Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 10302590 \ CV EXPL 23-306
Vonnis van 29 januari 2025
in de zaak van
[eiser in conventie, verweerder in reconventie],
te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ,
gemachtigde: mr. D.R. Trip,
tegen
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ,
gemachtigde: mr. A.J.J. Kreutzkamp.
1.De (verdere) procedure
1.1.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 15 mei 2024 en de daarin genoemde processtukken,
- het deskundigenbericht,
- het deskundigenbericht,
- de conclusie na deskundigenbericht van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ,
- de conclusie na deskundigenbericht van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] .
1.2.
Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken.
2.De (verdere) beoordeling
in conventie
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] moet de gebreken herstellen
2.1.
In het tussenvonnis van 7 februari 2024 is al geoordeeld dat er de volgende gebreken zijn:
- Plafond is niet afgewerkt,
- Sommige radiatoren zijn onbruikbaar,
- Vensterbank slaapkamer zit los,
- Er ontbreken rookmelders.
Een verhuurder is op grond van artikel 7:206-1 BW verplicht op verlangen van de huurder gebreken te herstellen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zal dan ook worden veroordeeld om deze gebreken te herstellen.
2.2.
De deskundige [naam deskundige] heeft in zijn deskundigenrapport van 9 oktober 2024
(na verwerking van op- en aanmerkingen van partijen) daarnaast de volgende, door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aangevoerde, gebreken vastgesteld:
- Balkon (gevaarlijk: niet betreden),
- Zolder (niet veilig en toegang is gevaarlijk),
- Scheuren in stucwerk binnenzijde woning,
- Onvoldoende ventilatie in badkamer,
- Toilet in badkamer (lekt),
- Stopverf afgebrokkeld (stopverf mogelijk asbesthoudend),
- Barst in raam tuinzijde,
- Risico op lekkages dak,
- Verluchtingsgat gasketel (kitnaad slecht),
- Glazuurlaag bad (aangetast: niet te gebruiken).
2.3.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zal worden veroordeeld om ook deze gebreken te herstellen. Bij het herstel dient rekening te worden gehouden met de door de deskundige aangedragen oplossingen. Uitdrukkelijk wordt opgemerkt dat voor zover de deskundige andere dan de in de dagvaarding en conclusie van repliek genoemde gebreken heeft geconstateerd, [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] deze niet op basis van dit vonnis hoeft te herstellen. In dit vonnis kan immers slechts worden toegewezen wat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft gevorderd.
2.4.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] betwist de conclusie van de deskundige dat het balkon niet veilig kan worden betreden. De kantonrechter ziet geen reden om te twijfelen aan de conclusie van de deskundige temeer omdat zijn bevindingen door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet aan de hand van een contra-expertise zijn weerlegd. Ten aanzien van de stopverf en de barst in het raam stelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dat er geen gevaar is en dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zelf de barst heeft veroorzaakt. De vraag of er concreet gevaar bestaat kan onbeantwoord blijven nu die vraag niet bepalend is voor het oordeel of er al dan niet sprake is van een gebrek. De omstandigheid dat de barst wellicht per ongeluk is veroorzaakt door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] maakt niet dat geen sprake is van een gebrek. Daar komt bij dat deze schade waarschijnlijk onder de opstalverzekering van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] valt.
2.5.
De deskundige concludeert dat de afvoer van de keukengootsteen goed is en dat de rolluiken functioneren. Ook de wastafelondersteuning is akkoord bevonden. Ten slotte zijn er geen loden leidingen aangetroffen. De kantonrechter twijfelt ook niet aan de juistheid van deze bevindingen van de deskundige. De vorderingen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zullen in zoverre worden afgewezen.
2.6.
De kantonrechter zal een dwangsom verbinden aan de verplichting tot herstel. De dwangsom zal worden beperkt tot € 100,00 per dag met een maximum van € 10.000,00. Omdat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] voor de financiering van de benodigde herstelwerkzaamheden tijd nodig heeft, zal zij een termijn van drie maanden na de datum van dit vonnis worden gegund om de gebreken te herstellen.
De huurprijs wordt verminderd tot 50%
2.7.
Er is sprake van de huur van een woonruimte (titel 4 van Boek 7 BW), dus de wettelijke gebrekenregeling is van toepassing. Een huurder kan op grond van artikel 7:207 BW Pro vermindering van de huurprijs vorderen als sprake is van vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek. Dat is een staat of eigenschap van de gehuurde zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
2.8.
Hiervoor is al vastgesteld dat er diverse substantiële gebreken zijn. De deskundige schrijft over ernstig achterstallig onderhoud. In artikel 1 van Pro bijlage II bij het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) onder categorie B staat dat sprake is van ernstige gebreken als er sprake is van een zodanige cumulatie van onderhoudsgebreken, zoals: zeer slechte toestand van het buitenschilderwerk bij alle gevels, ernstige houtrot in kozijnen en ramen, slechte staat van voeg- en metselwerk van de gevels, ernstig kierende buitendeuren en -ramen en zeer slechte staat van het dak, goten, overstekken en schoorstenen, dat de bewoonbaarheid van de woonruimte ernstig wordt geschaad. De kantonrechter oordeelt dat de onderhavige situatie daar het meest bij aansluit. Onder de categorie A-gebreken vallen nog ernstigere zaken als afwezigheid van een aansluiting op het riool, afwezigheid van toevoer van verse lucht of daglicht in woon- of slaapvertrek, of afwezigheid van toiletruimte of een badkamer. Daar is hier geen sprake van.
2.9.
Op grond van artikel 6 van Pro het Bhw is maximaal een vermindering tot 30% (categorie B) van de overeengekomen huurprijs mogelijk. De kantonrechter is niet rechtstreeks gebonden aan het Bhw en zal ook in ogenschouw moeten nemen in hoeverre [eiser in conventie, verweerder in reconventie] werkelijk in het huurgenot is geschaad. Gesteld noch gebleken dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] het gehuurde niet of nauwelijks kan bewonen. Mede gelet op het feit dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de gebreken in een laat stadium heeft gemeld, oordeelt de kantonrechter dat een verlaging met 50% redelijk is. Vanaf 17 september 2022 is [eiser in conventie, verweerder in reconventie] dus 50% van de overeengekomen huurprijs verschuldigd.
2.10.
De vorderingen die zien op het verrichten van onderzoek naar loden leidingen en het vervangen daarvan, worden afgewezen. Niet is gebleken dat er loden leidingen aanwezig zijn.
Kantonrechter komt niet terug op oordeel in tussenvonnis
2.11.
De kantonrechter zal de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] aansprakelijk is voor de schade als gevolg van de gebreken, zoals al beslist in het tussenvonnis van 7 februari 2024, afwijzen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft verzocht om terug te komen op deze beslissing in het tussenvonnis. Het arrest van de Hoge Raad waar [eiser in conventie, verweerder in reconventie] daartoe naar verwijst (Hoge Raad 27 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:760) ziet op de vraag of en wanneer iemand belang heeft bij een verklaring voor recht. Een dergelijk belang wordt door de Hoge Raad inderdaad vrij snel aangenomen. Dat wil niet zeggen dat ook de verklaring voor recht zélf al moet worden toegewezen als slechts de mogelijkheid van schade aannemelijk is. Een dergelijke opvatting getuigt van een verkeerde lezing van het arrest.
Proceskosten
2.12.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] procedeert op basis van gefinancierde rechtsbijstand. Wegens het ontbreken van een wettelijke grondslag is een kostenveroordeling met de verplichting tot betaling van de door de griffier voorgeschoten exploot- en/of advertentiekosten niet mogelijk. Een aparte veroordeling voor de eigen bijdrage wordt niet toegewezen omdat deze in de proceskostenveroordeling is inbegrepen. De proceskosten van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] worden begroot op:
- griffierecht € 86,00
- salaris gemachtigde € 677,50 (2,5 punt x tarief € 271,00)
- nakosten € 135,00
-----------------------
Totaal € 898,50.
2.13.
Daarnaast zal [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voorgeschoten kosten voor het deskundigenonderzoek moeten dragen. Deze kosten bedragen € 4.688,75 inclusief BTW.
in reconventie
2.14.
De kantonrechter zal de door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] gevorderde ontbinding en verklaring voor recht dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aansprakelijk is voor de schade, zoals al beslist in het tussenvonnis van 7 februari 2024, afwijzen. Er is geen reden om terug te komen op deze beslissingen in het tussenvonnis. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is niet tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst zodat er geen wettelijke grondslag voor de ontbinding van de huurovereenkomst of toekenning van schadevergoeding is.
2.15.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
542,00
(2 punt × € 271,00)
- nakosten
€
20,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
562,00.
3.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
3.1.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] om de onder randnummer 2.1 en 2.2. van dit vonnis genoemde gebreken binnen drie maanden na heden te herstellen, op straffe van een dwangsom van
€ 100,00 per dag of dagdeel met een maximum van € 10.000,00, voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] nadien in gebreke blijft,
3.2.
vermindert de overeengekomen huurprijs met 50%, met ingang van 17 september 2022 tot aan de dag van volledig herstel van de in randnummer 2.1. en 2.2. van dit vonnis genoemde gebreken,
3.3.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de proceskosten van € 898,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ook de kosten van betekening betalen,
3.4.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de kosten van het deskundigenonderzoek van € 4.688,75 (inclusief BTW),
3.5.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
3.6.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
3.7.
wijst de vorderingen van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] af,
3.8.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de proceskosten van € 562,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.A. Swildens en in het openbaar uitgesproken op 29 januari 2025.