Uitspraak
RECHTBANK Limburg
Civiel recht
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: C/03/341612 / HA ZA 25-202
Vonnis van 1 april 2026
in de zaak van
[eiser],
te [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. D.R. Trip,
tegen
[gedaagde],
te [plaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. M.M. van den Boomen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 t/m 22;
- de incidentele conclusie houdende exceptie van onbevoegdheid met productie 1;
- de incidentele conclusie houdende exceptie van onbevoegdheid met productie 1;
- de conclusie van antwoord in het bevoegdheidsincident;
- het vonnis in incident van 6 augustus 2025;
- de conclusie van antwoord met bijlage 1;
- de akte overlegging producties 23 en 24 van [eiser]
- de mondelinge behandeling van 17 februari 2026 ter gelegenheid waarvan aan de zijde van [eiser] en aan de zijde van [gedaagde] spreekaantekeningen zijn overgelegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is op 10 december 2014 een koopovereenkomst aangegaan met de curator in de faillissementen van heer [naam 1] en mevrouw [naam 2] (hierna gezamenlijk in mannelijk enkelvoud: [naam 1] ).
2.2.
Op grond van de koopovereenkomst heeft [eiser] de onroerende zaken aan het [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] gekocht. Het gaat om de percelen met opstallen, destijds kadastraal bekend gemeente [plaats 2] , [sectie] , nummers [nummer 1] , [nummer 2] , [nummer 3] , [nummer 4] en [nummer 5] . Het verkochte werd en wordt gebruikt als horecagelegenheid met een bovenwoning. Zie hieronder een verbeelding uit het kadaster van de oude situatie (productie 2 bij dagvaarding).
[afbeelding geanonimiseerd]
2.3.
Na levering van de percelen is de kadastrale aanduiding gewijzigd, waarbij nieuwe kadastrale percelen zijn ontstaan (voor zover hier van belang):
- [plaats 2] , [sectie] , [nummer 2] gesplitst en gewijzigd in [plaats 2] , [sectie] , [nummer 6] en [nummer 7] ;
- [plaats 2] , [sectie] , [nummer 3] gesplitst en gewijzigd in [plaats 2] , [sectie] , [nummer 8] en [nummer 9] ;
2.4.
Zie hieronder een verbeelding uit het kadaster van de nieuwe situatie (productie 6 bij dagvaarding).
[afbeelding geanonimiseerd]
2.5.
In 2020 heeft [gedaagde] een koopovereenkomst gesloten met [naam 1] voor de percelen met nummers [nummer 8] en [nummer 7] . De notariële leveringsakte is gepasseerd op 27 oktober 2020.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert – samengevat – primair een verklaring voor recht dat hij eigenaar is van de grond, kadastraal bekend gemeente [plaats 2] , [sectie] , nummers [nummer 8] en
[nummer 7] ) en [gedaagde] te verbieden om die grond te gebruiken op straffe van een dwangsom.
Subsidiair vordert [eiser] de grond kadastraal bekend gemeente [plaats 2] , [sectie] , nummers [nummer 8] en [nummer 7] als noodweg aan te wijzen ten dienste van de overige percelen van [eiser] (kadastraal bekend gemeente [plaats 2] , [sectie] , nummers [nummer 1] , [nummer 9] , [nummer 6] , [nummer 10] , [nummer 11] , [nummer 12] en [nummer 13] ) en [gedaagde] te verbieden om de percelen af te sluiten of ontoegankelijk te maken Zowel primair als subsidiair vordert [eiser] een dwangsom te verbinden aan de veroordelingen van € 10.000,00 per overtreding, te vermeerderen met een dwangsom van € 1.000,00 per dag of dagdeel voor iedere dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 100.000,00,. Tot slot vordert [eiser] om [gedaagde] in de proceskosten te veroordelen.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Deze kwestie draait om de vraag wie eigenaar is van de hoek, die onderdeel was van het perceel met nummer [nummer 2] (nu kadastraal bekend als: [nummer 7] ) en het vierkant dat onderdeel was van het perceel met nummer [nummer 3] (nu kadastraal bekend als: [nummer 8] ). Beide percelen zijn hieronder in het rood weergegeven. Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser] eigenaar is van het groene gedeelte.
[afbeelding geanonimiseerd]
4.2.
[eiser] stelt dat de percelen met nummers [nummer 2] en [nummer 3] in 2015 volledig aan hem zijn verkocht en geleverd, zodat hij (ook) eigenaar is geworden van de (nieuwe) nummers [nummer 7] en [nummer 8] .
4.3.
[gedaagde] betwist dit. Volgens [gedaagde] zijn slechts percelen [nummer 2] en [nummer 3] slechts gedeeltelijk aan [eiser] geleverd, waarna de percelen gesplitst zijn. Na de splitsing heeft [gedaagde] de afgesplitste nummers [nummer 7] en [nummer 8] gekocht en zijn die delen ook notarieel aan hem geleverd, zodat [gedaagde] eigenaar is geworden van die twee stroken grond.
4.4.
De rechtbank overweegt als volgt.
In artikel 3:84 lid 1 BW Pro is bepaald dat voor overdracht van een goed moet zijn voldaan aan drie vereisten, namelijk (i) levering, (ii) krachtens een geldige titel, (iii) verricht door een beschikkingsbevoegde. Op grond van artikel 3:89 lid 1 BW Pro geschiedt de voor overdracht van onroerende zaken vereiste levering door een daartoe bestemde, tussen partijen opgemaakte notariële akte, gevolgd door de inschrijving daarvan in de daartoe bestemde openbare registers. Zowel de verkrijger als de vervreemder kan de akte doen inschrijven.
4.5.
De rechtbank stelt bij haar beoordeling voorop dat het voor het antwoord op de vraag wat de omvang is van een overgedragen onroerende zaak aankomt op de in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in de akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak (HR 8 december 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8901, NJ 2001/350). De ratio van deze objectieve uitlegmaatstaf is gelegen in het voor registergoederen geldende stelsel van publiciteit. Derden moeten kunnen afgaan op hetgeen in een in de openbare registers ingeschreven akte is vermeld ter zake van de overdracht van een registergoed of van de vestiging van een beperkt recht op een registergoed (HR 8 juli 2016, ECLI:NL:HR:2016:1511). Verwijst de akte naar feitelijke kenmerken van het registergoed of naar andere objectieve feiten buiten de akte, dan komen die mede in aanmerking (HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337).
4.6.
Naar het oordeel van de rechtbank betekent het voorgaande voor de onderhavige zaak concreet dat het voor het antwoord op de vraag of de stroken grond deel uitmaken van de onroerende zaak die in 2015 door de curator aan [eiser] is overgedragen, aankomt op de in de notariële akte van 15 januari 2015 tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling. Die partijbedoeling moet worden afgeleid uit de in die akte opgenomen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak. Die omschrijving dient naar objectieve maatstaven te worden uitgelegd, in het licht van de gehele inhoud van de akte. Daarbij komen mede in aanmerking de feitelijke kenmerken van het registergoed of andere objectieve feiten buiten de akte, mits in de notariële akte van 15 januari 2015 naar die feitelijke kenmerken of andere objectieve feiten wordt verwezen.
4.7.
In de notariële akte van 15 januari 2015 is voor zover relevant de volgende omschrijving opgenomen:
“OMSCHRIJVING REGISTERGOEDEREN:
(…)
bouwwerken-waterwerken, bij [adres 1] / [adres 2] te [plaats 2] , kadastraal bekend gemeente [plaats 2] [sectie] nummer [nummer 2] gedeeltelijk, belast met opstalrechten ten behoeve van Waterschap Peel en Maasvallei, Drie Decembersingel 46, 5921 AC Venlo ;
(…)
-
bouwwerken-waterwerken, bij [adres 1] / [adres 2] te [plaats 2] , kadastraal bekend gemeente [plaats 2] [sectie] nummer [nummer 3] gedeeltelijk, belast met een recht van opstal ten behoeve van Waterschap Peel en Maasvallei, Drie Decembersingel 46, 5921 AC Venlo ;
bouwwerken-waterwerken, bij [adres 1] / [adres 2] te [plaats 2] , kadastraal bekend gemeente [plaats 2] [sectie] nummer [nummer 3] gedeeltelijk, belast met een recht van opstal ten behoeve van Waterschap Peel en Maasvallei, Drie Decembersingel 46, 5921 AC Venlo ;
(…)
VERKLARING TEN BEHOEVE VAN HET KADASTER
De tot het verkochte behorende gedeelten van de percelen kadastraal bekend gemeente [plaats 2] [sectie] nummers [nummer 2] en [nummer 3] zijn schetsmatig aangegeven op de tekening welke is gehecht aan na te melden akte van levering op twee augustus negentienhonderd zesennegentig verleden voor mr. R.M.H. Wanders, destijds notaris te [plaats 2] , bij afschrift werd ingeschreven ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers te Roermond op vijf augustus daarna in [kenmerk] .
Omdat voormelde tekening destijds niet bij het kadaster werd ingeschreven is een kopie van bedoelde tekening aan deze akte gehecht, zulks ter inschrijving bij het kadaster.”
4.8.
Door de notaris is aan de notariële akte een tekening gehecht, waarvan hieronder een verbeelding van het relevante gedeelte wordt weergegeven. In die schetsmatige tekening is een deel gearceerd (schuine strepen) en aangeduid als [plaats 2] [sectie] [nummer 14] ged.. thans zijnde de percelen [nummer 8] , [nummer 9] , [nummer 6] en [nummer 7] .
[afbeelding geanonimiseerd]
4.9.
Er is geen nadere omschrijving toegevoegd waaruit concrete nadere feitelijke kenmerken zouden kunnen blijken van het over te dragen onroerend goed, zoals een beperking van het gekochte gedeelte.
4.10.
De enige reden om aan te nemen dat niet het gehele perceel is verkocht is de aanduiding “gedeeltelijk” in de notariële akte. [eiser] heeft onbetwist gesteld dat de percelen [nummer 2] en [nummer 3] tezamen ongeveer 61m2 groot zijn, gelijk aan het gedeelte dat schetsmatig is weergegeven in de tekening die aan de notariele akte van 15 januaru 2015 is gevoegd. Daarnaast heeft [eiser] een e-mail van de curator overgelegd, waarin de curator verklaard dat het d ebedoeling was om de volledige percelen te verkopen en de aanduiding “gedeeltelijk” waarschijnlijk slaat op het feit dat de percelen gedeeltelijk belast zijn. Dat zou betekenen dat in de notariële akte per abuis een komma is verschoven.
4.11.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat hij in 2015 ook een bod heeft gedaan op de percelen van [naam 1] en dat hij destijds wist dat slechts een deel van de percelen [nummer 2] en [nummer 3] zou worden verkocht. Desgevraagd heeft [gedaagde] niet kunnen verklaren welke delen dan te koop zouden zijn aangeboden en welke delen niet.
4.12.
De rechtbank is van oordeel dat er gelet op de verkoopbrochure, de koopovereenkomst, de verkochte vierkante meters, de schets bij de notariële akte en de verklaring van de curator geen enkele reden aan te nemen dat niet de gehele percelen [nummer 2] en [nummer 3] (thans [nummer 8] , [nummer 9] , [nummer 6] en [nummer 7] ) aan [eiser] zijn verkocht. Dat het perceel later gesplitst is, waarbij [eiser] slechts op een deel van het perceel als eigenaar is ingeschreven, maakt dit niet anders.
4.13.
Het vorenstaande betekent dat [gedaagde] niet rechtsgeldig eigenaar is kunnen worden van de percelen [nummer 8] en [nummer 7] , omdat [naam 1] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst en de notariële levering niet (langer) beschikkingsbevoegd was.
Het beroep op artikel 3:88 BW Pro
4.14.
[gedaagde] heeft een beroep gedaan op artikel 3:88 BW Pro. In dat artikel is bepaald dat de overdracht van een onroerend goed ondanks onbevoegdheid van de vervreemder geldig is indien de verkrijger te goeder trouw is en de onbevoegdheid voortvloeit uit de ongeldigheid van een vroegere overdracht, die niet het gevolg was van onbevoegdheid van de toenmalige vervreemder. [gedaagde] heeft bij conclusie van antwoord gesteld dat in de verkoopbrochure op pagina 17, foto 32 aantekeningen zijn gemaakt op de uitrit, waardoor duidelijk was dat slechts een deel van de percelen werd verkocht.
4.15.
[eiser] heeft betwist dat [gedaagde] te goeder trouw is geweest. [eiser] heeft aangegeven dat de aantekeningen in de als productie 2 bij dagvaarding overgelegde verkoopbrochure van zijn hand komen. Hij heeft die aantekeningen gemaakt nadat de onderhavige discussie tussen partijen is ontstaan, omdat hij zijn broer de situatie wilde uitleggen. Die aantekeningen maken volgens [eiser] geen onderdeel uit van de originele verkoopbrochure. [eiser] heeft ter staving van het voorgaande als productie 23 een e-mail van 9 oktober 2014 met in de bijlage de originele verkoopbrochure overgelegd. Daarop zijn geen aantekeningen bij de bewuste foto te zien.
4.16.
Daargelaten dat [gedaagde] naar het oordeel van de rechtbank in het algeheel geen beroep op artikel 3:88 BW Pro kan doen, omdat dat artikel niet ziet op een situatie als de onderhavige, is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde] niet te goeder trouw is. Daarvoor is het volgende redengevend. Desgevraagd heeft [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat de aantekeningen inderdaad niet op de originele brochure aanwezig waren. Door desondanks in de processtukken te beweren dat die aantekeningen onderdeel uitmaakten van de verkoopbrochure, is in strijd met de waarheid. Daarmee heeft [gedaagde] in strijd met het bepaalde in artikel 21 Rv Pro gehandeld. Dit leidt ertoe dat naar het oordeel van de rechtbank niet geloofwaardig is dat [gedaagde] in 2014/2015 wist dat slechts een deel van de percelen verkocht werden en hij in dezen te goeder trouw zou hebben gehandeld. Het beroep van [gedaagde] op artikel 3:88 BW Pro faalt.
4.17.
Samengevat komt de rechtbank tot het oordeel dat [eiser] eigenaar is van de percelen [nummer 8] en [nummer 7] .
Verbod om percelen te gebruiken
4.18.
[eiser] vordert een verbod voor [gedaagde] om de percelen [nummer 8] en [nummer 7] te gebruiken, waaronder het afsluiten daarvan.
4.19.
[gedaagde] voert verweer tegen dit gevorderde verbod, omdat iedere grondslag aan de vordering ontbreekt.
4.20.
De rechtbank overweegt dat eigendom het meest omvattende recht is, en dus al exclusief recht geeft op gebruik. [eiser] heeft dus in beginsel geen belang bij het gevraagde verbod, maar de rechtbank ziet in de volhardende betwisting van [gedaagde] van de eigendom aanleiding om toch een verbod uit te spreken, vergezeld van een dwangsom, waarbij zij overweegt dat zolang [gedaagde] zich aan het verbod houdt, hij geen last heeft van de dwangsom. Wel ziet de rechtbank aanleiding om de gevraagde dwangsom te matigen zoals vermeld in het dictum.
Proceskosten
4.21.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
120,21
- griffierecht
€
331,00
- salaris advocaat
€
1.306,00
(2 punten × € 653,00)
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.946,21
4.22.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
verklaart voor recht dat [eiser] eigenaar is van de percelen kadastraal bekend gemeente [plaats 2] , [sectie] , nummers [nummer 8] en [nummer 7] ,
5.2.
verbiedt [gedaagde] om de percelen zoals bedoeld onder 5.1. te gebruiken (al dan niet door afsluiting daarvan),
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 1.000,00 per overtreding van het bepaalde in 5.2, te vermeerderen met een dwangsom van € 1.000,00 per dag of dagdeel voor iedere dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van
€ 100.000,00,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.946,21, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.6.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Timmermans-Vermeer en in het openbaar uitgesproken op 1 april 2026.