebben verbouwd niet langer relevant.
5.3.4 De stelling van Alog dat [XXX] ook voor ontbinding had kunnen kiezen en daarom thans de onderhavige vordering niet mag instellen, gaat niet op omdat [XXX] een aanbod tot ontbinding heeft gedaan. Weliswaar heeft [XXX] aan dit aanbod om tot ontbinding over te gaan een prijskaartje gehangen van ca. €Euro 277.940,38 (fl. 612.500,-) (dus de huurpenningen over vijf jaar terwijl van de 10-jarige huurperiode ten tijde van het aanbod ongeveer 4 jaar waren verlopen) doch dit prijskaartje is zonder enig tegenbod zonder meer zijdens Alog verworpen waarna Alog, zelfs niet tijdens pleidooi, enig tegenbod heeft gedaan. Met een dergelijke opstelling kan Alog thans niet van [XXX] verlangen dat [XXX] voor ontbinding van de huurovereenkomst dient te kiezen.
5.3.5 Al met al is de vordering van [XXX] dus in zoverre toewijsbaar dat Alog veroordeeld dient te worden het door haar gehuurde te gebruiken dan wel te laten gebruiken als winkelruimte.
5.4 Anders dan de kantonrechter acht de rechtbank geen termen aanwezig om Alog op grond van een gestaffelde dwangsom te veroordelen om de ruimte te gebruiken dan wel te laten gebruiken als winkelruimte. De rechtbank acht verder termen aanwezig de gevorderde dwangsom te matigen en te maximeren en Alog een redelijke termijn te geven waarbinnen de ruimte als winkelruimte in gebruikgenomen dient te zijn voorzover dit niet reeds het geval is (over de vraag of de huidige wijze van exploitatie gebruik als winkelruimte is, doet de rechtbank, zie hierna onder 4.5, bij deze geen uitspraak).
5.5 Gelet op het door [XXX] in eerste aanleg en Alog in dit beroep gevorderde, komt de rechtbank niet toe aan beantwoording van de vraag of de wijze waarop het gehuurde thans wordt geëxploiteerd, betiteld kan worden als exploitatie van winkelruimte.
5.6 Gelet op bovenstaande oordelen kan niet worden gezegd dat één partij overwegend in het ongelijk is gesteld. De rechtbank zal de proceskosten dan ook compenseren zoals hierna in het dictum bepaald.
6. Uitspraak
De rechtbank:
vernietigt het vonnis van de kantonrechter te Heerlen tussen partijen onder zaak/rolnr. 81740 CV EXPL 00-3548 gewezen op 14 maart 2001 en doet opnieuw recht als volgt:
veroordeelt Alog om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis aan haar de door haar bij schriftelijke huurovereenkomst d.d. 03-05-1996 gehuurde winkelruimte (middenstandsbedrijfsruimte) staande en gelegen te [adres] aan de Dorpstraat 67 daadwerkelijk in gebruik te (doen of laten) nemen als winkelruimte en het gehuurde vervolgens ook als zodanig in gebruik te (doen of laten) houden, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van €Euro 100,- per dag voor elke dag of gedeelte daarvan dat Alog niet aan deze veroordeling voldoet met een maximum van €Euro 200.000,-;
compenseert de kosten van de procedure in eerste aanleg en in dit beroep zodanig dat iedere partij haar eigen kosten dient te dragen;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. Sijmonsma, Hoekstra en De Kerpel-Van de Poel, rechters, en ter openbare terechtzitting uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.