ECLI:NL:RBLIM:2026:5577

Uitspraak

RECHTBANK Limburg

Civiel recht

Zittingsplaats Roermond

Zaaknummer: C/03/345605 / HA ZA 25-414

Vonnis van 17 juni 2026

in de zaak van

1.[verkoper 1] ,

te [plaats] ,
2.
[verkoper 2],

te [plaats] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [verkopers] ,

advocaat: mr. S.C.W. van Wijk,

tegen

[koper],

te [plaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [koper] ,

advocaat: mr. Th.J.H.M. Linssen en mr. F. Alberts.

1.Inleiding

1.1.

[verkopers] heeft een woning met grond gekocht van [koper] . Daarna bleek de grond vervuild met glas en asbest en bleek dat het dak vernieuwd moest worden. [verkopers] wil dat de koopovereenkomst alsnog wordt nagekomen doordat er wordt gesaneerd, dan wel dat de schade die zij hierdoor lijdt wordt vergoed.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 34,

- de akte overlegging producties 35 tot en met 38 alsmede vermeerdering eis,
- de conclusie van antwoord met productie 1,

- akte in het geding brengen producties 39 tot en met 41 van [verkopers] ,

- akte indienen aanvullende producties 2 en 3 van [koper]

- de mondelinge behandeling van 9 april 2026, waarbij door beide partijen spreekaantekeningen zijn overlegd.

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3.De feiten

3.1.

Bij koopovereenkomst van 12 september 2022 heeft [verkopers] van [koper] een woning met grond aan [adres] gekocht. Op het perceel vond in het verleden glastuinbouw plaats door de inmiddels overleden echtgenoot van [koper] . Na staking van de tuinderij zijn de kassen gesloopt. Later is de woning met grond aan [verkopers] verkocht.

3.2.

Op 24 april 2023 is de woning met grond aan [verkopers] geleverd. Bij mail van 12 juni 2023 heeft [verkopers] zich tot de verkoopmakelaar van [koper] gewend en gemeld dat op en in de grond van het perceel glas is aangetroffen. Bij brief van 4 juli 2024 heeft [verkopers] [koper] aansprakelijk gesteld voor alle geleden en nog te lijden schade, omdat de grond door het glas niet veilig als agrarische grond kan worden gebruikt. Op 31 juli 2024 heeft [koper] aan [verkopers] verzocht om haar stelling te onderbouwen met bewijsmiddelen.

3.3.

[verkopers] heeft daarop een deskundige ingeschakeld, Arnicon B.V. (verder te noemen: Arnicon). Deze deskundige heeft een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd en daarover een rapport opgesteld van 10 oktober 2024 (verder te noemen: het eerste deskundigenrapport). Vervolgens heeft deze deskundige een aanvullend onderzoek verricht en daarover een rapport uitgebracht van 17 januari 2025 (verder te noemen: het tweede deskundigenrapport). Uit de rapportages blijkt dat het perceel is vervuild met glas, schadelijke stoffen, zware metalen en asbest.

3.4.

[verkopers] heeft de rapportages gedeeld met [koper] en haar bij mails van 21 februari 2025 en 14 mei 2025 gesommeerd een aanvang te maken met het (laten) saneren van de bodemverontreiniging ten aanzien van het glas en het asbest. [koper] heeft aangegeven geen gehoor te geven aan deze sommaties en aansprakelijkheid afgewezen bij brief van 21 mei 2025.

4.Het geschil

4.1.

[verkopers] vordert na vermeerdering van eis – kort samengevat- dat de rechtbank:

I. ten aanzien van de bodemverontreiniging met glas:

- primair [koper] veroordeelt om de koopovereenkomst na te komen, hetgeen inhoudt dat [koper] de saneringswerkzaamheden voor het glas binnen een bepaalde termijn aanvangt en uitvoert en er vervolgens een verklaring van het bevoegd gezag komt dat de sanering correct is uitgevoerd,

- subsidiair [koper] veroordeelt tot het betalen van een voorschot van

€ 205.102,50 op de schade en haar veroordeelt tot vergoeding van de verdere schade, nader op te maken bij staat,

- meer subsidiair verklaart voor recht dat de tussen partijen gesloten overeenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen en de gevolgen van de koopovereenkomst wijzigt door de koopprijs te verlagen met een bedrag gelijk aan sanering van het glas.

II. ten aanzien van de bodemverontreiniging met asbest:

- primair [koper] veroordeelt om de koopovereenkomst na te komen, hetgeen inhoudt dat [koper] de saneringswerkzaamheden voor het asbest binnen een bepaalde termijn aanvangt en uitvoert en er vervolgens een verklaring van het bevoegd gezag komt dat de sanering correct is uitgevoerd,

- subsidiair [koper] veroordeelt tot het betalen van een voorschot van

€ 190.160,52 op de schade en haar veroordeelt tot vergoeding van de verdere schade, nader op te maken bij staat,

III. ten aanzien van het dak:

- primair [koper] veroordeelt om een schadevergoeding van € 99.671,05 te betalen aan [verkopers] ,

- subsidiair de gevolgen van koopovereenkomst wijzigt door de koopprijs te verlagen met het bedrag van € 99.671,05,

IV. [koper] veroordeelt om een voorschot van € 135.000 op de gevolgschade te betalen en haar veroordeelt tot vergoeding van de verdere gevolgschade, nader op te maken bij staat,

V. [koper] veroordeelt om € 33.154,00 aan deskundigenkosten te betalen aan [verkopers] ,

VI. [koper] veroordeelt om € 5.944,54 aan buitengerechtelijke kosten aan [verkopers] te betalen,

VII. [koper] veroordeelt om € 4.603,81 aan beslagkosten te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente,

VIII. [koper] veroordeelt in de proceskosten, de nakosten daarbij inbegrepen.

4.2.

[verkopers] legt aan haar vorderingen, kort samengevat, het volgende ten grondslag. [verkopers] heeft de woning met grond gekocht in de veronderstelling dat zij een woning met grond kocht geschikt voor normaal gebruik als woonruimte met agrarische bestemming. [verkopers] wil in de woning wonen, mini-zeboes houden en fokken, andere dieren houden en wil chalets plaatsen om een B&B te beginnen. Volgens [verkopers] houdt een woonruimte met agrarische bestemming in dat het perceel naar gangbaar spraakgebruik gebruikt moet kunnen worden voor akkerbouw of het houden van dieren. [verkopers] werd na de levering van de woning met grond echter geconfronteerd met de volgende verborgen gebreken:

verontreiniging van de grond met glas;
verontreiniging van de grond met asbest; en
slechte staat van het dak.

Nu het perceel vervuild blijkt te zijn met glas en asbest, is het niet mogelijk om het perceel te gebruiken voor akkerbouw of het houden van dieren. Voorts stelt [verkopers] dat de woning niet geschikt is (geweest) voor normaal gebruik als gevolg van de omvangrijke gebreken aan het dak. Door de diverse gebreken is [koper] tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. De uiteindelijke saneringskosten van glas en asbest, en de schade voor het mislopen inkomsten B&B zijn mogelijk hoger dan de al gevorderde bedragen, vandaar dat [verkopers] een voorschot op de schade vraagt met verwijzing naar de schadestaatprocedure voor het geval blijkt dat de schade en kosten hoger uitvallen dan het reeds gevorderde bedrag.

4.3.

[koper] betwist het bestaan van de gebreken niet, maar voert verschillende verweren die - heel kort samengevat- op het volgende neer komen:

er is geen sprake van wanprestatie ten aanzien van het glas en asbest omdat dit het normale gebruik van de woning en de grond niet in de wegstaat;
[koper] heeft geen mededelingsplicht geschonden, wat [koper] wist heeft [koper] ook medegedeeld;
[verkopers] heeft niet voldaan aan haar onderzoeksplicht;
In de koopovereenkomst staat een exoneratieclausule waardoor de aanwezigheid van asbest voor rekening en risico van [verkopers] komt;
[verkopers] heeft te laat geklaagd ten aanzien van het dak door pas in de dagvaarding van september 2025 melding te maken van de gebreken hieraan, terwijl het dak twee jaar eerder al is hersteld;
In de koopovereenkomst staat een ouderdomsclausule waardoor de gebreken in het dak voor rekening en risico van [verkopers] komen;
[verkopers] heeft niet onderzocht of met minder ingrijpende saneringsmaatregelen kan worden volstaan.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.De beoordeling

Wat zegt de koopovereenkomst?

5.1.

In artikel 6.1 van de koopovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat [verkopers] alle gebreken, zowel de zichtbare als niet zichtbare aanvaardt. Dit artikel luidt:

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen 'bijzondere lasten' zijn.

Dit betekent dat de zichtbare en onzichtbare gebreken die er al waren ten tijde van de koopovereenkomst voor rekening en risico van [verkopers] zijn.

5.2.

In artikel 6.3 van de koopovereenkomst heeft [koper] gegarandeerd dat de woning en de grond geen gebreken hebben die aan normaal gebruik als woonruimte met agrarische bestemming in de weg staan.

In het artikel staat namelijk het volgende:

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woonruimte met agrarische bestemming. (zie bijlage ruimtelijke plannen/ bestemmingsplan.)

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

5.3.

In artikel 6.4.3 van de koopovereenkomst is een zogenaamde exoneratieclausule ten aanzien van asbest opgenomen. In dit artikel staat:

6.4.3.

Aan verkoper is niet bekend of/Aan koper is bekend datin de onroerende zaak asbest is verwerkt.

In de onroerende zaak kunnen asbesthoudende stoffen/materialen aanwezig zijn. Indien deze worden verwijderd dienen door koper maatregelen en voorzieningen te worden getroffen die de wetgeving voorschrijft. Koper verklaart met deze wetgeving bekend te zijn en aanvaardt alle aansprakelijkheid en gevolgen die uit de aanwezigheid van asbest en/of de verwijdering van asbest uit de onroerende zaak kan voortvloeien.

In afwijking van artikel 6.3. van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en Pro 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst als gevolg van de aanwezigheid van enig asbest in welke samenstelling en/of op welke plaats dan ook voor rekening en risico van koper.

Dit houdt in dat in de woning en de grond asbesthoudende stoffen/materialen aanwezig kunnen zijn en dat dit voor rekening en risico van [verkopers] komt. Bij aanwezigheid van asbest kan zij er geen beroep op doen dat de woning en de grond niet beantwoordt aan de overeenkomst en kan zij ook geen beroep doen op de garantiebepaling van artikel 6.3. waarin is opgenomen dat de onroerende zaak geschikt is voor normaal gebruik als woning met een agrarische bestemming.

De aanwezigheid van glas en asbest

5.4.

[koper] heeft de aanwezigheid van glas en asbest zoals die omschreven is in de deskundigenrapporten niet betwist, waarmee die aanwezigheid is komen vast te staan.

Normaal gebruik als woonruimte met agrarische bestemming

5.5.

In artikel 6.3 van koopovereenkomst staat dat de woning met de grond bij levering de eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor het normale gebruik als woonruimte met agrarische bestemming. Voor de interpretatie van ‘normaal gebruik’ moet volgens de Hoge Raad worden gekeken naar wat hieronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan ten aanzien van de grond en de zich daarop bevindende bebouwing.^[1]Volgens [verkopers] houdt een woonruimte met agrarische bestemming naar gangbaar spraakgebruik in dat de woning met de grond geschikt is voor akkerbouw of het houden van dieren. De rechtbank is het hiermee eens en gaat er daarom vanuit dat de garantie ziet op de geschiktheid van de grond voor akkerbouw of het houden van dieren.

Tussenconclusie

5.6.

De artikelen 6.1 en 6.3 in de koopovereenkomst samen maken dat gebreken die
nietin de weg staan aan het normale gebruik als woonruimte met agrarische bestemming voor rekening en risico van [verkopers] komen en gebreken die
weldaaraan in de weg staan voor rekening en risico van [koper] komen. Het normale gebruik als woonruimte met agrarische bestemming houdt in dat de grond gebruikt moet kunnen worden voor akkerbouw en veehouderij. Uitzondering daarop vormt de eventuele aanwezigheid van asbesthoudende stoffen/materialen: de gevolgen van de aanwezigheid van asbesthoudende stoffen/materialen zijn voor [verkopers] . Als de woning niet kan worden gebruikt als woning en/of de grond niet kan worden gebruikt voor akkerbouw of veehouderij door de aanwezigheid van asbest, kan [verkopers] [koper] dus niet hierop aanspreken en moet zij de gevolgen daarvan zelf dragen. In het recht geldt het algemene rechtsbeginsel afspraak is afspraak (
pacta sunt servanda) zodat zowel [verkopers] als [koper] aan deze afspraken vast zitten. De afspraken zijn gemaakt met het oog op de juridische vraag of er sprake is van wanprestatie als er na levering van de woning gebreken blijken te zijn.

5.7.

De rechtbank bespreekt de verschillende gestelde gebreken (glas, asbest en dak) afzonderlijk.

Ten aanzien van het glas pleegt [koper] wanprestatie

Het perceel is niet geschikt voor normaal gebruik

5.8.

[verkopers] stelt dat het perceel, gelet op de aanwezigheid van glas zoals omschreven in de deskundigenrapportages, niet gebruikt kan worden voor het houden van dieren of akkerbouw. [verkopers] onderbouwt dit door de beide deskundigenrapporten.

5.9.

In het eerste deskundigenrapport is in de conclusie (paragraaf 4.2) opgenomen:

Tijdens de uitvoering van de onderzoeken is zowel op het maaiveld als in de grond glas aangetroffen. De oppervlakte waarover glas op het maaiveld is aangetroffen wordt ingeschat op ca. 3.850 m2. In het gebied ten zuiden van de woonboerderij langs de weg, opp. ca. 1.350 m2, is daarbij sprake van ‘veel glas’. De oppervlakte waarover glas tot 50 cm in de grond is aangetroffen betreft tenminste 12.380 m2, te weten het gebied waar de kassen hebben gestaan.

Er is dus zowel glas in het maaiveld als in de grond aangetroffen.

5.10.

In het eerste deskundigenrapport is in de conclusie (paragraaf 4.3) opgenomen:

Zolang op het maaiveld glas aanwezig is, zouden grazende dieren zich daaraan kunnen verwonden.

De grazende dieren kunnen zich dus aan het glas in het maaiveld verwonden.

5.11.

In het tweede deskundigenrapport is in de conclusie (paragraaf 5.2) opgenomen:

Op basis van de uitgezeefde hoeveelheden glas wordt geschat dat er in totaal zo’n 84 ton glas in de bodem aanwezig is. Het in de bodem aangetoonde glas betreft een aantasting van de kwaliteit van de bodem, welke zeer waarschijnlijk door de sloophandelingen in 2018-2019 is ontstaan. Op basis van de zorgplicht in de voormalige Wet bodembescherming en de algemene zorgplicht in de huidige Omgevingswet dient de aantasting zoveel als mogelijk ongedaan te worden gemaakt.

Het gaat dus om zo’n 84 ton glas wat een aantasting van de bodem is. Volgens het rapport dient, op basis van de Wet bodembescherming en de Omgevingswet, de aantasting ongedaan te worden gemaakt.

Verweer [koper] t.a.v. normaal gebruik slaagt niet

5.12.

[koper] voert verweer en stelt dat de geconstateerde aanwezigheid van glas op 50 centimeter onder het maaiveld het beoogde gebruik voor het houden van mini-zeboes niet in de weg staat. Mini-zeboes zijn gra
zers en geen gra
vers, aldus [koper] .

5.13.

Dit verweer slaagt niet. De rechtbank oordeelt dat de woning met grond niet de feitelijke eigenschappen bezit die voor het normale gebruik als woonruimte met agrarische bestemming vereist zijn. Door het aangetroffen glas is de grond niet voor dit normale gebruik geschikt. Uit het eerste deskundigenrapport blijkt dat dieren zich kunnen verwonden aan het glas in het maaiveld en dat de kwaliteit van de bodem is aangetast door het glas in de bodem. Het gaat om een enorme hoeveelheid glas, maar liefst 84 ton, die volgens het tweede deskundigenrapport over een groot oppervlakte verspreid ligt. Dit maakt dat de grond ongeschikt is voor het houden van dieren en voor akkerbouw. In haar verweer gaat [koper] voorbij aan het deskundigenrapport waaruit blijkt dat grazende dieren zich aan het glas kunnen verwonden. Bovendien is de rechtbank van oordeel dat het
beoogde gebruikvan [verkopers] (het houden van mini-zeboes) irrelevant is. Relevant is het
gegarandeerde normale gebruikin de koopovereenkomst, namelijk: het gebruik als woonruimte met agrarische bestemming (veehouderij en akkerbouw). Beide zijn niet mogelijk door de verontreiniging met glas.

Verweer [koper] t.a.v. onderzoeksplicht [verkopers] slaagt niet

5.14.

Volgens [koper] had [verkopers] zelf onderzoek moeten doen naar de bodemverontreiniging met glas en door dit niet te doen heeft [verkopers] haar onderzoeksplicht geschonden. Dit verweer faalt. Omdat het normale gebruik als woning met een agrarische bestemming is gegarandeerd, hoefde [verkopers] niet zelf te onderzoeken of de grond wel geschikt was voor agrarische doeleinden.

Tussenconclusie

5.15.

[koper] heeft niet geleverd wat zij heeft gegarandeerd, namelijk een onroerende zaak met de feitelijke eigenschappen die geschikt zijn voor normaal gebruik als woonruimte met agrarische bestemming. De woning met grond is dus non-conform en [koper] is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. [verkopers] is op grond van deze tekortkoming gerechtigd nakoming of schadevergoeding te vorderen.

Toewijzing schadevergoeding in plaats van nakoming

5.16.

De primaire vordering van [verkopers] houdt in dat zij nakoming vordert in de vorm van sanering. Tijdens de mondeling behandeling is aan [koper] voorgehouden dat haar primaire vordering vanwege de wijze van formulering bij toewijzing op praktische problemen stuit. Voor sanering is [koper] afhankelijk van een derde partij en het bevoegd gezag dat een sanering moet goedkeuren. Daarbij heeft [verkopers] aan deze nakoming termijnen verbonden te weten het binnen één maand na betekening van het vonnis starten met de sanering en het binnen twee maanden na de start voltooien van de sanering danwel andere door de rechtbank in goede justitie te bepalen termijnen. De rechtbank heeft echter geen handvaten gekregen om in alle redelijkheid realistische termijnen vast te stellen. Dit klemt omdat onduidelijk is op welke termijn een saneerder aan de slag zou kunnen gaan en hoeveel tijd een sanering in beslag zou nemen. De praktisch moeilijke uitvoerbaarheid van het primair gevorderde, leidt ertoe dat de rechtbank het primair gevorderde afwijst.

5.17.

[verkopers] vordert subsidiair een voorschot van € 205.102,50 op de schade die zij lijdt door de verontreiniging met glas, met verwijzing naar de schadestaatprocedure voor het geval dat blijkt dat de schade hoger uitvalt dan het voorschot. [verkopers] stelt ter onderbouwing dat de schade die zij lijdt, bestaat uit de saneringskosten die zij voor het glas moet maken. Zij heeft de noodzaak van de sanering en de hoogte van het voorschot voldoende onderbouwd met de kostenraming daarvan door de deskundige.

5.18.

[koper] heeft de hoogte van de saneringskosten betwist. [koper] voert aan dat niet onderzocht is of met minder ingrijpende saneringsmaatregelen kan worden volstaan. Ter zitting heeft [koper] toegelicht dat zij hiermee bedoelt dat een minder vergaande sanering wellicht ook voldoende zou kunnen zijn. [koper] kon hier echter geen concrete uitwerking van geven ter zitting en heeft dit op geen enkele wijze nader onderbouwd. De rechtbank is dan ook van oordeel dat dit verweer van [koper] onvoldoende is onderbouwd.

5.19.

De rechtbank wijst het voorschot op de saneringskosten toe voor het bedrag zoals door [verkopers] gevorderd, te weten € 205.102,50. De rechtbank wijst ook de wettelijke rente hierover toe vanaf 8 maart 2025. Op 21 februari 2025 heeft [verkopers] namelijk per brief [koper] op de hoogte gesteld van het deskundigenrapport en gevorderd dat [verkopers] binnen 14 dagen een aanvang maakt met het saneren van de bodemverontreiniging. Dat is niet gebeurd. Het verzuim is daarom per 8 maart 2025 ingetreden.

5.20.

De rechtbank wijst ook de vordering toe tot verwijzing naar de schadestaatprocedure voor het geval blijkt dat de saneringskosten hoger uitvallen dan het voorschot. Er zijn namelijk aanwijzingen dat de kosten hoger zullen uitvallen om de volgende reden.

In het deskundigenrapport zijn de saneringskosten voor het glas begroot op € 205.102,50. Hierbij is opgenomen dat deze raming enkel een inschatting betreft van de te verwachten kosten en is uitgegaan van een ‘best-case scenario’ waarin een aantal omstandigheden gunstig uitvallen. Naast deze begroting van de schade in het deskundigenrapport heeft [verkopers] tevens een offerte van GMI Bodemmanagement in het geding gebracht waarin de kosten van de sanering van glas en asbest tezamen op € 721.000 worden begroot. De offerte maakt het niet mogelijk om de kosten van de glassanering separaat te berekenen. Wel is duidelijk dat dit een fors hoger bedrag is dan het bedrag waarop de sanering voor glas en asbest bij elkaar in het deskundigenrapport van Arnicon worden geraamd. Daarin worden de kosten van de asbestsanering namelijk geschat op € 190.160,52. Omdat de kostenraming van GMI Bodemmanagement ruim 3 ton hoger uitvalt dan de kostenraming van Arnicon, is het dus zeer wel mogelijk dat in werkelijkheid de kosten hoger gaan uitvallen dan het voorschot. Tegelijkertijd is het voor de rechtbank niet mogelijk om de saneringskosten te begroten op basis van de offerte van GMI Bodemmanagement omdat daarin de kosten van de glassanering niet van de kosten van de asbestsanering kunnen worden gescheiden. Dit maakt verwijzing naar de schadestaatprocedure noodzakelijk.

Ten aanzien van het asbest pleegt [koper] geen wanprestatie

5.21.

[verkopers] stelt dat de asbestverontreiniging, zoals omschreven in het tweede deskundigenrapport, een normaal gebruik als woonruimte met agrarische bestemming in de weg staat. Zij onderbouwt dit met het tweede deskundigenrapport waarin in de conclusie (paragraaf 5.2) is opgenomen:

Uit de onderzoeksresultaten wordt geconcludeerd, dat er sprake is van bodemverontreiniging met asbest bij de stallen en langs het erf. De hoeveelheid tot boven de interventiewaarde met asbest verontreinigde grond wordt op basis van de beschikbare gegevens geschat op 375 m3 of 650 ton.

Naar schatting zit er dus 650 ton asbest in de grond. Zolang de grond met asbest besmet is, kan de grond niet worden gebruikt voor akkerbouw, terwijl [koper] dit gebruik wel heeft gegarandeerd, aldus [verkopers] . Volgens [verkopers] kan [koper] geen beroep doen op de exoneratieclausule omdat deze niet zover strekt dat de aansprakelijkheid voor asbest op het hele perceel is uitgesloten. Partijen hebben met deze exoneratieclausule alleen bedoeld de aansprakelijkheid vanwege aanwezigheid van asbest in of om woning en onder de bestrating uit te sluiten, aldus [verkopers] . [verkopers] stelt tevens dat [koper] geen beroep op de exoneratieclausule toekomt nu zij haar mededelingsplicht ten aanzien van asbest heeft geschonden.

5.22.

[koper] voert hiertegen verweer. [koper] stelt dat het door de exoneratieclausule niet mogelijk is om de schade ten aanzien van het asbest op [koper] te verhalen. Daarbij stelt zij dat de aanwezigheid van het ondergrondse asbest het beoogde gebruik van het perceel niet in de weg staat. De mini-zeboes kunnen hier gewoon grazen. [koper] betwist daarnaast dat zij haar mededelingsplicht heeft geschonden. [koper] was niet op de hoogte van de oorzaak en/of omvang van de gebreken, waaronder het asbest.

Exoneratiebeding asbest is van toepassing op de gehele onroerende zaak

5.23.

De rechtbank oordeelt dat [koper] ten aanzien van het asbest rechtsgeldig een beroep kan doen op de exoneratieclausule, waardoor zij niet is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Het ligt op de weg van [verkopers] om haar stelling nader te onderbouwen dat partijen de bedoeling hadden dat de exoneratieclausule alleen van toepassing was op het asbest in en om de woning en onder de bestrating, in tegenstelling tot de woordelijke tekst uit de overeenkomst die zich niet hiertoe beperkt. [verkopers] heeft echter geen dan wel onvoldoende feiten of omstandigheden gesteld, waaruit blijkt dat zij ervan uit mocht gaan dat het exoneratiebeding alleen van toepassing was op het asbest in de grond en de bestrating. Daarmee slaagt het verweer van [koper] dat het asbest in de grond onder de exoneratieclausule valt.

Mededelingsplicht grijpt niet in op een mogelijk beroep op exonoratie

5.24.

De stelling van [verkopers] dat [koper] geen beroep op de exoneratieclausule toekomt omdat zij haar mededelingsplicht ten aanzien van het asbest heeft geschonden, gaat niet op. [koper] heeft ten aanzien van het asbest haar mededelingsplicht niet geschonden; wat zij wist, heeft zij gemeld. [koper] stelt namelijk dat zij gemeld heeft dat er op het perceel glastuinbouw heeft plaatsgevonden en dat deze glastuinderij gesloopt is. [verkopers] betwist niet dat [koper] dit gemeld heeft. Beide partijen waren dus op de hoogte van de voormalige glastuinderij en de sloop daarvan. Beide partijen stellen daarnaast dat het algemeen bekend is dat er een groot risico bestaat op het gebruik van asbest in kassen die stammen uit de jaren ‘70 van de vorige eeuw. De mededelingsplicht heeft alleen betrekking op gebreken waarvan de verkoper weet of vermoedt dat de koper ze niet kent. Omdat beide partijen stellen dat het algemeen bekend is dat er een groot risico bestaat op het gebruik van asbest in de gesloopte kassen, valt dit niet onder de mededelingsplicht van [koper] .

Tussenconclusie

5.25.

Uit bovenstaande volgt dat de aanwezigheid van het asbest de woning en de grond niet non-conform maakt vanwege de exoneratieclausule en dat [verkopers] ten aanzien van de aanwezigheid van het asbest geen rechtsgeldig beroep kan doen op de garantiebepaling dat de woning en de grond geschikt is voor normaal gebruik als woning met een agrarische bestemming. Vordering II van [verkopers] die gebaseerd is op de aanwezigheid van asbest in de grond wordt dan ook afgewezen in alle varianten (primair, subsidiair en meer subsidiair).

Ten aanzien van het dak: [verkopers] heeft te laat geklaagd

5.26.

[verkopers] stelt dat het dak in erbarmelijke staat was waardoor zij onverwijld de opdracht heeft moeten geven het dak te vervangen, zonder [koper] eerst in gebreke te stellen. Als gevolg van de omvangrijke gebreken aan het dak, is de woning niet geschikt (geweest) voor normaal gebruik. [koper] wijst op de klachtplicht: [verkopers] heeft de woning in 2023 geleverd gekregen en in het najaar van 2023 was het dak reeds gerepareerd. Pas bij de dagvaarding, in september 2025, heeft [verkopers] melding gemaakt van dit gebrek. Hierdoor heeft [verkopers] volgens [koper] te laat geklaagd, waardoor zij zich niet meer op non-conformiteit van het dak kan beroepen.

Wat is de klachtplicht?

5.27.

De wet stelt dat een koper binnen korte tijd na het ontdekken van een gebrek de verkoper moet informeren. Doet de koper dit niet, kan hij zich niet meer op non-conformiteit beroepen, wat leidt tot verval van zijn rechten. Dit wordt de klachtplicht genoemd en is vastgelegd in artikel 7:23 Burgerlijk Pro Wetboek (verder te noemen: BW). De vraag of op tijd is geklaagd moet worden beantwoord aan de hand van alle relevante omstandigheden, er geldt dus geen vaste termijn.

5.28.

De rechtbank oordeelt dat [verkopers] te laat geklaagd heeft. [verkopers] heeft het gebrek in 2023 ontdekt en hersteld. Pas ruim 2 jaar nadat het gebrek is ontdekt, heeft [verkopers] het gebrek aan [koper] medegedeeld. Naar het oordeel van de rechtbank is dit te laat. Als gevolg daarvan kan [verkopers] er geen beroep meer doen dat het dak van de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. Vordering III van [verkopers] ten aanzien van het dak wordt daarom afgewezen (zowel primair als subsidiair).

Tussenconclusie

5.29.

Uit bovenstaande volgt dat het beroep op wanprestatie ten aanzien van het dak niet slaagt omdat [verkopers] te laat heeft geklaagd.

Gevolgschade – Immateriële schade

5.30.

[verkopers] vordert vergoeding van immateriële schade op grond van artikel 6:106 sub b BW Pro. Volgens dit artikel heeft de benadeelde recht op immateriële schadevergoeding als de benadeelde lichamelijk letsel heeft opgelopen, in zijn eer of goede naam is geschaad of op andere wijze in zijn persoon is aangetast. [verkopers] beroept zich op deze laatste categorie, aantasting van haar persoon op andere wijze.

5.31.

De rechtbank stelt voorop dat de wetgever de lat voor toekenning van immateriële schade hoog heeft willen leggen. De rechter dient terughoudend te zijn en degene die zich beroept op ‘aantasting van zijn persoon op andere wijze’ dient dit met concrete gegevens te onderbouwen.^[2]Uitgangspunt bij ‘aantasting van de persoon op andere wijze’ is dat sprake moet zijn van geestelijk letsel wat naar objectieve maatstaven kan worden vastgesteld, zoals een psychiatrische ziekte.^[3]Daarvan is in deze zaak geen sprake.

5.32.

[verkopers] stelt dagelijks het weiland te moeten inspecteren om te zorgen dat haar dieren en kinderen zich niet verwonden aan het glas. Deze situatie duurt al twee jaar en het einde is nog niet in zicht, aldus [verkopers] . Hoewel de rechtbank begrijpt dat sprake is van een situatie die voor [verkopers] veel zorgen met zich meebrengt, is dit niet voldoende voor het toekennen van een immateriële schadevergoeding.

5.33.

Het vorenstaande leidt tot het oordeel van de rechtbank dat de gevorderde immateriële schadevergoeding wordt afgewezen.

Gevolgschade – Misgelopen inkomsten

5.34.

[verkopers] stelt dat zij inkomsten misloopt als gevolg van het niet kunnen realiseren van (vakantie)huisjes op haar perceel door de verontreiniging van de grond met glas en asbest. Omdat [koper] alleen kan worden aangesproken op de aanwezigheid van het glas, zoals hiervoor overwogen, zal het asbest hier verder buiten beschouwing worden gelaten.

5.35.

Alleen schade die in verband staat met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van de schuldenaar berust, komt voor vergoeding in aanmerking. Deze schade moet, als gevolg van de gebeurtenis, aan de schuldenaar worden toegerekend. Dit is vastgelegd in artikel 6:98 BW Pro.

5.36.

[verkopers] heeft voldoende onderbouwd dat zij voornemens was om op het perceel een B&B te starten. Zo heeft [verkopers] dit voornemen reeds kenbaar gemaakt bij het uitbrengen van het bod op de woning op 16 augustus 2022. Alvorens gestart kan worden met het realiseren van de (vakantie)huisjes op het perceel, dient de grond niet verontreinigd te zijn. De rechtbank acht het dan ook aannemelijk dat het niet mogelijk is om te starten met een B&B wanneer de grond 84 ton glas bevat. Hierdoor is sprake van schade, namelijk het mislopen van inkomsten, die in verband staat met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van de schuldenaar berust, namelijk de aanwezigheid van het glas.

5.37.

De rechtbank oordeelt dan ook dat het causale verband tussen de schade (de gederfde inkomsten) en de verontreinigde grond met glas voldoende bewezen is. [verkopers] heeft de hoogte van de schade, naar oordeel van de rechtbank, niet voldoende onderbouwd. De onderbouwing van de schade betreft een globale berekening waarbij sprake zou zijn van 4 huisjes met een gemiddelde bezetting van 50% en een tarief van € 100,00 per nacht. Een nadere onderbouwing ontbreekt, bijvoorbeeld van het gegeven dat [verkopers] voornemens zou zijn om vier huisjes te bouwen, het soort B&B dat gebouwd zou worden, een onderbouwing van de aanname van een bezetting van 50% of een onderbouwing van het tarief in vergelijking met soortgelijke B&B’s in de omgeving. Het is voor de rechtbank niet mogelijk om een begroting van de schadevergoeding te maken. De rechtbank verwijst [verkopers] voor de omvang van deze schade dan ook naar de schadestaatprocedure.

Nevenvorderingen

Deskundigenkosten

5.38.

[verkopers] vordert als vergoeding van de buitengerechtelijke kosten in de zin van artikel 6:96 lid 2 sub b BW Pro de kosten van de door haar ingeschakelde deskundige Arnicon, vermeerderd met de wettelijke rente. Op basis van artikel 6:96 lid 2 sub b BW Pro komen redelijke kosten die zijn gemaakt om schade en aansprakelijkheid vast te stellen, voor vergoeding in aanmerking. Hieronder vallen deskundigenkosten.

5.39.

Arnicon heeft twee deskundigenrapporten opgesteld. Het eerste deskundigenrapport betreft een verkennend bodemonderzoek. Doel van dit onderzoek was met relatief geringe onderzoeksinspanning de algemene bodemkwaliteit vaststellen. [verkopers] heeft de kosten van het eerste deskundigenrapport voldaan op basis van twee facturen die door [verkopers] zijn overlegd. Uit deze facturen volgt dat de totale kosten voor het eerste deskundigenrapport € 9.559,00 inclusief btw zijn. Het tweede deskundigenrapport betreft een aanvullend onderzoek naar de bodemverontreiniging om de omvang van de verontreiniging verder vast te stellen. De kosten voor het tweede deskundigenrapport zijn voldaan op basis van twee facturen die [verkopers] heeft overlegd, hieruit volgt dat de kosten voor het tweede deskundigenonderzoek € 23.595,00 inclusief btw zijn. De totale deskundigenkosten voor het eerste en het tweede deskundigenrapport bedragen totaal € 33.154,00.

5.40.

De rechtbank oordeelt dat beide deskundigenrapporten nodig zijn geweest om de schade en aansprakelijkheid van [koper] ten aanzien van het glas vast te stellen. Dit leidt ertoe dat de deskundigenkosten toewijsbaar zijn. De rechtbank wijst ook de wettelijke rente hierover toe vanaf 8 maart 2025. Op 21 februari 2025 heeft [verkopers] namelijk per brief [koper] op de hoogte gesteld van het deskundigenrapport en gevorderd dat [verkopers] binnen 14 dagen een aanvang maakt met het saneren van de bodemverontreiniging. Dat is niet gebeurd. Het verzuim is daarom per 8 maart 2025 ingetreden.

Buitengerechtelijke incassokosten

5.41.

[verkopers] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Aangezien een deel van de gevorderde hoofdsom wordt afgewezen, worden de gevorderde buitengerechtelijke kosten toegewezen tot het wettelijk tarief dat hoort bij het aan hoofdsom toegewezen bedrag. Er wordt daarom een bedrag van € 2.966,28 toegewezen.

Beslagkosten

5.42.

Met betrekking tot de gevorderde vergoeding van de beslagkosten overweegt de rechtbank als volgt. Als uitgangspunt geldt dat de kosten van het beslag van de beslagene kunnen worden teruggevorderd, tenzij het beslag nietig, onnodig of onrechtmatig was (art. 706 Rv Pro). Het is aan de beslagene om de nietigheid, het onnodige of de onrechtmatigheid van het beslag aan te tonen. Ten aanzien van het beslag heeft [koper] geen verweer gevoerd. Dit betekent dat ook de vordering tot vergoeding van de beslagkosten zal worden toegewezen.

5.43.

De beslagkosten worden als volgt begroot:

- griffierecht conservatoir beslag

€

0,00

- beslag tot levering onroerende zaak

€

260,36

- derdenbeslag

€

299,93

- leges kadaster inschrijving

€

79,00

- overbetekening beslagene

103,67

- informatiekosten

13,05

- overheidsheffing

14,80

- geliquideerd salaris (1 punt, tarief VII)

2.885,00

Totaal

€

3.655,81

Het griffierecht is op nihil gesteld omdat dit al volledig is geheven in de bodemprocedure. Het geliquideerd salaris is gebaseerd op het toegewezen bedrag.

Proceskosten

5.44.

Hoewel een deel van haar vorderingen is afgewezen, heeft [verkopers] deze procedure moeten starten om schadevergoeding te verkrijgen. [koper] moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [verkopers] worden op basis van het toegewezen bedrag begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

144,47

- griffierecht

€

2.723,00

- salaris advocaat

€

5.770,00

(2 punten × € 2.885,00)

- nakosten

€

189,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

8.826,47

5.45.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

6.De beslissing

De rechtbank

6.1.

veroordeelt [koper] om € 205.102,50 aan [verkopers] te betalen als voorschot op de schade ten aanzien van het glas in de grond, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 8 maart 2025 tot aan de dag van de algehele voldoening,

6.2.

veroordeelt [koper] tot vergoeding aan [verkopers] van de nog door [verkopers] geleden en te lijden schade ten aanzien van het glas in de grond, deze schade nader op te maken bij staat,

6.3.

veroordeelt [koper] om aan [verkopers] te betalen een bedrag van

€ 33.154,00 aan deskundigenkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 8 maart 2025 tot aan de dag van algehele voldoening,

6.4.

veroordeelt [koper] om aan [verkopers] te betalen een bedrag van

€ 2.966,28 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro, vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling,

6.5.

veroordeelt [koper] in de beslagkosten, tot op heden vastgesteld op

€ 3.655,81, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

6.6.

veroordeelt [koper] in de proceskosten van € 8.826,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [koper] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

6.7.

veroordeelt [koper] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

6.8.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

6.9.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr.drs. Van Duin en in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2026.

Verkoop woning met bodemverontreiniging glas en asbest en gebrekkig dak: aansprakelijkheid en schadevergoeding

Uitspraak

RECHTBANK Limburg

1.[verkoper 1] ,

1.Inleiding

2.De procedure

3.De feiten

4.Het geschil

5.De beoordeling

6.De beslissing

Voetnoten