Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 12072535 \ CV EXPL 26-478
Vonnis in kort geding van 18 maart 2026
in de zaak van
[partij 1],
te [plaats] ,
eisende partij,
verwerende partij in (voorwaardelijke) reconventie,
hierna te noemen: [partij 1] ,
gemachtigde: mr. B.A.L.H. Robijns,
tegen
[partij 2],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
eisende partij in (voorwaardelijke) reconventie,
hierna te noemen: [partij 2] ,
gemachtigde: mr. D.N. Lavain.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding d.d. 2 februari 2026 met producties A, 1 en 2;
- de door [partij 2] ten behoeve van de mondelinge behandeling in het geding gebrachte producties 1 tot en met 7;
- de pleitnota van [partij 2] tevens voorwaardelijke eis in reconventie;
- de door [partij 2] ten behoeve van de mondelinge behandeling in het geding gebrachte producties 1 tot en met 7;
- de pleitnota van [partij 2] tevens voorwaardelijke eis in reconventie;
- de mondelinge behandeling van 2 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.De feiten
2.1.
[partij 2] verhuurt met ingang van 1 juli 2019 aan [partij 1] de zelfstandige woonruimte aan [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde). Na het verstrijken van de tijdelijke duur is de huur voortgezet voor onbepaalde tijd. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen woonruimte 2017 (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing.
2.2.
De huur (€ 950,00 per maand) is maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigd.
2.3.
[partij 1] heeft een huurachterstand laten ontstaan door de huur voor de maanden november 2025, december 2025 en januari 2026 onbetaald te laten.
2.4.
[partij 2] heeft [partij 1] over de gehele huurperiode meermaals aangemaand tot tijdige betaling van de huur en het inlopen van de achterstand.
2.5.
Op 3 januari 2026 heeft [partij 2] de sloten van het gehuurde vervangen en sedertdien heeft [partij 1] geen toegang meer tot het gehuurde en zijn persoonlijke eigendommen.
2.6.
[partij 2] heeft aan [partij 1] meermaals aangeboden om zijn eigendommen te komen ophalen.
3.Het geschil
in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
3.1.
[partij 1] vordert in conventie - samengevat - dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [partij 2] zal:
veroordelen om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis [partij 1] volledige, onbelemmerde en onvoorwaardelijke toegang te verschaffen tot het gehuurde, waaronder begrepen het daadwerkelijk toelaten van [partij 1] tot het gehuurde;
veroordelen om binnen de onder 1. genoemde termijn alle (nieuwe) sleutels van het gehuurde af te geven, althans zodanige handelingen te verrichten dat [partij 1] weer vrijelijk over het gehuurde kan beschikken;
verbieden om [partij 1] op enigerlei wijze te belemmeren in het gebruik en genot van het gehuurde, daaronder begrepen maar niet beperkt tot het vervangen van sloten, het ontzeggen van toegang of het stellen van voorwaarden aan het gebruik;
verbieden om goederen en eigendommen van [partij 1] te verwijderen, te beschadigen, te vervreemden of te vernietigen, op straffe van een dwangsom;
veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 500,00 per dag, althans per overtreding, dat [partij 2] in strijd handelt met het onder 1. tot en met 4. bepaalde, met een maximum van € 25.000,00, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag;
veroordelen in de proceskosten, waaronder begrepen het salaris van de gemachtigde, alsmede de kosten van betekening.
3.2.
[partij 1] legt aan de vordering in conventie het volgende ten grondslag. [partij 2] heeft zich toegang tot het gehuurde verschaft en de sloten vervangen, waardoor [partij 1] geen toegang meer heeft tot de door hem gehuurde woning en zijn zich daar bevindende persoonlijke eigendommen. [partij 2] handelt hiermee in strijd met zijnverplichtingen als verhuurder.
3.3.
[partij 2] voert als verweer in conventie primair aan dat de huurovereenkomst tegen 1 november 2025 zou zijn geëindigd, omdat [partij 1] met het eerder opzeggen van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik (stilzwijgend) zou hebben ingestemd dan wel wegens wederzijds goedvinden. In het geval de kantonrechter toch van oordeel zou zijn dat er nog geen einde aan de huurovereenkomst is gekomen, voert [partij 2] subsidiair aan dat er sprake is van structurele wanbetaling, een huurachterstand van meer dan drie maanden en schending van de bewoningsplicht, hetgeen ontbinding van de huurovereenkomst – en daarop vooruitlopend – ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. [partij 1] heeft in beide gevallen geen recht meer op toegang tot het gehuurde en zijn vorderingen dienen daarom te worden afgewezen.
3.4.
Op zijn beurt vordert [partij 2] in het geval de kantonrechter van oordeel is dat de huurovereenkomst tussen partijen niet is geëindigd in (voorwaardelijke) reconventie - samengevat - dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [partij 1] zal veroordelen:
- tot ontruiming van het gehuurde;
- om aan [partij 2] te betalen (bij wijze van voorschot) de huurprijs van € 7.600,00 voor de openstaande maanden van 2024, 2025 en 2026, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag;
- om aan [partij 2] te betalen de huurprijs van € 950,00 voor elke maand of gedeelte daarvan die ingaat vanaf 1 april 2026 totdat het gehuurde door [partij 2] aan een derde is verhuurd, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag;
- om aan [partij 2] te betalen de contractuele boete van € 1.075,00 wegens wanbetaling (€ 475,00) en schending van de bewoningsplicht (€ 600,00), althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag.
Met zowel in conventie als in (voorwaardelijke) reconventie veroordeling van [partij 1] in de proceskosten en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
3.5.
[partij 1] voert verweer.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
4.1.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie, zal de kantonrechter deze vorderingen gezamenlijk behandelen.
Toetsingskader
4.2.
Een vordering in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure (bodemprocedure) niet hoeft af te wachten. Het ligt op de weg van de partij die de vordering(en) indient om te stellen en te onderbouwen dat zij een spoedeisend belang heeft bij de vordering(en) die zij instelt.
4.3.
Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de feiten en omstandigheden die aan de vordering ten grondslag zijn gelegd, voldoende aannemelijk zijn. Ook moet in voldoende mate waarschijnlijk zijn dat de vordering in een nog te voeren gewone procedure zal worden toegewezen, zodat het gerechtvaardigd is hierop vooruit te lopen door het treffen van een voorlopige voorziening. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
4.4.
De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
Spoedeisend belang
4.5.
[partij 1] voert aan dat hij door het handelen van [partij 2] zijn woonruimte is kwijtgeraakt en geen toegang meer tot zijn persoonlijk eigendommen heeft. Het spoedeisend belang volgt uit de aard van de vordering en is door [partij 2] niet weersproken.
4.6.
[partij 2] voert in reconventie aan dat hij spoedeisend belang heeft bij een behoorlijke invulling van de huurwoning waarbij lopende betalingsverplichtingen worden voldaan. Ook hier volgt het spoedeisend uit de aard van de vordering en is ook door [partij 1] verder niet weersproken.
De huurovereenkomst is niet geëindigd
4.7.
Anders dan [partij 2] stelt, is de kantonrechter van oordeel dat de huurovereenkomst tussen partijen niet is geëindigd. Gezien ook de betwisting door [partij 1] , is van een duidelijke instemming door [partij 1] bepaald niet gebleken. Dat [partij 1] vanaf november 2025 is gestopt met het betalen van de huur en [partij 2] vanaf dat moment niet meer met [partij 1] in contact komt, doet daar niet aan af. Ook is niet vast komen te staan, dat [partij 1] de woning vanaf november 2025 daadwerkelijk zou hebben verlaten. Ook dit betwist [partij 1] immers en met de enkele, niet ondertekende en wel zeer summiere verklaring van de directe overburen van [partij 1] is die stelling volstrekt onvoldoende onderbouwd.
Toegang tot het gehuurde
4.8.
[partij 2] heeft als verhuurder in beginsel de verplichting om het gehuurde aan [partij 1] ter beschikking te stellen en te laten. [1] [partij 2] heeft zonder toestemming, zonder voorafgaande aankondiging en zonder rechterlijke titel zich toegang tot het gehuurde verschaft en de sloten van het gehuurde vervangen, waardoor [partij 1] geen toegang meer heeft tot het gehuurde. [partij 1] stelt dat [partij 2] daarmee tekortschiet in zijn verplichting als verhuurder en onrechtmatig heeft gehandeld. [partij 2] voert aan dat zijn handelen gerechtvaardigd was omdat [partij 1] vanaf november 2025 was gestopt met het betalen van de huur en het gehuurde had verlaten. Een partij bij een huurovereenkomst (wederkerige overeenkomst) is in beginsel bevoegd de nakoming van haar verplichting uit die huurovereenkomst op te schorten, indien de wederpartij haar daartegenover staande verplichting niet nakomt. [partij 2] wijst in dit verband op het arrest van de Hoge Raad van 15 maart 2024 (ECLI:NL:HR:2024:389). In die zaak was de huurder echter opgehouden met het betalen van de huur én had hij het gehuurde inmiddels verlaten. Dat laatste is in deze zaak echter niet komen vast te staan. Onder deze omstandigheden levert het vervangen van de sloten door [partij 2] , en daarmee het weigeren van toegang tot het gehuurde, eigenrichting op en dat is niet geoorloofd. Door dit wel te doen handelde [partij 2] in strijd met de verplichting om het gehuurde ter beschikking te stellen aan [partij 1] .
4.9.
De kantonrechter zal [partij 2] in conventie dan ook veroordelen tot het aan [partij 1] verschaffen van toegang tot het gehuurde op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag tot een maximum van € 2.500,00. De overige vorderingen van [partij 1] worden afgewezen bij gebrek aan voldoende gesteld zelfstandig belang, nu deze ook reeds volgen uit, dan wel nauw samenhangen met de reeds toegewezen vorderingen.
Ontruiming van het gehuurde
4.10.
De door [partij 2] te verlenen toegang tot gehuurde zal echter van korte duur zijn, nu de kantonrechter anderzijds eveneens de vordering tot ontruiming van het gehuurde door [partij 1] in reconventie zal toewijzen wegens ernstig tekortschieten door [partij 1] . [partij 1] kan deze korte periode evenwel gebruiken om de woning te ontruimen en op te leveren.
4.11.
[partij 1] heeft immers niet betwist dat hij in ieder geval de huur over de maanden november 2025, december 2025 en januari 2026 onbetaald heeft gelaten. [partij 1] stelt evenwel (eerst ter zitting) de huur over januari 2026 te hebben opgeschort, omdat hij na het vervangen van de sloten op 3 januari 2026 geen toegang tot het gehuurde meer had. Hier gaat de kantonrechter echter niet in mee: contractueel dient de huur maandelijks bij vooruitbetaling te worden voldaan, zodat [partij 1] de huurprijs over januari reeds verschuldigd was vóór 3 januari 2026. Vast staat dat [partij 1] derhalve een huurachterstand van in ieder geval drie maanden heeft opgebouwd. [partij 1] heeft de vele aanmaningen in een periode van jaren tot tijdige betaling van huur dan wel het inlopen van de achterstand (zijdens [partij 2] overgelegd als productie 4) bovendien niet betwist, waaruit een slechte betaaldiscipline van [partij 1] volgt. Volgens [partij 2] is er bovendien zelfs sprake van een huurachterstand van acht maanden, hetgeen door [partij 1] evenwel wordt betwist. [partij 1] beroept zich daarbij in ieder geval deels terecht op opschorting met ingang van 1 februari 2026 nu hem de toegang tot diens woning werd ontzegd. In het kader van deze kort geding procedure is de door [partij 2] gestelde additionele achterstand (ook reeds over 2024) dan ook nog niet komen vast te staan (zie hierna onder 4.13).
4.12.
[partij 1] heeft verder op geen enkele wijze gecommuniceerd met [partij 2] en op verzoeken van [partij 2] om in contact te komen heeft hij niet gereageerd. Ter zitting heeft [partij 1] desgevraagd aangegeven dat hij over onvoldoende financiën beschikte om de huur te kunnen betalen.
[partij 1] , dan wel zijn gemachtigde, stelt evenwel ter zitting dat de huur over de maanden november en december 2025 alsnog in één keer door [partij 1] kan worden voldaan, maar enige onderbouwing van die stelling ontbreekt echter. [partij 1] heeft geen financieel overzicht, bankafschriften of ander bewijs van die stelling ingebracht. Gezien de hiervoor aangehaalde slechte betaaldiscipline van [partij 1] , is een dergelijke stelling ook niet zonder meer geloofwaardig.
De ontstane huurachterstand van zeker drie maanden, de slechte betaaldiscipline van [partij 1] over de achterliggende huurperiode waarover [partij 1] vaak door [partij 2] werd gemaand, de verwachting dat [partij 1] nog immer niet kan nakomen en de weigering om in overleg te treden met diens verhuurder, rechtvaardigen naar het oordeel van de kantonrechter de gevorderde ontruiming van het gehuurde.
Huurachterstand en huurdoorbetaling
4.13.
[partij 2] vordert verder betaling van de huurprijs van € 7.600,00 voor de openstaande maanden van 2024, 2025 en 2026. Vast staat dat de huur (onbetwist een bedrag van € 950,00 per maand) van november 2025, december 2025 en januari 2026 door [partij 1] niet is voldaan, zodat de achterstand ten belope van een bedrag van € 2.850,00 over deze maanden kan worden toegewezen . Over het al dan niet bestaan van een huurachterstand over de andere maanden hebben partijen uiteenlopende standpunten ingenomen. Alleen een ander onderzoek naar de feiten kan daarover meer duidelijkheid geven. De aard van een kortgedingprocedure leent zich niet voor nadere bewijslevering.
4.14.
[partij 2] vordert betaling van de huurprijs van € 950,00 voor elke maand of gedeelte daarvan vanaf 1 april 2026 totdat het gehuurde door hem is verhuurd aan een derde. Deze vordering wordt afgewezen nu uit de door [partij 2] overgelegde producties en het behandelde ter zitting volgt dat [partij 2] de woning wilt verkopen (productie 4 zijdens [partij 2] ), dan wel nodig heeft voor zijn dochter (productie 6 zijdens [partij 2] ).
Contractuele boetes
4.15.
[partij 2] vordert een voorschot op betaling van de op grond van de huurovereenkomst opeisbare contractuele boetes wegens wanbetaling en schending van de bewoningsplicht van in totaal € 1.075,00. Deze vordering wordt reeds afgewezen nu een spoedeisend belang ontbreekt en ook overigens in kort geding de verschuldigdheid daarvan niet zonder meer kan worden vastgesteld.
Proceskosten
4.16.
Nu partijen over en weer in het gelijk worden gesteld, ziet de kantonrechter daarin aanleiding de kosten van deze procedure in conventie en in reconventie te compenseren, Dit betekent dat elke partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
veroordeelt [partij 2] om [partij 1] binnen 24 uur na betekening van dit vonnis toegang te verschaffen tot de gehuurde woning, gelegen aan [adres] te [plaats] , op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag tot een maximum van € 2.500,00 dat [partij 2] hiermee in strijd handelt;
5.2.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.3.
wijst het meer of anders gevorderde af.
in reconventie
5.4.
veroordeelt [partij 1] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de gehuurde woning, gelegen aan [adres] te [plaats] , met aanhorigheden en alle daarin bevindende personen en goederen te verlaten, te ontruimen, ontruimd te houden en onder overgave van alle sleutels en hetgeen daartoe verder behoort, ter vrije en algehele beschikking, leeg en bezemschoon, aan [partij 2] te stellen;
5.5.
veroordeelt [partij 1] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [partij 2] te betalen een bedrag van € 2.850,00 aan huurachterstand over de maanden november 2025, december 2025 en januari 2026;
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
in conventie en in reconventie
5.8.
compenseert de kosten van de procedure
Dit vonnis is gewezen door mr. Otto en in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2026.