Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 12172627 \ CV EXPL 26-1836
Vonnis in kort geding van 18 mei 2026
in de zaak van
[eiser],
te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. D.G.A. Rossi,
tegen
BEHEERMAATSCHAPPIJ OZ B.V.,
te Maastricht,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Oz,
gemachtigde: mr. N.A.M. Peters.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 11;
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 6;
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
- de aanvullende producties 12 tot en met 14 van [eiser] ;
- de aanvullende productie 7 van Oz;
- de mondelinge behandeling van 4 mei 2026, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
2.De feiten
2.1.
Op 1 juni 2025 hebben [eiser] en de heer [naam] een huurovereenkomst gesloten op basis waarvan [naam] de woning aan [adres] (hierna: het pand) aan [eiser] verhuurt.
2.2.
[naam] heeft op 23 februari 2026 aan [eiser] medegedeeld dat hij het pand had verkocht en dat [eiser] derhalve uit het pand diende te vertrekken. [eiser] heeft daar niet mee ingestemd.
2.3.
Op 26 februari 2026 heeft [naam] de sloten van het pand vervangen waardoor [eiser] geen toegang meer heeft tot zijn woning. De eigendommen van [eiser] zijn (door [naam] ) opgeslagen.
2.4.
[eiser] heeft [naam] op 5 en 6 maart 2026 schriftelijk gesommeerd hem toegang tot het pand te verschaffen, omdat de verkoop van de woning niet maakt dat de huurovereenkomst niet meer zou gelden. [naam] heeft gereageerd dat dit, door de verkoop van het pand, niet meer in zijn handen ligt, dat het een tijdelijk inschrijfadres betrof en dat het pand volgens de gemeente helemaal niet verhuurd mag worden.
2.5.
[eiser] heeft [naam] in kort geding betrokken teneinde toegang tot het pand te krijgen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [naam] verklaard dat hij het pand van Oz huurde en dat Oz de huurovereenkomst met hem heeft beëindigd. De kantonrechter heeft de vorderingen van [eiser] afgewezen en overwogen dat sprake is van een onderhuurovereenkomst, welke vanaf de datum van beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst, door Oz wordt voortgezet, zodat [eiser] zich met zijn vorderingen tot Oz moet wenden. [1]
2.6.
Naar aanleiding van het vonnis van de kantonrechter van 25 maart 2026 heeft [eiser] Oz op 31 maart 2026 schriftelijke gesommeerd om hem toegang te verschaffen tot het pand. Oz heeft hier geen gevolg aan gegeven.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert - samengevat – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, om Oz:
I. te veroordelen om aan [eiser] onmiddellijk en onvoorwaardelijk toegang tot het pand te verlenen;
II. te verbieden om aan [eiser] de toegang of de bewoning van het pand onmogelijk te maken, of op andere wijze feitelijk tot ontruiming van [eiser] over te gaan;
III. te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 500,00 per dag of dagdeel indien hij in gebreke blijft aan het gevorderde onder I. en II. te voldoen, met een maximum van € 25.000,00, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag;
IV. te veroordelen in de proceskosten vermeerderd met de wettelijke rente.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Oz heeft het pand verhuurd aan [naam] en [naam] heeft het pand op zijn beurt onderverhuurd aan [eiser] . Door beëindiging van de huurovereenkomst tussen Oz en [naam] wordt de onderhuurovereenkomst met [eiser] op grond van artikel 7:269 lid 1 BW Pro voortgezet door Oz. Op basis hiervan is Oz gehouden om het pand ter beschikking te stellen aan [eiser] . [eiser] beroept zich hierbij uitdrukkelijk op voornoemd vonnis van de kantonrechter van 25 maart 2026.
3.3.
Oz voert verweer. Oz concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang en het toetsingskader
4.1.
Een vordering in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Spoedeisend belang volgt uit de aard van de vorderingen (toegang tot zijn woning) van [eiser] .
4.2.
Verder is voor toewijzing van de vordering in kort geding vereist dat de feiten en omstandigheden die aan de vordering ten grondslag zijn gelegd voldoende aannemelijk zijn. Ook moet in voldoende mate waarschijnlijk zijn dat de vordering in een nog te voeren gewone procedure zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
Geen huurovereenkomst tussen Oz en [naam]
4.3.
Partijen verschillen van mening over de vraag of er tussen Oz en [naam] een huurovereenkomst bestond met betrekking tot het pand, zodat Oz valt aan te merken als hoofdverhuurder en op grond van artikel 7:269 lid 1 BW Pro de onderhuurovereenkomst met [eiser] heeft voortgezet. [eiser] stelt dat dat het geval is en verwijst daarbij naar het oordeel van de kantonrechter in het vonnis van 25 maart 2026. [2] Oz betwist dat sprake is van een huurovereenkomst tussen haar en [naam] . Het vonnis waar [eiser] zich op beroept, is tot stand gekomen op basis van onjuist verstrekte inlichtingen en feiten, zodat de kantonrechter op de verkeerde gronden een beslissing heeft genomen. Oz voert aan dat tussen haar en [naam] een koopovereenkomst met uitgestelde levering gesloten is. Het doel daarvan was dat [naam] eigenaar zou worden van het pand. Omdat [naam] niet over voldoende financiële middelen beschikte om de koopprijs ineens te voldoen is overeengekomen dat hij een aanbetaling verrichtte en vervolgens maandelijks het restant van de koopsom, tezamen met rente, afloste. Ter zake is het pand bezwaard met een recht van hypotheek. Er is gewacht met het transport bij de notaris totdat [naam] het leeuwendeel van de koopprijs zou hebben voldaan. Toen [naam] niet meer in staat was de maandelijkse termijnen te voldoen is de koopovereenkomst (met wederzijds goedvinden) ontbonden. Oz heeft ter onderbouwing van haar stellingen de koopovereenkomst, de hypotheekakte en de ontbindingsovereenkomst overgelegd. [eiser] betwist dat uitvoering is gegeven aan de koopovereenkomst omdat er geen eigendomsoverdracht van het pand heeft plaatsgevonden. [naam] betaalde echter wel voor het pand waardoor volgens [eiser] voldaan is aan de wettelijke essentialia voor huur, zodat alsnog sprake is van een huurovereenkomst.
4.4.
De kantonrechter is van oordeel dat hetgeen [eiser] heeft aangevoerd, in het licht van de gemotiveerde betwisting door Oz, onvoldoende is om aan te nemen dat er een huurovereenkomst bestond tussen Oz en [naam] . Gelet op de gemotiveerde betwisting door Oz had het op de weg van [eiser] gelegen om zijn stelling daarover nader te onderbouwen. [eiser] heeft dat niet gedaan. Hij heeft enkel betwist dat uitvoering is gegeven aan de overeenkomst en gesteld dat is voldaan aan de wettelijke vereisten voor huur. Omdat de huurovereenkomst tussen Oz en [naam] niet aannemelijk is geworden, en daarmee evenmin aannemelijk is geworden dat sprake is van onderhuur, valt de grondslag voor het beroep van [eiser] op artikel 7:269 lid 1 BW Pro weg. Oz heeft de huurovereenkomst met [eiser] niet voortgezet en is daarom niet gehouden om [eiser] toegang te verlenen tot het pand. Dit brengt mee dat het niet waarschijnlijk is dat in een bodemprocedure op basis van het gestelde de vorderingen van [eiser] zullen worden toegewezen. De kantonrechter wijst de vorderingen van [eiser] derhalve af. Nu is geoordeeld dat er geen sprake is van een huurovereenkomst tussen Oz en [naam] wordt niet toegekomen aan de overige verweren van Oz.
4.5.
Ter nadere verduidelijking merkt de kantonrechter het volgende op. [eiser] beroept zich op een vonnis van de kantonrechter dat in een eerder kort geding is gewezen. Die procedure zag enkel op de rechtsbetrekking tussen [eiser] en [naam] , zodat hetgeen in dat vonnis is bepaald dus niet onverkort geldt in de rechtsverhouding tussen partijen. Oz was niet bij de procedure betrokken en heeft zich niet kunnen verweren. Dat de kantonrechter in die procedure ervan is uitgegaan dat sprake was van een huurovereenkomst tussen Oz en [naam] heeft te maken met hetgeen [naam] in die procedure heeft verklaard. Afgezet tegen het onderbouwde standpunt dat Oz in de onderhavige procedure heeft ingenomen, ziet het ernaar uit dat [naam] met zijn verklaring de kantonrechter op het verkeerde been heeft gezet en dat [eiser] (toch) bij [naam] moet zijn omdat [naam] verantwoordelijk is voor nakoming van de door hem gesloten huurovereenkomst met [eiser] .
Proceskosten
4.6.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Oz worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
577,00
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
721,00
4.7.
De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 721,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Kuster en in het openbaar uitgesproken op 18 mei 2026.