ECLI:NL:RBLIM:2025:121

• Datum uitspraak: 8 januari 2025
• Publicatiedatum: 10 januari 2025
• Zaaknummer: 11195236 \ CV EXPL 24-3411
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.P.A. Bisscheroux
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over achterstallige huur en gebreken in de woning

In deze zaak, die op 8 januari 2025 door de Rechtbank Limburg is behandeld, gaat het om een huurgeschil tussen twee partijen. De eiser in conventie, vertegenwoordigd door De Ruijter & Willemsen gerechtsdeurwaarders en incasso B.V., heeft de gedaagde in conventie, vertegenwoordigd door mr. B.A.L.H. Robijns, aangeklaagd wegens achterstallige huur en gebreken in de gehuurde woning. De partijen hebben op 15 september 2023 een huurovereenkomst getekend, met een ingangsdatum van 15 oktober 2023. De eiser vordert onder andere de ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning, en betaling van huurachterstand en energiekosten. De gedaagde voert verweer en vordert in reconventie onder andere terugbetaling van een te veel betaalde waarborgsom en herstel van gebreken in de woning.

De kantonrechter heeft de procedure beoordeeld en vastgesteld dat de gedaagde niet in verzuim is met de huurbetalingen, omdat zij de betaling heeft opgeschort vanwege gebreken in de woning. De vordering van de eiser tot betaling van huurachterstand en energiekosten is afgewezen. In reconventie is de gedaagde in het gelijk gesteld voor het teveel betaalde waarborgsom en is de eiser veroordeeld tot herstel van gebreken in de woning. De kantonrechter heeft ook geoordeeld dat de huurprijs voor de zakelijke ruimte volledig moet worden kwijtgescholden en dat de huurprijs voor de woonruimte met 50% moet worden verminderd vanwege de gebreken. De proceskosten zijn gecompenseerd, waarbij iedere partij haar eigen kosten draagt. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 11195236 \ CV EXPL 24-3411

Vonnis van 8 januari 2025

in de zaak van

1. [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] ,

te [woonplaats] ,
2.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2] ,

te [woonplaats] ,

eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,

hierna samen te noemen: [eisers in conventie, verweerders in reconventie] ,

gemachtigde: De Ruijter & Willemsen gerechtsdeurwaarders en incasso B.V.,

tegen

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ,

te [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ,

gemachtigde: mr. B.A.L.H. Robijns.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord tevens van eis in reconventie

- conclusie van antwoord in reconventie
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald

- de brief met aanvullende stukken van mr. Robijns d.d. 25 oktober 2024, tevens wijziging van eis in reconventie,

- de mondelinge behandeling van 4 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en zijn gemachtigde zijn – zonder bericht van verhindering – niet op de mondelinge behandeling verschenen.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Partijen hebben op 15 september 2023 een huurovereenkomst getekend, met als ingangsdatum 15 oktober 2023. In de huurovereenkomst is – voor zover van belang – het volgende opgenomen:

1.1

Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de woning & kantoor, hierna ‘het gehuurde’ genoemd, plaatselijk bekend onder:

[adres] , [woonplaats]

(Het betreft de complete woning behalve de studio’s in het soutterain en de garages. De gehele onderverdieping is als kantoor verhuurd aan een andere partij. De wasruimte beneden behoort wel toe aan het gehuurde.)

De garages worden conform onderling evt. samen gebruikt.

1.2

Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte.

(…)

Betalingsverplichting, betaalperiode

4.1

Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit:

- de huurprijs ad € 1000,00 per maand, voor PRIVE, in vooruit te voldoen iedere 1e van de maand.

- de huurprijs ad € 800,00 per maand, voor ZAKELIJK, in vooruit te voldoen iedere 1e van de maand.

4.2

De vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter bestaat uit de feitelijke kosten op basis van de meterstanden. Hiervoor heeft verhuurder een contract met de ENGIE afgesloten en zal deze betalingsverplichtingen op zich nemen maar doorbereken aan huurder.

(…)

4.5

Per betaalperiode van één maand bedraagt

- de huurprijs voor PRIVE € 1000,00

- de huurprijs voor ZAKELIJK € 800,00

- het voorschot op de vergoeding in verband met de

levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het

woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in

dat gedeelte bevindende individuele meter € 440,00

- het voorschot op de vergoeding voor de overige zaken en

diensten die geleverd worden in verband met de bewoning

van het gehuurde

Ziggo € 40,00

WML € 25,00

Zodat huurder per maand in totaal heeft te voldoen € 2305,00

Zegge tweeduizendentwintig euro.

(…)

Waarborgsom

10.1

Huurder zal uiterlijk 21-09-2023 een waarborgsom betalen ter grootte van een bedrag van € 5400 (zegge: vijfduizendvierhonderd euro) op de in artikel 4.4 aangegeven wijze.

2.2.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] de waarborgsom van € 5.400,00 betaald.

2.3.

Partijen hebben in januari en februari 2024 via e-mail gecorrespondeerd over een achterstand in de huurbetaling.

2.4.

Bij afrekening van 31 maart 2024 heeft Engie Nederland B.V. aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] de energiekosten van € 3.027,09 over de periode 16 oktober 2023 tot en met 27 maart 2024 in rekening gebracht.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

[eisers in conventie, verweerders in reconventie] vordert:

• voor recht te verklaren dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst
• de huurovereenkomst te ontbinden,
• [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te veroordelen de woning te ontruimen en te verlaten,
• [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te veroordelen tot betaling van alle kosten die gepaard gaan met de ontruiming,
• [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te veroordelen tot betaling van € 11.237,09 aan huurachterstand en afrekening energiekosten, € 225,75 aan buitengerechtelijke kosten en € 2.305,00 per maand aan toekomstige huurpenningen vanaf maart 2024,
• [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te veroordelen tot betaling van de proceskosten en de nakosten.

3.2.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] voert verweer. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] in de kosten van deze procedure.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

3.4.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vordert:

• [eisers in conventie, verweerders in reconventie] te veroordelen tot terugbetaling van een maand te veel betaalde borg;
• [eisers in conventie, verweerders in reconventie] te veroordelen om “binnen veertien dagen na heden” de gebreken in de woning te herstellen, alsmede de spullen die van hem zijn uit de woning te verhuizen,
• de huurprijs van de woonruimte te matigen met 60% van de huursom totdat de gebreken hersteld zijn en de huurprijs van de zakelijke ruimte geheel te schrappen,
• vermindering van de huurprijs met het maandelijks bedrag dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] aan Essent dient te betalen ad € 257,00,
• [eisers in conventie, verweerders in reconventie] te veroordelen tot (terug)betaling van € 127,96.

3.5.

[eisers in conventie, verweerders in reconventie] voert verweer. De eis om één maand borg terug te betalen is volgens hem gegrond. Voor het overige dient de vordering van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] volgens [eisers in conventie, verweerders in reconventie] afgewezen te worden.

4. De beoordeling

4.1.

De kantonrechter zal hierna eerst de eis in reconventie en daarna de eis in conventie beoordelen.

in reconventie

de waarborgsom

4.2.

Artikel 7:261b lid 2 BW bepaalt dat de waarborgsom ten hoogste tweemaal de huurprijs bedraagt. Dit is een dwingendrechtelijke bepaling en dat houdt in dat huurder en verhuurder geen afwijkende afspraken over de hoogte van de verschuldigde waarborgsom mogen maken. Hieruit volgt dat de [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] € 1.800,00 te veel aan waarborgsom aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] betaald heeft. Dit onderdeel van haar vordering zal dus worden toegewezen. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] heeft wel nog op dit onderdeel een verrekeningsverweer gevoerd in verband met de bedragen die [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] volgens hem nog verschuldigd is aan achterstallige huur en energiekosten. Dit verweer wordt verworpen aangezien in conventie zal worden geoordeeld dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] die bedragen (nog) niet verschuldigd is aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] .

herstel gebreken en verwijderen van spullen van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] uit de woning

4.3.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft ter zitting (samengevat) het volgende betoogd.

4.3.1.

De woning, alsmede de daarvan onderdeel uitmakende kantoorruimte staat vol met spullen van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] . Zij heeft hem meermaals verzocht die spullen te verwijderen, maar dat is tot op heden niet gebeurd. Als gevolg daarvan is de kantoorruimte, in de serre van de woning, in het geheel niet te gebruiken. Ook de rest van de woning is niet optimaal door haar te gebruiken omdat er goederen van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] (waaronder meubels) staan.

4.3.2.

Het dak lekt en als gevolg daarvan zijn er lekkages in de keuken (achter de keukenkastjes), de badkamer en de woonkamer. Die gebreken zijn er nog steeds.

4.3.3.

De woning is niet warm te krijgen in de winter.

4.4.

[eisers in conventie, verweerders in reconventie] is niet ter zitting verschenen en heeft het hiervoor vermelde relaas in 4.3.1. tot en met 4.3.3. van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dus niet (langer) betwist. De kantonrechter gaat daarom uit van de juistheid van dat betoog van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] . Het moet er daarom voor gehouden worden dat:

- de woning inderdaad nog vol staat met goederen van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] ,

- als gevolg van een lekkend dak er lekkages zijn in de keuken, de badkamer en de woonkamer

- de woning in de winter niet warm te krijgen is.

Dit zijn allemaal gebreken in de zin van art. 7:204 BW waarvan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] verplicht is die (op verlangen van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ) te herstellen.

4.5.

[eisers in conventie, verweerders in reconventie] zal worden veroordeeld zijn spullen uit de gehuurde woning te verwijderen alsmede de lekkages te herstellen en zodanige maatregelen te nemen dat de woning in de winter wel te verwarmen is.

4.6.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vordert in haar eis in reconventie die zij op 4 september 2024 heeft ingediend om [eisers in conventie, verweerders in reconventie] te veroordelen tot herstel van de gebreken en het verwijderen van de spullen “binnen veertien dagen na heden”. De kantonrechter gaat ervan uit dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft beoogd te vorderen dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] een en ander gerealiseerd dient te hebben binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, omdat de vordering op dit punt anders onbegrijpelijk is. Aangezien [eisers in conventie, verweerders in reconventie] tegen deze termijn geen (afzonderlijk) verweer gevoerd heeft, zal hij worden veroordeeld om zijn spullen uit de gehuurde woning te verwijderen en de lekkages te herstellen, alsmede ervoor te zorgen dat de woning in de winter warm te krijgen is binnen een termijn van veertien dagen na betekening van dit vonnis. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vordert, voor het geval [eisers in conventie, verweerders in reconventie] niet tijdig aan deze veroordeling voldoet, hem te veroordelen tot betaling van een dwangsom. De dwangsom zal worden bepaald op € 100,00 voor iedere dag dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] niet tijdig aan deze veroordeling voldoet tot een maximumbedrag van € 10.000,00.

huurprijsvermindering: 60% van de woonruimte en 100% van de zakelijke ruimte

4.7.

Vaststaat (omdat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] dat niet betwist heeft) dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] geen gebruik kan maken van de kantoorruimte die onderdeel uitmaakt van de gehuurde woning en dat die ruimte in de winter niet warm te krijgen is. Op basis van de huurovereenkomst en het (ter zitting niet langer weersproken) relaas van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , moet het ervoor gehouden worden dat partijen voor die ruimte een huurprijs van € 800,00 overeengekomen zijn. Aangezien die ruimte door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet kan worden gebruikt, is de voor dat gedeelte gevorderde huurprijsvermindering van 100% toewijsbaar.

4.8.

Vaststaat verder dat sprake is van verminderd huurgenot van de woning door de lekkages in de woonkamer, keuken en badkamer en doordat de woning in de winter niet warm te krijgen is. De kantonrechter is van oordeel dat deze gebreken een minder vergaande huurprijsvermindering rechtvaardigen dan de door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] gevorderde 60%. De kantonrechter is van oordeel dat de gebreken een vermindering van het huurgenot ten gevolg hebben waarvoor een huurprijsvermindering van 50% als evenredig is aan te merken.

4.9.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft in haar vordering niet vermeld met ingang van welke datum de huurprijsvermindering gevorderd wordt. Ter zitting heeft zij het standpunt ingenomen dat de huurprijsvermindering dient in te gaan vanaf de dag van dagvaarding omdat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] toen in verzuim was met herstel van deze gebreken. Aangezien [eisers in conventie, verweerders in reconventie] niet ter zitting is verschenen en op dit punt geen verweer gevoerd heeft, zal de vermindering van 100% over € 800,00 en de vermindering van 50% over € 1.000,00 worden toegewezen vanaf de dag van dagvaarding, 11 juni 2024, totdat de gebreken hersteld zijn.

huurprijsvermindering overig

4.10.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vordert een huurprijsvermindering van € 257,00 per maand. Zij stelt daartoe dat zij zelf een overeenkomst tot levering van energie heeft gesloten met Essent en dat op grond van die overeenkomst maandelijks € 257,00 aan Essent dient te betalen. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vordert om het aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] maandelijks verschuldigde voorschot van € 440,00 te verlagen met € 257,00.

4.11.

Onbetwist staat vast dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een op enig moment een overeenkomst tot levering van energie met Essent afgesloten heeft waarvoor zij een voorschotbedrag van
€ 257,00 aan Essent verschuldigd is. Onder die omstandigheden is er geen grond meer voor [eisers in conventie, verweerders in reconventie] om aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] maandelijks een voorschot van € 440,00 aan energiekosten in rekening te brengen. De gevorderde vermindering met € 257,00 per maand is daarom toewijsbaar. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft niet gesteld met ingang van welke datum zij de overeenkomst met Essent gesloten heeft. Omdat zij dit onderdeel van haar vordering heeft ingediend ter zitting van 4 november 2024, zal de kantonrechter die datum als ingangsdatum aanhouden. Het aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] verschuldigde voorschot zal dus vanaf 4 november 2024 worden verlaagd met € 257,00 per maand.

(terug)betaling van € 127,96

4.12.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt dat zij aan Enexis € 127,96 heeft betaald. Zij verwijst daartoe naar productie 15. Zij voert aan dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] dit bedrag aan haar moet terugbetalen. Dit onderdeel van haar vordering zal worden afgewezen aangezien [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] onvoldoende heeft gesteld. Daardoor kan de kantonrechter niet vaststellen op welke grondslag [eisers in conventie, verweerders in reconventie] verplicht zou zijn om dit bedrag aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te betalen.

in conventie

4.13.

De kern van het geschil in conventie is of [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst doordat zij de huur en de energieafrekening niet betaald heeft aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] . De kantonrechter zal daarom eerst dat onderdeel van de vordering van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] beoordelen.

€ 11.237,09 aan huurachterstand en afrekening energiekosten

4.14.

[eisers in conventie, verweerders in reconventie] voert aan dat het bedrag van € 11.237,09 bestaat uit een huurachterstand van € 8.210,00 en € 3.027,09 aan energiekosten. Ten aanzien van de huurachterstand voert [eisers in conventie, verweerders in reconventie] verder aan dat sprake is van een huurachterstand van ruim vijf maanden.

4.15.

De gestelde huurachterstand valt niet te rijmen met de periode die [eisers in conventie, verweerders in reconventie] noemt aangezien bij een achterstand van vijf maanden het bedrag van € 8.210,00 niet lijkt te kloppen. De kantonrechter laat dit verder onbesproken aangezien hierover geen partijdebat is gevoerd. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft namelijk geen verweer gevoerd tegen de hoogte van deze huurachterstand. Het moet er daarom voor gehouden worden dat ten tijde van de dagvaarding inderdaad een bedrag van € 8.210,00 aan huur onbetaald gebleven is.

4.16.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft aangevoerd dat zij de betaling van de huur opgeschort heeft vanwege de gebreken in de woning. Dat verweer slaagt. Vast staat immers dat de woning deels niet is te gebruiken door de daarin aanwezige goederen van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] . De van de woning onderdeel uitmakende kantoorruimte is zelfs in het geheel niet gebruiken. Verder staat vast dat er diverse lekkages in de woning zijn en dat de woning in de winter niet warm te krijgen is. De kantonrechter verwijst in dit verband naar hetgeen zij hierover in conventie geoordeeld heeft. Omdat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] met succes een beroep doet op haar recht om de betaling van de huur op te schorten, is zij op dit moment (nog steeds) niet in verzuim met de betaling van het bedrag van € 8.210,00. De vordering van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] om [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te veroordelen tot betaling van dit bedrag zal dus worden afgewezen.

4.17.

Ook de vordering tot betaling van € 3.027,09 zal worden afgewezen. Daartoe wordt als volgt overwogen.

4.17.1.

De afrekening van € 3.027,09 heeft betrekking op de periode 16 oktober 2023 tot en met 27 maart 2024. De totale energiekosten die over die periode door Engie in rekening zijn gebracht, bedragen € 5.567,09. Engie heeft daarop een bedrag van € 2.540,00 aan voorschotten in mindering gebracht, zodat er nog een bedrag van € 3.027,09 aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] in rekening is gebracht. Volgens [eisers in conventie, verweerders in reconventie] komen die kosten voor rekening van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] aangezien zij die energie verbruikt heeft via haar individuele meter.

4.17.2.

In reactie hierop heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ter zitting (kort samengevat) betoogd dat de energierekening exorbitant hoog is en dat dit komt doordat niet alleen haar energieverbruik op de energiemeter wordt geregistreerd. Volgens haar wordt alle energieverbruik van het pand, dus ook van de niet door haar gehuurde kantoorruimte in het souterrain op die meter geregistreerd. Ook het verbruik van de elektrische oplaadpaal voor de auto van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] wordt volgens haar op die energiemeter geregistreerd. Uit dit (niet betwiste) relaas van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] volgt dat er weliswaar in het pand meerdere energiemeters zijn, maar dat de energiemeter op grond waarvan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] de afrekening aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in rekening heeft gebracht niet als een “individuele meter” in de zin van boek 7, titel 4, afdeling 5, onderafdeling 2 van het Burgerlijk Wetboek aangemerkt kan worden. Die meter registreert immers ook het energieverbruik van ruimtes die niet tot het gehuurde behoren en ook van de laadpaal die eveneens niet tot het gehuurde behoren. Het moet ervoor gehouden worden dat de verplichting tot betaling van het door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] gevorderde bedrag niet in verhouding staat tot de werkelijk door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] gemaakte energiekosten. Hieruit volgt dat de vordering tot betaling van het bedrag van € 3.027,09 niet toewijsbaar is.

de verklaring voor recht

4.18.

[eisers in conventie, verweerders in reconventie] vordert om voor recht te verklaren dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Die vordering baseert hij op de veronderstelling dat sprake is van een achterstand in de betaling van de huur en de energieafrekening. Die veronderstelling is op basis van de bovenstaande overwegingen onjuist. Dit onderdeel van de vordering van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] zal dus worden afgewezen.

ontbinden van de huurovereenkomst

4.19.

[eisers in conventie, verweerders in reconventie] vordert de huurovereenkomst te ontbinden omdat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is tekortgeschoten in de nakoming daarvan. Ook dit onderdeel van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] vordering zal worden afgewezen aangezien [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.

ontruimen en verlaten van de woning en de daarmee gepaard gaande kosten

4.20.

De vordering om [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te veroordelen de woning te ontruimen en te verlaten is gegrond op veronderstelling dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden. In dat geval verblijft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] immers zonder recht of titel in de woning. Aangezien de huurovereenkomst niet zal worden ontbonden, is de vordering om [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te veroordelen om de woning te ontruimen en te verlaten niet toewijsbaar. Hieruit volgt tevens dat er geen grond is om [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te veroordelen tot betaling van ontruimingskosten.

Ook dat onderdeel van de vordering van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] zal worden afgewezen.

buitengerechtelijke kosten

4.21.

[eisers in conventie, verweerders in reconventie] vordert € 225,75 aan buitengerechtelijk kosten. Die kosten heeft hij naar eigen zeggen gemaakt om [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te bewegen tot betaling van de huurachterstand en de energieafrekening. Omdat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet wordt veroordeeld tot betaling van deze posten, is er geen grond om haar te veroordelen tot betaling van de daarmee verband houdende incassokosten. Ook dit onderdeel van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] vordering zal dus worden afgewezen.

betaling van de huur van € 2.305,00 per maand

4.22.

[eisers in conventie, verweerders in reconventie] vordert [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te veroordelen tot betaling van de huur vanaf maart 2024 van € 2.305,00 per maand. Tegen dit onderdeel van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] vordering heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] geen verweer gevoerd. Dit onderdeel is daarom in beginsel toewijsbaar aangezien [eisers in conventie, verweerders in reconventie] op basis van de huurovereenkomst recht heeft op betaling van de huur van € 2.305,00 per maand. Wel zal de kantonrechter in de beslissing bepalen dat dit bedrag per maand verminderd moet worden met de in reconventie toegewezen huurprijsvermindering van 100% over € 800,00 en 50% over € 1.000,00 vanaf 11 juni 2024 tot de dag dat de gebreken zijn hersteld. Tevens zal de kantonrechter in de beslissing bepalen dat het bedrag van € 2.305,00 met ingang van 4 november 2024 dient te worden verminderd met € 257,00 per maand.

de proceskosten en de nakosten in conventie en in reconventie

4.23.

Omdat partijen in conventie over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld, zal de kantonrechter de proceskosten compenseren in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt.

4.24.

[eisers in conventie, verweerders in reconventie] is in reconventie voor het grootste deel in het ongelijk gesteld en wordt daarom veroordeeld tot betaling van de proceskosten in reconventie. Die kosten worden aan de zijde van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tot op heden begroot op € 204,00 (2p x € 204,00 x ½)

4.25.

In dit vonnis wordt geen afzonderlijke beslissing genomen over de gevorderde nakosten. Een kostenveroordeling levert immers ook een executoriale titel op voor de nakosten. De kantonrechter verwijst in dat verband naar het arrest van de Hoge Raad van 10 juni 2022 (ECLI:NL:HR:2022:853).

5. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tot betaling van de huur van € 2.305,00 per maand vanaf maart 2024, met dien verstande dat daarop in mindering strekt:

• de huurprijsvermindering van 100% over € 800,00 en 50% over € 1.000,00 vanaf 11 juni 2024 tot het moment dat de gebreken hersteld zijn,
• € 257,00 inzake het voorschot vanaf 4 november 2024,

5.2.

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt,

5.3.

verklaart deze beslissing tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

5.5.

veroordeelt [eisers in conventie, verweerders in reconventie] tot betaling aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] van € 1.800,00,

5.6.

veroordeelt [eisers in conventie, verweerders in reconventie] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de gebreken als vermeld onder 4.5. te herstellen op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 voor iedere dag dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] daarna hiermee in gebreke blijft, tot een maximumbedrag van € 10.000,00,

5.7.

vermindert de huurprijs vanaf 11 juni 2024 met € 1.300,00 per maand totdat de gebreken zijn hersteld,

5.8.

vermindert het voorschot met € 257,00 per maand vanaf 4 november 2024,

5.9.

veroordeelt [eisers in conventie, verweerders in reconventie] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tot op heden begroot op € 724,39,

5.10.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 8 januari 2025.