Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11704980 \ CV EXPL 25-2244
Vonnis van 1 april 2026
in de zaak van
[eiser] B.V.,
te [plaats 1] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. W.H.A. Donkers,
tegen
[gedaagde],
te [plaats 2] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. A.A.M. van der Steen (DAS).
Partijen worden hierna aangeduid als [eiser] en [gedaagde] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding van 1 mei 2025 met producties 1 tot en met 10;
- de akte aan de zijde van [eiser] waarbij zij productie 11 heeft overgelegd;
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 5;
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
- de mondelinge behandeling van 7 november 2025, waarvan de griffier zittingsaantekeningen heeft gemaakt en waarbij de gemachtigden van beide partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd, die aan het procesdossier zijn toegevoegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bovenwoning aan het [adres] , voor een minimumduur van twaalf maanden. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 augustus 2024 en met wederzijds goedvinden vroegtijdig beëindigd per 31 december 2024.
2.2.
Op de huurovereenkomst waren de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van 20 maart 2017 (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing.
2.3.
In artikel 19 van Pro de algemene bepalingen is – voor zover van belang – als volgt opgenomen:
“
19.1 Tenzij schriftelijk anders is overeengekomen, zal huurder het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik van het gehuurde, aan verhuurder opleveren in de staat die bij aanvang van de huur in het proces-verbaal van oplevering is beschreven, waarbij rekening moet worden gehouden met latere door verhuurder verrichte werkzaamheden en de normale slijtage en veroudering.
19.1 Tenzij schriftelijk anders is overeengekomen, zal huurder het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik van het gehuurde, aan verhuurder opleveren in de staat die bij aanvang van de huur in het proces-verbaal van oplevering is beschreven, waarbij rekening moet worden gehouden met latere door verhuurder verrichte werkzaamheden en de normale slijtage en veroudering.
19.2
Mocht er bij aanvang van de huur geen proces-verbaal van oplevering zijn opgemaakt, wordt huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.
(…)”
2.4.
In artikel 25.2 van de algemene bepalingen is opgenomen:
“
25.2 In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen. Voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.”
25.2 In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen. Voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.”
2.5.
Bij aanvang van de huurovereenkomst is geen proces-verbaal van oplevering of opleverrapport opgemaakt.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot betaling van:
- € 10.049,65 aan schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2025, dan wel vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling;
- € 8.190,49 aan contractuele (incasso)kosten, dan wel € 875,50 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling;
- € 2.119,90 aan beslagkosten voor de door [eiser] gelegde conservatoire beslagen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf acht dagen na datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
- de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf acht dagen na datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling.
3.2.
[eiser] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst door het gehuurde niet conform artikel 7:224 lid 2 BW Pro en artikel 19 van Pro de algemene bepalingen op te leveren. Als gevolg van deze tekortkoming heeft [eiser] schade geleden die zij op [gedaagde] wenst te verhalen. Daarnaast vordert [gedaagde] op grond van artikel 25.2 van de algemene bepalingen de volledige kosten, zowel in als buiten rechte, die zij heeft gemaakt, dan wel de wettelijke incassokosten, de kosten voor de conservatoire beslagen en de proces- en nakosten.
3.3.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. [gedaagde] voert daartoe aan dat het gehuurde in dezelfde staat als bij aanvang van de huurovereenkomst is opgeleverd, behoudens normale slijtage en veroudering. Aan de door [eiser] overgelegde foto’s kan en mag geen enkele waarde worden gehecht omdat niet blijkt wanneer de foto’s zijn gemaakt en uit de foto’s ook niet blijkt dat sprake is van ernstige en onherstelbare schade in of aan het gehuurde die de gevorderde herstelkosten rechtvaardigt, aldus [gedaagde] .
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Dit geschil draait om de vraag of [gedaagde] als huurder gehouden is de gevorderde herstelkosten aan [eiser] , de verhuurder, te vergoeden.
4.2.
In artikel 7:224 lid 2 BW Pro is bepaald dat, in het geval een beschrijving van het gehuurde is gemaakt, de huurder het gehuurde in dezelfde staat moet opleveren waarin dit volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom teniet is gegaan of beschadigd. Indien geen beschrijving is gemaakt wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Van deze bepaling mag niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. In artikel 19 van Pro de toepasselijke algemene bepalingen is een met artikel 7:224 lid 2 BW Pro overeenstemmende bepaling opgenomen.
4.3.
[eiser] heeft erkend dat bij aanvang van de huur geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt. Het uitgangspunt bij de verdere beoordeling van het geschil is daarom dat [gedaagde] de woning heeft opgeleverd in dezelfde staat als bij aanvang huur. Het is vervolgens aan [eiser] om gemotiveerd te stellen en bij betwisting te bewijzen dat het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in een slechtere staat verkeerde dan bij aanvang huur en dat zij als gevolg daarvan schade heeft geleden. Indien en voor zover [eiser] daarin slaagt, geldt bovendien dat zij van [gedaagde] enkel de herstelkosten kan vorderen die [gedaagde] zelf zou hebben gemaakt om de schade te herstellen aangezien niet is gebleken dat partijen gezamenlijk voorafgaand aan de eindoplevering een voorinspectie hebben gehouden en dat daarvan een inspectierapport is opgesteld waaruit bleek welke schade [gedaagde] nog had moeten herstellen om de woning correct te kunnen opleveren. Dat partijen een gezamenlijke eindinspectie hebben gehouden is evenmin vast komen te staan.
4.4.
De herstelkosten die [eiser] vordert bestaan uit:
- binnen- en buitenschilderwerk van € 3.983,95;
- nieuw aanrechtblad en achterwand keuken van € 2.072,00;
- nieuwe keuken van € 3.993,70.
4.5.
Ter onderbouwing daarvan heeft [eiser] een lijst overgelegd waarin beschadigingen aan het gehuurde, volgens [eiser] allemaal veroorzaakt door [gedaagde] , zijn opgesomd. Daarnaast heeft [eiser] vier setjes foto’s in het geding gebracht: van vóór verhuur [1] , van tijdens verhuur [2] , van bij einde huur [3] en van de diverse schades [4] , zo stelt zij. [eiser] stelt tevens dat [gedaagde] de schade aan het gehuurde heeft erkend, zowel mondeling als per WhatsApp-bericht.
4.5.1.
[gedaagde] heeft betwist dat uit de door [eiser] overgelegde foto’s de staat van het gehuurde bij aanvang huur en bij einde huur kan worden afgeleid. De foto’s zijn ongedateerd zodat onduidelijk is wanneer deze zijn gemaakt en tonen bovendien geen gebreken die de gevorderde herstelkosten kunnen rechtvaardigen, aldus [gedaagde] . [gedaagde] heeft in zijn WhatsApp-berichten enkel gesproken over de schade aan de voordeur, deurstijlen en trappen en heeft aangeboden om die schade te vergoeden, mits er sprake zou zijn van onherstelbare schade. Daarvan was volgens [gedaagde] echter geen sprake. Hij heeft alles weggepoetst voordat hij de sleutels heeft ingeleverd, aldus [gedaagde] .
4.6.
[eiser] heeft, als productie 3, foto’s overgelegd die volgens haar de staat van het gehuurde van voor aanvang van de huurovereenkomst aantonen. De kantonrechter stelt vast dat deze foto’s ongedateerd zijn en bovendien slechts een globaal en weinig gedetailleerd beeld geven van de verschillende ruimtes in het gehuurde. Als deze foto’s al bij aanvang huur zijn gemaakt dan tonen ze naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende nauwkeurig en concreet de staat van het gehuurde aan. Hieruit is in elk geval niet duidelijk af te leiden dat de schade er nog niet was ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst. De foto’s die [eiser] als productie 2 en 5 heeft overgelegd zijn daarentegen duidelijker en van dichtbij gemaakt. Voor het merendeel van deze foto’s is echter niet duidelijk op welke ruimte in het gehuurde zij betrekking hebben. Uit het voorgaande volgt dat door [eiser] onvoldoende is onderbouwd dat de staat van het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst afweek van de staat van het gehuurde bij aanvang huur en dat deze afwijking niet het gevolg was van gewone veroudering en/of slijtage, zodat zij aan de op haar rustende stelplicht niet heeft voldaan. [eiser] heeft naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende concrete feiten gesteld die, indien ze zouden worden bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. Een aanbod tot het leveren van getuigenbewijs dat ziet op de vraag
watde staat van het gehuurde was, zoals dat door [eiser] is gedaan, kan niet tot een probandum leiden omdat het geen stelling bevat, laat staan een voldoende concrete stelling, omtrent de staat van het gehuurde, zoals is vereist binnen de context van deze problematiek.
watde staat van het gehuurde was, zoals dat door [eiser] is gedaan, kan niet tot een probandum leiden omdat het geen stelling bevat, laat staan een voldoende concrete stelling, omtrent de staat van het gehuurde, zoals is vereist binnen de context van deze problematiek.
4.7.
Uit het voorgaande volgt dat de vordering van [eiser] ten aanzien van de herstelkosten zal worden afgewezen. De daarover gevorderde rente treft daardoor hetzelfde lot.
4.8.
De kantonrechter merkt volledigheidshalve nog op dat – als [gedaagde] al tekort was geschoten in de teruggaveplicht ex artikel 7:224 BW Pro – [eiser] enkel aanspraak had kunnen maken op de kosten die [gedaagde] zelf zou hebben gemaakt aangezien niet is gebleken dat partijen gezamenlijk een voorinspectie hebben gehouden. De kantonrechter constateert dat [eiser] ter onderbouwing van de door haar gevorderde schade enkel offertes, en geen facturen, heeft overgelegd die uitgaan van een totaalbedrag voor het binnen- en buitenschilderwerk en het vervangen van de keuken en niet gespecificeerd zijn naar de diverse schadeposten die [eiser] heeft opgesomd in de lijst die zij heeft overgelegd als productie 2. Dat is zonder nadere uitleg (die [eiser] niet heeft gegeven) niet te begrijpen. De kantonrechter is daarom van oordeel dat [eiser] de door haar gevorderde herstelkosten ook onvoldoende heeft onderbouwd.
Buitengerechtelijke kosten
4.9.
[eiser] vordert van [gedaagde] alle kosten, zowel in als buiten rechte, op grond van artikel 25.2 van de algemene bepalingen. De kantonrechter is echter van oordeel dat het beding in artikel 25.2 van de algemene bepalingen over de buitengerechtelijke incassokosten ten nadele van de consument afwijkt van de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten). Er wordt van uitgegaan dat de huurder (in beginsel) verplicht is om alle kosten te betalen die door de eisende partij zijn gemaakt, in alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan verhuurder doet uitbrengen door het niet nakomen van de huurovereenkomst. Dit kan ertoe leiden dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument komen en dit kan meer zijn dan wettelijk is toegestaan. Het beding over de buitengerechtelijke incassokosten wordt daarom als oneerlijk aangemerkt. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling is dit weliswaar niet aan de orde gesteld maar omdat het gaat om een evident oneerlijk beding ziet de kantonrechter geen aanleiding partijen nog gelegenheid te bieden om zich hierover uit te laten. Gevolg van de oneerlijkheid is dat het beding buiten toepassing moet worden gelaten en dat ook niet kan worden teruggevallen op een eventuele wettelijke regeling [5] . Dit betekent dat de gevorderde – contractuele en wettelijke – buitengerechtelijke kosten eveneens zullen worden afgewezen, hetgeen ook al om inhoudelijke redenen – zie hiervóór – het geval moest zijn.
Beslagkosten
4.10.
Artikel 706 Rv Pro bepaalt dat de kosten van conservatoire beslagen kunnen worden teruggevorderd, tenzij het beslag nietig, onnodig of onrechtmatig was. Een beslag wordt als onrechtmatig aangemerkt als de vordering waarvoor beslag wordt gelegd niet toewijsbaar is [6] . Omdat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen, zijn de beslagkosten evenmin toewijsbaar.
Proceskosten
4.11.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
864,00
(2 punten × € 432,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.008,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 1.008,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken door mr. Bisscheroux op 1 april 2026.