ECLI:NL:RBLIM:2025:117

Uitspraak

RECHTBANKLIMBURG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 10861769 CV EXPL 24-75

Vonnis van 8 januari 2025

in de zaak van

[eiseres],

te [woonplaats] ,

eisende partij in conventie in de hoofdzaak,

verwerende partij in reconventie in de hoofdzaak,

gedaagde in de tussenkomst,

hierna te noemen: [eiseres] ,

gemachtigde: mr. A.J.J. Kreutzkamp,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

2.
[gedaagde sub 2],

beiden te [woonplaats] ,

gedaagde partijen in conventie in de hoofdzaak,

eisende partijen in reconventie in de hoofdzaak,

hierna samen te noemen: [gedaagden] , dan wel apart de [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2]

gemachtigde: mr. R.L.H. Hambuckers.

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

ATLAS EUROTEL B.V.,

statutair gevestigd te Spijkenisse,

eisende partij in de tussenkomst,

hierna te noemen: Atlas,

gemachtigde: mr. R.L.H. Hambuckers.

1.De procedure na het tussenvonnis van 11 september 2024

1.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 11 september 2024, waarbij een plaatsopneming met, hieraan aansluitend, een mondelinge behandeling is bepaald

- het bericht van [eiseres] met producties

- het proces-verbaal van plaatsopneming en bezichtiging van 7 november 2024

- de mondelinge behandeling van 7 november 2024. Hiervan zijn door de griffier aantekeningen bijgehouden. Mr. Hambuckers heeft gebruik gemaakt van spreekaantekeningen en deze overgelegd.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De (verdere) feiten

2.1.

Op 1 september 2016 is tussen [eiseres] en de [naam] (hierna: [naam] ) een huurovereenkomst gesloten, op grond waarvan [eiseres] van [naam] een woning ging huren in het pand aan de [adres] , [woonplaats] . Het gehuurde betreft een appartement op de tweede verdieping. Op de begane grond van het pand en de eerste verdieping twee andere appartementen gelegen. Boven het gehuurde is een zolderverdieping gelegen. De zolderverdieping wordt niet gebruikt.

2.2.

In de huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:

Betalingsverplichting, betaalperiode

Artikel 5.1

De betalingsverplichting van huurder bestaat uit:

de huurprijs;
de vergoeding voor de onder artikel 7 genoemde bijkomende leveringen en diensten.

Artikel 5.2

De vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten wordt bepaald overeenkomstig het bepaalde in artikel 14 van de algemene bepalingen. Op de vergoeding wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals daar is aangegeven.

Artikel 5.3

De huurprijs en het voorschot op de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten zijn bij vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft.

Artikel 5.4

Per betaalperiode van 1 maand bedraagt:

de huurprijs: € 550,00
gas/water/elektra: € 50,00
het voorschot op de vergoeding

voor de bijkomende levering en diensten:€ 0,00

zodat de huurder in totaal heeft te voldoen: € 600,00

Huurprijswijziging

Artikel 6.1

De huurprijs kan op voorstel van verhuurder voor het eerst per 1 januari 2017 worden verhoogd. Vervolgens zal de huur jaarlijks worden aangepast met 5% per de eerste datum van de nieuwe jaarhuurperiode.

Leveringen en diensten

Artikel 7.1

Als door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten komen partijen overeen: N.v.t.

2.3.

[gedaagden] heeft in 2021 het pand waarin het gehuurde zich bevindt van [naam] gekocht.

2.4.

Bij brief van 20 november 2021 heeft [gedaagden] aan [eiseres] meegedeeld de nieuwe pandeigenaar te zijn en dat per 1 januari 2022 de huurprijs met 5% wordt verhoogd naar € 630,00. Tegen de huurverhoging is bezwaar gemaakt.

2.5.

Vanaf juli 2022 is [eiseres] € 612,65 per maand gaan betalen.

2.6.

In het pand is één thermostaat aanwezig waarmee de temperatuur in het hele pand wordt geregeld. Deze bevindt zich in het appartement op de begane grond.

2.7.

In oktober 2022 is [gedaagden] geconfronteerd met een stijging van de energiekosten ten behoeve van het pand (van circa € 450,00 per maand naar circa € 1.250,00 per maand voor het hele pand). [gedaagden] heeft hierop [eiseres] verzocht om bij te betalen. [eiseres] heeft geen gehoor gegeven aan dit verzoek.

2.8.

Op of omstreeks 11 november 2022 heeft [gedaagden] het gas afgesloten, waardoor [eiseres] in het gehuurde niet langer beschikte over (centraal geregelde) verwarming en warm water. [eiseres] heeft hierop [gedaagden] verzocht, en gesommeerd, de gastoevoer te herstellen. Op enig moment is de gastoevoer door [gedaagden] hersteld.

2.9.

Op 29 november 2022 heeft [gedaagden] aan [eiseres] de afrekening over de periode 1 april 2021 tot en met 31 maart 2022 en voorschotnota’s van de daarop volgende periode doen toekomen, en nogmaals verzocht, en gesommeerd, € 1.794,20 bij te betalen. Daarbij is onder meer aangegeven dat artikel 5.4 van de huurovereenkomst wordt gelezen als een “voorschot gas/water/elektra” en dat ingevolge artikel 5.2 van de huurovereenkomst het systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening wordt toegepast. [gedaagden] heeft een verdeling gemaakt van de energiekosten voor de drie appartementen (30% voor [eiseres] ). Verder is gewezen op de artikelen 14 en 15 van de algemene bepalingen. [eiseres] heeft geen gehoor gegeven aan deze sommatie.

2.10.

Bij email van 22 december 2022 heeft [eiseres] meegedeeld dat haars inziens sprake is van een all-in-huurprijs en dat dit tot gevolg heeft dat een naheffing van de nutsvoorzieningen niet kan worden verlangd - van servicekosten is evenmin sprake, maar wel dat het eventueel te veel betaalde kan worden teruggevorderd. [eiseres] geeft aan

recht te hebben op een eigen meter of tussenmeter teneinde het daadwerkelijk energieverbruik te kunnen aflezen,

diverse verwarmingselementen functioneren al geruime tijd niet of onvoldoende. Dan is het weer te warm en dan is het weer te koud. Ook ontbreken thermostaatknoppen of zijn deze defect,

[gedaagden] aansprakelijk te stellen voor de schade in verband met de gasafsluiting.

2.11.

Bij brief van 16 juni 2023 heeft [gedaagden] een huurprijsverhoging aangekondigd conform artikel 6.2 van de huurovereenkomst met 5%, maar van overheidswege gemaximaliseerd naar 3,1% per 1 juli 2023, in totaal € (579,99 + 152,50 =) 732,39.

2.12.

Bij email van 29 juni 2023 heeft [eiseres] melding gemaakt van waterschade, dit naar aanleiding van een hevige regenbui de dag daarvoor:

Twee platen van het plafond in de slaapkamer hebben watervlekken, het deel van het raam bij de slaapkamer is verzakt en daarbij heeft een stuk muur losgelaten, het plafond in de keuken heeft watervlekken en een plaat van het plafond beneden in het halletje heeft een watervlek en de vloerbedekking bij de trap en twee traptredes waren vanmorgen drijfnat, ik ben bezig om dit via de woonverzekering te regelen alleen ik moet invullen wat de aanschafprijs is maar dat weet ik niet.

Bij die melding zijn foto’s gevoegd.

2.13.

Bij e-mail later die dag deelt (de gemachtigde) van [eiseres] onder meer mee dat [eiseres] niet bereid is de huurverhoging te betalen, mede gezien de gebreken en dat voor wat betreft de nieuwe afrekening wordt verwezen naar het eerder ingenomen standpunt in de mail van 22 december 2022.

Daarnaast is herstel verlangd van de plafondplaten die zijn aangetast door het water, alsook een onderzoek naar de oorzaak van het binnendringen van het hemelwater. Afsluitend is opgemerkt dat de verwarming in juni spontaan aansloeg, terwijl er reeds op is gewezen dat de verwarmingen defect zijn en niet zijn voorzien van een thermostaatknop.

2.14.

Op 21 december 2023 heeft [eiseres] de dagvaarding in de onderhavige procedure aan [gedaagden] uitgebracht.

2.15.

Op 7 februari 2024 is Atlas Eurotel B.V. eigenaar geworden van het pand. De voormalige verhuurder [naam] is getrapt bestuurder van Atlas, en daarmee indirect – wederom – de nieuwe verhuurder van [eiseres] .

3.De vorderingen

3.1.

Voor de begrijpelijkheid van dit vonnis zullen de vorderingen van partijen, zoals deels ook al opgenomen in het vonnis in het incident van 15 mei 2024, nogmaals worden vermeld.

In de hoofdzaak in conventie

3.2.

[eiseres] vordert – samengevat – dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

1. [gedaagden] hoofdelijk zal veroordelen om alle in de dagvaarding genoemde gebreken, althans door de kantonrechter in goede justitie aan te wijzen gebreken te herstellen, concreet inhoudende:

- het plaatsen van een eigen verbruiksmeter voor [eiseres] ten behoeve van stroom- en gasverbruik of in ieder geval een tussenmeter waarop dit verbruik is af te lezen,
- het repareren of vervangen van de verwarmingselementen in haar woning, dusdanig dat deze naar behoren functioneren, inclusief het plaatsen van thermostaatknoppen, en
- tot dusdanige reparaties over te gaan aan het gebouw dat er geen water meer kan binnendringen in het door [eiseres] gehuurde appartement en
over te gaan tot herstel van alle gevolgschade in haar appartement, als gevolg van de waterlekkages, waaronder een onderzoek doen naar en het verwijderen van eventueel aanwezige schimmel,
een en ander binnen één maand na het vonnis, althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn en op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag of dagdeel dat [gedaagden] . in verzuim is om aan deze veroordelingen of een gedeelte daarvan te voldoen;

2. de huurprijs zal verminderen met 50%, althans met een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen percentage met ingang van 22 december 2022, althans met ingang van een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum tot aan de dag van het volledig herstel van voornoemde gebreken, althans het volledig herstel van de door de kantonrechter in goede justitie aan te wijzen gebreken;

3. voor recht zal verklaren dat [gedaagden] aansprakelijk is voor de door [eiseres] geleden schade als gevolg van de eigenmachtige afsluiting van de gastoevoer in de periode van 11 tot en met 22 november 2022;

4. [gedaagden] hoofdelijk zal veroordelen tot betalen van een schadevergoeding aan [eiseres] wegens de gasafsluiting ad € 1.000,-, althans tot een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van deze dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

5. [gedaagden] hoofdelijk zal veroordelen in de kosten van deze procedure.

In de hoofdzaak in reconventie

3.3.

[gedaagden] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

[eiseres] zal veroordelen om binnen twee weken na betekening van dit vonnis, aan [gedaagden] te voldoen een bedrag van € 2.387,04 omtrent de openstaande huurpenningen en openstaande kosten omtrent G/W/E tot en met 6 februari 2024, te vermeerderen met de wettelijke rente,

[eiseres] zal veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente en de nakosten.

In de tussenkomst

3.4.

Atlas vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

voor recht zal verklaren dat de totale huurprijs op de overdrachtsdatum van 7 februari 2024 € 732,39 per maand bedraagt waarin mede is begrepen het maandelijks voorschotbedrag voor kosten G/W/E ad € 152,40;

voor recht zal verklaren dat verhuurder, zolang de huidige gezinssamenstelling van de huurders in het pand [adres] niet wijzigt, gerechtigd is om de gehanteerde verdeling (30/30/40) voor de eindafrekening van kosten voor G/W/E toe te passen op grond van de huurovereenkomst en algemene bepalingen;

[eiseres] zal veroordelen om binnen twee weken na dit vonnis aan Atlas te voldoen een bedrag van € 259,22 omtrent de openstaande huurpenningen vanaf maart 2024, te vermeerderen met de wettelijke rente,

[eiseres] zal veroordelen in de proceskosten te vermeerderen met de wettelijke rente en de nakosten.

4.De verdere beoordeling

Opmerkingen vooraf

ten aanzien van de overgang c.q. tussenkomst

4.1.

De laatste eigendomsoverdracht van het gehuurde vond plaats op 7 februari 2024. Op dat moment zijn de rechten en plichten, die na de overgang opeisbaar zijn, overgegaan van [gedaagden] naar Atlas (artikel 7:226 BW); daarvoor opeisbare rechten en plichten blijven voor rekening van [gedaagden] . De kantonrechter heeft [eiseres] op de mondelinge behandeling in de gelegenheid gesteld om de vorderingen, die nog altijd gericht zijn tegen [gedaagden] , zo nodig op onderdelen aan te passen. Mr. Kreutzkamp heeft hierop verklaard de vorderingen te handhaven zoals zij in de dagvaarding zijn geformuleerd. Atlas heeft zich op het standpunt gesteld dat de herstelvordering (indien toegewezen) vanwege de eigendomsoverdracht door Atlas dient te worden voldaan. Hierover bestaat kortom geen formeel punt. Door de tussenkomst is een driepartijengeding ontstaan. Atlas heeft een eigen vordering ingesteld tegen [eiseres] waarop de kantonrechter eveneens dient te beslissen.

4.2.

In het vonnis in het incident (tevens tussenvonnis in de hoofdzaak) van 15 mei 2024 heeft de kantonrechter reeds een oordeel gegeven over (een compensatie van de) kosten in het incident. In dit vonnis hoeft over die kosten daarom geen oordeel meer te worden gegeven.

4.3.

Of de interveniërende partij als gevoegde of tussenkomende partij moet worden beschouwd, wordt niet bepaald door de kwalificatie die de interveniërende partij aan zichzelf heeft gegeven, maar door de beoordeling door de rechter aan de hand van de opstelling in het geding van die partij. Atlas en [gedaagden] hebben dezelfde gemachtigde. De kantonrechter constateert dat Atlas en [gedaagden] (hoewel niet tekstueel, inhoudelijk toch) in conventie hetzelfde verweer hebben gevoerd. Ook op de mondelinge behandeling is naar voren gekomen dat Atlas het verweer van [gedaagden] ten aanzien van de gebreken en huurprijsvermindering geheel steunt; van een strijdigheid is geen sprake. Naar het oordeel van de kantonrechter is, wat betreft de conventie, veeleer sprake van voeging van Atlas aan de zijde van [gedaagden] . De kantonrechter zal de verweren van Atlas dan ook betrekken in de beoordeling in conventie. Gemakshalve zal de kantonrechter daarom eveneens de term “verhuurder” gebruiken, waarmee Atlas en/of [gedaagden] worden bedoeld.

professioneel verhuurder en consument en niet-geliberaliseerde woonruimte

4.4.

Desgevraagd is verklaard dat door Atlas en door [gedaagden] er meerdere appartementen en panden worden verhuurd. Zij zijn beide dus aan te merken als professionele, bedrijfsmatige, verhuurders. [eiseres] wordt gelijkgesteld met een consument (zie hierna bij de ambtshalve toetsing). Nu de huurprijs beneden de liberalisatiegrens ligt, is sprake van niet-geliberaliseerde woonruimte.

in conventie in de hoofdzaak

4.5.

[eiseres] vordert van diverse (beweerde) gebreken herstel ex artikel 7:206 BW. Ingevolge dit artikel is de verhuurder verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Omdat herstel zou zijn uitgebleven, vordert [eiseres] daarnaast huurprijsvermindering ex artikel 7:207 BW.

In het onderstaande zal per aangevoerd gebrek worden geoordeeld of de verhuurder hiervan tot herstel dient over te gaan en of dit aanleiding geeft tot huurprijsvermindering.

ten aanzien van eigen verbruiksmeter (of tussenmeter) voor stroom- en gasverbruik

4.6.

[eiseres] vordert, in het licht van het herstellen van gebreken, het plaatsen van een eigen verbruiksmeter ten behoeve van stroom- en gasverbruik of in ieder geval een tussenmeter waarop dit verbruik is af te lezen. Het ontbreken van eigen verbruiks- of tussenmeters is evenwel geen gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Het huurgenot wordt daardoor niet aangetast. Een herstelverplichting en/of huurprijsvermindering is dan ook niet aan de orde.

4.6.1.

[eiseres] heeft nog aangevoerd dat zij een all-in prijs betaalt (de kantonrechter begrijpt dat zij bedoelt: een vaste prijs voor gas, water en elektriciteit) en eigen meters wil hebben, voor het geval zij aan gas, water en elektriciteit minder verbruikt dan zij betaalt (en in dat geval geld terug krijgt). [eiseres] heeft gesteld dat hierin haar belang bij een eigen (tussen)meter ligt. Op de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter [eiseres] reeds voorgehouden dat het niet voor de hand ligt dat haar verbruik minder zal zijn dan de vaste vergoeding van € 50,00 per maand die zij op grond van de huurovereenkomst verschuldigd is. De kantonrechter is van oordeel dat het belang van eigen (tussen)meters in juridische zin geïndiceerd kan zijn in de situatie dat de daadwerkelijke energiekosten in rekening (mogen) worden gebracht. [eiseres] is evenwel niet bereid om zo nodig bij te betalen; zij volhardt in haar standpunt dat sprake is van een vast overeengekomen bedrag voor energiekosten en niet van een voorschot. Daarmee heeft zij haar belang bij plaatsing van een (tussen)meter onvoldoende aannemelijk gemaakt. Dit onderdeel van haar vordering wordt dan ook afgewezen.

ten aanzien van de verwarmingselementen en thermostaatknoppen

4.7.

[eiseres] vordert het repareren of vervangen van de verwarmingselementen in haar woning, dusdanig dat deze naar behoren functioneren, inclusief het plaatsen van thermostaatknoppen.

4.7.1.

De kantonrechter stelt voorop dat indien de radiatoren onvoldoende capaciteit hebben om het gehuurde te verwarmen, sprake kan zijn van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW (en in beginsel een reden kan zijn voor een huurprijsvermindering). Tijdens de descente is dit niet vastgesteld kunnen worden; het was zowel in de leefruimte als in de slaapkamer behaaglijk warm en de radiatoren leken alle te werken. Het betreft ook anderszins niet meer dan een blote stelling dat de radiatoren in het gehuurde niet goed functioneren.

4.7.2.

Op de mondelinge behandeling heeft verhuurder ook onweersproken gesteld dat de thermostaat in de winter én zomer altijd op 20 graden staat. Hiermee is een plausibele verklaring gegeven waarom het (ook maar eenmalig) is voorgekomen dat in de zomer de verwarming warm werd. Dit is geen gebrek in de zin van artikel 7:204 BW.

4.7.3.

Tijdens de descente is wel waargenomen dat op enkele radiatoren - nog altijd - knoppen ontbreken. Op de mondelinge behandeling heeft [eiseres] verklaard dat een monteur die knoppen drie jaar geleden eraf heeft gehaald om te vervangen, maar dat dit nog altijd niet is gebeurd. De kantonrechter acht het evident dat de knoppen op de radiatoren moeten worden teruggeplaatst. [eiseres] moet immers de verwarming kunnen open- of dichtdraaiend indien zij dat wenst. Echter, dat is niet door [eiseres] gevorderd: zij vordert
thermostaatknoppen op elke radiator.

4.7.4.

De kantonrechter begrijpt, na partijen gehoord te hebben, dat het probleem al met al erin zit dat [eiseres] de temperatuur niet zélf kan regelen. De ruimte waar de thermostaat zich bevindt, is in beginsel niet voor haar toegankelijk. De temperatuur wordt geregeld middels de thermostaat op de begane grond - en als de temperatuur daar 20 graden is, slaat de verwarming niet aan, ongeacht de temperatuur in het gehuurde. De kantonrechter begrijpt voorts dat, indien het appartement op de begane grond in de toekomst aan een derde verhuurd zou worden, het risico zich zou kunnen voordoen dat deze zelfstandig de temperatuur naar zijn eigen wens zou kunnen regelen. Dit is niet wenselijk voor [eiseres] . De kantonrechter heeft [eiseres] evenwel al op de mondelinge behandeling voorgehouden dat de vordering niet op de centrale thermostaat ziet, en dat met het enkel plaatsen van thermostaatknoppen, zoals gevorderd, het probleem dat voorligt niet is opgelost.

4.7.5.

Namens Atlas is in dit verband op de mondelinge behandeling verklaard dat een airco installatie in het gehuurde, die aldus ook verwarmt, een mogelijkheid is dan wel een aparte elektrische kachel (welke overigens reeds aanwezig is in het gehuurde). De kantonrechter begrijpt daaruit dat Atlas bereid is om naar een effectieve oplossing te zoeken waarmee [eiseres] de temperatuur in het gehuurde wél zelf kan regelen. Nu de verhouding tussen partijen goed is, gaat de kantonrechter ervanuit dat Atlas hier werk van gaat maken.

4.7.6.

Gezien het vorenstaande is niet komen vast te staan dat sprake is van een gebrek voor wat betreft de verwarmingselementen of thermostaatknoppen in het gehuurde. Een huurprijsvermindering is evenmin aan de orde.

ten aanzien van de lekkages: algemeen

4.8.

[eiseres] vordert dusdanige reparaties aan het pand dat er geen water meer kan binnendringen in het gehuurde en over te gaan tot herstel van alle gevolgschade in het gehuurde als gevolg van de waterlekkages. Gedoeld wordt op waterkringen en (uitsluitend in de slaapkamer:) het losgelaten pleisterwerk in het gehuurde. Indien een lekkage wordt veroorzaakt door een gebrek, dient dit zonder meer te worden hersteld. Evident is immers dat lekkages het woongenot aantasten. Vaststaat dat in juni 2023 als gevolg van een zware regenbui water in de leefruimte, de gemeenschappelijke gang en slaapkamer is binnengedrongen. [eiseres] heeft de dag daarna hiervan melding gemaakt.

lekkages: ten aanzien de leefruimte en gemeenschappelijke gang

4.9.

Tijdens de descente is duidelijk geworden dat in de leefruimte, gelegen aan de voorzijde van het pand, water is binnengedrongen omdat er op de bovenliggende verdieping een zolderraampje openstond. Dit was - anders dan aanvankelijk gesteld - een eenmalig incident. Door het raam te sluiten is de oorzaak van de lekkage weggenomen. Een reparatie aan (deze zijde) van het dak is daarmee niet aan de orde. Het gaat hier nog uitsluitend om herstel van de gevolgen van die lekkage.

4.9.1.

[eiseres] heeft ter plaatse gewezen op de thans nog aanwezige waterkringen, zie de afbeeldingen 5 en 6 van het proces-verbaal.

4.9.2.

Vooropgesteld wordt dat herstel van door een gebrek ontstane schade niet valt onder de herstelverplichting van artikel 7:206 BW, welke verplichting slechts ziet op herstel van het gebrek zelf (eventuele problemen met het dak; aan de voorzijde niet aan de orde). De door het gebrek ontstane schade wordt bestreken door artikel 7:208 BW, op basis waarvan op de verhuurder een schadevergoedingsplicht kan komen te rusten. Niet in geschil is dat de lekkages (ook die hierna te bespreken ten aanzien van de slaapkamer) zijn ontstaan na het aangaan van de huurovereenkomst. Dit betekent dat de verhuurder op grond van artikel 7:208 BW alleen dan aansprakelijk is voor de schade, die is ontstaan als gevolg van de lekkages, indien de lekkages aan de verhuurder kunnen worden toegerekend.

4.10.

Een gebrek is toerekenbaar als het te wijten is aan de schuld van de verhuurder (bijvoorbeeld omdat de verhuurder zijn onderhoudsverplichting heeft verzaakt) of (ex art. 6:75 BW) op grond van wet, rechtshandeling of verkeersopvattingen voor zijn risico komt. [gedaagden] heeft niet betwist dat de gevolgschade ten gevolge van de lekkages aan hem toerekenbaar is. De kantonrechter acht hem dan ook voor die gevolgschade aansprakelijk. [eiseres] heeft geen schadevergoeding in geld gevorderd, maar in plaats daarvan veroordeling van [gedaagden] om de gevolgschade te verhelpen, op straffe van een dwangsom. Door [gedaagden] is daartegen evenmin verweer gevoerd, zodat die vordering, gelet op het bepaalde in artikel 6:103 BW, zal worden toegewezen.

4.10.1.

Tijdens de descente is voorts duidelijk geworden dat het - anders dan gesteld - eenmalig naar binnen heeft geregend in de gemeenschappelijke gang. De watervlekken op een plafondpaneel waren wel zichtbaar, maar de gemeenschappelijke gang behoort niet tot het gehuurde. De vordering in het petitum ziet op het gehuurde zelf. Bovendien zijn de vlekken louter esthetisch en leiden zij niet tot het oordeel dat er sprake is van gederfd woongenot. Dit betreft dan ook geen schade waarvan [eiseres] vergoeding of herstel kan vorderen.

4.10.2.

Uit het voorgaande volgt dat de lekkage in de leefruimte en centrale hal niet leidt tot een veroordeling tot herstel van het onderliggende gebrek en evenmin tot huurprijsvermindering, maar dat de vordering tot herstel van de gevolgschade in de leefruimte wel zal worden toegewezen.

lekkage: ten aanzien van de slaapkamer

4.11.

In de slaapkamer aan de achterzijde van het pand is duidelijk sprake (geweest) van een lekkage als gevolg van problemen met het dak. Verhuurder heeft in dit verband onweersproken verklaard dat destijds een dakpan stuk was en dat hij al de dag dat hij van de lekkage hoorde, deze dakpan heeft vervangen.

4.11.1.

De kantonrechter begrijpt uit de verklaringen dat het na die zware regenbui in 2023 (en dus het vervangen van die dakpan) ook niet meer heeft ingeregend, tot recentelijk (klacht van 12 juli 2024). Het enkele feit dat het een keer per jaar inregent, impliceert niet dat de herstelwerkzaamheden onvoldoende of ondeugdelijk zijn uitgevoerd; kennelijk is gezien de vervanging van de dakpan sprake van verschillende oorzaken en niet van een telkens terugkerende lekkage. De kantonrechter neemt daarmee aan dat sprake is van een nieuw gebrek aan het dak, dat zich pas heeft gemanifesteerd nadat Atlas verhuurder is geworden. [gedaagden] kan dan ook niet worden veroordeeld tot herstel; hij heeft reeds voldaan aan zijn verplichting om het dak destijds te herstellen. Atlas is wel op de hoogte van dit nieuwe gebrek, en de kantonrechter gaat ervanuit dat zij de lekkage gaat (laten) herstellen. [gedaagden] kan daartoe niet veroordeeld worden.

4.11.2.

Tijdens de descente waren watervlekken op panelen rechts van het raam zichtbaar. Nu [eiseres] bij conclusie van antwoord heeft erkend dat die panelen inmiddels zijn vervangen (en deze gevolgschade dus daadwerkelijk door de verhuurder is hersteld), begrijpt de kantonrechter dat de vlekken die tijdens de descente zichtbaar waren, zijn veroorzaakt door de nieuwe lekkage. Dit betreft kortom nieuwe gevolgschade, waarop de vordering niet ziet.

4.11.3.

Tijdens de descente is zonder meer duidelijk geworden dat de eerste lekkage schade aan het gehuurde heeft veroorzaakt. Het pleister- of stucwerk boven het raam (de koof) heeft losgelaten. [eiseres] heeft aangegeven dat de toestand van de koof naar aanleiding van de laatste lekkage is verslechterd. Gesteld noch gebleken is dat (al dan niet inmiddels) sprake is van vocht- of schimmelplekken, optrekkend of doorslaand vocht of ernstige lekkages. Van een gebrek in dit opzicht is daarmee geen sprake, het gaat uitsluitend om de gevolgschade. Die schade is nog ontstaan toen [gedaagden] verhuurder was en hij is schadeplichtig, omdat aan de overige eisen uit artikel 7:208 BW onbetwist is voldaan. Ook hier staat het [eiseres] vrij om, op grond van het bepaalde in artikel 6:103 BW herstel te vorderen in plaats van een schadevergoeding in geld. Dit onderdeel van haar vordering wordt dan ook toegewezen.

4.11.4.

Een huurprijsvermindering is niet aan de orde, omdat gevolgschade als de onderhavige niet beschouwd kan worden als een gebrek dat het woongenot in ernstige zin beperkt. Het aanvankelijke gebrek, de ontbrekende dakpan, is destijds meteen door [gedaagden] herstel, zodat op basis daarvan evenmin vermindering van de huurprijs zal worden toegewezen.

lekkage: onderzoek naar mogelijke schimmel

4.12.

Voor het doen van een onderzoek naar, en het verwijderen van eventuele aanwezige schimmel als gevolg van de lekkage heeft [eiseres] geen aanknopingspunten geboden. Zo is niet gesteld of gebleken dat sprake is van schimmel. De lekkage was eenmalig. Ook deze vordering is niet toewijsbaar en zal worden afgewezen.

Achtertuin

4.13.

[eiseres] heeft na de dagvaarding gewezen op een muffe geur ten gevolge van zaken die in de achtertuin liggen. De vordering ziet hier evenwel niet op en een ander is bij de descente of op de mondelinge behandeling ook anderszins niet meer aan bod gekomen.

conclusie

4.14.

De vordering tot herstel van de in de dagvaarding genoemde gebreken is niet toewijsbaar en zal worden afgewezen. Ook de nevenvordering ten aanzien van de dwangsom deelt dit lot. De vorderingen om de huurprijs te verminderen en om een onderzoek te bewerkstellingen, zullen eveneens worden afgewezen.

De vordering betreffende het herstel van de gevolgschade zal worden toegewezen. De kantonrechter zal zoals gevorderd bepalen dat [gedaagden] binnen een maand na dit vonnis moet overgaan tot het herstellen van de gevolgschade ten gevolge van de lekkages. Ook zal de kantonrechter daaraan een dwangsom verbinden, anders dan gevorderd van € 500,00 per dag, met een maximum van € 2.500,00.

gevorderde beweerde schade in verband met gasafsluiting in november 2022

4.15.

[eiseres] vordert een verklaring voor recht dat [gedaagden] aansprakelijk is voor de door [eiseres] geleden schade als gevolg van de eigenmachtige afsluiting van de gastoevoer in de periode van 11 tot en met 22 november 2022, alsmede de veroordeling van [gedaagden] tot het betalen van een schadevergoeding ad € 1.000,00. In de dagvaarding is geen grondslag gesteld. [gedaagden] beroept zich in dit verband op opschorting (mede onder verwijzing naar de recente uitspraak van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2024:389, r.o. 3.1.2), en betwist het aantal dagen dat het gas afgesloten is geweest. Volgens [gedaagden] heeft de afsluiting drie dagen geduurd.

4.15.1.

Naar het oordeel van de kantonrechter is een verhuurder niet gerechtigd om (in de situatie waarin de huurder woonachtig is in het gehuurde) de nakoming van zijn verplichting tot het verschaffen van het huurgenot op te schorten, omdat het een basisvoorziening is voor de huurder. Het geval van de aangehaalde zaak werd erdoor gekenmerkt dat de huurder het gehuurde had verlaten. [eiseres] woont daarentegen nog altijd in het gehuurde. De zaak is daarmee wezenlijk anders van aard. Het beroep van [gedaagden] op opschorting (en die uitspraak van de Hoge Raad) treft daarmee geen doel. Bij een conflict over de betaling van voorschotten of een eindafrekening had [gedaagden] zich tot de kantonrechter dienen te wenden. [gedaagden] had in deze geen executoriale titel om [eiseres] eenzijdig het huurgenot te kunnen ontnemen. Hier is kortom sprake geweest van onrechtmatige eigenrichting, welke niet met een beroep op opschorting (als pressiemiddel) kan worden gelegitimeerd.

4.15.2.

Door de afsluiting heeft [gedaagden] niet aan zijn verhuurdersverplichting voldaan. Er is niet het ongestoorde en volledige huurgenot verschaft, temeer nu het winter was. [eiseres] had daarom aanspraak kunnen maken op vergoeding door [gedaagden] van de kosten van vervangende huisvesting (zoals hotelkosten). [eiseres] is evenwel in het gehuurde gebleven. De kantonrechter begrijpt overigens dat [eiseres] wel de beschikking had of kon hebben over een elektrische verwarming. Ook (het begin van) enige andere (materiële en/of immateriële) schade ten gevolge van het gedurende (maximaal) elf dagen niet beschikken over centrale verwarming en warm water is ook op de mondelinge behandeling niet gesteld, en dit had wel op haar weg gelegen. Bij antwoord heeft [gedaagden] betwist dat [eiseres] enige schade zou hebben geleden. Omdat niet gebleken is van enige geleden (of nog te verwachten) schade, is toewijzing van enig schadebedrag niet aan de orde. De vordering om [gedaagden] te veroordelen tot het betalen van schadevergoeding is daarmee niet toewijsbaar. Gezien het vorenstaande valt ook het belang bij de gevraagde verklaring voor recht niet in te zien. Deze vordering zal worden afgewezen wegens gebrek aan belang.

De proceskosten in conventie

4.16.

Partijen zijn in de hoofdzaak in conventie over en weer in het gelijk gesteld. Daarom zal de kantonrechter de proceskosten compenseren, in de zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt.

in reconventie in de hoofdzaak

4.17.

[gedaagden] vordert in reconventie betaling door [eiseres] van een bedrag van
€ 2.387,04, vermeerderd met rente. Dit bedrag ziet enerzijds op openstaande huurpenningen (ervan uitgaande dat de huurprijs enkele malen is geïndexeerd ex artikel 6.1 van de huurovereenkomst) en anderzijds op een afrekening van energiekosten. Ter onderbouwing is productie 6 ingebracht. Hieruit is op te maken dat volgens [gedaagden] in september 2023 € 50,00 is betaald en in oktober 2023 € 450,00.

ten aanzien van de indexering: ambtshalve toetsing huurprijsbeding

4.18.

Voor de beoordeling van de vordering betreffende de huurachterstand moet worden vastgesteld wat de hoogte van de maandelijkse huurprijs is, en – dus – of die rechtsgeldig is geïndexeerd. Op de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter partijen voorgehouden dat zij voornemens was het huurprijswijzigingsbeding in artikel 6.1. van de huurovereenkomst^[1]ambtshalve te toetsen aan de Richtlijn 93/13/EG (Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten) en dat naar haar voorlopig oordeel die ambtshalve toetsing tot het oordeel leidt dat het onderhavige huurprijsbeding een oneerlijk beding is en geheel vernietigd moet worden (en daarmee geacht wordt nooit te hebben bestaan). Van de kant van verhuurder is hierop, ondanks daartoe uitdrukkelijk in de gelegenheid te zijn gesteld, niet gereageerd. [eiseres] heeft verklaard zich in dit voorlopig oordeel te kunnen vinden. De kantonrechter zal dan ook daadwerkelijk tot ambtshalve toetsing van het beding overgaan en overweegt daartoe als volgt.

4.18.1.

Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de richtlijn). Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of de diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Voor het toetsingsmoment moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten. Irrelevant voor deze toets is daarom de feitelijke toepassing en uitvoering van de bedingen, of een achteraf gegeven uitleg. Dat betekent o.a. dat het irrelevant is of met toepassing van het beding de huurprijs eerder – zonder protest – is verhoogd. Verder moet rekening worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen geen regeling zouden hebben getroffen.

4.18.2.

Het onder 2.2. geciteerde beding in artikel 6.1. van de huurovereenkomst is naar zijn aard te beschouwen als een beding dat is bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt. Het is niet als kernbeding aan te merken. Gesteld noch gebleken is dat over het beding is onderhandeld.

4.18.3.

Uit de jurisprudentie (o.a. ECLI:EU:C:2013:180 RWE Vertrieb en C-472/10, ECLI:EU:C:2012:242 Invitel) volgt dat het Hof van Justitie vergaande beperkingen aan de geldigheid van prijswijzigingsbedingen stelt. Een dergelijk beding moet in duidelijke en begrijpelijke taal gesteld zijn, ofwel objectief bepaalbaar zijn. Het beding moet de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast bevatten en deze gronden moeten een geldige reden voor de wijziging van de huurprijs vormen. Het huurprijswijzigingsbeding moet zijn opgenomen in het huurcontract of de bijgesloten algemene voorwaarden. Andere omstandigheden die meewegen bij de beoordeling of een beding oneerlijk is zijn de volgende: of in de huurovereenkomst is opgenomen dat het huurprijswijzigingsbeding al dan niet ook tot huurverlaging kan leiden en of in het huurcontract is bepaald dat de huurder bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid de huurovereenkomst kan beëindigen, alsmede of de huurder nadat hij geïnformeerd is over de huurverhoging een reële mogelijkheid heeft om de huurovereenkomst daadwerkelijk op te zeggen of te ontbinden. In beginsel is een beding dat een wijziging van de huurprijs regelt eerlijk wanneer die wijziging is gegrond op de consumentenprijsindex en is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend, of indien het beding verwijst naar de wettelijke regels omtrent het wijziging van de huurprijs.

4.18.4.

In het onderhavige beding wordt niet verwezen naar de wettelijke bepalingen inzake huurprijswijzigingen en evenmin naar de consumentenprijsindex. Dit beding geeft de verhuurder eenzijdig het recht om jaarlijks de huurprijs met 5% te verhogen. Het beding is op diverse onderdelen in strijd met de dwingendrechtelijke voorschriften in artikel 7:252 BW. Ook overigens voldoet het beding niet aan de hiervoor gestelde voorwaarden: de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast ontbreken, de mogelijkheid tot huurverlaging, het recht van de huurder om de huurovereenkomst te beëindigen als de verhuurder van de wijzigingsbevoegdheid gebruik maakt.

Daardoor is het evenwicht in strijd met de goede trouw ten nadele van huurder als consument aanzienlijk verstoord.

4.18.5.

De kantonrechter is concluderend van oordeel dat het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is. Gevolg van de oneerlijkheid is dat het hier voor aangehaalde beding, gelet op de vaste jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie, volledig buiten toepassing moet worden gelaten. Partiële vernietiging of herziening is niet mogelijk. Op het beding kan dus geen beroep worden gedaan. Evenmin kan ingevolge de Dexia-arresten van het Europese Hof van Justitie (ECLI:EU:C:2021:68) aanspraak worden gemaakt op de wettelijke regeling van artikel 7:252 BW die van toepassing zou zijn geweest als het beding niet in de overeenkomst stond, omdat daarmee afbreuk zou worden gedaan aan de afschrikwekkende werking van de sanctie van niet-toepassing van het beding en het in artikel 7 lid 1 van de Richtlijn geformuleerde doel om een einde te maken aan het gebruik van oneerlijke bedingen in overeenkomsten met consumenten.

4.18.6.

Verhuurder heeft wel tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat aan [eiseres] de woning in 2016 is aangeboden voor een lage huurprijs, omdat zij toen werkzaam was in het hotel van [naam] en woonruimte zocht. [eiseres] werkt nu niet meer in het hotel. Volgens verhuurder zou het tot een oneerlijke uitkomst leiden dat [eiseres] nu wel nog steeds zeer goedkoop huurt én de huur niet meer kan worden geïndexeerd. Hoewel de kantonrechter tot op zekere hoogte begrip heeft voor de situatie waar verhuurder zich in bevindt, kunnen deze geschetste omstandigheden niet tot een ander oordeel leiden. Het belang van de (economisch zwakkere) consument en het doel van de Richtlijn om een einde te maken aan het gebruik van oneerlijke bedingen in overeenkomsten met consumenten, wegen zwaarder dan het belang van verhuurder.

4.19.

Uit het voorgaande volgt dat het door [eiseres] te betalen bedrag aan kale huur en vergoeding voor gas/water/elektra € 600,00 is (gebleven).

ten aanzien de vergoeding voor gas, water en elektriciteit

4.20.

Tussen partijen is niet langer in geschil dat contractueel een vast bedrag van € 50,00 aan gas, water en elektra overeengekomen. Op de mondelinge behandeling is zijdens [gedaagden] en Atlas erkend dat het niet om een voorschotbedrag gaat, zodat dit verder geen uiteenzetting behoeft. [gedaagden] stelt zich op het standpunt dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid, op grond waarvan de huurovereenkomst niet ongewijzigd in stand kan blijven, in die zin dat ten aanzien van de periode vanaf oktober 2022 de werkelijke (energie)kosten in rekening mogen worden gebracht. Wat er ook zij van de argumenten die door [gedaagden] en Atlas naar voren zijn gebracht om hun beroep op onvoorziene omstandigheden te onderbouwen, nu [gedaagden] en Atlas niet op de voet van het bepaalde in artikel 6:258 lid 1 BW wijziging van de overeenkomst hebben gevorderd, kan dit beroep hoe dan ook niet slagen.

4.20.1.

Gezien het vorenstaande behoeft (de hoogte van) de doorberekening van de werkelijke kosten geen beoordeling meer. Die kosten zijn in zijn geheel niet toewijsbaar.

ten aanzien van de ontbrekende huurbetalingen over september en oktober 2023

4.21.

De gevorderde huurachterstand ziet voor het overige op de huurpenningen in de maanden september en oktober 2023. Volgens [gedaagden] is door [eiseres] in september slechts € 50,00 betaald en in oktober € 450,00.

[eiseres] heeft dit betwist. Zij heeft bankafschriften overgelegd waarop is te zien dat zij op 7 september 2023 een bedrag van € 612,65 aan [gedaagden] heeft betaald. Ook heeft zij op 21 januari 2024 een bedrag van € 50,00 aan [gedaagden] betaald. Daarna heeft zij nog twee betalingen gedaan van € 50,00 en van € 62,00, maar die heeft zij aan Atlas betaald, niet aan [gedaagden] . Wat daar verder ook van zij, nu de huurprijs niet is verhoogd en steeds € 600,00 is gebleven, kan uit het door [gedaagden] overgelegde overzicht niet worden afgeleid dat [eiseres] te weinig huur heeft betaald. Ook dit onderdeel van de vordering wordt dan ook afgewezen.

De proceskosten

4.22.

[gedaagden] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

476,00

(2 punten × € 238,00)

- nakosten

€

119,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

595,00

in de tussenkomst, in reconventie

4.23.

Atlas vordert een verklaring voor recht dat de totale huurprijs op de overdrachtsdatum van 7 februari 2024 € 732,39 per maand bedraagt, waarin mede is begrepen het maandelijks voorschotbedrag voor kosten g/w/e ad € 152,40.

4.23.1.

Zoals hiervoor (onder 4.18) reeds is overwogen, is de huurprijs € 550,00 en is sprake van een vast bedrag van € 50,00 voor g/w/e. De totale door [eiseres] te betalen prijs is dan ook € 600,00 per maand. Het beroep op rechtsverwerking van de stelling dat sprake zou zijn van een all-in prijs kan de kantonrechter niet plaatsen. Ook het beroep op onvoorziene omstandigheden treft geen doel. De kantonrechter verwijst naar hetgeen hiervoor onder 4.20 reeds is overwogen.

4.23.2.

De gevorderde verklaring voor recht is daarmee niet toewijsbaar.

4.24.

De gevorderde verklaring voor recht die ziet op de gehanteerde verdeling van kosten, is daarmee eveneens niet toewijsbaar. Een verdeling is niet aan de orde omdat sprake is van een vast bedrag.

4.25.

De vordering om [eiseres] te veroordelen tot het betalen van een huurachterstand met rente, uitgaande van een huurprijs van € 732,39 per maand (inclusief voorschot), is evenmin toewijsbaar. Uitgaande van een in totaal te betalen bedrag van € 600,00 per maand is geen sprake van een betalingsachterstand. Volledigheidshalve merkt de kantonrechter op dat er van de kant van [eiseres] geen vordering die ziet op een terugbetaling van het te veel betaalde voorligt.

4.26.

Atlas is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

270,00

(2 punten × € 135,00)

- nakosten

€

67,50

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

337,50

5.De beslissing

De kantonrechter

in conventie in de hoofdzaak

5.1.

veroordeelt [gedaagden] om binnen één maand na betekening van dit vonnis over te gaan tot herstel van de gevolgschade als gevolg van de waterlekkages in het appartement van [eiseres] , op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag voor iedere dag [gedaagden] niet aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van € 2.500,00;

5.2.

wijst de overige vorderingen van [eiseres] af,

5.3.

compenseert de kosten tussen partijen,

in reconventie in de hoofdzaak

5.4.

wijst de vorderingen van [gedaagden] af,

5.5.

veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van [eiseres] van € 595,00,

in de tussenkomst

5.6.

wijst de vorderingen van Atlas af,

5.7.

veroordeelt Atlas in de proceskosten van [eiseres] van € 337,50,

in de hoofdzaak in conventie en in reconventie en in de tussenkomst

5.8.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 8 januari 2025.

NIv