ECLI:NL:RBLIM:2026:952 - Rechtbank Limburg - Aansprakelijkheid aannemer voor niet afgerond renovatiewe...

Uitspraak

RECHTBANK Limburg

Civiel recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: C/03/336150 / HA ZA 24-505

Vonnis van 4 februari 2026

in de zaak van

[eisende partij],

te [plaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eisende partij] ,

advocaat: mr. K.J.P. Roufs,

tegen

[persoon], handelend onder de naam [gedaagde partij] ,

te [plaats 2] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde partij] ,

advocaat: mr. W.J.F. Geertsen.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding en de daarbij overgelegde producties 1 tot en met 36,
- de conclusie van antwoord en de daarbij overgelegde producties 1 en 2,
- de akte van [eisende partij] houdende overlegging producties 37 tot en met 39, tevens houdende wijziging van eis,

- de mondelinge behandeling van 4 september 2025 en het daarvan opgemaakte proces-verbaal.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde partij] is een onderneming die aannemingswerkzaamheden uitvoert. [eisende partij] is de eigenaar van de woning aan de [adres] . Dit betreft een monumentaal pand van het bouwjaar 1906.

2.2.

In 2016 zijn [eisende partij] en [gedaagde partij] mondeling een overeenkomst van aanneming van werk aangegaan ten behoeve van de verbouwing van de woning van [eisende partij] door [gedaagde partij] . De werkzaamheden zijn aanvankelijk op regiebasis uitgevoerd. In de loop van 2017 zijn tussen partijen nadere afspraken gemaakt over de verdere afronding van het werk op een andere basis, waarover hierna meer. Tussen partijen is vervolgens discussie ontstaan over de inhoud van deze afspraak. Het werk is ten gevolge daarvan uiteindelijk niet afgerond door [gedaagde partij] .

2.3.

[eisende partij] heeft gesteld daardoor schade te hebben geleden en op 29 januari 2018 een omzettingsverklaring uitgebracht, waarbij de verbintenis tot nakoming van de overeenkomst is omgezet in een verplichting om vervangende schadevergoeding te betalen.

2.4.

[eisende partij] heeft op 2 april 2020 opdracht verstrekt aan de deskundige [deskundige 1] van [bedrijf] om vast te stellen welke werkzaamheden waren uitgevoerd en welke nog moesten worden uitgevoerd op het moment dat [gedaagde partij] het werk verliet, welke werkzaamheden [eisende partij] daarna door derden heeft laten verrichten en welke kosten daarmee gemoeid waren. [deskundige 1] heeft op 13 april 2021 zijn rapport uitgebracht. Daarnaast is op verzoek van [eisende partij] door de rechtbank [deskundige 2] tot deskundige benoemd, waarna deze op 24 mei 2023 een voorlopig deskundigenonderzoek heeft uitgebracht.

3.Het geschil

3.1.

[eisende partij] vordert – samengevat en na vermeerdering van eis – [gedaagde partij] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 61.109,30 voor de kosten van het afmaken van het werk en herstel van gebreken en een bedrag van € 4.462,50 wegens de expertisekosten van de [deskundige 2] en de factuur van BEDI Vochttechniek, alsmede te verklaren voor recht dat [gedaagde partij] is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst tussen partijen en aansprakelijk is voor de schade die [eisende partij] als gevolg daarvan heeft geleden, nader op te maken bij staat.

3.2.

[persoon] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Verjaring

4.1.

[gedaagde partij] heeft zich primair op het standpunt gesteld dat de vorderingen van [eisende partij] zijn verjaard. Daartoe stelt [gedaagde partij] dat door [eisende partij] chaos is gecreëerd in het project en deze ten onrechte heeft geweigerd facturen te betalen, waardoor het [gedaagde partij] praktisch onmogelijk werd gemaakt zijn werkzaamheden nog verder uit te voeren. Vervolgens heeft [eisende partij] niet willen meewerken aan een oplossing en heeft hij de sloten vervangen om [gedaagde partij] buiten de deur te houden. Door deze gedragingen heeft [eisende partij] erkend dat er geen verdere werkzaamheden meer zouden worden verricht door [gedaagde partij] en daarmee te kennen gegeven dat het werk als opgeleverd dient te worden beschouwd, aldus [gedaagde partij] . Vervolgens is door [eisende partij] geen nakoming gevraagd, maar is deze overgegaan tot een omzettingsverklaring. De verjaringstermijn is als gevolg daarvan gaan lopen vanaf 23 januari 2018, dan wel 24 januari 2018, maar uiterlijk op 29 januari 2018 (de datum van de omzettingsverklaring). [gedaagde partij] beroept zich daartoe op 7:761, eerste lid BW, op grond waarvan een rechtsvordering wegens een gebrek in het opgeleverde werk verjaart door verloop van twee jaren nadat de opdrachtgever ter zake heeft geprotesteerd. De termijn is verstreken op 29 januari 2020 zonder dat er een stuitingshandeling heeft plaatsgevonden, aldus [gedaagde partij] . Aldus is volgens [gedaagde partij] sprake van verjaring.

4.2.

[eisende partij] heeft zich op het standpunt gesteld dat er geen sprake is van verjaring, daar artikel 7:761, eerste lid BW hier niet van toepassing is. Hier geldt een verjaringstermijn van vijf jaren en die is tijdig gestuit.

4.3.

De rechtbank dient aldus eerst te beoordelen welke verjaringstermijn op de vorderingen van [eisende partij] van toepassing is en of deze is verstreken. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende.

4.3.1.

Tussen partijen is onder meer discussie ontstaan over de vraag of [eisende partij] bepaalde bedragen, waarvan door [gedaagde partij] betaling werd verlangd, verschuldigd was. Vervolgens heeft [gedaagde partij] laten weten de werkzaamheden stop te zetten als [eisende partij] niet tot betaling zou overgaan. Nadat [eisende partij] vast was blijven houden aan zijn standpunt dat hij, op basis van een door hem gestelde tussen partijen geldende vaste prijsafspraak, niet gehouden was tot betaling en [gedaagde partij] in de gelegenheid heeft gesteld het werk af te ronden, heeft [gedaagde partij] in een e-mail van 24 januari 2018 te kennen gegeven het werk niet voort te zullen zetten. Zoals hierna ook nog aan de orde zal komen, kan op dit punt niet direct worden vastgesteld dat deze situatie volledig aan [eisende partij] dient te worden toegerekend en sprake is schuldeisersverzuim aan zijn zijde.

4.3.2.

Verder overweegt de rechtbank dat de door [gedaagde partij] genoemde omstandigheden niet tot het oordeel kunnen leiden dat een oplevering heeft plaatsgevonden. Ingevolge artikel 7:758, lid 1 BW wordt, indien de aannemer te kennen heeft gegeven dat het werk klaar is om te worden opgeleverd en de opdrachtgever het werk niet binnen een redelijke termijn keurt en al dan niet onder voorbehoud aanvaardt dan wel onder aanwijzing van de gebreken weigert, de opdrachtgever geacht het werk stilzwijgend te hebben aanvaard. Na de aanvaarding wordt het werk als opgeleverd beschouwd. Aan deze in artikel 7:758, lid 1 BW gestelde vereisten is hier niet voldaan. De overeengekomen werkzaamheden waren nog niet afgerond, [gedaagde partij] heeft niet te kennen gegeven dat het werk klaar was en [eisende partij] heeft het werk niet aanvaard.

4.4.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, komt de rechtbank tot het oordeel dat artikel 7:761, eerste lid BW niet van toepassing is. Hier geldt daarom de verjaringstermijn voor rechtsvorderingen van vijf jaren, zowel ten aanzien van de vorderingen waaraan de omzettingsverkaring ten grondslag is gelegd als die ten aanzien waarvan de gestelde gebreken aan het werk ten grondslag liggen. Ten aanzien van beide grondslagen is de verjaring voorkomen door stuitingshandelingen van de zijde van [eisende partij] , zoals onder meer door het indienen van het verzoekschrift om een voorlopig deskundigenbericht dat ziet op de schade in verband met het afmaken van het werk door derden respectievelijk de verzending van het rapport van de door [eisende partij] ingeschakelde deskundige [deskundige 1] op 17 maart 2021, waarbij [gedaagde partij] een termijn van veertien dagen is gegeven om (alsnog) na te komen.

4.5.

Gelet op het oordeel dat de vorderingen niet zijn verjaard, komt de rechtbank nu toe aan een inhoudelijke beoordeling van de zaak.

De omzettingsverklaring

4.6.

Zoals bij de feiten is weergegeven, is tussen partijen een discussie ontstaan die er uiteindelijk toe heeft geleid dat [eisende partij] is overgegaan tot een omzettingsverklaring. [eisende partij] heeft de verbintenis tot nakoming ex artikel 6:87 BW Pro omgezet in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding op grond van artikel 6:74 BW Pro.

4.7.

Op grond van de stellingen van partijen en de door hen overgelegde stukken stelt de rechtbank vast dat op het moment dat [gedaagde partij] het werk verliet ook in de opvatting van [gedaagde partij] niet alle werkzaamheden waren afgerond die nog te verrichten waren op grond van afspraken tussen partijen. [gedaagde partij] verwijst zelf naar de werkzaamheden die zijn genoemd in de als productie 10 bij dagvaarding overgelegde e-mail van 19 januari 2018 en stelt zich op het standpunt dat alleen de daarin genoemde werkzaamheden nog uitgevoerd moesten worden. [persoon] heeft namens [gedaagde partij] in een – als productie 14 bij dagvaarding overgelegde – e-mail van 24 januari 2018 aan [eisende partij] geschreven niet te willen terugkeren. [gedaagde partij] heeft weliswaar aangevoerd dat [persoon] vervolgens nog heeft geprobeerd een oplossing te vinden en daarom per e-mail van 31 januari 2018 het voorstel heeft gedaan om [naam 1] en [naam 2] in te schakelen, maar daarbij heeft hij naar het oordeel van de rechtbank niet, zoals [persoon] ter zitting heeft gesteld, duidelijk gemaakt dat hij op afstand betrokken wilde blijven. Gelet hierop heeft [eisende partij] naar het oordeel van de rechtbank mogen aannemen dat [gedaagde partij] de overeenkomst niet langer zou nakomen, zodat hij mocht overgaan tot de omzettingsverklaring.

(Verdere) afspraken van partijen

4.8.

[eisende partij] heeft zoals gezegd de werkzaamheden die door [gedaagde partij] niet meer zijn uitgevoerd laten afronden door derden. De kosten daarvan wil hij thans verhalen op [gedaagde partij] . Na vermeerdering van eis stelt hij dat deze kosten in totaal € 61.109,30 bedragen voor het afmaken van het werk en herstel van gebreken. Dit bedrag baseert hij op de facturen van de firma Haaks & Pas van in totaal € 26.387,59, het rapport van [deskundige 1] (€ 27.003,70 en € 10.061,51) en een op zijn verzoek uitgebrachte offerte van BEDI Vochttechniek.

4.9.

Ter beoordeling hiervan dient de vraag te worden beantwoord wat [eisende partij] had mogen verwachten ten aanzien van de werkzaamheden die door [gedaagde partij] nog hadden moeten worden verricht in het kader van de tussen hen gesloten overeenkomst, indien [gedaagde partij] de werkzaamheden niet had neergelegd.

4.10.

Partijen verschillen zoals gezegd van mening over de inhoud van de opdracht die aan [gedaagde partij] is verstrekt.

4.10.1.

Volgens [eisende partij] behelsde de opdracht de volledige renovatie van de woning.

4.10.2.

[gedaagde partij] betwist dit en stelt zich op het standpunt dat zij als opdrachtnemer een opdracht heeft gekregen om bepaalde werkzaamheden uit te voeren in het kader van een renovatie van de woning. [eisende partij] doet het volgens [gedaagde partij] ten onrechte voorkomen dat er
carte blancheis gegeven om de hele woning te renoveren. Maar het betrof zeker niet een volledige renovatie van de woning, aldus [gedaagde partij] . Dat valt ook niet te verenigen met het gegeven dat het project al geruime tijd liep op het moment dat [gedaagde partij] werd betrokken, aldus [gedaagde partij] . [gedaagde partij] betwist ook dat partijen hebben beoogd een instapklare woning te realiseren.

4.11.

Daarnaast verschillen partijen van mening over de inhoud van de afspraken die in de loop van 2017 zijn gemaakt over de basis waarop werd gewerkt. Partijen zijn het er wél over eens dat zij in eerste instantie zijn overeengekomen dat op basis van regie werd gewerkt en in 2017 andere afspraken zijn gemaakt.

4.11.1.

[eisende partij] stelt dat partijen in september 2017 zijn overeengekomen dat het laatste deel van het werk zou worden afgerond op basis van een vaste prijs van € 60.000,-. Deze afspraak is schriftelijk vastgelegd en ondertekend door [gedaagde partij] , zo stelt hij. Daartoe verwijst hij naar de verklaringen in de door hem als producties 8 en 9 overgelegde betalingsbewijzen van 7 en 29 september 2017. In de verklaring van 7 september 2017 is opgenomen:

“
I, [persoon] , have received Ten Thousand Euros (EUR 10.000-) from [eisende partij] on 7 september 2017. The said Ten Thousand Euros (EUR 10.000-) will be applied against the agreed price of Sixty Thousand Euros ((EUR 60.000-) to complete the total renovation of [adres] according to the work specifications previously agreed, i.e., the total renovation (including painting) of all rooms in the house as well as the renovation of the basement.”

In productie 9 is een vergelijkbare tekst opgenomen, met de vermelding dat inmiddels € 20.000,- is afgelost.

Ter ondersteuning van deze stelling verwijst [eisende partij] tevens naar de daaraan voorafgaande, als productie 6 bij dagvaarding overgelegde e-mail van 28 juli 2017 van [gedaagde partij] , met name naar de zinsnede:

“
I expect between 3000 and 3500 to be more precise. My detailedofferis going to be based on this amount of hours”,

waaruit volgens [eisende partij] blijkt dat er sprake was van een aanbod, alsmede naar productie 7 waarin betaling van de resterende openstaande facturen wordt geëist

“before we can continue in a different way.”

Gelet op deze prijsafspraak is [eisende partij] niet akkoord gegaan met betalingen boven het bedrag van € 60.000,-. Van meerwerk c.q. werkzaamheden die niet onder de prijsafspraak vallen kan geen sprake zijn, aldus [eisende partij] .

4.11.2.

[gedaagde partij] betwist dat er op basis van de afspraken die in 2017 zijn gemaakt sprake was van een vaste (all-in) prijs voor het gehele werk. De verklaringen waar [eisende partij] naar verwijst – productie 8 en 9 – dienen zo niet te worden geïnterpreteerd. Bij [eisende partij] ontstond op enig moment ontevredenheid, omdat hij er geen rekening mee had gehouden dat vanwege de regiebasis alle losse werkzaamheden werden doorbelast. [eisende partij] wilde meer zekerheid en heeft [gedaagde partij] gevraagd het aantal manuren te inventariseren. Partijen hebben daartoe gesprekken gevoerd en per kamer bekeken welke werkzaamheden nog uitgevoerd moesten worden. Het totaal van die uren werd door [gedaagde partij] geraamd op 3.000 tot 3.500 uren. Materiaalkosten en BTW waren daarbij niet inbegrepen. Het bedrag van € 60.000,- is inderdaad overeengekomen, maar is te herleiden tot 3.000 manuren à
€ 20,- per uur exclusief BTW, aldus [gedaagde partij] . Dit betreft geen vaste prijs voor het overeengekomen werk. Als [eisende partij] dit voor ogen had, dan had het op zijn weg gelegen om dienaangaande een gedetailleerde begroting van [gedaagde partij] te vragen. Dat heeft hij niet gedaan. Bovendien vielen de manuren vervolgens hoger uit dan verwacht, omdat er werkzaamheden werden verlangd die niet tot de mondeling overeengekomen specifieke werkzaamheden behoorden. Dit leverde, door [gedaagde partij] nader genoemde, meerwerkposten op die onder meer zagen op herstel van werk dat door andere ondernemers was uitgevoerd. Dit “meerwerk” is afzonderlijk in rekening gebracht. Door [eisende partij] is in totaal
€ 56.702,10 voldaan. Daarvan is € 41.202,10 ten aanzien van de prijsafspraak van € 60.000,- voldaan en het overige ziet op tussentijds in rekening gebracht meerwerk. De producties 8 en 9 zijn volgens [gedaagde partij] betalingsafschriften die eenzijdig door [eisende partij] zijn opgesteld omdat hij contant wilde betalen. Hierbij zijn bewoordingen opgenomen die [gedaagde partij] niet voor ogen had; dit heeft hij zich niet gerealiseerd bij het ondertekenen.

4.12.

Nu partijen ieder een andere uitleg geven aan de tussen hen gemaakte afspraken en er (zo goed als) niets is vastgelegd, zal de rechtbank dienen af te gaan op de enkele aanknopingspunten die in het dossier voorhanden zijn. Dat zijn met name de hiervoor aangehaalde door [gedaagde partij] bij dagvaarding als producties 8 en 9 overgelegde betalingsbewijzen. De rechtbank zal de bewoordingen daarvan aan de hand van de Haviltex-maatstaf dienen te interpreteren, dat wil zeggen dat de vraag of met
‘total renovation’is bedoeld dat feitelijk het hele huis (
‘all rooms’en
‘basement’) moest worden gerenoveerd en dat die renovatie moest worden voltooid voor een bedrag van € 60.000,-, niet kan worden beantwoord op grond van van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van bedoelde bewoordingen, maar het daarvoor ook aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan die bewoordingen mochten toekennen en op hetgeen zij dienaangaande redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

4.13.

In het licht hiervan neemt de rechtbank in aanmerking de door [gedaagde partij] aangehaalde, daaraan voorafgaand – medio 2017 – tussen partijen via e-mail gevoerde correspondentie over het nog resterende werk, die heeft geleid tot het maken van de afspraak over het vervolg. In de hierboven geciteerde e-mail van 28 juli 2017 (productie 6 bij dagvaarding) zegt [gedaagde partij] dat het werk bijna klaar is en dat zijn
‘detailed offer is going to be based on this amount of hours’,meer precies
‘between 3000 and 3500’.Naar het oordeel van de rechtbank is dit, gelet op de navolgende overwegingen, niet goed te rijmen met de door [eisende partij] gestelde afspraak dat [gedaagde partij] een droge, als leefruimte te gebruiken kelder zou realiseren.

Ten eerste niet om reden van de daarmee gemoeide kosten. Bij wijziging van eis is door [eisende partij] in aanvulling (grotendeels althans) op het bedrag van € 10.061,51 dat door [deskundige 1] hiervoor is begroot, een offerte van BEDI overgelegd voor werkzaamheden ten behoeve van het vochtvrij maken van de kelder voor een bedrag van ruim € 22.000,-, waarmee [eisende partij] uitkomt op een bedrag van in totaal € 31.161,48.

Ten tweede heeft [gedaagde partij] bij de mondelinge behandeling gesteld dat de afspraak een andere inhoud had en verklaard dat hij een vloerverwarming, gipswand en een extra ventilatie zou aanleggen in de kelder. Hij kon ook niet meer doen, aldus [gedaagde partij] , omdat het verwezenlijken van een dergelijke (droge, als leefruimte te gebruiken) kelder in een woning als deze bouwtechnisch welhaast ondoenlijk is, omdat het een oude woning is (bouwjaar 1906) en gesitueerd is tussen de [rivier] en het vijverpark. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt dit verweer, nu dit wordt ondersteund door het rapport van de [deskundige 2] . Daaruit blijkt dat de kelder geen waterdichte constructie is en door de ligging bij het vijverpark en de technische levensduur deels is aangetast door vocht. Door middel van het injecteren van de wanden kan de vochtontwikkeling een langere periode worden tegengehouden, maar volgens de deskundige dient dit soort werkzaamheden door een specialistisch bedrijf te worden verricht. In het licht hiervan moet het ervoor worden gehouden dat [gedaagde partij] bij haar calculatie uitging van de beperkte aanpassingen in de kelder, bestaande in de aanleg van vloerverwarming, gipswand en extra ventilatie.

Ten derde vormt de e-mail van [gedaagde partij] van 19 januari 2018 met de opsomming van de werkzaamheden die op dat moment nog uitgevoerd moesten worden een aanknopingspunt voor de stelling van [gedaagde partij] dat het niet de bedoeling was dat feitelijk het hele huis (
‘all rooms’en
‘basement’) moest worden gerenoveerd voor een bedrag van € 60.000,-. Daaruit blijkt weliswaar dat enkele zaken op dat moment nog gedaan moesten worden, maar niet dat hieruit kan worden afgeleid dat voor meergenoemd bedrag van € 60.000,- een algehele en grondige renovatie van de woning zou worden gerealiseerd. De rechtbank komt op grond van deze omstandigheden tot het oordeel dat [eisende partij] redelijkerwijs niet kon en mocht verwachten dat voor een bedrag van € 60.000,- een
‘total renovation of all rooms’(inclusief schilderwerk) en
‘the basement’(samen) zou plaatsvinden, daarbij in acht genomen de door [eisende partij] gestelde ingrijpende en grondige renovatie van de kelder zoals bedoeld in de offerte van BEDI en de daarmee gepaard gaande hoge kosten. Andere werkzaamheden die redelijkerwijs niet voor dit bedrag verwacht konden worden heeft de rechtbank niet kunnen vaststellen.

4.14.

[gedaagde partij] heeft verder (ten verwere) het standpunt ingenomen dat er naast het overeengekomen werk dat voor het bedrag van € 60.000,- zou worden gedaan, ook sprake is geweest van meerwerk. De manuren vielen volgens [gedaagde partij] hoger uit dan verwacht bij de raming, omdat er door [eisende partij] na de raming werkzaamheden werden verlangd die niet tot de mondeling overeengekomen specifieke werkzaamheden behoorden. Bij conclusie van antwoord is door [gedaagde partij] nader beschreven waar de meerwerkposten onder meer op zagen en wordt gesteld dat door [eisende partij] € 15.500 is betaald voor tussentijds in rekening gebracht meerwerk. Deze facturen zijn door [gedaagde partij] niet overgelegd. Ook [eisende partij] heeft ze niet in het geding gebracht; in het rapport van [deskundige 1] worden deze facturen wel vermeld op pagina 5, maar ze zijn niet gevoegd bij het aan de rechtbank overgelegde rapport.

4.15.

[eisende partij] heeft bij de behandeling ter zitting in reactie op dit verweer betwist dat er sprake is geweest van meerwerk; hij betwist zowel dat daar eerder tussen partijen over is gesproken, als dat hier opdracht voor zou zijn gegeven en dat dit is overeengekomen.

4.16.

Op basis van de overgelegde stukken kan de rechtbank ook verder niet vaststellen dat partijen meerwerk zijn overeengekomen. Immers, op grond van artikel 7:755 BW Pro kan in geval van door de opdrachtgever gewenste toevoegingen of veranderingen in het overeengekomen werk de aannemer slechts dan een verhoging van de prijs vorderen, wanneer hij de opdrachtgever tijdig heeft gewezen op de noodzaak van een daaruit voortvloeiende prijsverhoging, tenzij de opdrachtgever die noodzaak uit zichzelf had moeten begrijpen. De rechtbank kan niet vaststellen dat [gedaagde partij] hier op heeft gewezen noch dat [eisende partij] – indien sprake zou zijn geweest van meerwerk – de noodzaak hiervan heeft moeten begrijpen. Gelet hierop moet het bij gebrek aan voldoende informatie hierover voor worden gehouden dat meerwerk in deze niet aan de orde is.

4.17.

Nu door [gedaagde partij] is vermeld dat door [eisende partij] het bedrag van € 56.702,10 is voldaan, kom de rechtbank tot de conclusie dat van de afgesproken € 60.000,- nog een bedrag van € 3.297,90 openstond.

4.18.

Voor de verdere inschatting van de inhoud en omvang van de werkzaamheden die door [gedaagde partij] nog niet waren afgerond en de begroting van de kosten voor het afronden van die werkzaamheden, sluit de rechtbank aan bij het rapport van de [deskundige 2] . Het door [eisende partij] overgelegde rapport van [deskundige 1] , door [gedaagde partij] betwist, is, hoewel zeker niet onbruikbaar, minder zwaarwegend, nu dit een partijrapport betreft, waarbij [gedaagde partij] niet in de gelegenheid is gesteld bij het onderzoek van [deskundige 1] aanwezig te zijn.

4.19.

[deskundige 2] heeft de kosten voor het afronden van de niet voltooide werkzaamheden begroot op € 21.063,- op grond van het prijspeil in het eerste kwartaal van 2018. De rechtbank stelt vast dat in dit bedrag tevens een aantal posten is opgenomen die door [eisende partij] als gebrek in de werkzaamheden van [gedaagde partij] zijn genoemd. Daarover hierna meer. De rechtbank stelt vast dat op dit bedrag in ieder geval het nog openstaande bedrag van de aanneemsom van € 3.297,90 in mindering dient te worden gebracht.

Gebreken

4.20.

[eisende partij] heeft voorts gesteld dat door de deskundige [deskundige 1] gebreken in het werk van [gedaagde partij] zijn vastgesteld ten bedrage van € 10.061,51. Het rapport van [deskundige 1] is op 17 maart 2021 naar [gedaagde partij] gezonden en daarbij is haar de mogelijkheid gegeven om binnen 14 dagen de gebreken te herstellen. [gedaagde partij] heeft die gelegenheid echter aan zich voorbij laten gaan. De gebreken bestaan uit:

a. de niet stabiele vloerconstructie van de badkamer waardoor de vloertegels

scheuren;

b. gebroken stucwerk op de overloop van de tweede verdieping;

c. onjuiste toepassing van voorzetwanden (zonder vochtscherm en direct op

de vloer) in de kelder en de buitenwand is foutief afgewerkt met dampdichte verf met als gevolg vochtoverlast;

d. storende welvingen in het plafond.

Tevens verwijst [eisende partij] naar het rapport van [deskundige 2] , waarin deze de volgende gebreken benoemt:

e. de ondersteuning van de douchevloer is onvoldoende;

f. scheuren in de tegelvloer van de badkamer;

g. vochtontwikkeling achter de voorzetwanden in de kelder;

h. de gemetselde kelderconstructie is geen waterdichte constructie.

4.21.

Nu de rechtbank hierboven reeds tot het oordeel is gekomen dat er geen oplevering heeft plaatsgevonden en het risico daarom niet is overgegaan op [eisende partij] , missen de leden 3 en 4 van artikel 7:758 BW Pro toepassing.

4.22.

Voor zover [gedaagde partij] heeft betwist dat de gestelde gebreken betrekking hebben op de werkzaamheden die door haar zijn uitgevoerd, kan de rechtbank op basis van het dossier niet vaststellen of dit het geval is. Hier wreekt zich wederom het feit dat partijen niets schriftelijk hebben vastgelegd. De rechtbank overweegt daartoe het volgende.

4.23.

Zoals hierboven al is vastgesteld, kan [gedaagde partij] niet worden verweten dat de kelder niet vochtvrij is gemaakt in de door [eisende partij] geformuleerde zin – een droge, als leefruimte te gebruiken kelder – en op de wijze zoals in de offerte van BEDI is opgenomen. Er is wat dat betreft dus geen sprake van een gebrek in het werk van [gedaagde partij] .

[deskundige 2] heeft vastgesteld dat het wenselijk is dat, om te voorkomen dat in de toekomst de voorzetwanden worden aangetast door vocht, wordt overgegaan tot het plaatsen van ventilatieroosters in de voorzetwanden. Hiervoor is door [deskundige 2] in het bedrag van € 21.063,00 al een post opgenomen, zodat in een vergoeding hiervan reeds is voorzien. Er kan dan ook worden vastgesteld dat er geen sprake is van schade ten gevolge van de door [gedaagde partij] uitgevoerde werkzaamheden in de kelder. Dit geldt ook voor de afwerking van de buitenwand met dampdichte verf, nu [gedaagde partij] de stelling van [eisende partij] dat door haar een dampdichte verf is aangebracht – [gedaagde partij] stelt dat [eisende partij] voor het impregneren een voegbedrijf heeft ingeschakeld, terwijl [eisende partij] daar niets meer tegenover heeft gesteld – gemotiveerd heeft betwist.

4.24.

Ten aanzien van de gestelde gebreken aan het plafond kan worden aangesloten bij de bevindingen van de [deskundige 2] . Deze heeft vastgesteld dat het plafond voldoet aan de te stellen eisen. Hier is dus geen sprake van een gebrek.

4.25.

[deskundige 2] heeft verder bevestigd dat de ondersteuning van de douchevloer onvoldoende is en dat de vloer opnieuw moet worden geplaatst. De kosten heeft hij geraamd op

€ 2.500,- (pagina 8 van het rapport). Voor het herstel van de scheur in de tegelvloer van de douche door middel van een nieuwe tegel heeft hij een post opgenomen in het bedrag van € 21.063,00.

4.26.

Ten aanzien van het gebroken stucwerk op de overloop van de tweede verdieping heeft [deskundige 2] geen opmerkingen gemaakt. In het rapport van [deskundige 1] is hiervoor een bedrag van € 84,50 opgenomen. Gezien de geringe omvang acht de rechtbank een nader onderzoek naar het bestaan van deze schade overbodig. De rechtbank zal voor de raming van de schade voor herstel aansluiting zoeken bij het rapport van [deskundige 1] en deze vaststellen op € 84,50.

De schade

4.27.

De totale schade wordt gelet op hetgeen hierboven is overwogen bepaald op (€ 21.063,00 - € 3.297,90 =) € 17.765,10 + € 2.500,00 + € 84,50 = € 20.349,60.

De wettelijke rente over € 17.765,10 zal worden toegewezen vanaf de datum van de omzettingsverklaring van 29 januari 2018. De wettelijke rente over € 2.584,50 wordt conform de vordering toegewezen vanaf 14 dagen na de ingebrekestelling bij toezending van het rapport van [deskundige 1] op 17 maart 2021.

4.28.

[eisende partij] heeft een verwijzing naar de schadestaatprocedure gevorderd. Nu de rechtbank de schade ten aanzien van de vastgestelde gebreken zelf heeft kunnen bepalen aan de hand van de haar bekende gegevens, acht zij een verwijzing naar de schadestaatprocedure niet nodig. Die vordering wordt daarom afgewezen. Bij de gevorderde verklaring voor recht heeft [eisende partij] dan ook geen belang meer, zodat ook die wordt afgewezen.

Expertisekosten

4.29.

Daar [gedaagde partij] wordt veroordeeld tot vergoeding van het voormelde bedrag aan schade, komt de rechtbank tot het oordeel dat de kosten van het rapport van [deskundige 2] voor haar rekening dienen te komen. De kosten van de offerte van BEDI komen niet voor vergoeding in aanmerking, gelet op het oordeel van de rechtbank dat deze offerte buiten beschouwing wordt gelaten. Overigens is geen vergoeding gevorderd van de kosten ad
€ 2.117,50 van het rapport van [deskundige 1] , zodat de rechtbank zich hierover niet hoeft uit te laten. De vordering ter zake de expertisekosten wordt aldus toegewezen voor het bedrag van € 4.160,-.

Buitengerechtelijk incassokosten

4.30.

[eisende partij] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [eisende partij] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [eisende partij] heeft daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. Daarom zal een bedrag van € 875,62 worden toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen.

Proceskosten

4.31.

[gedaagde partij] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisende partij] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

140,17

- griffierecht

€

1.325,00

(incl. verzoekschriftprocedure)

- kosten deskundigen

€

4.160,00

- salaris advocaat

€

2.428,00

(2 punten × € 1.214,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

8.231,17

4.32.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt [gedaagde partij] tot betaling aan [eisende partij] van een schadevergoeding van € 20.349,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro

over het bedrag van € 17.765,10 met ingang van 29 januari 2018 en
over het bedrag van € 2.584,50 vanaf de veertiende dag na 17 maart 2021, telkens tot de dag van volledige betaling,

5.2.

veroordeelt [gedaagde partij] om aan [eisende partij] te betalen een bedrag van € 875,62 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro, vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt [gedaagde partij] in de proceskosten van € 8.231,17 (waaronder de expertisekosten), te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde partij] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.4.

veroordeelt [gedaagde partij] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Provaas en in het openbaar uitgesproken op 4 februari 2026.